舊城改造區項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 2處。新上污水處理廠和垃圾填埋場各 1 處。 （四）市政條件 1．給 水 本項目主要為生活用水，項目區城市供水管網布局基本完善。本項目用水由自來水公司統一供給，給水 管線接口 管徑為 DN225，給水 可滿足 項目 需要 。 2．污 水 小區附近市政污 水管網 正在建設中，污水 管線接口 管徑為DN300，建設后可滿足項目需要，小區內污水收集后，經化糞池處理排入市政污水管網。 3．雨 水 市政雨水 管線 基本建成， 接口 管徑為 DN300，建設后可滿足項目需求。 4． 供電 當地供電部門電力供應可 以 滿足本項目需要， 由地區變電站提供 10kV 電源，分別接入小區內設置的 10kV /630kVA 箱式變電站 ， 17 完全可以滿足電力需要 。 5． 供暖 該區域在城市集中供熱范圍，一級市政 熱力管網熱媒參數為供水溫度 130℃ ,回水溫度 70℃。 6．燃氣 本小區燃氣氣源為天然氣，該區域屬城市集中供氣范圍。 7．通信及有線電視 小區的通信及有線電視信號已具備接入條件。 從地質和市政總體情況看，該項目區位優勢明顯，上水、下水、雨水、通訊、電力等市政配套設施完備，供給量充足，交通便利，建設條件良好。 第四章 項目建設方案 一、編制依據 本 項目編制 執行現行國家、建設部建筑設計規范、標準及 當地有關標準、規定。主要的規范、標準包括但不限于： 1． 《民用建筑設計通則》 GB503522021； 18 2． 《 城市道路綠化規劃與設計規范》 CJJ7597； 3． 《城市用地豎向規劃規范》 CJJ 8399； 4． 《城市道路和建筑物無障礙設計規范》 JGJ502021； 5． 《建筑設計防火規范》 GB500162021； 6． 《高層民用建筑設計防火規范》 GB5004595（ 2021 版） ； 7． 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》 GB5006797； 8． 《建筑內部裝修設計防火規范》 GB5022295； 9．《住宅 建筑設計規范 》 GB 500961999(2021 年版 )； 10．《住宅 建筑規范 》 GB 503682021； 11．《公共 建筑 節能設計標準》 GB 501892021； 12．《民用 建筑 節能設計標準》（采暖居住建筑部分） JGJ 2695。 二、規劃設計主題 本項目將是一個產品多元、品質一流的 住 宅 小區。項目將建筑成鄂爾多斯市 XXX 具有民族和區域文化特色的 高檔 住 宅 小區之一，通過項目開發為 XXX打造一個全新的時尚樓盤，開創 XX全新的都市精英生活方式，以創新型高檔住宅社區及配套設施引領 XXX 樓盤物業開發。 三、規劃設計方案 （一）總體規劃 本項目擬以環保、怡人、舒適、便捷、人文等特點，用一流的規 19 劃、一流 的設計、一流的施工、一流的管理、一流的服務、一流的公建與配套設施打造 伊 X 地區一流的高檔住宅小區。項目的市場定位思路必須考慮把項目置于城市發展的高度，致力實現?以項目形象帶動鄂爾多斯城市形象，并通過鄂爾多斯城市形象的成功提升來建立 X 置業在當地首席城市運營商之企業形象?的效應。 本項目擬建 XXX 溫家屹堵舊城改造項目 工程總用地面 積 28356平方米，建筑面積 83500 平方米。其中住宅建筑面積 46200 平方米，商業建筑面積 37200 平方米。 有 10 棟 7 層住宅樓， 5 棟 8層住宅樓，其中有 7 棟為商住一體樓。 90 平方米以下的戶 型占%。 停車場：根據當地的實際情況，項目成分考慮停車位，停車場 全部為地上 共 有 560 個停車位 ，停車位主要 分布于大型商住樓及主力店 門前路邊 。 （二）總平面布置及功能布局 XX中天商住小區建設項目工程用地面積 28356平方米，建筑面積 83500平方米 。 （三）交通設計 1．出入口距交叉口均大于 70米。建成后 ,小區內部將形成消防環道的機動車道，人車流線清晰，互不干擾，實現了?人車分流?。 2．小區停車率為 1 輛 /戶， 機動車和自行車的停車 以地上停車為主 ， 主 要布置在環路兩側。 20 （四）景觀設計 本項目園林景觀方面 要求打造鄂爾多斯乃至內蒙古地區首屈一指的景觀效果?？紤]到北方冬季常綠植物物種稀少的特點，作出景觀會所和景觀門廳的設計考慮，形成小區的‘綠色冬季’，創新的提高景觀效果。 （五）日照間距 根據 XX鎮 的氣候特色，建筑朝向主要采用正南北的布置方式，為了協調建筑與道路及景觀的關系，部分建筑在朝向上按一定角度合理變化。經過日照時間的計算，小區內住宅完全符合當地的日照時間要求，且南北垂直間距不小于 40米。 （六） 總平面雨水排水與回收利用方式 場地內部道路最小縱坡為 ％，橫坡為 ％，主要道路采用雙坡，次要道路及消防 車道采用單坡，地面雨水由雨水口收集經雨水管系統有組織排入市政雨水管，道路結構擬采用混凝土路面。 四、建筑方案 （一）建筑方案描述 1．建筑內容 4 層的商業樓 1棟， 5層的商業樓 1棟， 8層的 住宅 樓 2棟， 9層的住宅樓 2棟 ，總建筑面積 83500平方米 ， 其中住宅建筑面積 46200平方米，商業建筑面積 37200 平方米 。 有 10 棟 7 層住宅樓， 5 21 棟 8 層住宅樓，其中有 7 棟為商住一體樓。 90 平方米以下的戶型占 %。 2．建筑造型設計 本項目建筑風格擬超越 XX鎮 目前建筑風格水平，打造 新穎、浪漫、富有現代氣息的住宅小區，要求時 尚、 高貴 、別具一格 的造型設計。 （二）建筑結構 1．編制依據 《建筑抗震設計規范》 GB500112021 《建筑地基基礎設計規范》 GB500072021 《建筑結構可靠度設計統一標準》 GB500682021 《混凝土結構設計規范》 GB500102021 《砌體結構設計規范》 GB500032021 《建筑結構荷載規范》 GB5009 2021 其它相關規范 2．結構設計基本參數 建筑結構的設計使用年限和安全等級 結構的安全等級 設計使用年限 抗震設防類別 地基基礎設計等級 二級 50年 丙類 乙級 22 自然條件 . 風雪荷載 基本風壓 地面粗糙度 基本雪壓 場地標準凍深 Wo= 抗震設防的有關參數 抗震設防烈度 設計基本地震加速度值 設計地震分組 6度 第三組 3. 建筑結構形式 住宅： 剪力墻結構 商用： 框架 結構 （三）建筑功能 居住區 在設計上追求高新技術的廣泛應用，并充分考慮最終使用者的需要。在建筑結構、電梯選配、空調系統、自動控制系統、新風量、車流、人流設計等方面采用了先進的設計和設備。種種設計保證了舒適和節能 ， 體現了對效率的追求、對人的關懷。 （四） 建筑材料及設施 1． 墻體材料 外墻體 ： 空心混凝土砌塊 內隔墻 ： 空心混凝土砌塊 2． 門窗與幕墻 門窗與幕墻的材料與技術性能要求 住宅部分：樓梯間門采用鋼質乙級防火門，管井門采用鋼質丙級防火門。單元門采用 有對講功能 防盜門， 內側單元門設門禁。 23 說明： 外窗選 用 隔熱斷橋鋁合金中空 玻璃窗 ， 門窗 的傳熱系數需控制在 (平方米 .K)以內。氣密性，水密性需滿足當地節能標準。 3． 外裝修設計 外墻立面選材中包括質感強烈的石材，與部分涂料墻面和通透玻璃構成質感對比涂料為主，顏色以規劃效果圖為基礎，選用較明亮的色系。 4． 內裝修設計 本工程住宅交房標準為毛坯房。 室內工程做法表 名稱 區域 房間名稱 樓地面 踢腳或墻裙 墻面 頂棚 備注 面層材料 面層材料 面層材料 面層材料 住宅 公 共 區 物業用房 地磚 地磚 乳膠漆 紙面石膏板 住宅 門廳 花崗 巖 花崗巖 乳膠漆 刮膩子噴涂 樓電梯前室 花崗巖 花崗巖 乳膠漆 刮膩子噴涂 樓梯間 花崗巖 — 乳膠漆 刮膩子噴涂 住 宅 區 毛坯房 5． 防水工程設計 屋面防水 屋面防水等級為二級，防水年限 15年。采用 單面自粘型橡膠瀝青防水 卷材，厚度 +。 排水方式 采用 內 排水。 室內各部位防水 衛生間，水箱間，生活水泵房，設置了洗衣機的陽臺等有水房間地面防水采用單組份環保型聚氨酯涂膜 厚。 24 6． 無障礙設施 各區中有不少于 2%的戶型將來可以根據業主的要求改造為無障礙住宅。 同時 公建和商業部分也應該設置無障礙通道。 第五章 配套工程建設方案 一、電力工程 （一）編制依據 25 目前總體規劃圖，建設方提供的有關資料，水暖等專業對用電控制的要求；現行有關建筑電氣標準、規程規范。 （二）編制目的 主要是為解決本工程建成后對電力供配方面的需求，同時采用新技術和新設備，使用電更加安全可靠。 （三）方案系統設置 根據住宅小區規模和電力負荷規范標準，框算出小區供電總功率，確定每棟樓供電電源的引入。其低壓配電系統設計、電氣負荷計算、變壓器的臺數及容量的確定、主要設備材料的選擇以 及室內外供電線路敷設方式的確定、照明系統設計原則的確定、防雷及接地系統等電氣安全設計原則的確定等。 1．供電電源 本小區電源由市政提供，供電電壓 10kV，具體引入方式由當地供電部門負責，地區變電站裕量可以滿足本工程用電。區內用電設備供電電壓為 380/220 伏。 規劃 小區考慮到供電半徑，同時為提高供電質量和經濟指標、充分發揮電纜線路的供電能力，采用箱形分布式較為合理。 2．電氣負荷計算 考慮 到 今后的發展 及不同戶型，每戶分別按 5kW 至 8kW計算，總計 10280kW。同時系數取 ，計算有功功率為 3084kW，自 然功率因數 COSФ=，視在功率為 1094kVA，補償后功率因數 COSФ≥ 。 26 設 2 臺 630kVA 變壓器。本區總建筑面積 83500 平米，負荷密度為178。 3．負荷等級 本建筑小區用電負荷按其性質可分為 : 二級負荷：建筑的消防設備（消防泵、消防電梯、加壓送風機、應急照明及疏散指示標志等）；生活泵房。 三 級負荷 : 除二級負荷外的其他負荷。 （四）供配電系統 根據負荷計算結果，項目內共設置 1 臺室外箱式變電站。依據其供電區域，每組箱變（ 12 臺）形成一個 10kV 環網。 室外箱式變電站均由一組高 壓環網柜、一臺 630kVA干式變壓器、一組低壓柜組成。 引入住宅樓內的低壓電纜一般采用直埋或穿鋼管敷設方式。電纜由箱變引出后至各樓用電的 ∏接箱，采用樹干式和放射式供電。為了保證供電的可靠性，每座獨立住宅之間敷設聯絡電纜，構成開環供電方式。 配電室，內放供本樓用照明、動力∏接箱、配電柜，∏接箱 電源由其附近箱變引來。對于有二級負荷的建筑，由另一箱變引來一路動力進線，本建筑光柜、動力柜互投，為二級負荷供電。對于一、二級消防負荷及其它重要負荷采用雙電源末端配電箱內自動切換配電。電表采用磁卡表。戶箱放在戶內隔墻上，箱 底距地 米。豎向干管及層表箱至戶箱管均為焊接鋼管。 27 從各末端配電箱引出的支線均為絕緣導線穿 JDG 管或阻燃 PVC管在頂板或吊頂、墻、地板及地面墊層內暗敷設。 所有住宅戶內照明、插座線路均選用 平方電線，照明與插座回路分開，廚房、衛生間、空調及普通插座分別設置供電回路。 所有電纜、電線均采用銅質，保護鋼管均采用焊接鋼管，戶內采用 JDG管或阻燃 PVC 管。 （五） 照明設計 照明電壓一般為 220V，對于高度低于 2m的區域的照明燈具，將采用 24V 安全電壓供電。 照度標準依據國標 建筑照明設計標準 (GB500342021)。 主要場所照度標準如下： 商業 300lx或依裝修而定 住宅 依裝修而定 樓梯間、走廊 50－ 100lx 在住宅樓內設置應急照明及疏散照明。設置應急照明的場所：消防值班室、重要機房、車庫、走廊、樓梯間、電梯前室等；設置疏散照明的場所：車庫、走廊、樓梯間、安全出口等。安全出口指示燈、疏散指示燈自帶蓄電池，供電時間不小于 60min。 （六） 防雷 、 接地 及電氣安全 根據國標《建筑物防雷設計規范》中的分類標準， 本工程低層住宅樓按照當 年雷擊次數 N= /次時 屬第 三 類防雷建筑物， 住宅屬 第 二 類防雷建筑物 ，原則上應利用 建筑物 的 金屬 構件及 鋼筋 混 28 凝土結構中的 鋼筋作為 防雷 接地裝置 。 在 屋頂 墻上 裝設 Ф12mm 鍍鋅圓鋼 避雷 帶作為