昆山某工業品博覽交易中心可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 收優惠爭奪周邊商戶資源； 統一招商： 投資客返租，統一招商，規范租金水平與各區業態分布 。 案例 不足之處 規劃 倉儲不足： 項目未規劃倉儲區域，采取從周邊工業園統一租賃，再返租給商戶的模式，目前供不應求； 未規劃生活配套： 導致生活配套靠分散的門店解決，形象不統一； 管理 功能平臺單一 ： 除五金城網站外，未構建其它服務平臺，五金城覆蓋區域有限； 案例分析三 ： 上海五金城 中國五金第一城 上海五金城 項目是以五金文化為核心的大型新興五金專業市場，是上海市新世紀的一項重點工程，選址于國際汽車城外岡工業園區 。 17 外岡工業區 :位于外岡鎮寶錢公路以南，滬宜公路兩側，是綜合工業區，分成 6 個片區，以汽車零部件、光電子、塑膠五金、水暖五金、精密機械制造、出口加工等產業為主，是上海未來發展的先進制造業的重要增長極； 項目分兩期開發，一期規劃 620 畝，二期規劃 1600 畝，總建筑面積達 150 萬平 方米 ， 總投資 20億元人民幣以上，共分四個階段實施。 其中包括 1400 間營業房， 1500 個展位以上的國際展示中心，風格獨特的花園式新型倉儲物流及配送中心，各類五金精品館，大 18 型生態停車場，五金工業區域，配套生活小區等先進設施。全部建成后的五金城將是亞洲五金行業最大的展示中心、采購中心、信息中心，集展示貿易、倉儲物流、信息技術及科技交流于一身，融研發、生產、銷售及配套設施于一體的五金機電專業批發大市場。 一期 20 萬平方米，于 2021 年 3 月隆重開業， 截止有 三年運營時間 ，現階段入住率在 60%，但 真正在 經營商戶 40%不到，整個市場的 商業 氣氛冷清 ，與之嘉定安亭國際五金城反差特別大； 冷冷清請，多數鋪面關著門 從現有的經營狀態看，分析有以下幾個原因： 政府行為而非市場自發形成，位于相對陌生區域，商脈和人流缺失，商戶認可度低； 項目中心周邊規劃配套設施的建設滯后于項目的建設，導致現階段配套嚴重不足； 多數人租鋪目的： 1）反正租金便宜，占住位置，以后情況改善就繼續，不行就撤出。 2）只是設個點在這里，不營業，平時收發郵件、與外界商務往來聯系功能 ； 3） 有的商戶純粹就是當倉庫在用。 案例分 析四：上海 吉盛偉邦綠地國際家具村 吉盛偉邦綠地國際家具村項目位于上海市首批啟動的現代服務業集聚區 —— 趙巷超級商業中心內 。 19 項目距上海虹橋綜合交通樞紐僅 8公里，（虹橋綜合交通樞紐集中諸多運輸方式的換乘功能，包括：民用航空、高速鐵路、磁懸涪城際鐵路、高速公路客運、城市軌道交通，客流量約 48萬人次 /日，其規模與先進程度在全世界鮮有，預計在 2021 年世博會前投入使用。）緊臨滬青平高速公路，并通過其連接上海內、中、外環線及滬寧、滬杭、沿江、 A奉莘等高速公路網。規劃中的軌道交通 M9 線、 R2 線也將經過國際家具村 ，對于云集市區人流和江浙一帶的消費往來，有極為便利的交通。 項目 總投資超過 30 億元，總建筑面積 75 萬平方米，是由吉盛偉 邦集團和綠地集團共同打造的、中國最具規模的全球家具采購直銷中心； 吉盛偉邦綠地國際家具村一期占地 20 萬平方米，現已入駐二百余家近 400 余個家具知名品牌，其中既有來自歐美日等國世界知名一線品牌 FLEXFORM、 Bamp。B、 FENDI、 H252。 lsta、 ROLFBENZ、STRESSLESS、 NATUZZI、 BOCONCEPT、 DEED，也有國內外家具界知名品牌亞力山卓、艾芙迪、環美、富蘭蒂斯 、 FFDM、鏡威、高意 COE、曲美等。 20 吉盛偉邦綠地國際家具村以全球家具旗艦店集群的嶄新形式顛覆了傳統家具賣場模式，成為繼奧特萊斯之后又一郊區化、超大型、體驗式購物中心，形成以國際一線品牌領銜的家具品牌梯隊，為上海乃至長江三角洲的消費者引入全新的家居生活方式，提供了一個家居購物和休閑的好去處； 案例分析 五 ：上海 意邦國際建材品牌中心 陸海空立體交通，輻射長三角 意邦國際建材品牌中心地處江浙兩省咽喉要道 ——上海青浦，緊鄰虹橋綜合交通樞紐，周邊已形成成立體交通網絡，直線連接上海各個區域，輻射整個長三 角乃至全國主要省市 ； 一個樞紐： 距世界最大的交通樞紐站 ——虹橋綜合交通樞紐12公里（ 2021 年建成后單日客流預計達 48 萬人次，同時與城際鐵路、高速鐵路、城市軌道、長途客運、市內交通等實現無縫對接），1小時直達杭州、南京， 3小時通達江浙全境， 小時抵達北京； 二大空港： 距虹橋機場約 12 公里， 1 小時抵達虹橋、浦東兩大空港； 二條軌道： 毗鄰 M R2； 四大港口： 洋山深水港、外高橋、吳淞、太倉四大碼頭環伺左右； 四條鐵路： 滬寧鐵路、滬杭鐵路、滬寧城際鐵路（在建中）、京滬高鐵（在建中）從旁經過； 八 大高速： 可便捷抵達 A A A A1 A1 A1 A崧澤高架路等組成的快速交通網入口。 21 意邦國際建材品牌中心總的建筑面積為 88 萬方 ； 市場定位： 品牌建材旗艦集群，體驗式營銷總部，全球建材裝飾采購基地 經營定位： 批發、零售、工程采購、團購、國際貿易等 整合各方優勢資源，攜手權威機構傾力打造 “六大平臺 ”，力求為進駐商家打通國內外建材創富通道： 電子商貿平臺： 與主流網站形成戰略 合作，線上線下互動平臺；或自建意邦網上交易平臺； 自有媒體平臺： 與知名傳媒集團合作，形成專刊，覆蓋上海所有建材行業的促銷信息、新聞、潮流趨勢等，面向整個長三角地區消費者與專業企業公開發行； 宣傳推廣平臺： 囊括長三角主要城市的電視、報紙、雜志、網絡、廣播、戶外高炮等立體宣傳推廣方式； 22 專業活動平臺： 包含設計師大賽、品牌評選與頒獎儀式、經典作品展、行業高峰論壇等于一體，成為整個長三角建材行業信息的輿論發源地、決策地和行業風向標； 共享聯盟平臺： 擬通過聯合周邊的大型品牌商業項目和長三角的大型家裝公司形成 促銷聯盟。如消費者在聯盟商戶處購買商品，可享受購買建材的抵扣券或相關優惠待遇； 專業會展平臺： 擬塑造成華東建材行業規模最大，品牌商家最多的產品展銷會。每年春秋兩次建材品牌展會活動，包含建材新品發布、潮流設計展示、建材文化展、家裝設計大賽作品大眾評選等活動，融合建材品牌消費的熏陶、消費者品牌意識培育、快樂購物等于一體的品牌展會。 一期推出了意邦飾界，總建為 萬方，共 4 層，其中出售的是 13 層，鋪位的主力面積在 2530 平方左右，面積段從 14200平方都有，但 14 平方的只有一套， 200 平方的也只有一套 。總的套數為 1518 套。 4層為意邦自營，自營的業態為餐飲； 一樓 為油漆、木樓梯、木地板、玻璃、櫥柜等業態，出售的均價為 22021 元 /每平方米，總價控制在 6070萬，首付 50%； 二樓 為五金、龍頭、淋浴配件等業態，出售的均價為 15000元 /每平方米，二樓的總價控制在 4045萬，首付 50%； 三樓 為布藝、窗簾、裝飾、裝潢等業態，出售的均價為 8500元 /每平方米，三樓的總價控制在 2226萬，首付 50%； 23 投資回報：每年 10%的回報率，包租 20 年，抵扣一年直接從總價中扣除。例如一套鋪位的總價為 50萬。第一年的 5萬直接從首付中扣除。首付就減少了 萬，為 萬。 20 年的回報總額為 100 萬，等于 200%的回報率 ； 案例分析 六 ： 無錫新世界國際紡織服裝城 中國無錫新世界國際紡織服裝城 位于無錫高新技術開發區滬寧高速公路無錫東出口麥德龍向東約 500 米 ； 總占地面積約 65萬平方米，總建筑面積達到 130 多萬平方米，項目容積率 ，綠化率 12%，可容納 23萬商家入場經營。 項目內設產品交易 區、新品展示區、會議洽談區、倉儲貨流區、商務辦公區、餐飲住宿區、咨詢服務區、推廣活動區等八大分區 ； 經驗一：成功的運營手法 主動赴國外招商； 在上海等一線城市進行強勢招商； 進行全球性路演活動； 強力媒體轟炸，制造明星效應。 24 新世界：高調招商 新世界國際強勢搶灘上海 百家日企相約來新世界紡織服裝城?相親? 新世界在美服裝業掀起?中國風暴? 新世界國際赴日本招商勝利而歸 無錫新世界國際紡織服裝城全球路演活動啟動 由于 2021－ 2021 年，全國紡織行業整體虧損加大、投資增幅回落 ? 國家將紡織行業列為潛在產能過剩行業，在貨幣信貸和土地監管等方面采取了緊縮政策，調控效果較為顯著，使得紡織行業固定資產投資明顯回落。 ? 2021 年，紡織行業投資增長走勢呈現 “高開低走，持續回落 ”的態勢，全年完成固定資產投資額為 億元，同比增長%，比上年投資增幅下降了 個百分點。 ? 紡織行業整體虧損面繼續下降。根據國家統計局數據資料， 2021年在統計的 39422 家紡織企業中，虧損企業為 5994 家，虧 損面達 %，比 2021 年虧損面下降近 2 個百分點。 2021年已開業紡織專業市場和 202 2021兩年內即將開業的新市場項目即有 37個 ,投資總額超過 ,總建筑面積已達 ； —— 中國紡織服裝專業市場聯盟 2021 年 江蘇新增 8 家，在全國新增市場數量中占 21%，占地面積在全國新增市場中高達 41%； 新增市場的投資總額超過 億元。其中，投資額在 10 億元以下的項目占 42%，投資額在 10 億～ 30 億元的占 22%，投資額在30億 元以上的占 19%； 25 因此 現階段 經營狀態不是很理想，大部分商鋪 空置的， 商業氣氛 極其冷 清； 開發商為了增加經營氛圍投入了大量的推廣 費用 26 案例分析 七 ：無錫 五洲 國際 工業博覽城 五洲國際工業博覽城，位于國家級物流基地 —— 無錫新區江南商貿物流園區內，地處新區金城東路與紡城大道交匯處，毗鄰滬寧高速 公路和新 312 國道，坐擁長三角立體物流交通中央樞紐； ，項目總投資 60億元，總建筑面積 150 萬平方米，項目集?國際展貿、產品交易、歷史博覽、高科新品、物流配套、商務辦公、產業服務、工業旅游、商業街區、商務酒店?等十大功能于一體，打造一個超前規劃、功能完善的超大規模?一站式?全球工業品博覽交易中心； 五洲國際工業博覽城是商務部、省市政府重點支持的產業基礎服務平臺，為制造業企業提供產前配套及產后服務，將為長三角企業提供更優質價廉的生產資料與工業品采購交易平臺和企業高標準的展示銷售平臺 。 同時，由政府牽頭，每年在項目舉辦一系列區域及國際工業品展會，首個展會 —— 2021 中國（無錫）節能與循環經濟博覽會已于 2021 年 10 月 27— 29 日在項目成功舉辦，正式拉開了五洲國際工業博覽城?展會 +市場?的大幕。以后?節博會?將每年定期在五洲國際工業博覽城舉辦，而且每年還將有 中國國際工業品展覽交易會、長三角工業品采購節、中國國際五金機電展 /長三角電動工具展、中國（無錫）機床設備展覽會等十多個國際性展會在市場定 27 期舉辦 。 一期商鋪及公寓都已經銷售完畢， 2021 年市場已經開業，且經過一年多了的運營整體商業氣氛較強，經營狀態較好；二期 1000多套商鋪準備在 2021 年 11 月底銷售，前期牌號已經接近 700 戶； 構筑 9 大功能 全面領先市場 五洲國際工業博覽城?一站式?交易平臺共享資源、提高效率、降低成本 產品交易中心： 匯聚了全球五金機電產品，為制造企業提供產品展示及配套服務的 ?一站式?采購 交易中心。 國際展覽中心 ：提供更為強大的國際交易渠道，成為永不落幕的國際工業品交易博覽會。 歐美工業品展貿中心 ： 聚集國外最新的工業產品，成為全球現代制造企業所需五金、機電等配套產品的?一站式?采購中心。 物流中心： 組建物流平臺，、與知名物流公司合作，提供全方位物流配送服務。 電子商務中心： 建立電子商務網站，線上與線下貿易相結合，與全球客戶做生意。 信息交流中心： 提供交流平臺，實現行業資訊的充分交流。 品牌推廣中心：與行業協會、專業媒體等強強聯手，利用多方資源，進行市場品牌推 廣。 商務配套中心： 設有星級酒店、商務辦公樓、酒店式公寓、國際風情美食街、購物中心、休閑娛樂場館等商務生活配套場所。 工業歷史博覽中心：展示無錫悠久的產業歷史和雄厚的產業基礎，展現無錫作為全球先進制造業基地的風采。 通過以上各案例的分析 我們得出 專業市場可持續發展 KPI（ Key Performance Indicators）