某廣場高層綜合樓建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 識大大提高等。 住房仍然是消費結構升級的重點 ： 住房與轎車是富裕階段日益升溫的消費品。然而，由于住房消費比轎車消費的價值量大，消費者實現對住房，特別是高檔住房的消費，一般需要較長的積累期。因此相對轎車而言，住房普及率的提高較慢。從國際經驗看，小康階段初期，住房消費將保持較長時期的增長。 從購買力來看，高收入階層的購買力最強，收入最高，從動態的生 9 活富裕標準看，一部分高收入家庭將擁有多套住房，但高收入階層在總人口中的比例最少。 隨著經濟的快速發展和收入的 快速提高，城市中的中產階層將呈幾何級數增長，成為不可忽視的社會主流消費群體。他們有穩定的高收入和高儲蓄，是購買力非常強的群體。擁有一定的固定資產是中產階層的標志之一。中產階層的還貸能力和信用等級備受貸款銀行青睞，為一些雖沒有多少積蓄，但對自己的知識水平與工作實力有絕對信心，又敢于超前消費的中產階級購房提供了便利。強烈的購買欲再加上一定的購買力，使中檔樓盤的有效需求不斷增強。 未來一段時間，中低收入家庭改善住房條件的需求隨著購買力的提高也會不斷增長；隨著城市化進程的加快，新增城鎮人口同樣需要一個安居場所，可見 ，平民階層對住房的需求也是巨大的。 房地產的市場需求將逐步回升 國家“十二五”期間宏觀經濟將繼續保持健康、平穩、高速、發展的態勢，并把改善民生提高社會服務水平作為十二五發展的重點。這對房地產提出了更好、更高、更快的發展要求。高科技含量的迅猛發展也為房地產開發注入了全新的科技理念，提升了房地產業態的整體品質，從而為市場就能提供更多符合新技術、新材料、新設備、新工藝的“四新”要求的房源。 2021 年初國務院出臺了新的“國八條”，在一些城市開始征收“房產稅”。這一新政策對有效遏制部分城市房價過快增長、消 除房地產業的泡沫起到了積極有效的作用。預計將在今后的經濟生活中繼續發揮作用。 10 2021 年 4 月 8 號在北京舉行的北京市春季房產交易會充分的說明了這一點。這次交易會共有 200 多家國內外房地產開發商參展。過快的房價上漲勢頭得到了遏制。購房的剛性需求仍在增加，只不過購房者希望房價能恢復到一個合理的水平。供需雙方正在博弈，但市場的需求仍然旺盛。 全國商品房銷售面積示意圖 房地產業仍處在初級階段，具有很大的發展空間 2021 年我國經濟總量已躍居世界第二。但我國房地產業無論其發展規模還是行業水平都與與發達國 家有較大差距，仍處于初級發展階段。國民經濟十二五發展規劃已把改善民生，完善社會服務功能做為發展的重重之重。這必將促進房地產業有一個高速的發展。 世界銀行統計數字顯示：人均 GDP 在 600— 800 美元時，房地產業進入高速增長階段；人均 GDP 達到 1300 美元時，房地產業將進入快速增長階段。 2021 年 XXGDP 總值為 3305 億元 ， 人均 GDP 16164 元 （折合 11 2214 美元）。 2021 年 XX 市人均 GDP 已突破 4000 美元大關，位居中國西部 12 個省會城市前列。這標志著 XX 房地產行業也將步入一個快速發展期。 XX 經濟的穩定 高速增長、社會安定團結，對房地產業提出了快速發展的要求，也為房地產業的發展創造了極為良好的快速發展條件。 市商品房市場預測 房地產市場面臨的機遇 XX 市 2021 年房地產 市場需求兩極化發展進一步明顯，隨著國內知名房企的進入，促進 了 城市中高端物業的迅速發展，對于本土開發企業來說，應該提高自身塑造產品的能力，向一線品牌開發企業看齊；此外，烏市的剛需客戶市場需求比較旺盛，如何尋找到剛需市場的突破口，實現掘金，是每個開發商需要著重考慮的問題。 自從 2021 年 4 月以來的經濟增長放緩是需求約束、政 策調整等多重因素作用的必然結果，是抑制房價過快上漲、約束地方債務膨脹、強化節能減排的最終體現。在經過調整后，經濟增長趨于穩定將更有利于國民經濟結構的調整和經濟的可持續增長。 全國 新一輪援疆工作 將進一步推動 XX 經濟 大發展。 19 個援疆省區市將建立起人才、技術、管理、資金等全方位對援疆的有效機制，把保障和改善民生置于優先位置，著力幫助各族群眾解決就業、教育、 住房等基本民生問題，還在 XX 率先進行資源稅費改革，將原油、天然氣資源稅由從量計征改為從價計征。和 39 家銀行支援 XX 經濟的跨越式發展等方面支持 XX 特色優勢產業發 展。另外一個，中央嚴控土地供應這一 12 塊是對開發商來說相對是有好處的，因為土地控制就能夠控制供應量，對開發商來說是一個機會。 XX 市房地產市場仍保持上升趨勢。 20212021 年 XX 市商品房成交量示意圖 萬平方米 市 XX 區房地產市場擁有獨有的優勢 目前 XX 市城區中心主要集中在城市南部的天山區、沙依巴克區，人口和建筑密度大，道路擁擠，市民出行、孩子上學、百姓就醫等矛盾逐步顯現。 “ 十一五 ” 以來，根據《 XX 市城市總體規劃綱要 （ 2021～ 2020年）》， XX 市城市發展實施東延、西進、南控、北擴戰略以來 ，隨著 XX大經濟圈調整 進程的加快和城市重心北擴，大量新增城市人口和產業人口相繼落戶 XX 區 ， 給作為城市北擴的重點區域的 XX 區帶來了 新一輪的房地產開發與消費的機遇， XX 區成為首府副中心 ，成為房地產開發的熱 13 點區域之一。 XX 區房地產市場現有的各樓盤在建筑外形、外觀以及規模大小有所區別外。品質差異化相對較小，均屬于滿足人們安住需求，高品質樓盤還處于空白的市場格局狀態。本項目建設正好填補了這一空白。 目前， XX 區商品房銷售市場已經從價格競爭轉為品質競爭和品牌競爭。 住宅改善性消費增加，購買單套面積在 100 平方米以上的 客戶量加大，強調生活品質與品位的提高。 國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 —— “ 新國五條 ”出臺后，商品房銷售價格回歸理性。需要住房的客戶基本脫離觀望、等待的狀態。 XX 市房地產市場進入謹慎發展態勢。 2021 年 XX 商品房批準預售面積 ，顯示出明顯回升。 2021 年 XX 商品房批準預售面積 圍繞 XX 市城市總體發展戰略， XX 區黨委、政府提出： 2020 年 XX區城市建城區面積將達到 100 平方公里、戶籍人口 100 萬人，成為 XX 14 市的副中心和重要的人居新區、工業新城。 “ 十二五 ” 期 間將以工促農、以城帶鄉、城鄉共同 發展的道路，著力打造新 XX， 把 XX 區建成全疆重要的石油化工、煤電煤化工、制造業、建材 業 “ 四大 ” 產業基地；重點發展 XX 化工、氯堿化工、建材、機電等化工產業，甘泉堡煤電煤化工和高耗能、高產值產業，三道壩綜合加工為主工的 “三大 ”產業園區；全疆最大的汽車（包括 4S 店、二手車）銷售、活禽（屠宰）交易、絨毛“ 三大 ” 市 場和重要的工業物流區。 XX 區地區生產總值 2021 年達到 332 億元、 2020 年為 680 億元，工業增加值 2021 年達到 225 億元、 2020 年為 481 億元。 XX區經濟和社會的跨越式發展，將為 XX市房地產開發 帶來巨大空間。商品房銷售前景十分廣闊。 市場特征與預測 XX 市作為 XX 最大的房地產市場，商品房市場的發展趨勢，對全疆的房地產業具有舉足輕重的作用。主要特征是： （ 1） 供求關系是造成房價波動的根本原因 從需求 審視 ， XX 經濟快速發展 ， 城市化進程加快，外地人口大量涌入，人口機械增長和自然增長造成住房有效需求不斷擴大 。 XX 流動人口 高達 460 萬 人 ，其中 近 40%流動人口生活在 XX～昌吉地區 ， 目前商品房購買人中約 50%屬于 非 XX 市 戶籍人口 ，在房源 市場供應減少，房價預期看漲的影響下，市場需求迅速擴大，是造成 2021 年以來 房價快速上漲的根本原因。 （ 2） 成本是影響價格變動的重要因素 15 商品房價格成本主要由土地成本 、 建設成本 、 管理成本構成。首先，土地價格的變動決定房地產開發成本的高低，收緊或寬松的土地供應政策直接影響商品房價格的變動 。 在我國土地國有化體制下，地方政府通過加大或減少土地供應量 ，成為調控房價最有效的手段之一 ； 其次，建筑材料價格變動決定房地產建設成本的變化，商品房價格中建筑材料成本約占 40～ 50%，近年來 XX商品房價格的變動與建筑材料價格變動趨勢基本一致， 房地產 開發商可通過科學設計、使用新型材料 、批量 購置建 材 等途徑 ，降低建筑成本；再次 ，管理費用變化也影響房產成本價格，如企業稅費、人工工資、廣告宣傳和市場運作等經營成本都與房價緊密相關。 （ 3） 經濟發展周期是房價波動的內在動因 從國際經濟發展的歷史和我國 30 多年來改革開放的歷程來看，商品房價格水平的變動具有一定的規律性和周期性。房地產業發展周期 為 美國 18～ 20 年一個周期、日本 10 年 左右 一個周期、香港 7～ 8 年一個周期，中國房地產 7～ 8 年一個周期 （大體 5 年高漲期、 2～ 3 年低潮期 ） 。 XX自 1990 年以來，第一個周期約 8～ 9 年，其中高漲期達 5～ 6 年；第二個周期 1999 年 開始，高漲發展期維持了 3 年， 2021 年進入投資回落、市場畏縮、價格低迷的低潮期。經過 5 年時間后的 2021 年開始出現轉機，這一周期 為 8 年時間。 專家預測 ，目前 XX 的房地產正處于新一輪的發展周期，房地產業的快速發展必然會帶動房地產價格內因性的上漲，其中也不排除階段性調整的可能。 16 市場發展趨勢 XX 市作為我國向西開發的重要門戶，獨特的地理位置，發達的交通以及與中亞五國交流的頻繁性，造就了 XX 城市較強的聚合能力，吸引了大量的外來人口，帶來的巨大房屋租賃市場需求 ， 間接促進了 房地產市場的發展 ， 人口增長對 房地產 產生的需求是推動 XX 房地產 發展的重要 因素。 2021 年， XX 市房地產開發投資 億元，同比增長 %；商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %；房屋竣工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房銷售面積 萬平方米，同比增長%；商品房銷售額 億元， 同比增長 %。房地產業作為國民經濟的先導性、支柱性產業，在 XX 市的經濟和社會發展中發揮了積極地作用。 國際經驗表明，國民生產總值（ GDP）每增長 1 個百分點，可以促進 房地產 增長 %，人均可支配收入達到 1000～ 3000 美元時， 房地產為高速增長期。 “ 十一五 ” 以 來， XX 市 GDP 平均以兩位數（ %）增長， 2021 年人均可支配收入 1950 美元（ 13075 元人民幣），第三產業在三個產業中的比重為 %。從宏觀經濟分析， XX 的經濟環境不僅有利于 房地產 市場的培育，也表明 房地產 市場仍處于一個上升發展時期，特別是 房地產 業作為第三產業中比重較大的產業，促進了 房地產 較高的增長速度。 在我國現行體制下，國家財政政策、貨幣政策對資金密集型、產業關聯度高的房地產業影響十分明顯。對于既具有投資價值又具有消費功能的商品住宅來說，相對于其它消費品，房產投資、房價已成為群眾非 17 常關注的社會熱點，也影響到人們對未來社會發展和安定的期望信心。XX 市定位為我國面向中亞地區的國際商貿中心、 國際 文化 交流中心、跨國區域聯絡中心，我國面向重要地區的國際能源 資源 合作基地和 外貿出口加工基地， 在國家西部大開發戰略中是受政策、資金傾斜的重點地區。2021 年 5 月中央關于 XX 工作會議的召開，內地 19 個省區市對口支援XX，必將加快 XX 的跨越式發展，同時也將促進 XX 房地產市場的穩定 、快速 發展 。 總體來看，在國家大力援疆和 XX 市政府近期作出的一系列城市規劃的大背景下， XX 房地產投資環境將大 大 改善。 XX 市十四屆人民代表大會指出：繼續按照“一主兩副多中心 ”城市發展格局的新要求，繼續堅持“南控北擴、東延西進”的戰略；“穩定房價，促進房地產市場健康發展，人均住房建筑面積達到 25 平方米。”的目標。 從發改委近日發布的數據來看，房地產業固定資產投資占到總社會固定投資額的 60%以上 ，說明房地產行業投資信心十足，有條件相信在未來相當長時期內，房地產行業將繼續保持旺盛的投資力度，確保供應充足 。 區商品房價格現狀和預測 2021 年 3 月 30 日，《 XX 市城市總體規劃修編（ 20212020 年）》綱要主要內容公示。規劃預計，到 2020 年， XX 將會成為一個擁有 7 區一縣、 500 萬人口、市域面積達 13787 平方公里的大中型城市。中國西部省會城市 XX 將成為中國西部中心。未來 10 年， XX 將以更加開放的姿態登上國內、國際舞臺。成為中國面向中西亞的國際商貿中心、國際文化 18 交流中心、跨國區域聯絡中心。連續舉辦了 19 年的烏洽會是 XX 不斷加大開放的最 有力 “ 見證 ” ，由最初的地方性邊貿洽談會逐步演變成為全國區域內最大的對外經貿洽談會，今年 9 月將正式 “ 升格 ” 為中國－亞歐博覽會。 XX 和西部地區乃至全國、全世界 的經貿往來與聯系將日益加強，經濟、社會不斷發展。 XX 提出要按照國際國內一流標準，打造新城區典 范 ” 過去遠離內陸