新城南都可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 億 元，增長 %。 居住狀況 近年來，隨著城市建設的不斷發展，常州市城鎮居民家庭居住狀況大為改善。居民人均居住面積從 2021年的 2021年末的 。 2021年常州市統計局對市區 1418 戶家庭調查結果顯示： 截止 2021 年 5 月， 常州 市市區居民戶均住房建筑面積為 平方米，人均建筑面積為 平方米，與 2021 年末相比（以 200 戶常年住戶抽樣調查資料為依據，下同），戶均建筑面積上升了 6 平方米，人均建筑面積增加了 平方米。從居民家庭住房的建筑面積分布來看，有 %的家庭住宅建筑面積在 3060 平方米之間，有 %的家庭住房建筑面積在 6090 平方米之間， %的家庭住宅建筑面積在 90120 平方米之間，還有 %的居民住房建筑面積在 120 平方米以上。一部分經濟條件較好的城鎮居民家庭出于投資或其它考慮，購置了第二套或更多住宅，調查中，有 %的城鎮居民家庭擁有 2 套及 2 套以上房子，這一比例比 2021 年調查結果上升 個百分點。 圖 2 . 7 常州市城鎮居民居住狀況分布圖3 0 6 0 平方米31%9 0 1 2 0 平方米12%1 2 0 平方米以上9%6 0 9 0 平方米46%3 0 平方米以下2% 圖 2 . 8 近年來常州市城鎮居民住宅面積增長情況 (m2)1 0 . 8121 7 . 32 7 . 1 2 7 . 60510152025302021 2021 2021 2021 2021 未來走勢 2021 年，是常州實現 “十五 ”計劃目標，銜接 “十一五 ”發展的重要一年，也是常州 市力爭 “兩個率先 ”、實現富民強市的關鍵之年。經濟總量躍上 “千億級 ”平臺，常州站在了一個更新的發展起點。 在市委九屆十二次全會上，市委、市政府以科學發展觀統領全局，統籌安排， 明確提出， 2021 年要把工作重點轉移到推進結構調整、轉變增長方式、提高經濟運行質量和效益上來，全力推進 “兩個率先 ”和富民強市；全力推進新型工業化和現代制造業基地建設；全力推進外資民資新一輪突破；全力推進農村發展農民增收；全力推進生態常州建 設；全力推進社會主義和諧社會建設，走全面協調可持續發展道路。 預計常州市明年國民 生產總值增長 13%；地方一般預算收入增長 15%；全社會固定資產投資增長 25%；協議注冊外資和實際到賬外資均增長 30%以上；城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入增長 10%和 8%以上；城鎮登記失業率控制在 4%以內；人口自然增長率控制在 1‰ 以內。 從以上常州市政府的經濟分析可以看出，明年常州市經濟將會繼續保持增長態勢，人均居民收入將進一步提高，人均可支配性收入將進一步增加，人民對于改善居住、生活質量等的要求將進一步加強。 房地 產市場分析 2021 年，雖然國家連續推出加強土地管理、控制信貸增長、加息等多項宏觀調控政策，但常州市房地產開發仍然保持強勁的增長態勢。全年完成房地產開發投資 億元，比上年同比增長 %；在建商品房屋施工面積達 991 萬㎡，增長 %，其中新開工面積 萬㎡，增長 %；房屋竣工面積 萬㎡，與上年持平；房屋銷售面積 萬㎡，比上年增長 %， 90%以上竣工房屋順利實現銷售。 常州房地產綜述 自 1998 年以來，常州市房地產市場快速發展，房地產投資連續多年保持快速增長。盡管 2021 年受宏觀調控政策影響，全社會固定投資出現大幅度回落，但房地產投資增速高達 %,達到 億元。 圖 2 . 9 常州市房地產投資情況0204060801002021 2021 2021 2021 20210 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %房地產投資( 億元) 增長率 在房地產供應方面， 2021 年，常州市商品房施工面積達到 991 萬平方米，同比增長達 %，商品房竣工面積為 萬平方米，基本與 2021 年持平。 圖 2 . 1 0 常州市商品房施工情況0200400600800100012002021 2021 2021 2021 20210 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %商品房施工面積( 萬m 2 ) 增長率圖 2 . 1 1 常州市商品房竣工情況0501001502002503002021 2021 2021 2021 20211 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %竣工面積( 萬m 2 ) 增長率 在銷售方面，自 1998 年起，常州市房地產銷售經過連續數年的快速增 長。2021 年商品房銷售面積達到 萬平方米，同比增長 %，住宅銷售面積達到 萬平方米，同比增長 %。 2021 年，隨著國家宏觀條政策的影響，房地產銷售開始放緩，全年商品房銷售面積為 萬平方米 ,同比下降 %，住宅銷售面積為 萬平方米，同比下降 %。 2021 年，盡管宏觀調控政策作用明顯，但常州市商品房銷售情況依然出現了較大幅度增長，達到 萬平方米，增幅 %。 圖 2 . 1 2 常州市商品房銷售情況0501001502002503002021 2021 2021 2021 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %銷售面積( 萬m 2 ) 增長率 寫字樓市場 常州 市寫字樓的分布大都在城北區和市中心，相對分布區域較為集中。 表 常州市寫字樓分布情況 分布區域 寫字樓數量 平均售價 平均租金 城北區 8 3500 元 /㎡ 400～ 500 元 /㎡ /年 市中心 19 5000 元 /㎡ 700～ 900 元 /㎡ /年 根據目前寫字樓物業市場狀況，可以將常州市寫字樓市場分為三類 —— 中低檔、中高檔、高檔、按照其品質、價格及其市場份額見下表： 表 常州市寫字樓分類 分類 租金 售價 代表樓盤 市場情況 發展前景 C 類：中低檔 元 /㎡ /天以下 4000 元 /㎡以下 多 寶、金橋大廈 市場主流 將逐漸減少 B 類：中高檔 1～ 元 /㎡ /天 4000～ 5500 元 /㎡ 泰富、常信 份額較少 未來主流 A 類：高檔 元 /㎡ /天 7500 元 /㎡左右 嘉業國貿 僅此一家 市場有待培育 從上表可以看出，常州市目前的市場發展正從 C 類物業 —— 普通中低檔寫字樓向 B類 —— 中高檔寫字樓逐步過渡，未來寫字樓物業的發展主流將是 B類物業。 常州新推出寫字樓個案主力價格在 4500～ 5500 元 /平方米左右，而高端市場其價格在 7500 元 /平方米左右，以目前的市場對產品的價格抗性來看，即使產品現在已經全部完工現房交付，銷售前景也不能過于樂觀。 商業用房市場 常州市目前比較成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宮廣場商圈，此外，還有北大街商圈、城中路商圈等。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環市政府區域內。 表 常州市各商圈商鋪租金 商圈 營業面積 (㎡ ) 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 商圈特征 延陵西路商圈 300 150 服裝、手機通訊器材等 南大街商圈 90 / 小百貨、餐飲、服裝等 文化宮廣場商圈 / / 家電、餐飲等 北大街商圈 / / 裝 潢、五金 城中路商圈 / 180 餐飲等 但是，常州市得到較高認同的商業區域相對較少，主要集中在延陵西路和南大街兩個地段，市場調查發現， 41％的消費者逛街首選延陵西路，而更有高達50％的消費者逛街首選南大街。相比較而言，對于其他幾個商圈的認同度大大降低，均不超過 5%。 未來房地產市場趨勢分析 從 2021 年常州市商品房竣工面積和銷售面積來看，竣工面積為 萬平方米，銷售面積為 萬平方米，供需之比為 :1,供略大于求。 2021 年，這種情況有所好轉，竣工面積為 萬平方米 ，銷售面積為 萬平方米，供需之比為 :1。說明常州市房地產市場從前幾年的供不應求，經過近幾年的快速發展之后，已經進入供求相對均衡的時期。 圖 2 . 1 3 商品房供需比1 . 1 21 . 0 81 . 2 11 . 0 60 . 9 51 . 0 01 . 0 51 . 1 01 . 1 51 . 2 01 . 2 52021 2021 2021 2021 令人樂觀的是，常州作為長三角一個崛起中的城市，其房地產市場的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐： ? 隨著常州市經濟快速發展，越來越多的外資、外地企業進入常州，外來人口的增加勢必產生新的住房需求； ? 城市基礎建設和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動遷戶仍然是未來房地產需求市場的重要組成部分； ? 常州市居民普遍居住老式住宅小區，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強烈。 房地產市場的宏觀調控，在較大程度上抑制了投機性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場房價的作用。 2021 年 新城南都一期、水木年華等樓盤相繼開盤，近期市區還將推出面