華苑新城項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 一般向市土地局報土地出讓文件后 30 個工作日左右即能與市土地局簽 定國有 土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。 合作方出示的關于免 40%土地出讓金法律文件時間比較早，土地管理部門是 否繼續執行，是一個待定因素，經與合作方協商，合作方保證我方按土地出 讓金的 60%交納，否則我方可從其補償款中扣除。 該項目總體講法律手續比較簡單，合作方只有一家，并且為政府 西青區土 地局，合作風險相對較低。 宗地規劃為居住用地，已征為國有用地，土地地 權在西青區土地局名下，項目報 批手續基本完備。 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 16 第四章 市場研究 一．天津總體市場情況 天津市房地產市場進入 20xx 年以來，全市房地產投資計劃比去年增長23%，達到 160 億元。本市房地產業“十五”目標確定， 5 年內完成投資 850 億元，人均使用面積 平方米。 20xx 年，天津房地產市場實現高速良性增長，危改工程已逐步完成，貨幣還遷因素漸漸淡出市場，個人改善型購買占據市場主力，達到 98%，進入純市場化運作時期（見 93— 20xx 年，商品房銷量變化情況及人均使用面積增長情 況） 正是貨幣還遷和房改政策和相關金融政策的結合，充分地調動和激發了百姓的購房積極性，使得普通老百姓逐步從觀念上接受了購房去改善生活條件的思路，天津的房地產形成了目前的良好市場化運作的局面。 01002003004005006007001993年 1994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年93—— 20xx 年商品房銷售量變化情況 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 17 調查報告及分析顯示：改善居住條件為近期住宅消費的主要原因，三口之家為住宅消費主體，價格在 2030 萬元，面積在 80100 平米之間的商品房是消費者購房首選，其中單價在 20xx— 3000 元之間的占總量的 40%，單價在3000— 4000 元之間的占總銷售量的 12%。影響市場需求的首要因素是房屋價格，貸款是消費者首選的付款方式。 二． 西南部市場分析 1．區域市場特征： 從目前該區域市場整體市場環境、供需總量以及開發程度，可以看出以下特 征： 05101591年 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 99年 20xx年011994年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 20xx年個人購房比例示意圖 人均使用面積 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 18 1)西南部市場尤其是南開區從 93 年 00 年基本保持著天津市市場供需量的第一位，累計銷售面積約 800 萬平米。 2)市場成交價格為 3000 元 /平米，比天津市場總體水平略高（天津市為 2640 元/平米）。 3)開發趨勢形成以路帶房的開發模式，即紅旗南路延線華苑居住區周邊不同規模的中小型 項目。 4)開發規模基本上在 5 萬平米以上，甚至出現了百萬平米的開發項目，如華苑居住區、華苑新城、梅江居住區等。 5)開發產品比較單一，除少量的聯排別墅的出現，基本上全是 6 層磚混住宅及12 層小高層的形式。 6)開發項目更加注重社區本身環境的營造，但同比缺乏個性與主題，沒有形成重量級的“景觀社區”。 7)區域內為知名公司的主力市場份額（順馳集團、寧發集團），獲得土地價格相對低廉，競爭壓力很大。 8)區域內沒有形成一定的明星樓盤及知名住宅品牌。 2． 區域樓盤介紹 項目名稱 項目地點 開發商 規模 價格 備注 久華里 華苑居住區 天津華夏住宅建設有限公司 16 萬㎡ 均價 3400 元 /平方米 期房 建筑形式為多層磚混。 綺華里 華苑居住區 天津市安居建設發展總公司 萬㎡ 起價 2610 元 /平方米 均價 3100 元 /平方米 現房 多層磚混結構 欣居園 紅旗南路 大開發、 林克森華澳（天津）房地產開發有限公司 萬㎡ 高層起價 2687 元 /平方米 均價 3000 元 /平方米 磚混均價 2580 元 /平方米 現房 多層磚混結構及14 層框架高層 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 19 云華里鑫園公寓 華苑居住區 天津港寧房地產發展 有限公司 5 萬㎡ 起價 2680 元 /平方米 均價 3000 元 /平方米 期房 高層框架結構 華勝安居小區 紅旗南路 天津市華勝房地產開發公司 10 萬㎡ 磚混 7 層起價 2670元 /平方米 均價 2835 元 /平方米 9 層框輕起價 2746元 /平方米 均價 2868 元 /平方米 現房 多層磚混 9 層框輕 已售 60% 金谷園 紅旗南路 天津市天祥房地產開發公司 12 萬㎡ 起價 2060 元 /平方米 均價： 2588 元 /平方米 現房已售 70% 多層磚混 金淼園 紅旗南路 天津市登發房地產開發公司 5 萬㎡ 起價 2068 元 /平方米 現 房 已售 70% 金禧園 紅旗南路 天津市凌云房地產開發公司 4 萬㎡ 起價 2080 元 /平方米 均價： 2540 元 /平方米 現房 多層磚混 已售 70% 通過對西南部市場的綜合分析及分布項目樓盤的歸納的分析，可以看出該區 域市場在 市場潛力、發展趨勢、開發方向以及銷售引導上 都具有很強的優 勢，現給予述評： 外部環境： 1） 交通道路的改善： 隨著天津市 ”十五 ”規劃的發展，該區域將成為 00 年 05 年 的重點建設道路，有利地帶動區域內的市政及住宅的發展，介時位于南部的 李七莊及 華苑周邊地帶的人文環境將會提升一個檔次。 天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 20 2） 市政府的南遷 ：市政府計劃將于 23 年內南遷至河西區，對未來天津市南部 區域整體經濟、文化環境將起到決定性作用。 3） 市場供需保持增勢： 01 年南部市場供需仍將保持高速增長勢頭，預計在90 萬平米，而華苑居住區的延伸開發，梅江居住區全新開發，成為 01 年住宅市場市場熱點區域，并仍將成為河西、南開、和平甚至河東客戶資源關注的首選區域 4） 未來 35 年供應量較大： 西南部地區隨著交通道路的對外擴展，可開發的土地資源仍具有很大的潛力，未來 35 年內供應量較大 ,主要項目有 :已經開工建設 的梅江居住區 ,總建筑面積約 178 萬平米 ,正在啟動的梅江南居住區 ,總占地面積 240 公頃 ,規劃建筑面積為 150 萬平米 ,華苑新城一期規劃建筑面積為 50 萬平米。 內部市場優勢： 1） 新型產品開發空間大 ： 該區域市場雖然在開發規模、價格水平均屬天津市 前列，但是在開發產品的上并太大創新，無形中形成了一定的市場“空 白”，這就為新型產品的介入及迅速占領市場提供了很大的機會點。 2） 銷售價格上升勢頭強： 由于整體環境、設施的跟進建設，以及開發規模的不斷擴大，無疑將會拉動土地價格及居住品質的攀升。而隨著大量高 素質人口的遷入，適度開發的新型、高標準的住宅產品仍將會成為首選，所以導致性能價格比的上升（現有少量聯排別墅價格在 3900 元 /平米，面積在 220平米左右，基本售空） 3） .創造主題性社區： 該區域的大型社區基本上注重了整體社區的營造，但在規劃思想上與營銷包裝上沒有過多考慮社區本身的個性化表現，導致社區品質與社區之“魂”無法突出顯現，為今后開發方向提供了很大的規劃空間與平臺。 4） 呼喚品牌住宅： 華苑居住區目前已成為本市最大的成熟社區住宅項目之一。發展勢頭看好，但隨著開發的不斷深入，也未能出現更具市場吸引力的明星項目。如果 我司能介入該區域進行規模開發，憑借萬科品牌的市場感召天津萬科公司 華苑新城項目可行性研究報告 21 力及影響力與華苑環境優勢進行強強組合，加上人文環境的影響，使項目的市場效應一定會受到天津市中產、富裕階層的普遍關注，甚至能夠成為其首選的居住地。天津市由南部區域，以和平、河西、南開三區的住宅消費水平在全市消費水平中趨于中高檔，市場需求量以及需求品質很高，但是在大型規模社區建設上，華苑及周邊區域內缺乏標志性的高品質品牌住宅，這也是開發所要面對的良好市場迎合點。 9798 年“立達公寓”的成功發售正是印證了這一點。 三．主要競爭項目分析 類型 地點 開發商 規劃形式 產品類型 銷售價格 銷售率 配套設施物業管理 華苑久華里 （南）迎水道南側 華夏住宅建設 占地 15 萬平米，容積率。采用中心花園與四個組團園林相結合環境布局，設有集中的會所、停車場。 樓盤全部采用坡屋頂 6層磚混結構形式，房型83 種，面積指標為 110220 平米。戶型均為起居廳朝陽與朝陰兩種形式。 起價：3100 元 /平米 均價：3400 元 /平米 目前為社區東側發售。銷售率到達40%。西側在 4 月份開盤。 可視對講，INTERNET 入戶，采用紅外線預警系統。物業管理費： 元/平米。 華苑新城 華苑賓水西道南側 港寧公司 占地 50 萬平米。容積率。采用條形生態走廊與社區組團花園結合形式。共分為 7 組團 4期開發。 產品形式各異：聯排別墅（ 200 平米以上）、小高層、多層磚混住宅（主力單位）。