成都郫縣中信蜀都新城可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 府預計，富士康全面投產后，其自身員工及由其明星企業效應、產業集群效應及上下游產業鏈整合效應而產生的對勞動力的需求將為郫縣當地帶來近30萬的人口增長。　　這部分人口增量不但能為當地帶來巨大的消費需求，提升商業地產的商業氛圍，對本項目商業地產部分產生正面影響。同時在房地產消費方面，除了部分由企業解決的集體宿舍，當地政府預計還將產生近2萬套商品住房的市場需求。這部分需求不但能消化未來幾年區域內樓盤的供應，還將大大推動當地的房價的上漲。（富士康入駐深圳，其工廠所在的龍華及觀瀾兩區的房價都出現了巨幅的上漲；英特爾入住大連金石灘后，當地的房價也從原來的2000多元/平米一路上漲至目前的8000多元/平米） 根據郫縣當地政府的預測數據，今后5年內，項目所在的郫筒鎮的人口總數將達100萬人：（1）高新區現階段產業人數為13萬人，富士康科技集團入駐后將達到近40萬；（2）高校人口數為20萬人；（3），流動人口3萬余人；（4）蜀都新城規劃人口12萬人。 第 67 頁五、項目盈利能力分析地塊指標及銷售預計：下表對不同地塊面積以及預計的住宅與商業物業銷售與租賃單價進行了詳細列示：地塊面積1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6+7號地塊8號地塊9號地塊合計一、用地面積（㎡） 10,085 9,200 10,366 10,458 31,947 106,960 77,418 27,878 284,312 二、建筑基底面積（㎡） 6,083 5,068 6,143 6,143 19,168 39,575 15,483 4,739 102,402 三、總建筑面積（㎡） 66,837 60,196 69,010 68,664 209,310 624,631 448,370 160,868 1,707,886 地上建筑面積（㎡） 50,947 46,200 52,010 52,230 137,440 449,357 325,022 116,560 1,229,766 、住宅建筑面積（㎡） 25,200 23,040 26,010 25,830 43,200 374,269 323,014 116,560 957,123 、商業建筑面積（㎡） 25,747 23,160 26,000 26,400 94,240 75,088 2,008 272,643 地下建筑面積（㎡） 15,890 13,996 17,000 16,434 71,870 175,274 123,348 44,308 478,120 地下車位（個） 458 458 458 458 1,186 4,342 3,246 1,166 11,772 備注：5號地塊的地下面積中有30,360m2為商業建筑面積，因此該地塊商業建筑面積合計應為124,600m2；其余地塊地下建筑面積均為車庫面積。銷售與租賃預計1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6+7號地塊8號地塊9號地塊一、住宅銷售均價（元/㎡）5,5005,5005,5005,5005,5006,0006,5006,500二、商業銷售均價（元/㎡）14,60014,60014,60014,60014,60017,50017,500三、商業年單位租金（元/㎡/年） 100100 四、車位銷售均價（元/個）70,00070,00070,00070,00070,00070,00070,000 備注：商業銷售均價為對不同樓層售價的加權平均值，其中8號地塊的商鋪主要集中在價位較高的1～2樓，因此均價較高。實際銷售時，為實現快速去化，部分商業將考慮在市場價基礎上折價20%銷售。盈利能力預測：我們根據上述統計的收入與成本概算，按權責發生制的配比原則對信托期間及項目整體的項目回報率與權益凈利率進行了如下分析，%，%；%，% ：蜀 都 新 城 項 目 整 體 存 續 期 間信 托 存 續 期 間（～）項 目 后 續 期 間（～）項目整體合 計1號地塊2號地塊3號地塊4號地塊5號地塊6+7號地塊合 計4號地塊5號地塊6+7號地塊8號地塊9號地塊一、項目收入（萬元）45,771 40,278 46,515 46,592 24,756 167,539 371,450 146,160 183,932 224,834 79,845 1,006,221 1住宅銷售收入 13,860 12,672 14,306 14,207 23,760 153,359 232,163 71,202 209,959 75,764 589,089 2商業銷售收入 30,308 26,003 30,606 30,782 117,699 144,915 107,158 3,514 373,286 3商業租金收入 996 602 1,598 1,245 753 　　 3,596 4車位銷售收入 1,603 1,603 1,603 1,603 13,578 19,990 4,819 11,361 4,081 40,251 二、項目成本（萬元）29,180 26,223 29,818 29,901 18,809 142,638 283,211952 88,317 123,556 159,069 58,371 720,658 1土地出讓金 1,664 1,518 1,711 1,726 1,088 35,667 43,374 4,183 23,696 42,968 15,473 129,694 2前期工程費 299 270 309 308 193 1,691 3,070 744 1,124 2,022 726 7,685 3房屋開發費 11,930 10,740 12,325 12,257 12,161 79,595 139,008 46,759 52,880 79,977 29,921 348,545 4開發間接費 850 766 878 874 612 5,217 9,197 2,353 3,466 5,704 2,056 22,776 5不可預見費 145 131 150 149 181 1,433 2,188 696 952 972 363 5,171 6管理費用 220 198 186 185 274 3,179 4,242 952 2,382 4,048 2,946 1,099 15,668 7營銷費用 1,067 936 1,083 1,086 2,353 3,573 10,097 2,353 4,275 4,497 1,597 22,819 8辦證費用 187 169 193 192 586 1,327 1,749 1,255 450 4,782 9稅費 12,818 11,496 12,984 13,124 1,362 12,282 64,066 28,847 31,366 18,728 6,687 149,694 10財務費用6,6426,64213,82413,824三、項目利潤（萬元）88,239（信托期間）285,563（項目整體）四、項目回報率% %五、權益凈利率% %六、年化權益凈利率% %備注：項目利潤 = 項目收入合計 — 項目成本合計 項目回報率 = 項目利潤 / 項目成本合計 100%； 權益凈利率 = 項目利潤 / 權益資本（）；年化權益凈利率（信托期間） = 權益凈利率 / 信托存續期間（3年）；年化權益凈利率（項目整體） = 權益凈利率 / 項目存續期間（6年）六、項目現金流預測（假設取得開發貸）項目方現金流量預測單位（人民幣：萬元）蜀 都 新 城 項 目 整 體 開 發 期 間（六年）2010年11～12月2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年7～10月信托結束2013年11～12月2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年7～10月項目結束 貨幣資金余額(期初）24,0005,88620,00820,81433,19248,16158,1373,37023,9253,67547,01484,788211,293254,836 現金流入：　　　　　　　經營活動流入住宅銷售收入 【注1】 9,91373,28258,56753,10535,48432,02228,55985,67873,85050,19450,19450,19425,097商業銷售收入 【注1】 18,77037,54027,28434,105 1,1712,343 87,348164,725 商業租金收入 【注1】 799799 799799400 籌資活動流入信托投資 【注2】50,000