購物廣場項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 友誼名店的規模，經營形式與平和堂差不多，也是黃興中路人流最多、效益最好的兩家店。而東漢名店、萬代廣場經營不好，而且萬代廣場試營業幾個月后關閉。從市場調查來看， 市黃興南路、中路的商鋪及大型商場過于集中，競爭激烈，處于飽和狀態。 市現將黃興南路拓寬為 54 米寬，長 872 米的步行街，預計 2020年全部竣工。黃興南路步行通道的改造是由福建三木集團、香港兆祥集團合資組建的三兆公司總投資 5 億元人民幣。黃興南路西側全部拆遷，規劃三層店鋪，一樓全天候的購物通道和部分商鋪，二樓經營店鋪，三樓庫房和辦公用房， 東側進行局部整修，不做大的拆遷，兩側公建商鋪后分別開辟兩條 12 米貫通道，為商鋪進貨辦公通道。 由深圳市建筑設計總院提交的黃興南路步行商業街方案經專家評審中標。該方案為步行街構建了一個核心商業區、三大特色文化廣場、一條商業主軸、五條商業擴展軸的框架結構。具體設計如下： 商業核心 ：以人民路改造為契機，形成具有現代氣息的綜合核心商業中心，設施包括綜合商場、超級市場、匯食城、娛樂中心及金融設施、電信設施。 三個特色廣場： （ 1）文廟休閑廣場：引入“購物公園”概念，在南門口形成商業街的入口休閑廣場，廣場采用西側文廟（ 已毀）明清時建筑風格，表達古代建造者“天人合一”的理想追求境界，展現積極向上的湖湘文化精神。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 16 區內設施包括旅游紀念品商店、傳統飲食名店、茶藝館及小型博物館。 （ 2）火宮殿風味街：規劃結合湘江劇院，擴大規模，將美食街沿坡子街發展，成為具有濃郁傳統氣息的飲食、文化中心。 （ 3）旅游服務中心：結合湘江風光帶，在人民路改造時，發展具有較高標準的賓館、酒店，提高片區的綜合服務水平。 一條商業主軸： 規劃設想將黃興南路改造成一個具有民國初期風貌為特征的商業步行街，成為片區商業發展的主軸。黃興南路北段以高級服裝專賣店、珍寶首 飾店為主，銜接五一商業廣場，黃興南路南段以電子電腦產品商店、照相器材商店、眼鏡店為主。 五條商業擴展軸： 坡子街：發展 特色風味小吃，成為雅俗共享的美食街。 永湘街：形成花、鳥、魚的專業市場。 東茅街：經營窗簾，床上用品的特色市場。 大古道巷：經營書畫、古玩、文物等特色商品。 小古道巷：經營文具器材、樂器為主。 周邊物業租售情況 黃興南路：由于正在拆遷，調查了解到過去的租金是 50100 元 / m2.天，估計以后的售價平均在 5 萬元 /m2 左右（不含產權費）。 平和堂：采取扣率方式 2530%（根據商品 而定），不租售。 友誼名店 :采取扣率方式 2530%（根據商品而定），不租售。 東漢名店：地下一層至三層（包括 12 層之間的夾層）為商鋪分割出售，采用店中店式經營，四層以上為酒店，一層臨街最高售價 萬元 /m2， 最低 3 萬元 /m2，內部一般在 萬元 /m2，現已全部售完，但由于管理不善，布局不好，現只有一層在經營，其他樓層停業。 萬代廣場：一至四層為商鋪，五至十五層為商住兩用房，店鋪以開 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 17 架式經營，開發商銷售時采取返租的形式，租金為合同價的 812%。由于試營業一段時間效果不好，租戶都已停業。 經調查得知 ，一層面對黃興中路的店鋪價格為： 店鋪 1：面積 平方米，售價 700 萬元，折單價 萬元 /m2； 店鋪 2：面積 平方米，售價 400 萬元，折單價 萬元 /m2； 店鋪 3：業主自購自用，建筑面積 105 平方米，使用面積 51 平方米，購價 365 萬元，折單價 萬元 /m2，而現在部分業主轉賣的價格在 45萬元人民幣，如出租的話，租金 840 元 /（按使用面積計算，不含稅及水電空調費），該項目的銷售價格按最保守估計，每平方米為 4 萬元，租金也按最保守估計，每平方米（建筑面積）為 20 元 /。 項目發展優勢 品牌共享優勢 目前國內市場的競爭已經由產品競爭階段跳躍到了品牌競爭階段，房地產企業進入了品牌營銷階段，零售企業也開始重視依托于品牌的服務體系的開發。 與 集團的合作，將首先獲得品牌共享的優勢。這兩個品牌在各自的市場上已經具有一定的競爭優勢，這一戰略協作合作模式的建立，將充分發揮其各自品牌的吸引力， 為 集團引來買房者， 集團的房子為 聚集顧客群。這一優勢不僅僅體現在區位開發上，還可以體現在招商上和營銷推廣上。 業務拓展優勢 與 集團的相互選擇顯示了其發展的戰略眼光，這一戰略協作模式的建立，極其有利于雙方的業務拓展。目前 集團除在大連發展房地產項目外，其業務已經延伸至廣州、北京、長春、成都、 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 18 南京、貴陽和昆明等地，并紛紛成立了經營機構。這為 向中國各城市的擴張提供了便捷的階梯。同樣， 在世界范圍內享有廣闊的資源網絡，除了在國內市場為 集團房地產項目的開發積聚人氣外，也可以為 集團其他業務的發展提供互補性協助。 外部環境優勢 90 年代中期以來， 市的城市建設步伐明顯加快。尤其是對黃興北、中、南山 路，以及五一廣場商業中心區的改造拆遷，正在大刀闊斧的進行著。 市政府的設想是將這三條商業街以五一廣場為核心由北向南貫穿起來，屆時一個長度在全國屈指可數的商業街將出現在 市內。 項目正位于黃興南路改造區域內， 市政府非常支持 給 帶來先進的業態和管理經驗，也非常支持 集團為 市的商業街改造投資建店。因此， 市政府在項目審批手續以及政策上都會為該項目創造一個良好的外部環境。 四、建設條件分析和工程進度安排 建設條件分析 場址選擇 建設大型商業項目，能否取得可觀的經濟 效益，地理位置是關鍵之關鍵。 購物廣場位于 市最繁華的商業中心區的天心區，東臨黃興南路，西臨 市糖酒公司，南臨小巷，北臨解放路。 黃興南路西側為新規劃的三層商業用房，東側為重新裝修、改造后原商業用房。解放西路將規劃為酒吧一條街。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 19 由此可見，該項目地理位置優越，商業氛圍濃厚，交通便利，是建設大型購物廣場的理想場地。 外部配套條件 該項目周圍基礎設施達到六通，即通道路、上水、下水、電、煤氣和通訊設施，所以，項目所需的外部配套條件已具備。 工程進度安排 該項目自 2020 年 6 月開始前期準備工作， 2020 年 12 月中旬動工興建， 2020 年 12 月底竣工。 2020 年 1 月投入試營業。具體工程進度安排如下： 工程進度安排表 序 號 項目名稱 2020年 2020年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 項目立項 2 項目規劃和方案設計 3 項目可行性研究報告 4 項目設計 5 土石 方工程 6 支護工程 7 地下室工程 8 主體工程 9 設備安裝工程 10 室內裝修工程 11 室外裝修工程 12 室外工程 13 竣工驗收 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 20 五、項目的規模和性質 該項目是集商場、大型超市、餐飲為一體的大型商業中心。 該項目占地面積 平方米，總建筑面積 平方米 。 其中：地下建筑面積 平方米；地上建筑面積 平方米。覆蓋率 73%，容積率 ，綠化率 20%。 該項目地下一層，地上四層，建筑物總高度 米，局部高度 米。 各層建筑面積及層高分別為：地下室建筑面積為 平方米，層高 米；地上一層，建筑面積為 平方米，層高 米；二、三層，每層建筑面積為 平方米，層高 6 米；地上四層，建筑面積為 平方米，層高 米。 六、工程設計和功能要求 工程設計 功能分配 該項目具體功能分配見下表： 位 置 面積（ m2） 高度（ m） 功 能 面積（ m2） 地下一層 停車場 (322 個車位 ) 9324 消防水池 2440 水泵房 通風泵房 配電室 空調機房 倉庫 860 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 21 其它 一層 店鋪 10300 其它 二層 6 超市 10600 其它 三層 6 超市 9810 餐飲 辦公 706 其它 四層 餐飲 10600 其它 交通布局 保證人流與購物車流和供貨車流避免交叉，各自出入方便。 平面交通：在建筑物的四周設環形人行步道，一層設三個人流出入口，地下停車場用的二個汽車出入口，一個貨車入口和設一個室外卸貨平臺 。 垂直交通：地下室至地上四層設 10 部人行步道（五上，五下）；二層至三層設 4 部人行步道（二上，二下）， 2 部自動扶梯（一上，一下）；收貨區設貨梯 2 部從地下室至地上四層，一層至四層設 8 個鋼筋混凝土樓梯，其中有 4 個樓梯通往地下室。 建筑設計 該項目嚴格遵照國家頒布的現行各設計規范及 市有關城市規劃，消防、交通要求，并按照設計任務書所確定的條件進行設計。 考慮城市景觀及區域內已有的建筑風格，發揮項目優勢，利用建筑造型、體量、顏色、創造出一個造型大方得體、簡潔具有超時代氣息的現代建筑新形象。 給周圍居民獻上 具有安全便捷的交通環境，溫馨的購物環境、愉悅 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 22 的娛樂環境，舒適的休息環境的耳目一新、親切可人的商業中心。 結構設計 該項目采用片筏基礎，主體采用框架結構，柱網為 和 ，樓板、屋面采用現澆鋼筋混凝土。墻體采用空心磚砌筑。 裝修 外裝修：干掛理石。 內裝修：一層，各專賣店粗裝修。地面采用花崗石磨光板，其它部分精裝修。 二、三層、四層，內墻及柱均做裝修面，涂白色乳膠漆。頂棚鋼絲網，現澆水磨石地面。 地下一層，地面采用細石混凝土壓光地面，墻面及頂棚為噴白涂料，汽車上下坡道應 做成鋸齒形防滑路石。 功能要求 給排水系統 ● 生活給水系統 該項目給水方式采用下行上給式，由市政管網直接供水，供水要求壓力 。日需用水量 480 立方米，最大小時用水量 40 立方米。 ● 熱水系統 該項目熱水用于三層超市食品加工處和四層餐飲的廚房，由直燃型溴化鋰吸收式冷溫水機組供給。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權歸原作者所有如果您不是在 網站下載此資料的 ,不要隨意相信 .請訪問 3722, 加入 ) 必要時可將此文件解密成可編輯的 DOC或 PPT 格式 23 ● 空調冷卻水循環系統 空調系統設 3 臺冷水機組。為了節約用水，全部循環使用，按系統循環水量的 %由生活給水系統補給。 冷卻水循環系統流程為補水 →冷卻塔→循環水泵→電子水處理器→冷水機組→冷卻塔。 ● 消 防部分