xx總部基地物業管理實施方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ? 重復上述檢查。 ? 檢測接地電阻。 ? 測試過流保護裝置、聯鎖裝置是否正常。 照明器具 每天 ? 清潔衛生。 ? 檢查外觀是否完好，有無異常聲響。 ? 檢查燈具照度的均勻度、眩光度頻閃度及電壓的變化影響情況。 每月 ? 重復上述內容。 ? 調整亮度，節約能源。 ? 更換過熱配件，避免短路現象。 ? 根據季節的變化情況合理調整燈光工程的開機時間。 供電線路 每周 ? 清潔衛生。 ? 檢查敷設環境有無積水、雜物。 ? 供電電纜標示是否清晰、脫落。 每月 ? 重復上述內容。 ? 檢查線路有無過熱現象。 ? 檢查進出線路接線裝置是否完好。 每年 ? 重復上述內容。 ? 檢測線路絕緣電阻。 ? 金屬支架、電纜套涂防銹漆或瀝青。 2. 柴油發電機組 序號 頻次 管理內容 標準 1 每天 1. 檢查水位、油位一次； 2. 清理一次機組外表面及機房環境。 1. 停電后，能及時啟 動并送電； 2. 設備潔凈 3. 各液位正常 4. 檢測參數要求正2 每月 1. 檢查調速制桿是否靈活、潤滑各聯接點； 2. 更換冷卻水，更換前后測量 PH 值，并做好測量記錄，必要時投藥處理（通知水處理工配合進行）； 18 3. 檢查風扇皮帶及充電機皮帶的張緊度，必要時調整 ； 4. 排煙系統暢通，通風系統、排風、送風扇完好，風量暢通，機房照明燈完好，應急燈完好 5. 做應急發電試驗，檢查柴油機運轉時各儀表讀數及溫度、響度是否正常，并做好運行記錄。 常 5. 冷卻水 PH 值控制在 之間 6. 有完整的巡視和運行記錄 3 每季 1. 檢查空氣流阻指示器，顯示紅色時清潔空氣濾清器； 2. 放出柴油積水，清洗第一級柴油過濾器； 3. 必要注意潤滑風扇皮帶輪及皮帶張緊輪軸承； 4. 檢查超速機械保護裝置潤滑油位，不足時加油； 5. 檢查外部主要連接螺栓的緊固情況。 4 每年 1. 配合電工進行并聯帶負荷運轉，檢查運轉情況； 2. 配合電工模擬試驗各安全保護裝置的性能； 3. 測檢軸線、開檔，并做好記錄； 4. 拆檢查蓋觀察檢查軸及缸筒情況； 5. 投藥清洗冷卻系統（通知水處理工配合進行）； 6. 檢查機油質量，必須時更換機油； 7. 清洗第二級柴油過濾器； 8. 清洗機油過濾器； 3. 空調系統 項目 頻次 內容 標準 空調主機 每年供冷（熱）季節機組啟動前記錄 1. 檢查制冷劑液位和油面。 2. 檢查加熱器和變頻壓縮器。 3. 檢查和測試所有運行控制和安全控制功能。 4. 檢查調整微電腦控制中心的設定值。 5. 啟動機組，檢查整個系統的運行狀況，記錄機組運行參數。 6. 根據運行記錄，分析處理機組問題。 有規范完善的空調運行制度和維修保養制度并嚴格執行。 運行期 間 1. 檢查機組各項運行參數的情況，調整安全控制裝置。 2. 檢查控制裝置的運行。 3. 檢查制冷劑液位和油位。 4. 檢查潤滑系統的運行。 5. 檢查回油系統。 6. 檢查電機和啟動期的運行。 7. 記錄運行狀態參數，分析確認機組運行是否正常，必要時進行機組檢修。 8. 每月進行一次泄露檢查。 9. 記錄和報告有需要更換的零配件。 10. 冷卻電機軸承打油 /更換軸承。 11. 高 /低壓控制檢測 /修理 /更換。 12. 空調機組檢測 /修理 /更換零配件。 13. 冷凝器清理沉積物質。 14. 電氣裝置有否接駁松脫 /觸點氧化 /外來物質 /修理 /更換。 15. 控制和保護裝置調整設定值檢測 /修理 /更換。 1. 空調系統安全、正常，保持狀況良好。設備及環境整潔，無異常噪聲及滴漏水現象。 2. 有準確的空調系統檔案資料，各項運行記錄和維修記錄齊全，并歸檔保存。 3. 制定切實可行節能運行制度，有明顯節能降耗成果。 19 每年制冷（熱）期結束停機期間 1. 檢查壓縮電機組件的各項環節。 2. 檢查壓縮機潤滑系統。 3. 執行各項正確操作系統，檢查電機啟動器。 4. 檢查控制面板，確定各操作狀態是否正確。 5. 檢查冷凝器潔凈情況是否需要清洗。 6. 檢查系統的泄露、制冷劑并給予正確的處理方法。 冷卻冷凍泵 每天 1. 檢查電機電流、電壓、溫度，觀察有無異常現象。 2. 泵體盤根處滴 水是否符合要求。 每季 1. 檢查運行記錄，檢查聯軸器及盤根的使用情況。 2. 轉動閥門，檢查閥門能否靈活開啟、關閉。 每年 1. 清洗水泵及電機軸承并加潤滑油。 2. 檢測電機接地電阻，并記錄。 3. 檢測冷卻、冷凍泵電機絕緣電阻值。 4. 更換水泵軸襯套，重新加裝填料。 5. 泵殼、泵體清銹刷漆。 冷卻塔 每天 檢查水閥、浮球閥是否正常。 觀察電流、電壓及布水器的運行情況。 每季 1. 進行水處理。 2. 檢查電機皮帶是否正常。 3. 清洗冷卻塔塔體。 每年 清洗填料，更換脫落的布水器。 更換磨損嚴重的皮帶。 檢測電機接地 電阻、電機絕緣電阻，并做好記錄。 更換或清洗電機及風葉軸承，并加注黃油。 更換各類標示。 風機盤管 每周 觀察風機是否正常運行，有無異常聲響。 空調開關及電磁閥工作是否正常。 每季 檢查冷凝水接水盤是否暢通排水。 保溫要求達到的標準是否良好，自動排氣閥工作是否正常。 每年 檢測電機接地電阻及電機絕緣電阻值。 清洗接水盤。 清洗回風口、出風口、過濾網。 盤管風機軸承加注黃油。 供熱 序號 項目 管理內容 標準 1 電動機及風機 每周檢查電動機接線是否銹蝕或松弛，檢查電動 機電容是否已變形膨脹或開裂，檢查電動機與風機聯軸器是否牢固可靠，對電動機軸承、風機加注潤滑油，絕緣電阻如果低于 Ω 則應進行處理，清潔電動機、風機上的污物、灰塵。 做到三好（管好、用好、修好）； 四會（會使用、會調試、會保養、會排除故障）； 2 安全閥、壓力 表、溫度表 應定時試驗、記錄、送檢； 20 3 點火電極 每月檢查點火電極燒蝕是否嚴重，如是則應更換同規格 點火電極，調整到合理位置并清潔。 保證設備安全穩定運行 4 噴嘴 每月清除噴嘴上的碳化物、污物，若噴嘴磨損嚴重，則 應更換。 5 控制器 每周用干布擦拭 (或用空氣吹 )來清潔控制器，如控制器損壞則應更換。 6 室外供熱管網 每半年維修保養一次，應仔細檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現象，地溝內通風、照明設施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現問題及時修補。 給排水系統 項目 頻次 內容 標準 生活泵、消防泵 每天 ? 機房衛生：對機體擦拭去灰、保持干凈無塵。 ? 每 2 小時觀察期水位、水壓、電壓、電流指示是否正常，電機及水泵有無異常聲音，電機、控制柜有無異味。 ? 檢查壓盤根處滴水是 否符合規范，如不符合則應加盤根或擰緊盤根螺栓。 ? 檢查濕式報警閥，液體報警器、控制系統工作是否正常。 ? 檢查水位深度指示是否清晰。 ? 發現故障隱患及時處理。 ? 供水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質符合衛生標準。 1. 有用水、供水管理制度并落實，積極協助用戶安排合理的用水和實施節水計劃。 2. 給排水設備維修保養制度并嚴格執行，設備和管道系統狀況良好，如遇爆管、設備故障等，維修人員及時到現場搶修。 3. 供水系統功能正常，排水系統通暢。 生活水池 每月 ? 檢查外面是否完好，有無跑、冒、滴、 漏現象，箱口防蟲紗網是否完好。 ? 打開排污閥排污。 ? 檢查進水浮球閥并作手動進水試驗。 ? 檢查水質情況，監測水的 PH值和含氟量。 ? 水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。 每月 ? 重復上述內容。 ? 按規定比例按時投放消毒藥品。 每半年 ? 清洗水池、水內部，按比例投放漂白粉進行消毒。 ? 送水樣至衛生防疫站進行水質化驗。 ? 各類金屬構件及管道作防銹處理。 4. 限水、停水能預先通知用戶。 5. 按規定定期清洗大廈二次供水蓄水設備；設備及周圍環境給水井、污水井 每月 ? 檢查井蓋是否蓋嚴、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。 ? 檢查井蓋鑄造字跡是否清晰。 21 半年 ? 重復上述檢查。 ? 清理污泥，疏通下水管道。 ? 各類井蓋及金屬構件刷漆。 整潔，有封閉措施；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染發生，確保二次供水符合飲用水標準。 化糞池 每半 年 清理一次 電梯運行與管理服務 項目 頻次 管理要求和措施 標準 電梯設備 每天 ? 清潔衛生。 ? 轎廂照明是否正常。 ? 控制盤指示層、指示燈是否正常。 ? 檢查控制柜及電機溫度是否過高，機房空調器的制冷狀態是否正常， ? 機房室溫是否符合要求，運行是否有異常和振動。 ? 檢查曳引機減速箱油位是否符合要求。 ? 檢查各內選、外選按鈕工作情況，是否靈敏。 1. 電梯管理人員均應持有特種作業操作證上崗，并定期參加復審； 2. 有建立健全電梯管理制度； 3. 電梯維護保養提前一天通知業主（使用人），辦公區域電梯盡量安排在周末保養。 4. 有電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容； 5. 制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號 30 分鐘設法解救乘客、排除設備故障。 每半月 ? 檢查并擰緊各接線端。 ? 檢查安全裝置，并做好記錄。 ? 轎箱上不銹鋼油。 ? 檢查轎箱照明及風扇。 ? 每半月一次例保 每半月 ? 對各安全裝置清潔檢查，并運行調整。 ? 檢查井道、轎頂照明，清潔井底衛生。 ? 電梯自備電池放電一次。 每月 ? 測試各裝置安全回路的電器操作。 ? 檢查選層器、限速器接線端、接線和有關控制點情況。 ? 檢查及調整制動器力矩及制動器閘瓦工作情況 每季 ? 檢查各鋼絲繩張力是否平衡，有無破損斷股現象。 ? 檢查底坑緩沖器油位情況，并作補油。 ? 檢查各層標記是否清晰。 ? 檢查安全裝置工作是否正常。 ? 提交季度《電梯重要安全裝置自檢報告表》 每年 ? 對導軌夾塊螺釘進行檢查加固，檢查各纜繩及補償鏈條損壞情況。 ? 對各活動部件換油潤滑。 ? 做好維修保養記錄。 ? 由技術監督局或相關部門按國家有關標準對電梯、扶梯進行年度檢查。 22 閉路監控系統 項目 頻次 管理要求和措施 標準 攝像機顯示屏 每周 清潔除塵。 檢查外觀完好情況。 室內環境達到 5S管理標準 監控系統穩定保障24小時運行 有準確的檔案資料，各項運行記錄和維修記錄齊全，并歸檔保存。 每季 線路整理。 檢查各視頻及音頻接頭。 每年 檢查各線路接口是否正常、線路是否侵蝕老化。 線路標號是否清晰可見，合理編排線路，并檢修調整。 檢查云臺 機械機構和電動元器件的工作情況。 計算機和監視器 每月 主機、顯示器及打印機清潔除塵。 檢測 UPS工作情況是否正常。 檢測各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現象。 每半年 清潔主機內部灰塵。 數據整理和備份。 計算機數據整理、內部測試。 集中控制箱 每月 檢測各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現象。 檢查直接控制器、執行器、變送器的工作情況。 傳感器 每年 測試溫度、液體、流量、壓力傳感器的靈敏程度。 更換性能不好的元器件，校核性能，計量準確 。 硬盤機 每周 清潔除塵。 檢查外觀完好情況。 錄象文件回放正常，各路視頻、音頻、控制、報警線纜連接牢固、接頭無修飾，鍵盤無損壞、操作靈活。 每月 檢查錄制標準。 測試各功能鍵的工作情況。 每半年 檢測音頻和視頻接口，測試各項性能指標。 畫面分割器、切換器和 AD主機 每周 清潔除塵。 檢查外觀是否完好。 檢測連接線路的牢固程度。 每季