合同審查要點指引(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 協議書，概括約定施工合同的主要內容如工程概況（工程名稱、地點、內容）、承包范圍、 工期、質量標準、合同價款，該部分屬于合同實質內容的主要內容，審查時應注意核對是否與項目審批文件一致 （如屬招投標項目應核對承包人名稱、承包條件是否與中標結果一致），約定內容是否具體、 10 準確，如有不一致應進行修改。 審查 工程承包范圍 ，包括 土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統預埋管、盒、箱殼部分）等等。 注意與招投標文件、發包圖紙、工程量清單內容一致 。 開工日期的審查， 項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。一般標明：開工日期以發包方和監理方、或監 理出具的開工通知日期為準。 實際開工日期與約定日期不一致，以實際開工日期為準（開工通知書 等證實） 。施工許可證日期和實際施工日期不一致， 以施工許可證日期為準。 四、 合同 內容合法性 的審查 根據《合同法》、《建筑法》等相關法律規定，工程合同不得有 違 反法律、行政法規強制性規定的內容，審查時如有違反內容應進行刪改。 常見問題： 將應當由一個承包人 完成的建設工程直接成若干部分發包給幾個承包人； 同意承包人將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解后以分包的名義分別轉包給第三人； 同意承包人將工程分 包給不具備相應資質條件的單位； 同意分包單位將其承包的工程再分包； 同意建設工程主體結構的施工非由承包人自行完成； 合同約定建筑材料、建筑構配件和設備由工程承包單位采購的，發包單位制定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構配件和設備或者制定生產廠、供應商； 將必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標的； 與非中標人簽訂合同（也包括中標人向他人轉讓中標項目的情況）； 不按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同，或再行訂立背離合同實質性內容的其他協議； 其他違反法律 、行政法規強制性規定的內容。 11 五、 合同 價款 、計價方式 計價方式一般有三種 ： 采用固定價格合同。 （如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。） 采用可調價格合同。 （如：合同價款調整方法，招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現場簽證由總監、發包人現場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項 元 以內不予計取， 元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規定的相應下浮率下浮。） 采用成本加酬金合同。 （此種方式 采用不多 。） 應當約定： 預付工程款的數額、支付時限及抵扣方式； 工程進度款的支付方式、數額及時限； 工程施工中發生變更時，工程價款的調整方法、索賠方式、時限要求及金額支付方式； 發生工程價款糾紛的解決方法； 約定承擔風險的范圍及幅度以及超出約定范圍和幅度的調整辦法； 工程竣工價款的結算與支付方式、數額及時限； 工程質量保證（保修 ）金的數額、預扣方式及時限； 安全措施和意外傷害保險費用； 工期及工期提前或延后的獎懲辦法； 與履行合同、支付價款相關的擔保事項。 提示： 審核計價方式的約定內容應注意審核是否清楚明確地約定了計價方式及價格調整的風險范圍和調整方法、上下文約定的計價方式是否一致等 （常見問題如 :前面約定“包干造價，固定不變價”，后面又約定“按實結算”） 。 12 六、 關于合同價款 支付條件、期限 的約定 方式：節點形象進度，按比例； 或 工程量，按比例。 除了需注意根據工程進度約定相應價款支付 比例外，還需視公司審批流程所需期限 等相關因素約定合理的付款期限。 如：“合同生效后”、“工程竣工并經驗收合格后”補充具體期限“ XX 個工作日內”，以便安排付款事宜，避免遲延支付。 通用條款中關于合同價款變更、工程量確認、竣工驗收報告、索賠報告等均約定了確認期限，如超過約定期限未予答復將被視為認可。因此如果通用條款約定的各個確認期限根據各公司實際履行需要不夠長，應在專用條款中進行變更，延長相應期限，以免因公司審核流程較長在未答復前已被視為認可的情況發生。提示 注意： 常有承包方要求發包方將其應收的合同款支付給其自行制定的分包單位或包工頭，發票 的開具也由分包單位或包工頭自己解決。承包人試圖通過轉讓債權這一形式將合同履行過程中存在的轉包或違法分包行為合法化，甚至 連發票 開具的合同義務也同時進行轉讓。對于承包人的這種要求應予拒絕，并應注意在施工合同中明確約定工程款的收款賬戶、發票開具的方式等。 七、 審查對監理工程師、發包人派駐工程師 權限 的設置 明確工程師授權范圍； 對于超越工程師授權范圍的，由發包方確認。 提示注意：對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經過發包人或承包人認可后生效。 八、 審查對于 工期順延 的約定 工期順延的原因，除規定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，最好 約定標準作為認定是否構成工期順延的依據； 工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發包方認可、監理認可?？梢栽黾印耙暈椤睏l款。（視為條款：發包方在約定期限內不予答復的， 13 視為認可。） 九、 對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序 的審查 程序：“按照國家、省、市、縣有關規定執行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前 小時，以書面形式通知監理工程師和發包人代表。 防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經發包人和現場監理驗收后方可進行施工?！钡?。 通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節點的驗收要求。 十、 審查關于工程變更的約定 未經過規劃的批準、設計的批準的規劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。 （此類約定 舉例如：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發生后 日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發包人核準，書面報告經發包人確認并加蓋公章后 ,方可作為調整合同價款的有效簽證 ,在工程結算時支付。 承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發包人發出的或發包人委托設計單位經發包人審批后發出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項 元以內不予計取， 元以上單項的變更于竣工決算時調整。） 十 一 、 審查關于 竣工驗收和結算 的約定 重點注意 ：驗收過程、工程交付、資料交付、竣工結算等方面的約定； 關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。 提示 注意 “ 視為條款 “ 的約定 ： 作為發包方，可