南昌某住宅小區建設項目立項申報建議書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 長期因素看 ,第三次“嬰兒潮”出生的大量 80 后年輕人的結婚需求 ,將會有利于近幾年住房 剛性需求的增加 ,過去五年經濟高速增長形成的居民財富積累的基礎 ,這些因素都會對促進房價的穩定起到積極作用。 當前形勢下 ,形成房價下滑壓力的影響因素主要有宏觀經濟的下行、經濟適用房建設力度加大帶來的增加市場供給預期、農村建設用地流轉制度改革帶來的土地供給層面的長遠影響等等。 在一系列擴大內需保增長的政策作用下 ,預計 2020年 3季度宏觀經濟將出現回暖 ,同時經濟適用房相關政策、農村建設用地流轉制度相關政策 ,短期內對房地產市場的影響有限 ,上述促進房價穩定因素的影響將會大于房價下行因素的影響 ,預計 2020 年下半 年房價將會止跌企穩。 區域房地產市場分析 南昌市的房地產市場分析 : 自 07 年底國際金融爆發后 ,國家進行了一系列的宏觀調控打壓房價 ,整個房地產市場低迷 ,南昌市區的房價自 08 年 7 月后相繼開始下降 。但是 ,08 年 10月以來出臺的兩次房地產救市政策 ,減免契稅、營業稅、印花稅、土地增值稅、城市房地產稅等稅費 ,其中 90平方米以下住宅的稅費優惠力度就可以達到 3%,其五年以內住房轉讓 %的營業稅予以減免 ,均在一定程度上降低了南昌市居民購房負擔 ,提高了南昌市居民住房支付能力。 國務院 131 號文中指 出 ,2020 年到 2020 年 ,南昌市平均每年新增 5 萬套經濟適用住房。 2020 年經濟適用房竣工套數約為 4 萬套 ,如果新增 5 萬套經濟適用房 ,則經濟適用房的建設總量將為往年的 1 倍多 ,今后三年各年經濟適用房竣工套數占商品住宅竣工套數的比例達到 30%左右 ,而近三年來該比例一直在 10%左右 。經濟適用房投資在商品住宅投資中的占比將由往年的 5%提高到近 20%。 南昌市經濟適用房建設總量的大量增加必然會對普通住房市場產生一定的“擠出”效應。當前 ,房地產市場已經出現供大于求的狀況 ,落實 90/70 政策中新建的大量中小戶型住宅將 陸續進入竣工狀態 ,這種時候南昌市大量供給經濟適用房 ,顯然不利于這些普通住房的消化吸收 ,從而加劇南昌市房地產市場的調整幅度。即使加大經濟適用房建設計劃沒有落實 ,也會形成相應預期 ,這種預期顯然不利于扭轉當前南昌市房地產市場的衰退態勢。 受需求市場低迷的影響 ,南昌市房地產開發投資意愿的下降從 2020 年 2季度就開始顯現 ,4 月份起商品房屋新開工面積和土地購置面積增幅均低于上年同期 ,6 月份起這兩項反映房地產開發投資意愿的指標各月均為同比負增長 ,受此影響 ,2020 年南昌市房地產企業上年結轉的在建工程增幅和房屋建設投 資增幅也會大大下降 ,如果考慮企業延緩開發建設進度的因素 ,這部分投資可能會出現負增長。同時 ,南昌市房地產市場受存貨增加的影響 ,2020 年商品房屋新開工面積增幅會有較大幅度下降 ,這部分項目對應的新增投資增長也會下降。此外 ,受宏觀經濟下行和資金緊張狀況影響 ,估計上半年企業拿地欲望和開發土地活動均不會增加。因此 ,2020 年南昌市房地產開發投資增幅會有較大幅度下降甚至可能出現負增長。 2020 年 ,受開發信貸增長下降和需求市場衰退的影響 ,南昌市房地產開發企業 60%的資金供給源國內貸款、個人按揭貸款、定金及預收款都 緊縮 ,企業資金鏈條日益緊張 ,部分中小企業面臨資金困境 ,未來企業并購重組將會增加。 南昌市的房地產市場分析 : 近年來南昌市內大量新建房地產項目 ,僅 2020 年 ,南昌市第三產業實現增加值 億元 ,比上年增長 %,“十五”期間年均遞增 %。房地產業快速成長 ,新開工商品房建筑面積 萬平方米 ,占全市 1/3 強 ,涌現了夢里水鄉、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿企業進駐蓮塘 ,潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務企業品位提升 ,洪城汽配、江南飼料 原料等專業市場功能增強。社會消費品零售總額 億元 ,比上年增長 %,“十五”期間年均遞增 %。 2020 年末金融機構存款余額 億元 ,貸款余額 億元。從 2020 年到 2020 年商品房的建筑施工面積和銷售面積逐年上漲 ,南昌市房地產市場的住宅和商鋪供應量也在逐年上漲。 隨著房地產的住房市場在南昌市打開后 ,百貨商場等零售業和餐飲等服務業也相繼進入南昌市 ,為南昌市的建設添磚加瓦 ,為南昌市的住房增加了配套設施。 南昌市的住房消費者已不再拘泥于南昌市本市的居民 ,更輻射到南昌市區的居民去南昌市投資買房 ,南昌市住宅和南昌市住宅相比的優勢有 : ①面對南昌市區高價且隨時可能下跌的房價 ,不如買南昌市只有南昌市區房屋單價一半的住房 。 ②南昌市的房地產開發還只是起步階段 ,投資購買南昌市的房產有很大的投資獲利空間 。 ③南昌市環境優美、祥和、寧靜 ,湖泊眾多 ,空氣清新 ,沒有都市的喧囂 ,好似世外桃源 ,是都市人休閑度假的好去處 。 ④由于較低的房屋單價 ,使得房地產開發商可以擴大套房的建筑面積 ,這樣消費者既可以獲得大面積的住房使用面積 ,又 可以獲得更大面積的小區活動空間 。擁有在南昌市區不能獲得的居住感受。 這吸引了近年來很多南昌市居民和想要在南昌安居樂業的人到南昌市購置房產用于居住或投資 ,增加了南昌市的住房需求。 商業建筑的供應分析 : 項目的商業部分在政府的大力支持下專門用于汽配的招商 ,形成商業汽配一條街。南昌市內雖然已有了一個較大規模的洪城汽配市場 ,但也遠不能滿足全南昌市的汽配需求 ,該項目的商鋪全部臨街 ,是汽配的理想商業用地 ,并且與洪城汽配市場呈犄角之勢 ,滿足了南昌市剩余汽配市場的需求。可見 ,項目商業部分的建設和招商完全符 合市場的需求 ,是可行的。 需求群體分析 : 南昌市和南昌市內對住宅的剛性需求消費者 ,這部分人群負擔不起南昌市區高昂的房價 ,就選擇南昌市周邊地區的較低房價樓盤購買樓房。多為在南昌市內有較穩定工作 ,有一定的經濟基礎 ,想要在南昌市安家落戶的人群。 需要購買第二套房居住和投資的消費者 ,這部分人群已有了一套住宅 ,擁有較高的社會地位和較好的經濟基礎 ,多數已擁有了自己的核心家庭 ,希望購買住宅提供休閑度假功能或進行投資。 商鋪的需求分析 : 項目的商業部分做成汽配一條街 ,隨著南昌市經濟發展、房地產的開發和建設 增加了南昌市內的交通流動量 ,也增加了對公共配套的需求 ,汽配市場的需求逐漸大于供給 ,可見汽配一條街的規劃符合南昌市市場需求。 結論 : 經過以上的市場分析可以看出 ,國家近期的宏觀調控有利于房地產開發 ,促進了房地產市場的交易 ,雖然 07 年以來 ,我國大多數一、二線城市的房地產泡沫使房產價格下跌 ,但對房產開發處于起步階段的南昌市而言房產價格影響不大。 南昌市內沒有經濟適用房 ,有南昌市區和南昌市大量的房地產剛性需求作支撐 ,房地產前景十分可觀 。南昌市的房地產市場處于上升趨勢 ,剛性需求偏向于南昌市這樣的低價 房 ,投資者偏向于低價有投資空間的房產 。南昌市房地產市場的供求雙方都有需求 ,因此本項目的開發能增加南昌市房地產市場的供應量 ,促進南昌市的建設 ,為居民提供良好的居住空間 ,既符合市場需求又能加大南昌市的基礎設施建設。 XX 住宅小區項目的開發商已與南昌市印鈔廠工會簽訂了定購合同 ,項目的住宅部分開發商只留下十套 ,剩余部分待項目竣工后全部銷售給南昌市印鈔廠工會。因此 ,項目住宅的銷售不成問題 ,商鋪部分的招商也符合市場需求。 因此該項目是一個在市場上可行 ,符合規劃建設的優良項目。 (二 )目標消費群體及價格定位 本項目的目標消費群體 : 根據南昌 XX 發展有限公司與南昌印鈔廠工會簽訂的 XX 商品房團購合作合同 ,本項目一經竣工驗收 ,住宅部分除南昌 XX 發展有限公司自留 10 套住宅外 ,其余住宅能全部銷售給南昌印鈔廠工會 ,工會會把項目住宅分配給已出資金參與團購的南昌印鈔廠職員。 項目的商業店面已與南昌市相關部門簽訂了協議 ,在本項目取得預售許可證后即對汽配行業進行招商 ,把本項目的商業部分做成具有特色的汽配一條街。 商鋪的目標銷售群體 : 汽配連鎖店 經營汽配的私營個體戶 有意投資的投資商 汽配經銷商 本項目的 地下車庫部分出售給居住居民或本項目的商鋪業主 ,地上車位為公共使用車位。 項目樓盤價格 根據南昌 XX 發展有限公司與南昌印鈔廠工會簽訂的 XX 商品房團購合作合同 ,住宅部分的出售均價為 2580 元 /?。 據網絡調查 ,普遍認為南昌市房價偏低 ,大多數人有意購買。南昌市房地產的房價確實偏低。建筑材料每年都在漲價 ,有時高達 20%。土地成本更是成倍漲價 ,這些成本上的漲價是最現實也不可避免的事情。還有勞動力成本的增加等等 。這使房價只能上漲。南昌市的經濟建設和房地產還處于起步階段 ,因此購買南昌市的房