天瑞園項目可行性研究報告3(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ，市區常住人口 約 480 萬人。經濟發展目標是 建立起一個由內向外的第三、二、一次產業圈層式布局結構。 武漢市總體規劃范圍分為市域、城鎮地區和主城三個層次。主城規劃范圍以三環以內地區為主，面積約 850 平方公里。 其主要產業的空間戰略布局如圖： 規劃主城人均居住面積 20xx 年已經達到 平方米，至 2020 年規劃末期，居民住宅面積總量將從 1994 年的 4800 萬平方米增加到 億平方米左右，住宅成套率達到 98％。 “多 中心組團式”的布局結構：利用江、河、湖、山等自然條件分隔，規劃江北、江南兩大核心區，在核心區周圍布局 10 個中心片區，在主城區邊緣布局10 個綜合組團。 主城三鎮規劃結構：漢口地區規劃為 170 萬；漢陽地區規劃人口為 76 萬；武昌地區規劃常住總人口為 204 萬。 武漢市 房地產市場特征與發展趨勢 分析 武漢房地產市場總體特點 1. 從宏觀區位看，武漢是 東、西部地區資源、信息、技術等交流和交換的戰略節點，它 具有“獨一無二”的山水園林城市資源，它的經濟地理區位與人口、地域規模形成 房地產 市場容量大、規模大、 發展空間大、回旋余地大 。 2. 武漢 處于東部大開放、西部大開發 “ 夾縫 ” 中的中部地區，經濟發展水平不如東部， 經濟發展相對緩慢、落后與沿海同類城市，人均可支配收入低。但武漢經濟區是中國七大重點經濟區之一，擁有得中獨厚的區位優勢、得天獨厚的氣象優勢、得水獨厚的生態優勢、得土獨厚的資源優勢、得才獨厚的創新優勢，房地產市場具有后發空間、潛力巨大。 3. 資本由高成本向低成本、低收益向高收益、投資環境由差變好的運動規 13 律作用下，大批資本實力型開發商 100 多家紛紛涌入武漢地產市場： (1)沿海“東資西移”。 一些資金及開發實 力雄厚的房地產企業紛紛進入武漢房地產市場，搶占市場空間，如萬科、金地、西北盛唐、復地、保利、美好愿景、泰躍、大華、 中僑置業 、 縱橫置業 、 天津 順馳、三金、深江、耀江、萬達等。 (2)海外開發商。 如新世界、新鴻基、凱恩斯、加拿大海得、 澳門新億勝 珠（ 南國明珠 ）等。 (3)其它行業資金投入房地產開發。 如三江航天、藍天、 東風 、招銀、惠愈、當代、金穗、三鎮實業、華工科技等。 (4)由于房改政策到位、大規模城市舊城改造、按揭貸款支持、第一 、二 次置業高峰等原因將武漢市市場推向高峰。 (5)地價低、房價低、競爭程度低、品質低 的局面正在發生變化。 (6)以本地消費為主、以住宅為主、以自用為主的市場運行模式，使得市場平穩上升，不易產生泡沫。 政策層面分析 ? 國家明確 房地產業國民經濟的支柱產業 地位 國務院 于今年 8 月 20 日發文《 關于促進房地產市場持續健康發展的通知 》（ 國發 [20xx]18 號 ）明確指出：“ 房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業 ”。 2020 年我國全面實現小康目標，要求人均居住由 10M2 提高到 20M2 左右，住宅業拉動經濟增長的經濟發展戰略，將使后發的武漢市房地產市場具有遠比同類城市更大的發展空間和發 展速度。 ? 國家出臺經營性土地使用權招拍掛的政策 ，武漢市走在前列 20xx 年 3 月，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法檢查工作的通知》 ,要求從 20xx 年 8 月 31 日起，所有經營性土地一律都要公開競價出讓，以協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。文件還規定， 8 月 31 日以后，開發商必須及時繳納土地出讓金，而且如果在兩年內不開發，政府可把土地收回。 武漢市 20xx 年 7 月開始推行這種土地供應方式。 將促使： ? 房地產市場走向規范化。 ? 地價上揚。 ? 房價上揚。 ? 開發商重新洗牌。 武漢 市政府意圖強化土地經營、增加土地收入，改變房價過低與城市在全國同類城市中地位不相稱的局面， 最近三年已經 推動地價翻一番， 樓面地價由均價600 元 /M2左右上升到 1300 元 /M2左右，大大促使房價上揚， 房價由平均 2300 元/M2左右 上升到 3000 元 /M2左右 。 ? 國家調整金融 政策 20xx 年 10 月 29 日，央行發布通知，金融機構一年期存款基準利率將上調 個百分點，由現行的 ％提高到 ％，一年期貸款基準利率上調 個百分點，由現行的 ％提高到 ％。此舉向社會傳遞了中央銀行控制信貸和投資 過快增長的政策意圖 。實際上，這次調整對武漢房地產市場影響不大。 中央銀行 20xx 年的 121 號文件提出要進一步支撐資本實力型開發商在市場之中處于主導地位。在國務院 18 號文中，也提出“ 對符合條件的房地產開發企 14 業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度 ” 。 ? 國家出臺經濟適用房管理政策 20xx 年 5 月 13 日，我國第一部《經濟適用住房管理辦法》正式規定出臺，經濟適用房面積嚴格控制在中小套型。根據該項辦法，武漢市出臺了《武漢市經濟適用住房管理規定》，強化了對戶型面積、購買對象的監督和管理，為今后政策的順利執行奠定了基礎。 在 20xx、 20xx 年減縮經濟適用房供應量之后， 20xx 年，武漢市政府決定供應經濟適用房 114 萬平方米。 ? 武漢市大規模的舊城改造政策 武漢市大規模成片舊城改造、消滅“城中村”政策，大面積拆遷（見表 2－2），大大增加了住宅及商業物業的需求。 表 3 武漢市 20xx年～ 20xx 年完成（計劃）拆遷面積 單位：萬 M2 年 份 20xx 20xx 20xx 完成（計劃）拆遷面積 150 230 230 ? 武漢市出臺二手房上市的減稅政策 20xx 年 9 月 20 日，武漢市政府發布《關于促進房地產業持續健康發展的意見》（武政 [20xx]61 號），該《意見》提出凡購買二手房， 契稅一律按交易額的1%計征； 購買公有住房承租權有償轉讓過戶費統一下調；對 20xx 年 12 月 31 日前上市出售的房改房免收土地收益金等利好政策。至此，武漢市的二手房交易稅額告別了全國最高。 ? 武漢市加強了商品房銷售市場的監管 從 20xx 年 3 月 1 日起，武漢市實行了嚴格的商品房項目合同備案登記制，強化了對個樓盤“假退房、真轉讓”的銷售行為及“假抵押”行為 的監管，實行了“期房限轉”。同年 5 月，頒布了禁止無證售房、禁止炒房號、禁止無證做廣告等“禁令”，杜絕了各種炒房行為，強化了商品房銷售管理，使市場更加規范。 ? 武漢市房地產市場預警預報系統正式啟動 從 20xx 年 8 月 10 日，武漢市房地產預警預報系統正式啟動。改系統的建立對武漢市房地產市場的運行狀況進行了適時監控，將正確引導企業投資和市民消費，為政府科學制定房地產業發展政策和宏觀經濟調控 政策提供 決策依據。 ? 進一步提高了房地產開發項目的資本金 從 20xx 年 9 月 1 日起，武漢市規定，房地產開發項目資本金應占項目總投資比例 的 35％。 ? 武漢市政府推行“平方公里”開發政策，促使大盤涌起。 武漢市住宅 市場需求層面 分析 根據武漢市政府相關報告，武漢市住宅整體消費狀況如下： 面積： 每戶 建面在 100－ 160 m2 的商品住宅 銷售最佳 （其中尤以 100～ 120 m2的戶型銷售為好） ， 共銷售 萬平方米，占總銷售面積的 ％。其次是建面在 80－ 120 平方米的，占銷售總面積的 ％。建面低于 80 平方米或高于160 平方米的房子所占比例較低，分別為 ％和 10％。 戶型：三房兩廳（ 110－ 169 平方米） 為市場主力戶 型 ，共銷售 萬平方米，占總銷售面積的 60％。 其次是兩房兩廳（ 70－ 109 平方米） ，銷售面積所 15 占比例為 ％。一房一廳（ 30－ 69 平方米）、四房兩廳（ 169 平方米以上）銷售面積所占比例分別為 ％、 ％。 價位：均價在 2500－ 3000 元／平方米的商品住宅最受歡迎， 共銷售 萬平方米，占總銷售面積的 ％。其次是均價 2500 元／平方米以下的，所占比例為 ％。均價 3000－ 3800 元／平方米的占 ％，均價 3800／平方米以上的只占 ％。 根據 20xx 年 10 月的一份調查報告， 武漢 市目前的買房者中， 26－ 45 歲的人最多，占總人數的 75％； 56 歲以上的購房者所占比例最小，僅 4％； 25 歲以下、 46－ 55 歲的購房者，所占比例分別為 9％和 12％。 報告顯示，目前武漢市90％購房者為本地居民， 10％購房者為外地居民。在所有購房者中，購房用于投資的占比 8％， 51％是第一次置業，二次置業和買給父母子女的分別占 28％、13％。 市場供給層面分析 ? 戶型面積的理性回歸 20xx 年度武漢市戶型設計日趨理性。從 80 年代中期到現在，戶型面積從150m到 130 m2左 右、到目前的 110 m2左右，戶型面積明顯在減少，但功能越來越合理，總體品質在提高。 ? 節能住宅興起 北京地產巨鱷泰躍進駐武漢的首個投資開發項目 —— 秀澤園同溫層，立即引起江城對節能住宅的關注。近年來，也有開發商在集中式供暖、墻體保溫等方面做出了嘗試。而據武漢節能辦的規劃，武漢將在兩、三年內，全面推廣節能住宅。可預見的是，在將來一段時間，節能住宅有望成為武漢房地產市場新的投資熱點。 ? 外地房企紛涌圈地 武漢作為東西部綜合地，在西部大開發的前提下，其房地產市場所蘊含著的巨大潛力日益彰顯。截至目前，已登記的外地來漢房 地產開發企業已達 102 家。外來開發商進入武漢，將起到“催化劑”的作用，帶動武漢樓市逐漸由低端價格競爭向高端產品品質、環境乃至人居文化競爭轉變。 ? 新地產理念頻出 相對以往只專注做房地產項目不同，開發商開始以更多的精力投入到對新地產深入探討中。并提出了一系列新地產標準，以此作為樓盤銷售的制高點。從細節層面，產品逐漸精細，品質提高，品牌樓盤越來越多，對市場沖擊力越來越大。 ? 樓盤定位差異化明顯 在地產營銷中，地產商不再使用雷同概念，而是根據地段、環境、規劃等要素，重新考慮樓盤的核心價值，并提煉出獨特的賣點，市場更加 細分，以避免同質化競爭。 ? 親水樓盤檔次趨高 隨著江灘改造的進一步實施，在“水”上做文章的樓盤在享受城市美化帶來益處的同時，其自身樓盤品質也在不斷提升。隨著政府對濱江濱湖周邊地塊的控制和保護，開發用地進一步控制，市場競爭的加劇，其樓盤在綜合品質上定會有更大的提升。 16 房產價格分析 95010001050110011501200住宅寫字樓綜合住宅 1000 1041 1004 1039 寫字樓 1000 1010 1017 綜合 1000 1017 1206 125520xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季20xx年 4 季20xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季20xx年 4 季20xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季20xx年 4 季20xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季20xx年 4 季20xx年 1 季20xx年 2 季20xx年 3 季圖 4 20xx～ 20xx 武漢市各季度價格指數走勢圖 保持了三年的價格上升趨勢， 在 20xx 年， 在 國家宏觀調控政策相繼出臺的背景下，受城市化進程加快、需求擴張、成本 擴大等因素的影響， 武漢市 房地產市場呈現出產銷兩旺的良好發展態勢，并由此帶動房地產價格的全面上漲。展望20xx 年，在國家宏觀調控特別是金融和土地政策取向的作用下， 武漢市 房地產市場需求趨向平穩，商品房價格增長過快的勢頭可能減緩， 但仍會在較高的價位上運行 ，房價將繼續上升 5～ 10%。 20xx 年，全市商品住宅均價為 元／平方米，較 20xx 年 每平方米上漲 314 元。其中，第四季度全市商品住宅均價達 元／平方米， 同比增長％，為歷史之最。 20xx 年，二手住房均價為 元／平方米，同 比增長 ％，而商品住房均價同比增長 ％，前者幾乎是后者 3倍。第四季度， 二手住房均價達 元／平方米，同比增長 ％。 總的來說，武漢市房產價格持續上漲有如下六個方面的原因： 1. 基礎消費市場價格上漲推動房價全面上漲。 2. 土地成交價格的上漲是房產價格攀升的另一主導因素。 兩年來，武漢市商品房開發用地樓面地價由 600 元 /m2左右到 20xx 年底已上升到 1300 元 /m2左右。 3. 城市大規模的拆遷改造帶動了住宅房產需求的上升，從而促進了房產價格的上漲。 舊城改造，成片居民房拆遷量的突然 擴大，以 1: 的比例計算，帶來強大的剛性需求。 4. 房產開發項目品質 的提高帶動了房產價格的上漲。 5. 市民收入的提高 和投資意識的增強也推動了房價上漲。 6. 炒房一族的存在