2006年北京市周莊商業項目營銷策劃報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學的計算證實偉業承諾的價格 價值推導 － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 中管網房地產頻道 價值推導 －本案在自由市場中的實際價值， －即項目的真實貨值 中管網房地產頻道 本案真實貨值的計算方法 商業地產的市場貨值計算方法一般有兩種， 一種是市場比較法， 一種是租金返算法。 由于缺乏與本案可比的出售型商業， 部分住宅項目的底商部分雖然出售，但因與本案屬于不同的商業地產類型，故直接比較的意義不大， 所以我們采用 租金返算法 推算本案的市場價值。 中管網房地產頻道 點數定價模式： 通過對競爭項目評分，并通過租金均值及出租率率，求解本案租金均值。 對如下各因素以本案為 100分，對其他商業各項與本案的差異度進行評分。 本案真實租金的計算 項目名稱 租金 （元 /平 /天） 項目位置 道路交通 人氣 物業類型 成熟度 平樂園市場 6 180 180 160 80 180 東四環商業 11 200 200 160 150 160 區域臨街底商 5 120 120 100 130 120 十里河新商業 100 100 100 100 120 本案 100 100 100 100 100 說明： 以上各商業，選取了具代表性的商業或商業區域 以上的租金水平，是各商業的主要業態的平均租金水平，不考慮高低特例 中管網房地產頻道 通過如下公式，分別求解本案相對于競爭個案的相對價格。 相對租金 P（ N）＝租金均值（ N） *100/因素分值 1*100/因素分值 2*…… 對于本案，其他商業的相對租金詳見右表 項目名稱 相對租金 平樂園市場 東四環商業 區域臨街底商 十里河新商 中管網房地產頻道 通過其他商業的出租情況及前面得出的相對價格，利用公式求解本案均價。 公式：本案租金＝ 1/∑ 出租率（ 15)*∑(P *對應出租率 ) 從現有市場來看，本案 即期可比真實租金為 /天 / ㎡ 項目名稱 平樂園市場 東四環商業 區域臨街底商 十里河新商業 出租率 95% 90% 90% 60% 中管網房地產頻道 租金標準：約 /平米 /天 回報率： 10%/年 收回投資時間： 10年 市場真實售價：約 1300014000元 /平米 由本案真實租金計算本案市場真實售價 中管網房地產頻道 認識論 價值推導 － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結論 市場的研究 － 區域商業狀況的調研和結論 項目白描 － 本案的基本情況和經濟技術指標 方法論 政策和現實 － 我們面臨的大環境和結論 偉業資源－ 人無我有，人有我強的實證 營銷手段－ 營銷策略和執行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經濟要求 市場定位 － 對本案銷售階段業態導向的遴選 價格回證－ 通過科學的計算證實偉業承諾的價格 價格承諾－ 我們能賣多少錢 中管網房地產頻道 價格承諾 －我們能賣多少錢 中管網房地產頻道 市場價值是一定的 市場價格則是不一定的 營銷代理公司是賣東西的專業團隊，我們游走江湖的法寶，就是以高于房地產價值的價格把房子賣出去。 把價值 13000－ 14000的東西原價賣出去不算本事，您不滿意，我們自己也不滿意。 中管網房地產頻道 偉業承諾： 我們可以為 A座 銷售部分本案實現 16000－ 17000的銷售均價！ 同時實現 B座 出租部分的 80％－ 90％ 滿租！ 中管網房地產頻道 偉業承諾不是瞎忽悠！ 以下的方法論部分，將詳細闡釋我們實現承諾的手段和信心！ 中管網房地產頻道 認識論 價值推導 － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結論 市場的研究 － 區域商業狀況的調研和結論 項目白描 － 本案的基本情況和經濟技術指標 方法論 政策和現實 － 我們面臨的大環境和結論 偉業資源－ 人無我有，人有我強的實證 營銷手段－ 營銷策略和執行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經濟要求 市場定位 － 對本案銷售階段業態導向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學的計算證實偉業承諾的價格 中管網房地產頻道 認識論 價值推導 － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結論 市場的研究 － 區域商業狀況的調研和結論 項目白描 － 本案的基本情況和經濟技術指標 方法論 政策和現實 － 我們面臨的大環境和結論 偉業資源－ 人無我有，人有我強的實證 營銷手段－ 營銷策略和執行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經濟要求 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學的計算證實偉業承諾的價格 市場定位 － 對本案銷售階段業態導向的遴選 中管網房地產頻道 市場定位 －對本案銷售階段業態導向的遴選 中管網房地產頻道 心態 收益類型 收益對比 重要程度 支撐手段 可行性 購買商業產權 參與銀行儲蓄 主觀 客觀 理財心態 安全收益 購買 本金 首要關注 心理底線 無 售后包租 財團擔保 定時回購 現狀不可行 返租 利息 回購 取款 投資心態 發展收益 轉賣收益 無可能 計劃之外 聊勝于無 對市場的判斷 無 漲租收益 極小可能 在 “ 售后包租，財團擔保，定時回購 ” 盛行的年代，商業地產投資其實已經被開發商改造成一種金融產品，其核心內涵是 “ 安全 ” 而非 “ 盈利 ” 。 這種所謂的投資，更像一種 “ 理財 ” 行為，而非 “ 投資 ” 行為 投資產權式商業的今昔對比 中管網房地產頻道 道理很簡單， 在這個不能再搞 “ 售后包租，財團擔保，定時回購 ” ， 再搞國家不讓消費者也不信的時代， 商業地產投資將回歸為一種對商業市場前景判斷的風險投資行為 惟有營造具有良好發展前景的業態形式 且這種業態的良好前景是為投資者，經營者和消費者所相信的 投資行為才有可能發生！ 中管網房地產頻道 開發商 投資者 經營者 消費者 短期回款保證 銷售產權 投資回報 出租或出售 經營收入 消費服務 上級收益的終端來源 都賣掉，越貴越好，越快越好 最好不摻和以后經營的事兒，一了百了 這商場能辦好嗎？買了以后能租掉嗎？租出去能賺錢嗎？ 我買得起嗎？ 這兒做什么生意好？我的生意在這兒能好做？ 我租得起嗎？租了劃算嗎？ 憑什么上這兒買東西來 …… 離家近？品種多？價格低？還是別的地方買不到？ 商業地產經濟利益主體分析 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 中管網房地產頻道 開發商 投資者 經營者 消費者 短期回款保證 銷售產權 投資回報 出租或出售 經營收入 消費服務 上級收益的終端來源 投資這里會得到豐厚的回報 在這里做生意能掙到錢 終于盼來了，什么時候開張啊 營銷效果 購買行為發生 投資者的信心來源 經營者的信心來源 商業地產經濟利益主體的營銷關系模型 中管網房地產頻道 本案最廣泛的社會經濟意義， 從本質上講，是一個大眾的商業交易場所 。 在前面的利益主體關系分析中可以明確的是， 不論是投資商鋪產權謀求升值回報的投資者， 還是未來通過在此經營以獲得商業經營回報的經營者， 乃至希望快速實現不動產銷售收入的發展商， 其 根本的收入信心來源，在于認為潛在的消費者會對這里產生濃厚的興趣并 具有實際的消費需求，直至最終在這里發生消費行為。 中管網房地產頻道 而位列消費者上游的三個利益主體，即發展商，投資者和經營者，其最終收 入不過是消費者在白云的消費支出，按某種既定規則 在上述三者間的分配。 不論是房地產開發商用于建房和推廣的先期投入，還是產權投資者用于購買 產權的先期投入，還是實際經營者獲得經營權的先期投入，都可以被看作， 是為了獲取最終享受分配消費者消費支出所付出的條件， 他們通過以不同方 式付出不同金額作為條件，獲得最終享有以不同方式獲得消費者消費支出而 作為回報的 資格 。 中管網房地產頻道 而位列消費者上游的三個利益主體，即發展商，投資者和經營者，其最終收 入不過是消費者在白云的消費支出，按某種既定規則 在上述三者間的分配。 不論是房地產開發商用于建房和推廣的先期投入，還是產權投資者用于購買 產權的先期投入，還是實際經營者獲得經營權的先期投入，都可以被看作， 是為了獲取最終享受分配消費者消費支出所付出的條件， 他們通過以不同方 式付出不同金額作為條件，獲得最終享有以不同方式獲得消費者消費支出而 作為回報的 資格 。 中管網房地產頻道 市場定位 國際專業閑適品中國匯 以攝影攝像、音像制品、婚紗禮服、戶外旅游、美容化妝、樂器、游戲游藝為主要商業業態 小釋： leisurely and fortable（清閑安適） 遠在前蜀便有 “ 閑抱琵琶尋舊曲 ,遠山眉黛綠 ” ，好不一派閑情雅致。今將清閑安適的業態 悉數，為新都市人提供一時尚匯總之地，也是初衷所在。 中管網房地產頻道 業態選擇的理由 隨著生活水平和生活品位的提高，上述業態越來越成為 消費熱點 ，符合社會發展規律。 承載上述業態的商業場所 供給不足 ，或是存在區域空白，或是位于面臨拆改的老舊建筑。 上述業態均屬于檔次較高的業態，行業利潤豐厚，按照城市商業發展的一般規律，這些業態的原生交易場所一般都在城市核心區域，因為最早的有錢人都在城市中心，這決定了上述業態有可能 承受較高的租金 。 上述業態更適于存在與專業市場，商品檔次和價格差距較大，不易實現行業利潤的趨同，也就 不易形成租金的剛性 。 上述行業的經營場所，目前未見成規模的可出售商業， 投資者無法介入 。 上述業態的客群，一般來件經濟條件較好，具有 較強的消費能力 。對于商業地產來講，有利于實現投資者和消費者的一體化，簡化達信過程。 中管網房地產頻道 事實 1：北京的老字號攝貿金廣角是唯一的國營性質照相機商行，擁有 7家分站，來自全國的絡繹不絕。但 是店面局限，分布零散；北京市攝影器材城位于五棵松北，雖規模較大，卻軟硬件老化。隨著兩臺東 遷，京東缺乏攝影攝像專業市場的問題凸現。 事實 2：北京美博城是 2022年新發展起來的美容化妝品消費市場，但持有經營還是屏蔽了大量的投資客群。 事實 3：北京 109百貨一年三次的業態變臉最終確定了婚慶主題廣場，但卻喪失了商家的信譽度與美譽度。 面對如火如荼的婚姻大潮，以及各名牌影樓的火迅升溫，至今還未有一處體系完善的婚慶集散地。 事實 4：新街口南大街的樂器一條街也是老字號，很多玩音樂的行家都喜歡流連于此。但隨著市政街道的改 造，不可避免的面臨著拆遷；預計 2022年投入使用的位于市東北部的北京樂器城，占地 里，是集制造、生產、銷售于一體的大型樂器集散地，界時來自全國各地的樂器生產商將更加強烈 地需求商業門市。 事實 5：音像制品在打擊盜版與相關條款出臺的擠壓下，惟留文化街的音像批發大廈，東部區域仍然稀缺。 事實 6：戶外運動用品店鋪分布較為零散與稀少，多為人脈傳播和網絡訂購。而隨著戶外運動被越來越多的 人所認知與認可，市場需求巨大。 中管網房地產頻道 主題業態與其他