2006年北京市周莊商業項目營銷策劃報告-資料下載頁

　　

【正文】 們面臨的大環境和結論 營銷手段－ 營銷策略和執行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經濟要求 市場定位 － 對本案銷售階段業態導向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學的計算證實偉業承諾的價格 偉業資源－ 人無我有，人有我強的實證 中管網房地產頻道 偉業資源 －人無我有，人有我強的實證 中管網房地產頻道 偉業顧問 架 構 篇 ? 北京偉業商務投資顧問有限公司（偉業顧問），伴隨著北京房地產市場的產生于 1993年成立。經過多年發展，偉業顧問已成長為北京最大的房地產綜合顧問服務公司之一。 ? 從 1993年到 2022年，經歷了十余年風雨的偉業顧問，已從當年的一棵幼苗長成了一棵枝繁葉茂的參天大樹 —— 由專業的銷售代理起家，現在已發展成為 集投資顧問、資產管理、營銷代理、商業顧問、二手房租賃與置換五大業務板塊于一體 的房地產綜合服務商。 五大專業公司聯合互動 ，為客戶 提供從融資、顧問、營銷到二手房置換的一條龍服務 ，多家專業公司及下轄的 400多名專業人員為北京乃至全國房地產市場的發展起到了積極的推動作用。 ? 公司下轄的多家專業子公司的劃分，使服務更加專業化、系統化，在服務過程中，各專業公司之間的有機結合，更使偉業形成了一套獨有的服務特性。 偉業簡介 中管網房地產頻道 偉業優勢 — 房地產綜合服務機構 控股公司董事會 控股公司 經營決策委員會 管理顧問委員會 投資顧問公司 房地產經紀公司 資產管理公司 我愛我家 項目組 商業顧問公司 營銷二處 營銷三處 營銷五處 營銷四處 營銷策劃中心 項目組 項目組 營銷一處 市場研究中心 建筑策劃中心 全國連鎖店 網站運營 招商中心 營銷中心 拓展中心 商業管理中心 策劃中心 經營部 投資部 資金部 房地產綜合服務商：為客戶提供從前期產品規劃、策劃銷售到“我愛我家”一、二手置換等全程專業服務。 偉業簡介 中管網房地產頻道 偉業優勢 — 渠道優勢 我愛我家 數據庫 偉業獨有我愛我家、數據庫營銷等多條銷售渠道優勢，強力推動銷售速度、增大銷售利潤。 偉業簡介 中管網房地產頻道 十年來，偉業顧問 相繼為“北京開發集團、北辰、首創、建工集團、華遠、萬科、和記黃埔、 凱德置地、 清華同方、吉寶置業” 等 數十家境內外投資商、發展商的百余個房地產項目提供了服務 ,并創造了 260億元的銷售業績 。 偉業優勢 — 市場把控能力及值得信賴的服務經驗 偉業簡介 中管網房地產頻道 偉業優勢 — 強大的資源整合能力 強大有效的資源整合能力：偉業顧問與政府部門、媒體、廣告公司、公關公司一直保持著戰略合作伙伴關系，將及時為項目提供最有效性價比最高的服務。 偉業簡介 中管網房地產頻道 偉業簡介 05 年 業 績 業內榮譽 2022年 1月，偉業顧問被 《 新地產 》 雜志評為 2022年度品牌顧問之首 。 2022年 8月，偉業顧問被 《 北京晚報 》 樓宇周刊、搜狐焦點房地產網、 《 藍籌地產評論 》 等聯合組成的中國地產產品力評選組委會評為 2022年度“中國地產十大經紀公司”稱號 。 2022年 4月，偉業顧問依靠從 2022到 2022連續 3年在房地產策劃代理領域的杰出表現，以絕對優勢被由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家權威研究機構組成的“中國房地產 TOP10研究組”評為 “中國房地產策劃代理百強企業華北區第一名”暨“中國房地產百強之星” ，同時， 林潔榮獲“ 2022年中國房地產百強企業家”榮譽稱號 。 2022年 9月，由中國房地產 TOP10研究組進行的 2022中國房地產品牌價值研究評比活動中，偉業顧問以價值 全國代理顧問行品牌價值第三 名。 2022年 12月，由 《 紅地產 》 進行的“ 2022中國地產金牌顧問 100強”排名調查于 12月刊進行了發布，偉業顧問在此次排名中榮獲 全國第七、北京區第一 的成績！ 2022年 12月，偉業顧問與我愛我家共同參與 2022中國房地產住交會，分別榮獲 “中國房地產營銷代理品牌企業 TOP 10” 及“中國房地產中介代理年度大獎” 。 2022年 1月，由 《 安家 》 雜志社舉辦的 20222022年度地產風云榜評選，偉業顧問榮獲 金牌綜合服務機構獎 。 中管網房地產頻道 財滿街（財經中心） 新永外商城 偉業簡介 操 盤 經 驗 商務項目 通用時代 企圖 ATT中心（鑄誠大廈） 金泉廣場商業街 風林西奧中心 中管網房地產頻道 偉業簡介 操 盤 經 驗 均價： 12022 元 /平米 入住時間： 20220331 位于中關村數碼商圈核心區，友誼賓館東側，地理位置優越，交通便捷。總建筑面積 ，辦公部分均價 12022元 /平方米（含精裝修）。 偉業利用資源優勢為客戶提供“押舊買新”、“入住供樓”及“包租”等多項置業策略，在“中關村雙降”的大環境下，銷售情況依然良好，成為中關村知名熱銷樓盤之一。 偉業提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代理服務。 企圖 ATT中心（鑄誠大廈） 中管網房地產頻道 偉業簡介 操 盤 經 驗 均價： 12800 元 /平米 位于奧運村核心區，緊鄰鳥巢和水立方等奧運場館，地理位置優越，交通便捷。整層面積 837平米，辦公部分均價 12800元 /平方米。 偉業利用資源優勢為客戶提供數據庫營銷策略，在 2022年底至今的半年里成功銷售 5個整層 以及若干小戶的銷售業績，銷售情況良好，成為 目前奧運區域熱銷樓盤之一。 偉業提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代 理服務。 風林西奧中心 中管網房地產頻道 偉業簡介 操 盤 經 驗 商業均價： 1000030000元 /平米 住宅均價： 7000元 /平方米 位于崇文區永定門外革新南路 58號，地理位置優越，交通便捷。 8000平方米商業面積， 17000平方米住宅面積。地下一層至地上四層為商城分類經營，配有餐飲及會所；地面四層以上為小戶型板式住宅；商業部分均價在 1。 偉業利用資源優勢，根據區域特質，商業定位為“文化用品商城”，整合區域數據庫客戶資源，成功實現開發商商業部分的資金回籠及小戶型住宅的良好銷售業績，成為目前崇文區域熱銷樓盤之一。 偉業提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代 理服務。 新永外商城 中管網房地產頻道 偉業簡介 操 盤 經 驗 均價： 25000元 /平米 位于朝陽區大屯東路，南臨大屯路，東臨北苑路，北臨北小河路，地理位置優越，交通便捷。 該項目針對亞運村地區商業配套不足的現狀，加大了商業面積的比重，對完善亞運村的生活配套將會起到重要作用。 偉業利用資源優勢整合項目特征，分別給予南街和北街不同的商業形式定位，成功實現開發商的資金回流，創造 下良好銷售業績，成為亞運村商圈的中心和知名熱銷樓盤之一。 偉業提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代 理服務。 金泉廣場 中管網房地產頻道 偉業簡介 操 盤 經 驗 均價： 20220元 /平米 位于朝陽區朝陽路 69號，占地 8萬平米，總建面 20萬平米，緊臨朝陽路，是一個低密度綜合性項目，涵蓋了 700米長 4萬㎡商業街， 9萬㎡甲級寫字樓和 5萬㎡豪宅及會所等，其中寫字樓均價 7500元 /平米，高檔公寓均價 800012022元 /平米，商業均價20220元 /平米。 偉業利用資源優勢根據區域特質，成功打造內廊式商業步行街，商務樓，疊拼、豪宅及會所等建筑在內的綜合項目建筑群，實現商業、商務的建設，以緩解本區域眾多人口對商業市場的需求，成為朝陽區熱銷樓盤之一。 偉業提供投資顧問、營銷策劃及獨家銷售代 理服務。 財滿街 中管網房地產頻道 認識論 價值推導 － 本案在自由市場中的實際價值，即值多少錢 SWOT分析 － 市場營銷角度的全面認識和結論 市場的研究 － 區域商業狀況的調研和結論 項目白描 － 本案的基本情況和經濟技術指標 方法論 政策和現實 － 我們面臨的大環境和結論 偉業資源－ 人無我有，人有我強的實證 營銷手段－ 營銷策略和執行的匯總 客群鎖定－ 面對的客群和客群的需求 賣場分割－ 通過分割滿足買賣雙方的經濟要求 市場定位 － 對本案銷售階段業態導向的遴選 價格承諾－ 我們能賣多少錢 價格回證－ 通過科學的計算證實偉業承諾的價格 中管網房地產頻道 價格回證 －通過科學的計算證實偉業承諾的價格 中管網房地產頻道 本案真實貨值的計算方法 我們依然用租金返算法，反證我們承諾的 16000－ 17000的銷售均價。 中管網房地產頻道 經過偉業進行科學的業態設定、賣場分割、營銷策略等工作之后， 點數定價模型中的可比項目發生了變化 對如下各因素以本案為 100分，對其他商業各項與本案的差異度進行評分。 本案真實租金的計算 項目名稱 租金 （元 /平 /天） 項目位置 道路交通 人氣 物業類型 成熟度 業態前景 稀缺性 營銷策略 平樂園市場 6 180 180 160 100 180 50 50 30 東四環商業 11 200 200 160 150 160 100 90 80 區域臨街底商 5 120 120 100 130 120 80 80 80 十里河新商業 100 100 100 100 120 90 70 70 本案 100 100 100 100 100 100 100 100 中管網房地產頻道 通過如下公式，分別求解本案相對于競爭個案的相對租金。 相對租金 P（ N）＝租金均值（ N） *100/因素分值 1*100/因素分值 2*…… 對于本案，其他商業的相對租金詳見右表 項目名稱 相對租金 P 平樂園市場 東四環商業 區域臨街底商 十里河新商業 中管網房地產頻道 通過其他商業的出租情況及前面得出的相對價格，利用公式求解本案均價。 考慮到本案距開始發售還有一段時間，而屆時其他可比商業的出租率也將預計產生相應變化 公式：本案租金＝ 1/∑ 出租率（ 15)*∑(P *對應出租率 ) 從現有市場來看，本案 即期可實現租金為 /天 / ㎡ 項目名稱 平樂園市場 東四環商業 區域臨街底商 十里河新商業 出租率 95% 95% 95% 85% 中管網房地產頻道 租金標準：約 /平米 /天 回報率： 10%/年 收回投資時間： 10年 實現銷售均價：約 1600017000元 /平米 由本案真實租金計算本案市場真實售價 中管網房地產頻道 在實現銷售均價：約 1600017000元 /平米的水平上 本案的完全銷售周期，自取得銷售許可證之日起 銷售率達到 90%－ 95%的時間為 12個月 本案的銷售周期 中管網房地產頻道 在銷售均價 1600017000元 /平米的水平上， 本案的貨值約為 5億元 為實現一年的銷售周期 本案的推廣費用投入額應為 ％－ 2％ 即 750萬元－ 1000萬元 本案的推廣費用 中管網房地產頻道 按以上所列完成銷售任務 偉業的核心商務條件是 按銷售額 ％ 的比例提取傭金 偉業的核心商務條件 中管網房地產頻道 感謝聆聽！