萬(wàn)科房地產(chǎn)集團(tuán)公司全套管理制度及流程(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 從業(yè)經(jīng)驗(yàn) 職責(zé)概要 1．參與市政、景觀綠化工程招 投標(biāo)工作，配合項(xiàng)目經(jīng)理部、造價(jià)管理部編制標(biāo)底和投標(biāo)書(shū) 2．參與市政、景觀綠化工程投標(biāo)資料、文件的審查和評(píng)標(biāo)工作，提出合理化建議 3．負(fù)責(zé)對(duì)市政、景觀綠化工程投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答疑 4．協(xié)助工程管理部經(jīng)理進(jìn)行本專業(yè)的工程技術(shù)管理工作，并配合其他工程師的工作 5．參與圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底工作 6．督促和協(xié)助監(jiān)理控制市政、景觀綠化工程進(jìn)度、質(zhì)量，編制本專業(yè)施工進(jìn)度計(jì)劃 7．參與編制本專業(yè)主要設(shè)備、材料計(jì)劃，并對(duì)已完成的本專業(yè)工程進(jìn)度進(jìn)行審定 8．協(xié)調(diào)施工單位與監(jiān)理單位處理現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)專業(yè)問(wèn)題 9．現(xiàn)場(chǎng)巡視，落實(shí)、監(jiān)督整改方案的執(zhí)行情況 10．參與市政、景觀綠化工程的各項(xiàng)驗(yàn)收 相關(guān)說(shuō)明 6. 銷售部 銷售部經(jīng)理職位說(shuō)明書(shū) 職位名稱 銷售部經(jīng)理 所屬部門 銷售部 直接上級(jí) 副總經(jīng)理 直接下級(jí) 任職資格 大學(xué)本科及以上，市場(chǎng)營(yíng)銷或管理類相關(guān)專業(yè)知識(shí) 2．工作經(jīng)驗(yàn) 三年以上房地產(chǎn)銷售工作經(jīng)驗(yàn)，一年以上房地產(chǎn)銷售管理工作經(jīng)驗(yàn) 職責(zé)概要 崗位職責(zé) 2．根據(jù)項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，組建售樓中心，具體實(shí)施項(xiàng)目銷售工作 3．根據(jù)企業(yè)的相關(guān)規(guī)定及銷售工作需要，制定或?qū)徍虽N售管理制 度，報(bào)批后貫徹實(shí)施 4．全面負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目的銷售、招商工作，分解銷售計(jì)劃并檢查執(zhí)行情況 5．定期檢查項(xiàng)目銷售報(bào)表，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)更正解決 6．做好項(xiàng)目的銷售控制，及時(shí)召開(kāi)銷售會(huì)議，保證獲得最及時(shí)的回款和最大營(yíng)業(yè)額 負(fù)責(zé)與房管、工商等部門建立良好的關(guān)系，保證銷售工作正常進(jìn) 8．負(fù)責(zé)客戶服務(wù)管理，及時(shí)處理投訴、退房等問(wèn)題，保證企業(yè)利益 9．了解項(xiàng)目所在地社會(huì)文化與消費(fèi)人群的喜好，建立市場(chǎng)研發(fā)及客戶檔案 11．關(guān)注、跟蹤企業(yè)開(kāi)發(fā)的各個(gè)項(xiàng)目，總結(jié)項(xiàng)目銷售經(jīng)驗(yàn)，為新項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提供建 議 12．代理企業(yè)法人簽訂售房合同，并審核其他售樓員簽訂合同的有效性 13．接待大客戶及重要客戶，協(xié)助或參與所轄項(xiàng)目的銷售談判工作 14．負(fù)責(zé)本部門日常行政事務(wù)、行政費(fèi)用控制等工作 15．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他工作 相關(guān)說(shuō)明 7. 辦公室 （ 2）（ 3）（） 直接上級(jí) 總經(jīng)理 直接下級(jí) 任職資格 1 ．學(xué)歷、專業(yè)知識(shí) 大學(xué)本科以上，管理、人力資源管理、公共關(guān)系 2．工作經(jīng)驗(yàn) 五年以上行政、人力資源部門經(jīng)理以上職位工作經(jīng)驗(yàn)，年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn) 職責(zé)概要 負(fù)責(zé)總經(jīng)辦的行政工作 崗位職責(zé) 2．負(fù)責(zé)企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度的擬訂、執(zhí)行與監(jiān)控 3．匯總企業(yè)年度綜合性資料，草擬、審核企業(yè)年度總結(jié)、工作計(jì)劃和其他綜合性文稿 4．協(xié)調(diào)、安排總經(jīng)理工作日程，并根據(jù)工作日程，做好有關(guān)人員的預(yù)約、接待等事務(wù) 5．根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)，召集主持企業(yè)辦公會(huì)議和其他有關(guān)會(huì)議，并檢查決議的貫徹實(shí)施情況 6．負(fù)責(zé)企業(yè)重要會(huì)議、重大活動(dòng)的籌備組織工作，接待重要來(lái)訪客人 7．全面負(fù)責(zé)企業(yè)行政、后勤管理、行政文書(shū)與檔案的管理工作，按時(shí)擬訂各項(xiàng)工作計(jì)劃 8．負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)各項(xiàng)行政辦公費(fèi)用進(jìn)行管理與控制 9．負(fù)責(zé)企 業(yè)與上級(jí)主管部門的聯(lián)系工作及企業(yè)有關(guān)法律咨詢和聯(lián)系工作 10．負(fù)責(zé)與外界有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)保持良好的公共關(guān)系 11．管理本部門日常工作，負(fù)責(zé)本部門員工工作考核、激勵(lì)及部門資金的預(yù)算和控制等 12．組織本部門人員做好企業(yè)的后勤保障工作，持續(xù)加強(qiáng)各崗位人員的服務(wù)意識(shí) 13．負(fù)責(zé)企業(yè)文化的建設(shè)與宣導(dǎo) 14．完成總經(jīng)理臨時(shí)交辦的其他工作 相關(guān)說(shuō)明 （ 2） 直接上級(jí) 辦公室主任 直接下級(jí) 任職資格 1．學(xué)歷、專業(yè)知識(shí) 大學(xué)本科及以上，人力資源管理、行政管理、勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)、企業(yè)管理等相關(guān)專業(yè)知識(shí) 2．工作經(jīng)驗(yàn) 五年以上大中型工作經(jīng)驗(yàn)，同崗位工作經(jīng)驗(yàn) 職責(zé)概要 崗位職責(zé) 2．根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略組織制定人力資源整體戰(zhàn)略規(guī)劃和組織規(guī)劃，為領(lǐng)導(dǎo)做出重大人事決策提供建議和信息支持 3．組織企業(yè)的招聘工作并協(xié)調(diào)重要崗位的人員安排，確保各重要崗位的最佳人選 4．制訂年度員工培訓(xùn)計(jì)劃并組織實(shí)施，對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估 5．制定企業(yè)的考核指標(biāo)體系及相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，建立有效的績(jī)效考評(píng)體系并組織實(shí)施 6．?dāng)M訂人力資源成本預(yù)算，監(jiān)督預(yù)算的執(zhí)行情況 7．協(xié)調(diào)員工與企業(yè)的關(guān)系，組織和推動(dòng)企業(yè)文化建設(shè) 相關(guān)說(shuō)明 行政主管職位說(shuō)明書(shū) 職位名稱 行政主管 所屬部門 辦公室 直接上級(jí) 辦公室主任 直接下級(jí) 任職資格 1．學(xué)歷、專業(yè)知識(shí) 大學(xué)科以上，行政管理相關(guān)專業(yè) 2．工作經(jīng)驗(yàn) 兩年以上房地產(chǎn)企業(yè)行政工作經(jīng)驗(yàn) 職責(zé)概要 崗位職責(zé) 2．按照企業(yè)年度經(jīng)費(fèi)預(yù)算，合理控制各項(xiàng)行政經(jīng)費(fèi)的支出情況 3．負(fù)責(zé)企業(yè)行政辦公用品的采購(gòu)、保管及發(fā)放管理工作 4．負(fù)責(zé)行政車輛的調(diào)度管理，協(xié)調(diào)各部門車輛的使用情況 5．負(fù)責(zé)車輛的日常維護(hù)、保養(yǎng)及司機(jī)的日常管理工作 6．負(fù)責(zé)企業(yè)行政會(huì)議的組織和會(huì)議室的管理工作 7．做好后勤工作，包括員工宿舍、辦公環(huán)境、員工生活等管理工作 相關(guān)說(shuō)明 檔案主管職位說(shuō)明書(shū) 職位名稱 檔案主管 所屬部門 辦公室 直接上級(jí) 辦公室主任 直接下級(jí) 任職資格 1．學(xué)歷、專業(yè)知識(shí) 2．工作經(jīng)驗(yàn) 兩年以上房地產(chǎn)企業(yè)檔案管理經(jīng)驗(yàn) 職責(zé)概要 崗位職責(zé) 2．落實(shí)企業(yè)的檔案管理制度及管理職責(zé)，統(tǒng)籌安排，重點(diǎn)監(jiān)控 3．組織檔案管理員做好工程項(xiàng)目資料、建筑圖紙及相關(guān)合同文本的收集與歸檔工作 4．負(fù)責(zé)辦理工程檔案、圖紙的查閱、借閱及檔案統(tǒng)計(jì)工作 5．認(rèn)真做 好檔案的日常安全管理工作 6．完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他工作 相關(guān)說(shuō)明 審核批準(zhǔn)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分解結(jié)果 《決策建議表》 《相關(guān)建議書(shū)》 《會(huì)議記錄表》 《會(huì)議記錄表》 《評(píng)審記錄表》 相關(guān)決策文件 工作方案 編制日期 審核日期 生效日期 （ 2）年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制流程 流程名稱 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制流程 文件受控狀態(tài) 文件管理部門 總經(jīng)理 項(xiàng)目前期部 各主管副總 相關(guān)部門 相關(guān)制度 /表單 《年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 編制規(guī)定》 《年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃草案》 《年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃》 《評(píng)審記錄表》 各分項(xiàng)計(jì)劃文件 《分項(xiàng)計(jì)劃》 編制細(xì)則 《審核記錄表》 《計(jì)劃備案書(shū)》 編制日期 審核日期 生效日期 4. 項(xiàng)目投資與開(kāi)發(fā)管理方案設(shè)計(jì) （ 1）年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃方案 房地產(chǎn)公司 2022 年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 房地產(chǎn)公司在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)全體員工的努力， 2022 年的各項(xiàng)工作取得了豐 碩的成果，“”品牌得到了社會(huì)的初步認(rèn)同。總體上說(shuō)，成績(jī)較為喜人。為使公司的各項(xiàng)工作在新的一年里更上一個(gè)臺(tái)階，特制定本方案。 一、總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 1. 完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積萬(wàn)平方米。 2. 實(shí)現(xiàn)樓盤銷售額萬(wàn)元。 3. 完成土地儲(chǔ)備畝。 二、總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 為確保 2022 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，各部門需要做好如下工作。 （一）完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及后期銷售工作 項(xiàng)目是省、市的重點(diǎn)工程。市委、市政府對(duì)其寄予了殷切的期望。由于該項(xiàng)目所蘊(yùn)含的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，我們必須高質(zhì)量完成。因此，公司做出如下計(jì)劃。 1．確保一季度工程全面開(kāi)工，力爭(zhēng)年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù) 項(xiàng)目一期工程占地面積為畝，總投資億元，建筑面積萬(wàn)平方米。建筑物為商業(yè)廣場(chǎng)裙樓、大廈裙樓和一棟物流倉(cāng)庫(kù)。 （ 1）土地征拆工作 春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無(wú)證房屋拆遷，三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國(guó)土儲(chǔ)備中心土地和集體土地的征收工作。 （ 2）工程合同及開(kāi)工 一月份簽訂招投標(biāo)代理合同，工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。二月份確定具有實(shí)力的施工企業(yè)并簽訂施工合同，確定監(jiān)理企業(yè) 并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開(kāi)工建設(shè)。 （ 3）報(bào)建工作 工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。一月份完成方案圖的設(shè)計(jì)，二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過(guò)程中，工程部應(yīng)善于協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程如期開(kāi)工。 2．全面啟動(dòng)細(xì)化項(xiàng)目招商工作 招商工作是建成后運(yùn)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。該工作開(kāi)展得順利與否，也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此，在新的一年必須實(shí)現(xiàn)招商戶。 （二）加快項(xiàng)目、項(xiàng)目的施工速度 協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系，加快項(xiàng)目、項(xiàng)目的施工速度，確保項(xiàng)目的一期工程、 項(xiàng)目的二期工程在 4 月底前完成竣工驗(yàn)收。 （三）完成項(xiàng)目、項(xiàng)目的銷售工作 項(xiàng)目、項(xiàng)目已全部竣工完成，為了迅速實(shí)現(xiàn)資金回流，結(jié)合項(xiàng)目所處地段及同類項(xiàng)目的價(jià)格，可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，提高成交量。今年的目標(biāo)銷售額為萬(wàn)元，銷售率達(dá)到％。 （四）參加土地招標(biāo) 項(xiàng)目前期部要根據(jù)公司的實(shí)際情況，積極參與土地的招投標(biāo)工作，確保企業(yè)土地儲(chǔ)備達(dá)到畝以上。 （ 2）項(xiàng)目投資分析方案 項(xiàng)目投資分析方案 I. 項(xiàng)目資金投入量分析 A. 項(xiàng)目預(yù)期工程投入測(cè)算 根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，結(jié)合其他類似物業(yè) 相應(yīng)工程量的投資開(kāi)發(fā)進(jìn)度，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目資金投入如表 31 所示。 表 31 預(yù)期工程資金投入測(cè)算表 時(shí)間 工程內(nèi)容 預(yù)計(jì)投入資金 年月日～年月日 項(xiàng)目取得；外立面、樣板層、環(huán)境綠化方案、設(shè)備招標(biāo)確定 萬(wàn)元 年月日～年月日 門前廣場(chǎng)施工、綠化施工及驗(yàn)收，外立面施工開(kāi)始，重點(diǎn)廣告媒體預(yù)定，開(kāi)始接受預(yù)定認(rèn)購(gòu) 萬(wàn)元 年月日～年月日 外立面開(kāi)始施工，結(jié)束內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，正式開(kāi)盤準(zhǔn)備工作完成，媒體投放和新聞炒作開(kāi)始，為銷售進(jìn)行預(yù)熱 萬(wàn)元 年月日～ 年月日 設(shè)備采購(gòu)、安裝工程施工、外立面竣工， 強(qiáng)勢(shì)宣傳推廣，公關(guān)活動(dòng)促銷 萬(wàn)元 年月日～年月日 竣工驗(yàn)收、交付使用 萬(wàn)元 合計(jì) 萬(wàn)元 B. 項(xiàng)目預(yù)期投入月度分解計(jì)劃 上述工程項(xiàng)目用款月度計(jì)劃分解如表 32 所示。 表 32 項(xiàng)目月度投資計(jì)劃 單位：萬(wàn)元 日期 年月 年月 年月 年月 年月 年月 投資 累計(jì) II、項(xiàng)目銷售分析與預(yù)測(cè) A. 項(xiàng)目定價(jià) 根據(jù)對(duì)與我企業(yè)項(xiàng)目相近的項(xiàng)目、項(xiàng)目等項(xiàng)目的調(diào)研及其市場(chǎng)反映，可以將我企業(yè)的項(xiàng)目定價(jià)在元 /平米～元 /平米之間（保守估計(jì)，不計(jì)地下停車場(chǎng)出租收入）。 B. 項(xiàng)目銷售資金回籠預(yù)期 根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目在 12 個(gè)月的銷售周期內(nèi)（即年月初至年月底），按分階段銷售均價(jià)基本上可完成約 80%的總銷售量。預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷售條件及銷售回款如表 33 所示。 表 33 項(xiàng)目銷售額月度回款表 時(shí)間 均價(jià) 總價(jià)值 銷售率 回款額 累計(jì)回款額 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % 年月日～年月日 % III、項(xiàng)目投資平衡分析 綜合上述分析測(cè)算結(jié)果，工程預(yù)期投資運(yùn)用（現(xiàn)金流出 /流入）平衡表如表 34 所示。 表 34 項(xiàng)目投資流量平衡表 單位：萬(wàn)元 日期 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 年月 項(xiàng)目 流入