重慶廣進名都策劃案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 原則按照不同的銷售階段制定不同的價格，是銷售能否取得成功的一大重要因素。開盤期給予一定的讓利，促進商業氛圍的快速形成，項目商業氛圍提升后，適當的對商業價格提升，能夠保證后期商業的成功銷售，同時能夠直觀的提升項目的商業價值，對于維護開發商的形象有一定的幫助。本項目根據以上提到的幾個因素，在保證項目的總利潤的前提下，指定了如下定價原則：項目單位定價原則為：一樓價格相對最高，二樓其次，三樓、四樓居中，負一樓最低。臨路單位面積單價售價高，背路單位面積售價低；臨廣場單位面積售價高，背廣場單位面積售價低。（二）、定價依據本案所銷售物業，由于自身的獨特性，所以有別與其他同類商業物業。這一差異特征將在本項目的價格定位與價目表中體現出來。由于萬盛區商業物業項目較多，而且有的區位、環境較本項目要好。故合理的價格定位不僅能夠加速資金的回收，同時也能有效降低開發商的經營風險，根據市場調查資料，我們做出以下分析：類似商業名稱經營面積（平方米）租金（元/建筑平方米/月）負一層一層二層三層四層百貨商場立泰百貨400035584025——萬盛百貨4000——5635————勞動商場1000——4820————新東風購物中心300032584018——野太陽商場1500——4828————昌宏商都2000——58——————人民商場2000——48——————中小型生活超市萬德超市400030584025——盛亨超市600——58——————朝暉超市1000——53——————森森超市300——53——————新華超市1000——53——————電器專業店萬達電器1000——58——————三元電器1000——55——————萬匯電器500——50——————商社電器600——42——————金世紀電器1000——55——————其他康隆盛大都會8000——4025————市場平均價格————以上項目商業氛圍基礎較好，大部分處于老城區，商業條件較成熟，對本案來講，具有參考價值。（三）、價格初步定價由于目前項目周邊的商業物業工程進度比本項目快，而且正是強勢銷售期，大多數項目都采取“邊租邊售”的手法。從市場角度而言，由于銷售期的不同、銷售模式的不同，本項目在定價時可以適當采取市場比較的方法，再結合自身情況，制定本項目的價格。根據本公司對萬盛商業物業類型、規模、價格及品牌的深入調查研究和咨詢有關專家人士后總結，本公司建議項目價格采取從租金到售價的定價方法，及先確定項目租金價格，再根據一定的投資回報期，確定項目的售價。出租均價由于項目是屬于整層招商、項目的前景很大程度上依賴主力店的進入，本著從開發商及投資者的長遠利益出發，確定租金低于市場平均價格。因此我們建議項目每平方米（建筑面積）平均租金為：負一樓：12元/ m2/月 一 樓：49 元/ m2/月二 樓：19 元/ m2/月 三 樓：15 元/ m2/月四 樓：15元/ m2/月項目月租金收入為：樓層建筑面積（平方米）單價（元/建筑平方米）總收益（萬元）負一層100012 一層220049 二層19 三層15 四層15 合計——12＝，租金可按每年5％的漲幅上漲。根據我們對萬盛市場的調查及咨詢相關專業人士，總結認為項目的投資回報期確定在14年左右較合適（此處未考慮租金年上漲），則建筑面積銷售均價為：負一樓：2000元/m2一 樓：8200元/m2二 樓：3200元/m2三 樓：2500元/m2四 樓：2500元/m2根據以上價格可得出項目總收益為：樓層建筑面積（平方米）單價（元/建筑平方米）總收益（萬元）負一層10002000 一層22008200 二層3200 三層2500 四層2500 合計—— 定價說明：●從項目周邊及萬盛老城區的商業物業價格情況可以看到，最具時效性的參考項目為立泰百貨及康隆盛大都會的中天裝飾城商場，康隆盛平街層的出租均價為55元/建筑平方米/月左右，考慮到本項目位置優勢比康隆盛大都會稍微欠缺，同時結合主力商家對價格的敏感度，故我們認為本項目的平街層49元/建筑平方米/月。●2F為商場，受樓層抗性及經營業態影響，租金定為19元/建筑平方米/月較合適。●由于1F可經營面積較小，經營業態比較單一，故在價格制定上，1F的價格為2F的60%左右，即12元/建筑平方米/月。●3F受到樓層抗性較大，留駐人流的時間不長，故3F的出租價格定為15元/建筑平方米/月。●4F為露天平臺，視野開闊，環境優美，適合做休閑場所，故定為15元/建筑平方米/月。價格浮動由于本項目商業的特殊性，考慮到后期的銷售，在進入強銷期后，根據實際銷售情況，有針對性的對商業物業價格進行適當浮動，以促進項目商業的全面銷售。（四）、經濟核算總銷售收入（1F－4F）：總銷售面積（1F—4F）：建面均價：4230元/建筑平方米年租金收入：按照可售面積分攤租金為：195000/=25元/建筑平方米/月，即每月返還的租金最低可達到25元/建筑平方米/月。●投資回報率=每平方米月租金租用面積12/（銷售單價銷售面積）●投資回收期=銷售單價/（每平米月租金12）測算方案：%，投資回收期為10年，則客戶每平米租金收入為：（%4230元/平米）/12個月=30元/平方米/月根據上述數據，測算出投資者和發展商雙方的收益如下： 客戶收益：以客戶購買一個50平方米的鋪位為例，以5成10年按揭方式付款，開發商承諾返還租金5年，％，租金每年返一次：總價首付月供（等額）一次性返租金實際首付月租金收入月收益1181元1500319發展商收益：，由此可計算出發展商的收入為：收：可實現銷售收入為：第一年租金收入：（年上漲5％）第二年租金收入：第三年租金收入：第四年租金收入：第五年租金收入：支：按30元/平米/月的租金返還給客戶，則年支付租金為：3012個月=。注明：由于這部分貼補租金是在5年內分為5次付出的，每年付一次。意味著100萬的支出是經過5年的復利運作后才達到的，而折算到當前，其實際的金額約在90左右。第五部分 項目規劃布局及包裝建議一、項目規劃布局建議打造便捷的購物通道、方便的休閑娛樂交通體系，創建舒適宜人的消費環境。規劃布局考慮人性的需求，打造購物、休閑娛樂購物通道，科學營造交通網絡和室內外空間系統，構筑滿足購物及休閑娛樂各項需求的交通體系，由于項目面對萬盛廣場的13層幾乎被今后的廣場北樓所遮擋，影響了項目對廣場人群信息的傳達，因此，我們建議保持項目超市的原先入口位置不變，原先商場主入口從面對廣場處移到面對萬盛大道處，其他入口位置不變，有效減小了廣場北樓對廣場人群進入本項目的影響，在項目第一層交通死角處設置進入負一層超市和商場二層的扶梯，取消現在的商場主入口門外的綠化帶，方便人流出入，商場主入口旁臨萬盛廣場處設置為商場做促銷、宣傳活動的場所，創建“人氣”、“商氣”互補互動的人性化生活空間。堅持“生態優化”原則，創造城市新空間特色遵循“生態優先”原則，通過項目內部的開敞空間及景采光面的強化處理，創造性地營造富有青春活力的城市新空間格局。二、經營布局建議“購物商場”與“餐飲、休閑娛樂中心”從某種程度上講有著極大的關聯性，但在經營上又各有特色，因此，在樓層和布局上雖然將其分成兩個部份，但絕不可完全隔離，是一個相對獨立的有機統一體，其相連相通的規劃布局，既能為消費者提供極盡可能的方便，又能使其全方位的享有“綠色通道”所帶來的便利性。三、項目包裝建議加快工程進度，盡快樹立樓盤整體形象由于本項目目前施工進度達到第四層，底層商業已經完工，外圍為施工防護網，項目給市民的印象感覺較一般，隨著建設施工進度的日益加快，在市民心中的印象正得到日益改善，我們建議應該加快工程進度，早日樹立樓盤良好形象。建議施工場地進行美化處理項目施工場地條件較差，缺乏熱火朝天的施工氛圍，給市民的期待性不強，我們建議給施工場地進行初步包裝美化，在施工階段也能給市民留下很好的印象。設立導示牌，對外來消費者進行引導由于本項目商業面向新老社區，而消費者對本案不太熟悉，影響人流的正常進入，所以建議設立導示排（主要為主干道、步行街至項目處）設立臨街入口，規避廣場北樓影響項目原先主入口處于面對廣場位置，為了吸引廣場上巨大的人氣，廣場北樓的建設，阻斷了廣場人流量進入本項目，肯定會給本項目造成非常重要的影響，我們建議，在項目臨萬盛大道及松林路的十字路口處設立重要入口，可以適當規避廣場北樓給項目造成的負面影響。項目外立面安裝霓虹燈由于本項目建筑商業部分已經基本完成，但商業和休閑氛圍尚未形成，建議先在臨萬盛大道段安裝霓虹彩燈以突顯本項目商業特色，營造商業氛圍。樓書及招商手冊建議將本項目的樓書制作成長為30厘米、寬為14厘米的小冊子，兩面都為封面，閱讀可以分別從宣傳冊兩面閱讀，兩部分內容分別為：（1）、廣進購物廣場商業部分資料以及“大型百貨購物中心”的具體數據，規劃分布、投資前景、回報率等相關數據內容。（2）對“多功能立體式”商場進行闡述與包裝，以一種指導手冊的形式，對當地消費者進行有目的性的引導。第六部分 項目營銷推廣策略一、項目命名 本項目住宅部分在推出時用“廣進名都”案名，給人以溫馨祥和的感覺，符合住宅產品特點，但是作為商業部分的案名，有不妥之處，因為項目命名的原則主要應該體現商業部分的商業功能、娛樂休閑功能、購物功能、時尚化概念和風格，建議仔細斟酌，可以從以下方向去考慮：以入住大商家名稱作為項目名稱[重百]購物廣場[新世紀]購物廣場[]購物廣場以發展商的名稱作為項目命名前綴[廣進]購物中心[廣進]購物廣場采用發展商名稱作為項目名稱的前綴，能夠在推廣物業的同時樹立發展商的品牌形象，整合資源優勢。二、營銷推廣主題 ——“多功能立體式商業城”“多功能”：意味著項目可以滿足消費者多種方面的需求，客戶可以親身體驗。“立體式”：直觀的體現出項目的功能和屬性，便于客戶對項目的商業功能進行認知。 “商業城”：顯示出項目在實力、規模、特色上都與其他商場不同，更勝一籌。三、項目營銷推廣原則性要點1．概述：以萬盛房價水平約束下的成本條件，很難在產品規劃和包裝推廣中將某種概念真正詮釋到位，因此鋪天蓋地的概念往往是一句空洞的宣傳口號，隨著買方市場的不斷成熟，概念營銷逐漸陷入一種聲勢虛高的尷尬局面。因此在本項目的營銷推廣中，要注重避免營銷走虛，在營銷操作中應以良好的形象展示作基礎，同時對項目本身進行適度的包裝渲染，用軟硬結合的推廣手法，有節奏的進行營銷深入；一方面可以降低營銷成本的投入，另一方面也可以規避營銷風險。2．營銷推廣原則性要點用主力店展示品質最好的營銷說詞是主力店展示。尤其是本項目定位于休閑娛樂購物廣場，其推廣效果很大程度上依賴于客戶在現場對項目的品質感受，具體的說，就是客戶是否認為項目地段條件，軟硬件配置，形象檔次能否真正滿足商務需要，有較好的使用性能和租賃前景。因此建議項目在開盤前招進一家百貨商場。用直觀的現場感受沖擊客戶的心理防線，使整個項目的營銷推廣事半功倍。在營銷中注重銷售控制項目共8000多平方米，朝向不同，樓層各異，各單位有一定的優、劣勢差別，如果沒有合理的銷售控制，難以保證良好的開盤效果或穩定的業績持續，另一方面也可能導致潛在利潤的無謂流失。所以在項目的推廣中，結合對市場及項目的評估，應根據不同階段的市場狀況及客戶反饋謹慎選擇各階段銷售單位。應有統一的營銷形象項目的標識系統、平面廣告宣傳、軟性炒作、現場包裝都應該有統一的營銷形象，這將使宣傳效應實現累加。本項目定位為休閑娛樂購物廣場，在營銷中形象應該輕松、活潑、具有時代感，營銷形象要貫穿于VI系統設計、現場包裝、廣告宣傳、新聞炒作等各個操作細節。具體的包裝內容和設計要求將在營銷執行報告中闡述。應注重營銷手法的系統性項目的宣傳應配合推廣節奏張馳有度的跟進。根據項目的功能定位，項目的宣傳應以平面廣告的形式為主，以之充分樹立項目市場形象。同時公布各階段銷售相關信息，輔以高頻次、主題明晰的軟性宣傳配合，多角度深層次的闡述項目賣點所在。在推廣中適當穿插一些推廣活動，視不同階段的具體推廣目的而定。四、項目賣點提煉組合 1．萬盛首家多功能立體式商業城萬盛目前商業分散，業態單一，商業檔次低，本項目處于萬盛核心口岸，加之獨特的定位更凸顯投資的價值。2．挺拔俊朗、卓爾不群項目臨市民廣場拔地而起，挺拔俊朗、簡約大氣、風格現代，必將成為一道亮麗的城市風景和萬盛區商圈的形象焦點。3．休閑娛樂與購物的有機結合項目的休閑娛樂設施，給購物人群一個好去處，既給項目的總體品質有所提高，也填補了萬盛市場空白。五、項目營銷推廣目標項目要實現良好的開盤效果及穩定的業績持續，獲得較快的