2007年樂山市邦泰項目營銷策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 來了或多或少的啟示。項目名稱嘉州陽光開發商錦泰房地產項目地址鳳凰路與嘉祥路交匯處交房時間/規劃/建筑設計/景觀/園林設計/售樓電話2117333項目現狀基礎目基本情況開盤時間5月中旬占地面積12畝建筑面積3萬多㎡公 攤1015%綠化率31%建筑風格現代圍合項目主要廣告訴求造老百姓買得起的房子小 區 無配 套登記客戶700多戶，不交誠意金排號400戶，排號客戶優惠2%總戶數: 260 現推戶數:260電梯: 170 戶多層: 90 戶 電梯面積區間 價格區間 均價銷售率㎡/2100元/㎡/多層面積區間 價格區間 均價銷售率/2100元/㎡/周邊配套暢銷戶型 /室 /廳二/衛 / ㎡ / 室 / 廳 / 衛 / ㎡價格區間 萬至 萬 萬至 萬銷售基本情況市中區客戶 / %（組）周邊郊縣客戶 / %（組）一次性付款 / %（組）一次性付款 / %（組）分期付款 / %（組）分期付款 / %（組）公積金/按揭 80 %（組）公積金/按揭 70 %（組）整體宣傳上（選擇）1. √道路兩旁的刀旗2. √車身廣告4. √廣告牌5. √電視廣告6. √短信廣告DM單活動11．網絡12．√報紙13．其他針對異地客戶的主要宣傳上有1．/2．/3．/車位/庫情況數量面積區間價格區間租金銷售率60個////物業公司：銳新物業物業收費： /月㎡ ㎡綜合情況該項目對外宣傳以2100元/㎡的均價入市，前期除了考慮到戶型上不是很理想外，該區域被忽略了也是個很大的原因。但我們認為如果這個項目，開盤時間只需要延后半個月到1個月，價格又會到個新的高度。項目名稱華冠馨苑開發商樂山華冠房地產開發有限公司項目地址白燕路與嘉祥路交匯處開/竣工時間規劃/建筑設計/景觀/園林設計/售樓電話5309888項目現狀地面4層目基本情況開盤時間占地面積20畝建筑面積20448多㎡公 攤912%綠化率31%建筑風格現代圍合項目主要廣告訴求無小 區 無配 套項目2月份排號僅100多組總戶數: 212 現推戶數:212電梯: / 戶多層: 212 戶 電梯面積區間 價格區間 均價銷售率////多層面積區間 價格區間 均價銷售率80134㎡18602500元/㎡2200元/㎡65%周邊配套新一中/新廣場暢銷戶型 二室 二廳一衛 80 ㎡ / 室 / 廳 / 衛 / ㎡價格區間 18 萬至 20 萬 萬至 萬銷售基本情況市中區客戶 40 %（組）周邊郊縣客戶 60 %（組）一次性付款 20 %（組）一次性付款 10 %（組）分期付款 / %（組）分期付款 / %（組）公積金/按揭 80 %（組）公積金/按揭 90 %（組）整體宣傳上（選擇）1. √道路兩旁的刀旗2. √車身廣告5. √電視廣告6. √短信廣告7. √派發DM單8. √夾報活動11．√網絡12．√報紙13．其他針對異地客戶的主要宣傳上有1．/2．/3．/車位/庫情況數量面積區間價格區間租金銷售率/////物業公司：華冠物業物業收費： ㎡綜合情況項目前期排號后遲遲未開盤，自知與臨近項目樂府錦城（當時1期均價2200多元/㎡）各方面都有較大懸殊。當樂府錦城一期銷售過半后，僅以2100元/㎡ 均價入市?，F隨市把價格拉升到2200多元/㎡，營銷上運用得非常靈活。在這里我們要看到只有當價格差距在400元/㎡左右時，客戶才會從市中心區域轉投其他板塊。樂府錦城開發商：炎華置信/遠大房產地址：樂山市北燕路北段電話：2436888/2432666總戶數：375戶 占地：18140㎡ 總建筑面積：47050㎡面積區間：87150㎡ 主力戶型：124132㎡價格區間：19182788元/㎡ 均價：2300多元/㎡銷售率：70%物業費用：㎡月 高層：1元/㎡月共攤：1214%點評： 70%的銷售率看視理想，1個大的開發商，很多不利因素都可以遮蓋（比如：地段/價格/）。并且在這么好的戶型，這么好的規劃上僅以2300多元/㎡均價開盤，銷售率也是如此。該片區是被忽略了。小結：其實這是塊不錯的片區，是新城區難得的大面積開發版塊，并且北燕路以后不通重型車輛。但在市場競爭中迷失了方向，在購房回歸市中心這個的時候，該版塊不合適宜沖到了競爭的前沿，實在是讓人惋惜。D．強勁的板塊——大盤區代表項目：嘉州新城，翡翠國際1 嘉州新城開發商：樂山新業置地地址：樂山肖壩總戶數:北歐印象1批次260多套面積:110210㎡價格:18004000多元/㎡ 臨江單位均價：3000元/㎡ 不臨江單位均價：2200元/㎡銷售率:95%總戶數：北歐印象2批次300多套5月20號開盤 已經排號250組物管費:㎡電話：5188888客戶來源分析:因為項目知明度較高,.總評：這個項目不用說，樂山目前最大，運作最成功的項目。 “嘉州新城”的走向已成為樂山的風向標。在這較浮躁的市場，價格根據“嘉州新城“定價是比較有預見的。我們現在主要關注該項目即將推出的組團，其定價比“翡翠國際”更具有指導意義。2 翡翠國際開發商：恒邦地產項目地址：樂山市岷江二橋東岸電話：2277777總戶數：2期推出200多套面積區間：105200多㎡ 主力戶型：130㎡價格區間：24003600元/㎡ 均價：2600元/㎡銷售率：80%物業收費：㎡月 ㎡月客戶來源分析:70%市中區,大多是以中心城區有私家車的高收入客戶為主, 30%,井研,雅安的,%.分期和一次性的占40%點評：翡翠國際的成功之處就是巧妙運用市政設施和其商業區，該項目前期就參與市政建設，這是開了樂山的新河。并運用銷售住宅時大推商業做配套的高端銷售技巧，這也是值得大家學習的（包括嘉州新城也沒做到這點）。E．中心片區代表項目：都市陽光，翡翠森林，紫氣東升，青果山花苑，城市綠洲項目名稱都市陽光開發商四川金杯集團項目地址柏楊路84號開/竣工時間規劃/建筑設計/景觀/園林設計/售樓電話2126666項目現狀地上5層目基本情況開盤時間占地面積20畝建筑面積128898㎡公 攤1316%綠化率32%建筑風格現代簡約項目主要廣告訴求城市深處 發現森林小 區 無配 套該項目銷售率不錯，但合同簽定得只有90%?？倯魯? 248+96 現推戶數:344電梯: 344 戶多層: / 戶 電梯面積區間 價格區間 均價銷售率61135㎡23003358元/㎡2800元/㎡90%+55%多層面積區間 價格區間 均價銷售率////周邊配套新廣場/體育館暢銷戶型 二 室 二 廳二衛 91 ㎡ / 室 / 廳 / 衛 / ㎡價格區間 21 萬至 27 萬 萬至 萬銷售基本情況市中區客戶 50 %（組）周邊郊縣客戶 50 %（組）一次性付款 20 %（組）一次性付款 30 %（組）分期付款 / %（組）分期付款 / %（組）公積金/按揭 80 %（組）公積金/按揭 70 %（組）整體宣傳上（選擇）1. √道路兩旁的刀旗2. √車身廣告4. √廣告牌5. √電視廣告6. √短信廣告DM單8. √夾報活動11．網絡12．√報紙13．其他針對異地客戶的主要宣傳上有1．/2．/3．/車位/庫情況數量面積區間價格區間租金銷售率160個////物業公司：樂山鑫宇物業收費：㎡月綜合情況該項目是樓市的奇跡，營銷運用得非常好。用金杯銀座作為銷售部，在客戶來訪量上都得保證，巧妙運用樓市的高峰期（在翡翠國際社區，皇華臺的拉升下），在宣傳方面主要突出陽光和森林2大要素（客戶關注的2大熱點），是值得讓我們學習的地方。但合同的簽定率不高，客戶對這個價位還不是有所顧慮。項目名稱青果山花苑開發商樂山筑城物業項目地址市中區人民北路開、竣工時間規劃/建筑設計/景觀/園林設計/售樓電話2116777項目現狀主體封頂目基本情況開盤時間占地面積22畝建筑面積32610㎡公 攤10%綠化率45%建筑風格/項目主要廣告訴求一處好房子小 區 無配 套/總戶數: 260 現推戶數: 260電梯: / 戶多層: 260 戶 電梯面積區間 價格區間 均價銷售率////多層面積區間 價格區間 均價銷售率86159㎡23002500元/㎡2400元/㎡90%周邊配套體育館/牛耳橋等暢銷戶型 三 室二 廳 二衛 120 ㎡室 廳 衛 ㎡價格區間25萬至 29萬 萬至 萬銷售基本情況市中區客戶 50 %（組）周邊郊縣客戶 50 %（組）一次性付款 20 %（組）一次性付款 10 %（組）分期付款 / %（組）分期付款 / %（組）公積金/按揭 80 %（組）公積金/按揭 90 %（組）整體宣傳上（選擇）1.√道路兩旁的刀旗2. √車身廣告4. √廣告牌5. 電視廣告7. 派發DM單8. √夾報活動11．網絡12．√報紙13．其他針對異地客戶的主要宣傳上有1．/2．/3．/車位/庫情況數量面積區間價格區間租金銷售率100////物業公司：樂和物業物業收費： ㎡ 綜合情況該項目是市中心的多層，在各方面都很中規中矩的情況下。開盤2300多，后期2400的均價也是合情合理。項目名稱紫氣東升開發商樂山紫東房地產開發有限公司項目地址市中區竹公溪開、竣工時間規劃/建筑設計/景觀/園林設計/售樓電話2459999項目現狀地上4層目基本情況開盤時間占地面積11192建筑面積24553㎡公 攤9%綠化率%建筑風格現代簡約項目主要廣告訴求純靜宅院 大隱于市小 區 無配 套 總戶數: 169 現推戶數: 169電梯: / 戶多層: 169 戶 電梯面積區間 價格區間 均價銷售率////多層面積區間 價格區間 均價銷售率99139㎡22202690元/㎡2480元/㎡85%周邊配套體育館/牛耳橋等暢銷戶型 二 室二 廳 一衛 99 ㎡三室 二 廳二 衛125 ㎡價格區間22萬至 26萬 27 萬至 33 萬銷售基本情況市中區客戶 60 %（組）周邊郊縣客戶 40 %（組）一次性付款 / %（組）一次性