2007年樂山市邦泰項目營銷策劃方案-資料下載頁

　　

【正文】 客戶具有盲目性，整體推，出量太大；分2期推出，關注度會降低很多。 第三部分推廣攻略一、 開發理念的思考理念之一：圍繞市場，賺足利潤——作為一個發展商，賺錢是本能和動力；只有賺錢，才能生存，才有發展；——賣掉產品，才能賺得利潤；要賣掉產品，就必須尊重市場，從市場的真正需求出發。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個有遠大發展規劃的發展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價格優勢為打造精品準備了充分條件；——不是頂級價格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級品質理念之三：尊重共性，突出個性——住宅的特性和消費者消費偏好要尊重，但樂山的客戶可教育；——只有突出個性，才能形成差異，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。二、 項目案名思考◇推薦案名：碧海傾城 水榭晶舍 水印藍堡◇重點推薦：碧海傾城思考方向一：地球其實是藍色的，陸地之于海洋只是星星點點，人類對這片天地之間不變的心靈默契。無數水岸名宅，從水的幻夢中誕生而后永恒。取項目大面積綠化，岷江浩瀚的綠波，尋求概念的支撐與創新。思考方向二：大型項目，中式建筑，高尚住宅，以傾城來映襯，妙不可言。既有氣勢，又有幻想。項目案名不雷同與其他項目。思考方向三：組團以傾城之夢，傾城之享，傾城之辰，傾城之珍，四大組團形成“夢想成真”，意義深遠。三、營銷概念傳播：◇ 廣告總精神：生活之美，水岸之魅◇ 推廣主口號：開啟PARK（公園）生活新時尚生活一小步，享受一大步四、關于項目整體推廣的思考◇ 前期蓄勢要充分。高臺蓄水，概念傳播無論是板塊的啟動還是本項目概念的傳播推廣都需要較長的時間進行。因此，我們應該在正式推廣銷售之前進行充分的蓄勢和市場預熱。這一階段，我們可以通過假想目標客戶的拜訪檢驗目標消費群市場定位是否合理而準確，同時了解其抗性和購買阻力。同時我們的重要任務是進行產品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在住宅市場塑造品牌形象和擴大知名度，借此吸引目標消費群的關注。◇初期推廣要謹慎。部分面市，試探市場在本項目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前通江板塊尚處于規劃發展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實，同時本案產品和所針對的消費群都需要經過市場的檢驗，因此在推廣初期以部分單位的推出進行產品和價格的市場檢驗，以利于后期大量產品的合理調整和正式面市。◇正式推廣要層次清晰、組團性強。分期推出，滾動開發郊區項目尤其是多層+高層作為特殊的物業形態其推廣應該層次清晰，概念明確，組團性強。四、分批推案思考◇第一階段：以小區主入口、游泳池為小區的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；（中量多層+少量高層，前期認購形式只加推高層）樹立高檔形象，撥高地價，塑造本案大型高檔純住宅社區概念，搶占定位制高點，打響品牌；在本階段，力求實現資金的迅速回籠；◇第二階段：在第一階段品牌基本樹立、去化達90%情況下，加推項目大量多層+剩余高層； ◇第三階段：在前兩階段整體去化達90%以上時，剩余房源加價銷售，實現本盤的完全去化。五、推廣細節推廣目標◇以快速、全線、順利回籠資金為第一推廣目標◇在競爭項目的分化影響下，順利實現利潤與項目品牌雙贏◇三個月內使一期銷售取得短平快的良好業績，為二期成功發售奠定基礎，整個項目銷售率達到90%周期為一年。（待項目圖紙確定后，結合工程周期、銷售周期來制定明確推廣周期） 推廣方案◇一點兩線三面 發展潛力決定高尚住宅氛圍一點——以新一中作為項目所在地的識別載體，以傳統教育文化區帶動住宅類的居家、投資新風尚。 兩線—— 以2環路，3號橋/岷江沿線作為橫縱立體兩線，以此形成交通住宅新區的格局；從而于周邊形成核心住宅匯集點。三面—— 新廣場為交通商務區，以第三產業相關服務業、餐飲業、交通業、娛樂業為特征；通江板塊為公園生活示范區；3號橋過橋（翡翠國際社區），城市規劃發展，居家外延大方向。◇外延城市/都市新核/PARK（公園）生活新時尚外延城市——中心與邊緣的對立消失在高度發達的消費信息社會，城市日益變成沒有明確特色標志的開放格局強化這僅僅是樂山的2環路概念，2環路就是都市新核。PARK（公園）生活新時尚——重點放在如何做足綠文章，并尋求在綠上做出突破和創新，突出生態、綠色、環保住宅同時將臨江、人文（新一中）、地段發展前景等方面作為其它支撐點。◇多元比較法則本項目與市中心項目/大型項目/別墅項目售價比較本項目與周邊普通項目/市中心項目生活環境比較本項目與大城市2環路的發展比較本項目與市中心項目的租售比比較 ——以多角度的性價比較多元化的推廣運用展示個案市場殺傷力◇制造藍色一族 藍色可以代表活力，親和，博大，慈愛，朝氣，本項目目標客群以個性鮮明的推廣定位，獨占頭籌來提高銷售力，增強市場沖擊力和新聞力。◇差異化造勢 集中造勢——于開盤前一個月，通過樂山各大報報紙媒體集中造勢，分別以新聞稿或軟性新聞的刊登形式，短時期內取得最高的知名度及美譽度，引起大眾及目標客戶的積極關注。重點攻擊——通過市內銷售部，吸引大量客戶或準客戶前來，通過轉介紹造人氣，（市內銷售部備交通車1部）。市內銷售部比現場銷售部早1個月，給客戶以壓力，壓縮客戶的購買欲望，厚積薄發。（項目現場大量圍墻廣告）單個擊破——壓縮客戶的選擇面（其他項目的開盤購房優惠至少有2%），項目進場就辦卡（開盤辦卡客戶另有優惠，在付款方式上優惠降至最低）。客戶轉介紹，這非常重要，優惠的具體詳情后定。◇懸念式廣告推廣 第一章：這里是碧海 項目外立面和浩瀚的岷江