海安縣國有土地上房屋征收評估技術細則試行(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 修正系數 96 98 99 100 101 102 注：上述表內數字在確有必要時，可以根據實際情況作177。 的浮動。 p4表 套型等級 一等 二等 三等 四等 五等 系數取值 100－ 110 96－ 100 94－ 96 92－ 94 90－ 92 住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下： 等級 內容 一等 二等 三等 四等 五等 說明 設計合理， 內部功能 布局得當，獨立廚衛設施 ，明廚明衛，大臥明廳，露設計較為合理，內部功能布局明確，有獨立的廚衛設施，露天內部功能布局較為凌亂，設施不全，搭建廚衛，院落凌內部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿 足上述要求的獨門院落 18 天院落整潔 院落較為整潔 亂 （三） 非成套住宅房屋實體因素修正系數 p1表 結構類型 鋼混結構 磚混結構 磚木結構 簡易結構 一等 二等 一等 二等 三等 一等 二等 三等 一等 二等 系數取值 110114 106110 103106 98102 9397 97101 9296 8591 7985 7479 p2表 待估房屋成新 樣本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系數取值 7380 7583 7988 8593 9097 95103 100108 p3表 檐高 ＜ ＞ 系數取值 94 97 100 102 104 106 108 110 113115 p4表 住宅功能因素按實際采光、通風、日照、通行等因素綜合確定。 功能等級 一等 二等 三等 四等 五等 系數取值 101－ 103 99－ 101 97－ 99 95－ 97 93－ 95 住宅功能因素等級說明表如下 ： 等級 內容 一等 二等 三等 四等 五等 說明 通行方便，二室朝南，陽光通行較為方便，一室朝南 設施不全，無朝南房間 內部功能布局凌亂，房間不滿足上述要求的非成 19 充沛，空氣流暢，房間大小合適 大小不一，通行不變 套住宅房屋 （四） 有關說明 K31i的取值范圍應該界于 80～ 120 之間； 可比實例修正方式的房屋個體實體修正系數的確定也可參照上述測算辦法進行。 3. 實體因素修正系數采用計算方式為： Ps、 Po、 Pb＝ 4321 pppp ??? 可比實例實體因素調節系數為 Ps，標準樣本實體因素調節系數為 Po，被征收房屋實體因素調節系數為 Pb： 可比實例實體因素修正為標準樣本實體因素修正系數 K31=Ps/Po100 標準樣本實體因素修正為被征收房屋實體因素修正系數 K31i=Pb/Po100 成套住宅層高超過 、獨門院落住宅房屋層高超過 、三層及以下框架結構房屋層高超過 、磚木結構房屋層高超過相應等級基本層高 的，每增加 10cm,另按各自相應結構等級建安重置價結合成新的 2%增加補償。 （五）房屋建筑 結 構等級及建安 成本 價說明表 單位 :元 /平方米 結構 等級 結構、裝修及設施 建安成本價 20 框架 一等 （高層） 層高 米以上，整板基礎、樁基礎，框剪結構，外墻屋面保溫，內墻中級抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃門窗，水、電、衛、消防、通訊設施齊全。 1150 二等 （多層） 四層及以上，層高 米以上，整板基礎或獨立基礎，框架結構，外墻屋面保溫，內墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛、通訊設施齊全。三層及以下，平均層高 米以上，鋼筋混 凝土條形基礎或獨立基礎，框架結構，內墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛齊全。 1020 磚混 一等 層高 米以上，鋼筋混凝土基礎，底層樓板架空， 240mm實心磚墻，設置構造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現澆樓層及層頂，內墻中級抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛、通訊齊全。 920 二等 層高 米以上，磚基礎或部分鋼筋混凝土基礎，底層樓板架空， 240mm 實心磚墻，層層圈梁，現澆或多孔板樓層及層頂，內墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門窗或較好的木門窗，有水電，單獨或合用衛浴。 850 三等 層高 米以上，磚基礎， 180mm 或 240mm 磚墻，有圈梁，現澆或多孔板屋面，內墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水電。 780 磚木 一等 層高 (檐高 ) 米以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎，有圈梁實砌 240mm 或以上磚墻，直徑 20cm以上較好松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面，內墻抹灰，較好木門窗，室內采光通風良好，水電設施齊全。 800 二等 層高 (檐高 ) 米以上，磚基礎，實砌 240mm 或以上磚墻，直徑 17 至 20cm松杉木 桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木門窗，水泥砂漿地面，內墻抹灰，室內采光通風較好，水電設施齊全。 700 三等 層高 (檐高 ) 米以上， 240mm 磚墻、內墻抹灰，直徑 15至 17cm松杉木桁條或雜木桁條、水泥桁條，稀疏的屋面或椽條蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡易水泥地坪，采光、通風一般，水電設施齊全。 600 簡易 一等 檐高 米以上， 180mm 或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡易瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預制門窗框，磚、簡易水泥地面，水電到戶。 460 二等 檐高 米以上，空斗墻或土坯墻，磚、泥土地坪，簡易門窗，水泥桁條或毛竹桁條。 390 注：不包括工業及倉儲用房的非住宅用房，房屋層高為地平面與上層板頂面之間的高度 ,前后檐高不等的 ,以平均高度計算 。 附件五、住宅房屋區位因素（ K3 K32i）修正說明表 （一） 住宅區位因素修正調節系數評分表 21 因素類別 因素項目 內 容 考 察 項 目 評分等級 一等 二等 三等 四等 五等 征收 項目 周邊 大環 境 自然環境 自然景觀、風向 a11 7 6 5 4 3 空氣污染、噪音、水文 a12 7 6 5 4 3 交通條件 離市區主干道的距離 a21 10 8 7 6 5 公交線路情況 a22 9 8 7 6 5 教育醫療設施 所在學區 1公里內學校情況 a31 10 9 8 7 6 醫院及醫療機構分布情況 a32 10 9 8 7 6 商業配套設施 重要商業配套設施 a41 20 19 18 17 16 征收項目范圍內小環境 規劃設計 建筑小區布局與外形等 a51 12 11 10 9 8 建筑密度、外型等 a52 8 7 5 4 3 綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀 a53 11 10 9 8 7 物業管理 物業管理情況 a61 11 10 9 8 7 配套設施 住宅區內配套設施完備程度 a71 11 10 9 8 7 以上評分等級數據在現場實際勘察時，根據實際情況其取值可在每個分值上作177。 的浮動。 （二） 住宅區位因素調節系數評分等級說明表 序號 因素項目 考察項 目內容 一等 二等 三等 四等 五等 1 自然環境 自然 景觀、 風向 公認的自然環境優越地區。 自然環境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛生。 附近有少量綠地和綠化，衛生環境欠缺。 附近周圍無綠化，比較擁 擠、雜亂、環境較差。 附近無綠化，環境散亂，自然觀感明顯差。 22 序號 因素項目 考察項 目內容 一等 二等 三等 四等 五等 空氣污染、噪音、水文 空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛生標準。 空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。 空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。 靠近污染源或重噪音源。 長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環境污染明顯。 2 交通條件 離主干道的距離 離主干道的距離在50 米以內。 離主干道的距離在50150 米之間。 離主干道的距離在150300 米之間。 離主干道的距離在300500 米之間 。 離主干道的距離在500 米以上。 公交線路情況 距離公交站點 100米內，有 2 條以上重要公交線路。 距離公交站點100250 米內，至少有1 條重要公交線路。 距離重要的公交線路的距離在 250 350 米之間，至少有1 條公交線路。 距離公交線路的距離在350450 米之間，至少有 1條公交線路。 距離公交線路的距離在 450 米以上。 3 教育醫療設施 所在學區 里內學校情況 屬于本縣最好的重點中學（初中）和重點小學學區。 屬于本縣較好的重點中學（初中）和重點小學學區。 屬于本縣一般中學（初中）和小 學學區。 一般中小學學區。 無中學或小學。 醫院及醫療機構分布情況 距縣級及以上醫院500 米以內。 距縣級及以上醫院500 米－1000 米。 距縣級及以上醫院1000 米－1500 米。 距縣級及以上醫院1500 米2500 米以上。 距縣級及以上醫院2500 米以上。 4 商業配套實施 重要商業配套設施 在 500米范圍內有大型的縣級商業配套設施。 在 500800米范圍內縣級商業設施較集中。 在 800 米范圍內有零散分布的商業網點，基本滿足生活需求。 在 800米范圍內基本上無商業網點。 在 1000 米范圍內無商 業網點。 5 規劃設計 建筑 布局、 小區 與外 形等 布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風、日照等健康要求。 布局一般，外形整齊，滿足通風、日照等健康要求。 布局一般，排列不整齊，外型較整齊。 任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。 建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。 建筑 密度 建筑密度40%以下。 建筑密度在40%50%。 建筑密度在5060%。 建筑密度在60%65%。 建筑密度在 65% 以上。 23 序號 因素項目 考察項 目內容 一等 二等 三等 四等 五等 綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀 綠地率在30%以上，室外公共活動空間豐富。 綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。 少量綠化，少量的公共活動空間。 無綠化，基本無公共活動空間。 無公共活動空間，出行通道狹窄，小道彎曲。 6 物業管理 物業管理情況 全封閉物業管理。 半封閉物業管理。 有物業管理。 無物業管理。 無物管，無環衛管理。 7 住宅區配套設施 配套完善程度 在住宅區內具備寬帶網、有線電視線路、燃氣管道、上下水管道、污水管道和小區道路等配套設施。 在住宅區內 寬帶網、有線電視線路、燃氣管道、 上下水管道、污水管道和小區道路等配套設施。 在住宅區內具備寬帶網、有線電視線路、上下水管道、污水管道和住宅區道路等配套設施。 在住宅區內具備寬帶網、有線電視線路、上下水管道和住宅區道路等配套設施。 在住宅區內具備有線電視線路、上下水管道和住宅區道路等配套設施。 （三）住宅基準價格修正中的區位因素修正系數測算說明： 基準價格修正中的區位因素修正系數以住宅房屋區位因素調節系數為基礎確定，其中住宅房屋區位因素調節系數 Q＝ 711ifiji