灌南縣基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 灌南 縣 的土地級(jí)別調(diào)整以及基江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評(píng)估 咨詢 有限 公司 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 4 準(zhǔn)地價(jià)更新成果。 土 地 定 級(jí) 與 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 更 新 成 果城 市 地 價(jià) 動(dòng) 態(tài) 監(jiān) 測 體 系 成 果初 步 劃 分 地 價(jià) 區(qū) 段地 價(jià) 監(jiān) 測 點(diǎn)地 價(jià) 區(qū) 段 需 要調(diào) 整 ？監(jiān) 測 點(diǎn) 是 否 滅失 、 變 更 ？調(diào) 整 、 劃 分 地 價(jià) 區(qū) 段調(diào) 整 、 補(bǔ) 充 地 價(jià) 監(jiān) 測 點(diǎn)外 業(yè) 調(diào) 查地 價(jià) 監(jiān) 測 點(diǎn) 評(píng) 估 地 價(jià) 市 場 交 易 樣 點(diǎn) 資 料 其 他 相 關(guān) 資 料市 場 比較 法收 益 還原 法剩 余 法成 本 逼近 法土 地 市場 交 易樣 點(diǎn)房 屋 市場 交 易樣 點(diǎn)土 地 年度 供 需資 料房 屋 年度 供 需資 料相 關(guān) 社會(huì) 經(jīng) 濟(jì)指 標(biāo)監(jiān) 測 點(diǎn) 地 價(jià)區(qū) 段 平 均 地 價(jià)區(qū) 段 基 準(zhǔn) 地 價(jià)劃 分 級(jí) 別專 家 論 證建 立 區(qū) 段 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 和 級(jí)別 基 準(zhǔn) 地 價(jià) 體 系提 交 成 果是否是否確 定 監(jiān) 測 點(diǎn) 地 價(jià) 內(nèi)涵確 定 估 價(jià) 參 數(shù)是 否 能 通 過 專家 組 審 核 和 樣點(diǎn) 數(shù) 據(jù) 檢 驗(yàn)區(qū) 段 確 定是否 圖 1 ：技術(shù)路線圖 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評(píng)估 咨詢 有限 公司 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 5 (二 ) 區(qū)段劃分的技術(shù)路線 灌南縣 地價(jià)區(qū)段的劃分是在原有的 土地級(jí)別和 地價(jià)區(qū)段的基礎(chǔ)上，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)用途，根據(jù)各類區(qū)段全覆蓋各類功能區(qū)的原則進(jìn)行初步劃分，然后以調(diào)查底圖和各類用地樣點(diǎn)地價(jià)分布圖為基礎(chǔ)，運(yùn)用空間疊置技術(shù)，結(jié)合城市規(guī)劃圖、城市現(xiàn)狀進(jìn)行空間匹配，劃分地價(jià)區(qū)段初步成果。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)地調(diào)查和專家評(píng)議的方法進(jìn)行調(diào)整完善，最終確定地價(jià)區(qū)段。 (三 ) 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)測算的技 術(shù)路線 區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)是在城市某用途某一區(qū)段在評(píng)估基準(zhǔn)日，開發(fā)程度設(shè)定為區(qū)段平均開發(fā)程度，使用年期設(shè)定為法定最高年期，容積率設(shè)定為區(qū)段平均容積率的出讓國有土地使用權(quán)價(jià)格。區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的技術(shù)路線是利用地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測資料，采用面積加權(quán)方法分別測算商業(yè)、住宅、工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段平均地價(jià)，估價(jià)師結(jié)合各類用地類型樣點(diǎn)的測算特點(diǎn)，進(jìn)行綜合分析，以動(dòng)態(tài)監(jiān)測點(diǎn)數(shù)據(jù)為主，以市場交易資料為參考確定各類用地的區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)。最后利用 GIS 繪圖軟件，采用專題制圖的方法，進(jìn)行地圖綜合，編制不同用途區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖。 (四 ) 區(qū)段地價(jià)修正體系建 立的技術(shù)路線 根據(jù)《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范》要求，結(jié)合 灌南縣 的地價(jià)分布狀況以及特點(diǎn)，選擇影響不同用途地價(jià)的因素，采用特爾斐方法，組織多名專家對(duì)各個(gè)影響因素進(jìn)行二輪打分，確定每個(gè)影響因素的 權(quán)重水平；然后采用《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的測算方法，根據(jù)各類用地的地價(jià)變化幅度，建立不同用途 區(qū)段 地價(jià)修正體系。 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評(píng)估 咨詢 有限 公司 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 6 三、技術(shù)程序 （一）確定工作范圍及編制工作底圖 灌南縣 城區(qū) 基準(zhǔn)地價(jià)更新的工作范圍依據(jù) 灌南縣 城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃所劃定的城鎮(zhèn)建成區(qū)及近期規(guī)劃區(qū)范圍而確定。根據(jù) 灌南縣 城區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新的業(yè)務(wù)要求，本次基準(zhǔn)地價(jià)更新的范圍為 東至創(chuàng)新路、南至南環(huán)路、西至大草港河、北至南匡河 。 對(duì)于商業(yè)用途，針對(duì) 灌南縣 實(shí)際情況，商業(yè)用地多沿道路分布，因此商業(yè)評(píng)估范圍涉及到分布商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)路線的兩側(cè)；住宅用途用地分布較為廣泛，除 灌南縣 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍外，呈現(xiàn)全覆蓋分布 ；工業(yè)用途用地基本分布在 老城區(qū)的邊緣以及工業(yè)園區(qū)。 工作底圖的編制以 1： 500 地籍調(diào)查成果為基礎(chǔ)，依據(jù)信 息系統(tǒng)的技術(shù)要求編制本次 灌南縣 城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖。 （二）劃分地價(jià)區(qū)段 邀請(qǐng)熟悉 灌南縣 城鎮(zhèn)土地情況的專家，以現(xiàn)有城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測成果為基礎(chǔ)，根據(jù)土地市場變動(dòng)狀況與影響土地價(jià)格的各因素變化情況作出綜合判斷，在工作底圖上勾勒出各用途地價(jià)區(qū)段的邊界 ；然后進(jìn)行實(shí)地踏勘和專家評(píng)議，最終確定地價(jià)區(qū)段。 （三）收集地價(jià)樣點(diǎn)資料 在地價(jià)區(qū)段確定的基礎(chǔ)上，全面收集各區(qū)段內(nèi)的土地、房地產(chǎn)市場交易樣點(diǎn)、監(jiān)測點(diǎn)信息，并編制樣點(diǎn)分布圖。 （四）建立數(shù)據(jù)庫 在地理信息系統(tǒng)技術(shù)的支持下，應(yīng)用城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新系 統(tǒng)將前期調(diào)查所得的區(qū)段信息、樣點(diǎn)數(shù)據(jù)等資料（表格以及圖形）輸入計(jì)算機(jī)，建立空間數(shù)據(jù)庫以及屬性數(shù)據(jù)庫。 （五）樣點(diǎn)地價(jià)測算 樣點(diǎn)地價(jià)測算采用了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》所規(guī)定的基本估價(jià)方法（基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法除外），對(duì)數(shù)據(jù)庫中監(jiān)測點(diǎn)在設(shè)定條件下的土地價(jià)格由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行自動(dòng)測算。 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評(píng)估 咨詢 有限 公司 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 7 （六）區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)確定 利用監(jiān)測點(diǎn)價(jià)格 按照面積加權(quán)的方法 測算出區(qū)段內(nèi)各用途 平均 地價(jià)，最后由估價(jià)師結(jié)合 灌南縣 土地市場的具體狀況 以及 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)測算結(jié)果為主確定各區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)。 （七）區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)修正體系建立 分用途選擇影響區(qū)段地價(jià)的因素 ，包括 距商服中心距離 、 周圍居住密度與人口流動(dòng)量 、 距公交站點(diǎn)的距離 、 臨街道路等級(jí)以及通達(dá)性 、規(guī)劃限制 、 宗地形狀 、 宗地面積 、 宗地地基與地勢 、 相鄰?fù)恋乩脿顩r 等因素 ，按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范》中編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的程序要求，編制區(qū)段內(nèi)宗地地價(jià)評(píng)估修正系數(shù)表。 （八）歸并地價(jià)區(qū)段 按照級(jí)別內(nèi)地價(jià)區(qū)段開發(fā)程度一致、級(jí)別內(nèi)地價(jià)區(qū)段地價(jià)水平相近以及不同級(jí)別之間價(jià)格有明顯差異的原則，采用地價(jià)區(qū)段數(shù)軸方法，歸并各用途地價(jià)區(qū)段，形成土地級(jí)別，并采用面積加權(quán)的方法測算不同用途不同 級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。 （九）撰寫工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告、編繪相關(guān)成果圖件，整理各類調(diào)查資料、中間數(shù)據(jù)和最終成果。 第二節(jié) 技術(shù)方法 一、地價(jià)區(qū)段劃分方法 依據(jù)地價(jià)管理者的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合各類用途地價(jià)分布規(guī)律劃分地價(jià)區(qū)段。其主要步驟為：邀請(qǐng)熟悉情況的專家，以現(xiàn)有城市土地級(jí)別圖和地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測成果中的地價(jià)區(qū)段圖為基礎(chǔ)，邀請(qǐng)專家土地市場變動(dòng)狀況與影響土地價(jià)格的各因素變化情況作出綜合判斷，在工作底圖上勾勒出各用途地價(jià)區(qū)段的邊界。 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評(píng)估 咨詢 有限 公司 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 8 二、樣點(diǎn)地價(jià)測算方法 本次調(diào)查的樣點(diǎn)包括地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)和市場交易樣點(diǎn)，樣點(diǎn)地價(jià)的測算采用最基本的估價(jià)方 法，即：收益還原法、市場比較法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）和成本逼近法。 （一）收益還原法 收益還原法是將 待 估土地在未來每年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率統(tǒng)一還原為評(píng)估 基準(zhǔn)日 總收益的一種方法。 （二）市場比較法 市場比較法是根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地在評(píng)估期日地價(jià)的方法 。 （三）剩余法 剩余法是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和建筑物建造、買賣 有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定 待估 土地價(jià)格。 （四）成本逼近法 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格。 三、區(qū)段地價(jià)測算方法 區(qū)段地價(jià)計(jì)算主要采用面積加權(quán)求和的方法。對(duì)于每一種用途的土地來說，依據(jù)各監(jiān)測點(diǎn)價(jià)格，以其樣點(diǎn)面積為權(quán)重， 計(jì)算 所有樣點(diǎn)的價(jià)格得到該用途的區(qū)段地價(jià) ，公式如下： 區(qū)段地價(jià) D＝?????nkkknkkSSJ11 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評(píng)估 咨詢 有限 公司 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 9 式中： D—區(qū)段地價(jià)； kJ —監(jiān)測點(diǎn) k 的地價(jià)； kS —監(jiān)測點(diǎn) k 的面積； n—區(qū)段內(nèi)監(jiān)測點(diǎn)個(gè)數(shù)。 四、區(qū)段地價(jià)修正體系建立方法 —— 特爾斐法（ Delphi） 根據(jù)江蘇省國土資源廳公布的《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范》中規(guī)定的因素因子體系， 結(jié)合 灌南縣 城區(qū)不同用途的影響因素， 采用特爾斐測定法，分別確定影響商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的因素因子及其權(quán)重，計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)修正幅度，將修正幅度分解到各影響地價(jià)的因素上，確定出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值，最終確定 區(qū)段 地價(jià)修正 體系 。 （一）特爾斐法的基本程序 確定因素因子。影響宗地地價(jià)的因素包括一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。由于一般因素對(duì)城市的總體地價(jià)水平產(chǎn)生影響，對(duì)城市中各個(gè)宗地的地價(jià)水平影響差異不大，故在編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表時(shí)主要考慮區(qū)域因素和個(gè)別因素對(duì)宗地地價(jià)的影響。 選擇專家。特爾斐法的主要工作是通過專家對(duì)影響地價(jià)的因素因子權(quán)重作出概率估計(jì)。因此，專家選擇是測定成敗的關(guān)鍵 ， 其主要要求有：一是要求專家總體的權(quán)威程度較高；二是要求專家的代表面應(yīng)廣泛，通常應(yīng)包括技術(shù)專家、管理專家、行業(yè)專家和高層決策人員；三是要有嚴(yán)格的專家推薦和審定程序，審定的主要內(nèi)容是了解專家對(duì)測定因素的熟悉程度和是否有時(shí)間參加測定等；四是要求有適當(dāng)?shù)膶＜胰藬?shù)，一般以 1025 人為宜。 設(shè)計(jì)評(píng)估意見征詢表。特爾斐法的征詢表格沒有統(tǒng)一的規(guī)定 ，但要求符合如下原則： 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 表格的每一欄目要緊扣測定因素，力求達(dá)到江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評(píng)估 咨詢 有限 公司 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 10 測定因素和專家所關(guān)心的問題的一致性 ； 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 表格簡明扼要，好的表格通常是專家思考決斷的時(shí)間長、應(yīng)答填表的時(shí)間短 ； 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 填表方式簡單，對(duì)不同類型的因素進(jìn)行測 定時(shí)，盡可能用數(shù)字和英文字母表示專家的評(píng)估結(jié)果。 （二）權(quán)重測定結(jié)果的數(shù)據(jù)處理 在專家打分?jǐn)?shù)據(jù)處理中，計(jì)算均值和標(biāo)準(zhǔn)差的公式為： ??? ni i na1 /E ； ?? ??? ni i nEa1 2 )1/()(? 式中： E—某因素因子打分的均值， σ—某因素因子打分的標(biāo)準(zhǔn)差， n—打分的專家人數(shù)， ai—第 i位專家的打分結(jié)果。 各因素因子的權(quán)重 =E/100。 五、建立 灌南縣 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新系統(tǒng) 應(yīng)用地理信息系統(tǒng)（ GIS）技術(shù)和方法，建立 灌南縣 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新信 息系統(tǒng)。本次建立的信息系統(tǒng)不僅是本次地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新的數(shù)據(jù)和技術(shù)支撐，也是今后進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)工作的基礎(chǔ)。本系統(tǒng)的開發(fā)運(yùn)行平臺(tái)為： 操作系統(tǒng)： Windows 2020 或 WindowsXP 及更高版本 Windows 系統(tǒng) GIS 軟件： ， Surfer80 辦公軟件： Office2020 或 OfficeXP 及更高版本 Office 軟件 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評(píng)估 咨詢 有限 公司 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 11 數(shù)據(jù)庫： Access2020 或 AccessXP 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評(píng)估 咨詢 有限 公司 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 12 第三章 地價(jià)區(qū)段劃分 地價(jià)區(qū)段的劃分是進(jìn)行級(jí)別調(diào)整及基準(zhǔn)地價(jià)更新的一項(xiàng)基礎(chǔ) 性 工作， 地價(jià)區(qū)段劃分的數(shù)量以及 質(zhì)量是否合理，直接關(guān)系到整個(gè)工作成果客觀、實(shí)用與否。 灌南縣 城鎮(zhèn)土地地價(jià)區(qū)段劃分是在 2020 年 地價(jià)區(qū)段 劃分結(jié)果 以及土地級(jí)別線的基礎(chǔ)上，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范》要求，結(jié)合實(shí)地踏勘和專家咨詢?cè)u(píng)議進(jìn)行劃分。 第一節(jié) 地價(jià)區(qū)段劃分的原則 一、地價(jià)區(qū)段劃分的原則 地價(jià)區(qū)段是指城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境條件一致，土地用途大致趨同，地價(jià)水平相當(dāng)?shù)姆忾]區(qū)間。 灌南縣 地價(jià)區(qū)段的劃分要遵循以下原則： （一）與城市規(guī)劃銜接原則 所劃分的 地價(jià)區(qū)段 土地用途應(yīng)與城鎮(zhèn)規(guī)劃所確定的功能區(qū)土地用途保持一致。 （二）面積適中原則 所劃分的地價(jià)區(qū)段，其面積大小應(yīng)保持適中 ， 城區(qū)可根據(jù)地價(jià)管理的需要及地價(jià)變化的區(qū)間具體確定地價(jià)區(qū)段面積的大小。 （三）與行政轄區(qū)相適應(yīng)原則 在劃分地價(jià)區(qū)段時(shí)，不打破已有行政轄區(qū)界線，原則上地價(jià)區(qū)段不跨街道。 （四）保持宗地完整性原則 在劃分地價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)保持地價(jià)區(qū)段內(nèi)宗地的完整性。 江蘇省蘇 信 房地產(chǎn) 評(píng)估 咨詢 有限 公司 錯(cuò)誤 !未找到引用源。 13 二、地價(jià)區(qū)段的劃分要求 （一）結(jié)合 灌南縣 城區(qū)用地規(guī)模和用地類型，地價(jià)區(qū)段應(yīng) 按 商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途劃分。 （二）各類用途地價(jià)區(qū)段允許重疊，不 一定要求覆蓋整個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍，但評(píng)價(jià)范圍內(nèi)任一宗地應(yīng)保證至少有一種用途地價(jià)區(qū)段覆蓋。 （三）地價(jià)區(qū)段在已有城鎮(zhèn)土地級(jí)別的基礎(chǔ)上劃分，以保持 原 土地定級(jí)估價(jià)成果的延續(xù)性。 （四）開發(fā)區(qū)應(yīng)單獨(dú)劃分地價(jià)區(qū)段。 第二節(jié) 地價(jià)