某市物業管理暫行辦法(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 告全體業主。　　第四十三條　業主大會會議表決結果公示期間，業主對表決結果有異議的，組織召開業主大會會議的機構應當記錄并及時答復。公示期滿，業主對表決結果沒有異議或者異議不成立的，應當公告業主大會決定。　　采用書面征求意見形式，業主對表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業主大會會議的機構應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，應當重新統計、公示表決結果。　　業主查驗本人意見，應當提供本人有效身份證明和有效房產證明；業主委托他人查驗表決意見，還應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。　　第四十四條　業主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業維修資金使用等物業管理事務，但不得違反法律、法規、規章、規范性文件及業主大會議事規則、管理規約，不得與業主大會的決定相抵觸。　　第四十五條　業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。　　第四十六條　業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定業主人數和總人數：　　(一)業主人數按照專有部分的數量計算，1個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個以上專有部分的，按1人計算。　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。　　第四十七條　1個專有部分有2個以上所有權人的，其所有權人應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使表決權。　　業主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權。　　業主委托代理人參加業主大會會議的，其代理人應當出具載明委托事項、委托權限及期限的書面委托書。　　第四十八條　業主可以按照《廣東省物業管理條例》第二十條的規定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。　　業主大會議事規則應當約定未參與表決業主的投票權數是否可以計入已表決的多數票。業主大會議事規則未約定的，未參與表決業主的投票權數不得計入表決的多數票。　　第四十九條　業主大會設立業主監事會的，業主監事會的監事人數為不少于3人的單數，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業主委員會委員及其利害關系人不得擔任業主監事會監事。　　業主監事會每年度至少召開1次會議，應當有過半數監事出席，作出的決定應當經全體監事半數以上同意并簽字確認。　　第五十條　業主監事會主要履行以下職責：　　(一)審核業主委員會的工作情況報告及年度工作計劃、業主大會收支情況報告及收支預算；　　(二)查閱業主委員會財務賬薄及其他會計資料，檢查業主委員會財務狀況和財務活動情況，包括籌集、管理、使用物業專項維修資金情況，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益情況，業主大會、業主委員會工作經費的收支情況等；　　(三)監督業主委員會執行業主大會決定和決議的情況。對違反物業管理法規和規章、管理規約和業主大會議事規則、業主大會決定和決議的業主委員會委員向業主大會提出罷免建議；　　(四)對業主委員會委員侵害全體業主共同利益的行為，要求業主委員會委員予以糾正；　　(五)要求業主委員會及時召開業主大會臨時會議；　　(六)就業主監事會或者監事職權范圍內的事項可以向業主大會會議提出提案；　　(七)可以列席業主委員會會議，并對業主委員會決議的事項提出質詢或者建議；　　(八)發現業主委員會財務活動情況異常，可以進行調查；必要時，可以聘請會計師事務所、審計師事務所、律師事務所等專業機構協助其工作；(九)定期向業主大會報告業主監事會行使職權的情況并通告全體業主。第四節　業主委員會　　第五十一條　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合成立業主大會條件的，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。　　第五十二條　業主委員會一般由5人至15人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。　　業主大會會議選舉的業主委員會委員人數未達到業主大會議事規則約定人數的，應當通過多輪投票補選。經補選后，多輪選舉產生的業主委員會委員總人數仍未達到議事規則約定人數，但已超過5人(含5人)的，業主委員會產生。業主委員會應當按照議事規則組織召開業主大會，補選業主委員會委員。　　業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。　　業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選產生業主委員會主任和副主任。　　第五十三條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府辦理備案手續：　　(一)管理規約、業主大會議事規則；　　(二)業主大會的會議記錄和會議決定；　　(三)業主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。　　報送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鎮人民政府應當當場出具書面回執并在報送的管理規約和業主大會議事規則文本加蓋備案印章，同時將備案回執和備案資料抄送區分局、縣級市房地產行政主管部門。　　業主委員會收到備案回執后，應當將備案情況告知物業服務企業，并向全體業主公告備案回執、加蓋備案印章的管理規約和業主大會議事規則，同時可以持備案回執向公安機關申請刻制業主大會、業主委員會印章。　　備案的有關事項發生變更的，任期內的業主委員會應當自變更之日起15日內向原備案機關辦理備案變更手續。　　第五十四條　業主委員會履行下列職責：　　(一)執行業主大會的決定和決議；　　(二)召集業主大會會議，定期向業主大會報告業主委員會行使職權的情況并向全體業主公布，接受業主質詢；　　(三)代表業主與業主大會決定選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業管理活動中的相關問題；　　(五)督促業主、物業使用人遵守管理規約，交納物業服務費及其他相關費用，調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛；　　(六)組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用；　　(七)根據業主大會的授權，決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益；　　(八)配合街道辦事處、鎮人民政府、公安機關、居民委員會、村民委員會做好物業管理區域的社區建設、社會治安等工作；　　(九)法律、法規規定或者業主大會賦予的其他職責。　　第五十五條　業主委員會應當向全體業主公布下列情況和資料，接受業主監督：　　(一)管理規約、業主大會議事規則；　　(二)業主大會和業主委員會的決定；　　(三)物業服務合同；　　(四)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況；　　(五)物業專項維修資金的籌集、使用、管理情況；　　(六)物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況；　　(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；　　(八)業主委員會委員、業主監事會監事的姓名、職務、聯系方式等信息；　　(九)其他應當向業主公開的情況和資料。　　業主委員會對本條第一款第(五)項至第(七)項的內容應當每季度公布，其他情況和資料應當及時更新。　　業主委員會未按照本條第二款的規定公布、更新相關情況和資料的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令業主委員會限期公布，并通告全體業主。　　第五十六條　業主委員會會議由主任召集和主持；主任因故不能履行職責的，由副主任召集和主持。　　業主委員會會議應當有過半數的委員出席，委員具有同等表決權，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。　　業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內公告全體業主。　　業主委員會召開會議討論重大事項時，可以邀請物業所在地街道辦事處、鎮人民政府的代表和居民委員會、村民委員會的代表參加。業主委員會應當將會議決定事項及時報街道辦事處、鎮人民政府備案。　　第五十七條　業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定及業主大會的決定召開會議。經1/3以上業主委員會委員提議，應當在7日內召開業主委員會會議。　　依照前款規定應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任不召集的，由經1/3以上業主委員會委員推舉產生的召集人主持召開。　　第五十八條　業主委員會應當建立規范的財務管理制度，物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費應當按照會計要求建賬并及時入賬。業主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。　　第五十九條　業主大會設立業主監事會的，業主監事會應當每年不少于一次對物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業主。　　業主對物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議的，經已交付使用物業業主總人數20%以上的業主提議，業主大會或者業主監事會應當委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業主；審計期間業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。　　對任期和離任的業主委員會委員是否進行經濟責任審計，全體業主應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。　　第六十條　業主委員會委員存在《廣東省物業管理條例》第三十條規定的禁止行為的，經業主委員會核實后中止其委員職務，并提請業主大會決定終止其委員職務。　　業主委員會委員符合《廣東省物業管理條例》第三十一條規定的，其委員職務自行終止。　　在一屆業主委員會任期內，業主委員會委員職務終止，由候補委員按照得票數依次遞補。業主委員會應當及時將委員職務終止和候補委員遞補的情況通告全體業主。　　職務中止或者自行終止的業主委員會委員應當及時將其保管的屬于業主大會和業主委員會的檔案資料、印章及財物交回業主委員會。　　第六十一條　業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍未達到議事規則規定的人數，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當在上述情況發生之日起3個月內組織召開業主大會會議補選。　　業主委員會未按照前款規定及時補選的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府可以責令其限期組織補選并通告全體業主。　　第六十二條　業主委員會任期屆滿6個月前，應當組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。新一屆業主委員會委員候選人的產生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規定執行。　　業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，經業主申請，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉，并通告全體業主。業主委員會逾期仍未組織的，由業主監事會組織換屆選舉；未設立業主監事會的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織換屆選舉。　　業主委員會任期屆滿當日應當將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章