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最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋全文解讀(編輯修改稿)

2026-05-14 02:11 本頁面

　

【文章內容簡介】，有時就連你自己住著的房屋也竟然會被其他人出賣，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫?！　〉诰艞l　出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：　　【釋義】第八條強調的是合同違約責任，以合同有效為前提；而此條強調的實際上是一種締約過失責任，也就是說當合同不成立或者無效時，開發商也要承擔責任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應當”則更好！　　目前很多案件開發商主動追求合同無效，因為合同無效后一切合同責任都可以免除，這里就明確通知開發商了：“合同就是無效，你也要承擔責任”；而且這樣對消費者就產生了一個有利之處，如果當合同雖然有效但責任無法確定時，可以追求合同無效，變不利為有利，變被動為主動。　?。ㄒ唬┕室怆[瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；　　（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；　　（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。　　【釋義】以上三款都是對消費者知情權的保護，保是寫得不是很具體，就是如何確認“故意隱瞞”這一事實，因為法律上說好說，但是在訴訟中做起來可以難了，這個法律環境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來證明了?！　〉谑畻l　買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持?！　　踞屃x】象此條所述行為本來可以確認為詐騙，但是因為中國房地產市場中這種行為太多了，大家怕監獄里富豪太多，就要為他們找一個出路，如果建富豪專獄又擔心“各地區發展不平衡”，再加房屋不動產又不象動產一樣可以移動，大家反而就將這種不轉移財產地點的詐騙不認為是詐騙了，這實在是一種對犯罪的縱容，此條不好，大大的不好?！　〉谑粭l　對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！　》课輾p、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；　　【釋義】此條前半句沒有什么可說的，說得都是應當說的內容?！　≠I受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。　　【釋義】此條的后半句則有問題了，什么叫“無正當理由”？為什么不強調一下交房通知里的內容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時的各項“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費者簽訂的各種不平等“條約”，總是強調消費者的單方責任，而不強調開發商的交付義務，明顯占在廣大資產階級一邊嘛，明顯將少數勞動人民看成是刁民嘛，希望下次寫司法解釋時可以改正！　　第十二條　因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。　　【釋義】這里面就幾個內容可以讓某些人上下其手，什么叫“主體結構質量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結構”？與技術意義上的“主體結構”是否一樣？法律上的“質量”是技術上的“質量”是否一樣？此條是強調質量問題的，如果出現了這種問題什么辦：主體結構質量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬購買的房屋如果僅僅是主體結構質量“合格”行不行？也就是說以高價購買了一輛符合夏利質量標準的寶馬車，這樣的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說清楚質量問題，但是又無法說清楚，就去找建設部有關質量管理部門了，質量管理部門也不想說得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語句來表示吧，可嘆到頭來吃苦頭的還是消費者。　　第十三條　因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。　　【釋義】此款表面看來很好，但實際一用又極為不好，什么叫“嚴重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內可以聽到隔壁臥室動靜。這些現象是否“嚴重影響正常居住使用”？法律不清則責任不明，責任不明則易枉法裁判?！　〗桓妒褂玫姆课荽嬖谫|量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！　〉谑臈l　出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：　　（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；　　（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！　　踞屃x】中國的商品房買賣合同中會出多少個面積方面的述語，據我所知大概有以下五個：銷售面積、建筑面積、套內建筑面積、套內實用面積、公攤面積，其實面積就是長寬之積，為什么要做得這么復雜呢？其中一個重要的基本原理是：將簡單的事情復雜化后就可以獲得暴利。所以說北京現在的業主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分攤的公用面積是多少、公用部位又在何處的人可以說是萬里挑一。為什么實用面積這么簡單的內容推廣不開，而建筑面積這么復雜的概念卻大行其事，就是因為實用面積太容易核實了，開發企業很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來也可以以“由第三方測量”為理由開脫責任；所以說中國的

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