物業服務收費管理辦法實施細則(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 律、法規以及管理規約規定的其他情形。　　第三十八條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：（一）拒不履行委員職責；　　（二）業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格；　　（三）在本物業管理區域內違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益；　　（四）因其他原因不適合繼續擔任委員的。　　第三十九條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。　　業主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區房屋主管部門應當責令其在三十日內改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當會同區房屋主管部門、社區居民委員會在三十日內組織召開業主大會會議進行換屆選舉。　　第四十條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起十日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。　　業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。　　第四十一條 業主委員會不得從事物業服務經營活動。　　業主委員會的工作經費和利用業主共有部分經營的收益屬于全體業主所有，具體使用辦法由業主大會決定，其收支情況業主委員會應當定期書面公告，并接受業主大會、業主的監督。　　第四十二條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。　　業主委員會聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、社區居民委員會和區房屋主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責召集。　　第四章 物業管理服務　　第一節 一般規定　　第四十三條 業主大會可以根據所在物業管理區域的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘具有相應資質的物業服務企業提供物業服務。　　第四十四條 物業服務企業應當在其資質等級許可范圍內提供物業管理服務。　　從事物業服務咨詢、顧問、代理、認證等經營活動的機構和在本市行政區域內從事物業服務活動的外地企業，應當向市房屋主管部門備案。　　第四十五條 本市實行物業服務項目經理責任制，物業管理區域的物業服務負責人應當由有資質的物業服務項目經理擔任。　　物業服務企業應當按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作。　　第四十六條 本市實行物業服務重大事件報告制度。物業管理區域內發生下列情形之一的，物業服務企業應當按照有關規定及時向相關主管部門、專業經營單位報告：　　（一）發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；　　（二）建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在八小時內難以排除，嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全；　　（三）物業服務人員撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和物業使用人正常生活；　　（四）發生群體性事件；　　（五）發生業主、物業使用人重大傷亡事件；　　（六）其他嚴重影響業主、物業使用人正常生活的隱患或者事件。　　第四十七條 業主委員會、物業服務企業應當分別建立并妥善保管業主大會與業主委員會檔案以及物業服務檔案，按照有關規定向房屋主管部門報送統計報表。　　第四十八條 市房屋主管部門應當加強對物業服務質量的監督檢查，組織開展物業服務質量等級考核，并將考核結果向社會公布。業主對物業服務質量的評價是物業服務質量等級考核的主要依據。業主對物業服務質量的評價辦法，由市房屋主管部門制定。　　區房屋主管部門應當會同街道辦事處、鄉（鎮）人民政府建立物業服務企業信用檔案，并向公眾提供查詢服務。　　第二節 物業服務合同　　第四十九條 物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂。合同中的下列內容應當事先提交業主大會會議表決通過，但業主大會已授權業主委員會決定的除外：　　（一）物業服務事項；　　（二）物業服務質量及服務費用；　　（三）物業管理區域內安全保障事項；　　（四）合同期限；　　（五）違約責任。　　第五十條 物業服務企業應當按照合同約定履行下列物業公共服務事項：　　（一）物業管理區域內共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；　　（二）公共綠化的維護；　　（三）公共區域環境衛生的維護；　　（四）公共區域的秩序維護和安全協防；　　（五）物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；　　（六）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；　　（七）物業服務檔案和物業檔案的保管；　　（八）其他物業公共服務事項。　　第五十一條 普通住宅、經濟適用房和廉租房物業服務費、車輛停泊服務費實行政府指導價，其他物業的物業服務費、車輛停泊服務費實行市場調節價。確定和調整物業服務費、車輛停泊服務費政府指導價時，應當采取座談會、論證會、聽證會等形式，廣泛聽取意見。　　實行政府指導價的，市物價主管部門應當會同市房屋主管部門，根據物業種類、服務內容、服務質量等級和物價指數變動情況，制定相應的基準價，確定不超過基準價百分之二十的上浮幅度，并向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。　　第五十二條 物業服務企業應當對物業服務事項、內容、標準和相應的收費項目、標準在物業管理區域內的顯著位置予以書面公布。　　第五十三條 業主應當按照物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用。　　違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；物業服務企業也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。　　第五十四條 物業服務企業應當按照有關規定與開發建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主名冊等資料的移交手續。　　物業服務企業應當自辦理移交手續之日起三十日內，持相關資料向區房屋主管部門備案。　　第五十五條 業主委員會應在物業服務合同期限屆滿六十日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同；不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。業主大會選聘物業服務企業前，應當召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。　　物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業可以按照原合同約定繼續提供服務，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。　　第五十六條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：　　（一）物業服務合同依法、依約解除；　　（二）除第五十五條第三款規定的情形外，物業服務合同期滿未續約；　　（三）法律、法規、規章規定物業服務企業不得繼續從事物業服務活動的其他情形。　　第五十七條 物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當在辦理退出手續的同時，履行下列義務：　　（一）移交保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案；　　（二）撤出物業管理區域內的物業服務人員；　　（三）清退預收、代收的有關費用；　　（四）法律、法規、規章規定的其他義務。　　第五章 物業的使用與維護　　第一節 物業的使用　　第五十八條 物業管理區域內禁止下列行為：　　（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；　　（二）將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房或者廚房的上方；　　（三）破壞或者擅自改變房屋外觀；　　（四）未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設建筑物、構筑物或者其他設施；　　（五）在住宅區堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，排放有毒、有害物質；　　（六）亂丟垃圾，高空拋物；　　（七）飼養國家禁止飼養的大型犬類等寵物；　　（八）發出超過規定標準的噪聲，影響鄰居采光、通風；　　（九）法律、法規、規章及管理規約禁止的其他行為。　　物業管理區域內發生上述行為時，業主大會、業主委員會及相關業主有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。　　第五十九條 物業交付使用后，業主、物業使用人應當按照權屬登記用途使用物業。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的，應當遵守法律、法規、規章以及管理規約的規定，并經有利害關系的業主書面同意，必要時應當進行聽證。　　物業管理區域內按照規劃建設的配套建筑及設施設