某區(qū)拆遷改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 有關(guān)工作的通知》，這些都顯示了中央對地方管理改革的決心和深意，是對04年國務(wù)院28號文（《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》），05年國八條、144號文（《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》）和06年國六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會上收，建設(shè)項(xiàng)目用地管理將更加嚴(yán)格。預(yù)計(jì)隨著土地供應(yīng)“閘門”的縮緊，如沒有重大政策變動(dòng)，則土地價(jià)格的上漲趨勢短期內(nèi)難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產(chǎn)行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實(shí)。總的來說，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。 2011年住房供求差距2011年住房供求差距將縮小，價(jià)格成為關(guān)鍵因素。從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價(jià)是核心重點(diǎn)，改善供求關(guān)系和住房價(jià)格將仍是2011年政府宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一。從房地產(chǎn)供給的一些先行指標(biāo)來看，2011年的實(shí)際供應(yīng)量增長有所加快，但是，在政府宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)供應(yīng)增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，經(jīng)過幾年快速釋放的自住性需求在高房價(jià)的影響下將有所減弱；此外，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整將在一定程度上增加有效住房供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2011年住房供求差距將進(jìn)一步縮小，二房地產(chǎn)價(jià)格將成為影響供求關(guān)系的關(guān)鍵因素。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢問題，由于政府行政干預(yù)的力度較大，在當(dāng)前階段房地產(chǎn)開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認(rèn)為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期產(chǎn)生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進(jìn)的，溫和的，則2011年房地產(chǎn)價(jià)格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進(jìn)的，變革性的，則房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)將加大。第3章 建設(shè)規(guī)模及功能方案 （1）以具有21世紀(jì)居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明的示范小區(qū)；（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量；（3）合理組織綠色、交通體系，完善公建布局使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)；（4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本地特色的滿足居住、生活需要的環(huán)境功能。，，綠化率為30%以上，建設(shè)項(xiàng)目包括住宅和公建。通過良好的周邊環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，解決拆遷居民的安置問題，滿足居民的住房需求，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量和居住條件，形成高起點(diǎn)、高品位、高質(zhì)量的住宅區(qū)，改變現(xiàn)有的面貌，成為**縣的一個(gè)亮點(diǎn)工程。第4章 建設(shè)方案　指導(dǎo)思想全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照保增長、保民生、保穩(wěn)定的要求，堅(jiān)持以人為本，以建設(shè)和諧中原、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，加快**區(qū)改造步伐，改善城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條件，提高城市土地節(jié)約集約利用水平，提升城市形象，堅(jiān)持以人為本、安置先行，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將**區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。基本原則　　（1）堅(jiān)持按照全省統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)要求，因地制宜，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。　　（2）統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施。考慮經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、礦區(qū)發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會事業(yè)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、文物古跡保護(hù)、歷史街區(qū)和優(yōu)秀建筑物保護(hù)等工作，統(tǒng)一編制改造規(guī)劃和計(jì)劃，明確近期工作目標(biāo)，有重點(diǎn)、有步驟地推進(jìn)各項(xiàng)工作。　　（3）市場運(yùn)作，政府支持。充分發(fā)揮個(gè)人、企業(yè)等多方面的積極性，以**區(qū)居民為主，多渠道籌措資金。地方政府在政策與資金上要給予必要的支持。　 （4）多方結(jié)合，綜合開發(fā)。**區(qū)改造與廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、城市危舊房改造、城中村改造、城市建設(shè)用地挖潛結(jié)合起來，注重改善城市發(fā)展環(huán)境，注重提升城市形象，充分調(diào)動(dòng)各方面積極性，鼓勵(lì)綜合開發(fā)。　　（5）整體推進(jìn)、配套建設(shè)。堅(jiān)持以人為本、安置先行，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將**區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎(chǔ)設(shè)施和學(xué)校、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施要同步規(guī)劃建設(shè)，同步交付使用。　　（6）因地制宜，多模式改造。對列入改造計(jì)劃的項(xiàng)目，要在深入調(diào)查、摸清底數(shù)、精確測算的基礎(chǔ)上，因地制宜制定改造方案。對有商業(yè)開發(fā)價(jià)值的**區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式進(jìn)行重建。對改造難度大、經(jīng)當(dāng)?shù)卣J(rèn)定不具備商業(yè)開發(fā)價(jià)值的**區(qū)，可由政府直接組織實(shí)施改造，擇優(yōu)選擇業(yè)主單位，其基礎(chǔ)設(shè)施和公用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府及有條件的工礦企業(yè)承擔(dān)。規(guī)劃基本原則。（1）高綠化低密度；（2）綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；（3）戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級換代”居住要求；（4）體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。（1）項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在首要位置，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。（2）項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設(shè)，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡(luò)，要結(jié)合人們對生產(chǎn)生活的需要。（3）項(xiàng)目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項(xiàng)目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設(shè)計(jì)、具體技術(shù)的采用都要堅(jiān)持可持續(xù)化發(fā)展要求。（4）項(xiàng)目要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。突出**文化，創(chuàng)造建設(shè)品牌，成為**改造樣板工程。區(qū)內(nèi)建筑力圖實(shí)現(xiàn)精致、典雅，具有美感。本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明。給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。住宅根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)個(gè)有關(guān)規(guī)范要求。公用建筑物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場庭院綠化帶、建筑小品等。 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。 根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：1. 基礎(chǔ)選型及處理樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。建筑群地上部分由多層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)。地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。第5章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化 項(xiàng)目區(qū)地處某區(qū)，人居環(huán)境質(zhì)量較差，急需通過該項(xiàng)目改善人居環(huán)境和自然環(huán)境。《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—1996）；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—96）；《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—82）；《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB18883—2002）；1. 廢水項(xiàng)目在施工中主要用清水?dāng)嚢瑁皾{和噴灑干磚，不能產(chǎn)生廢水,不污染環(huán)境。2. 粉塵（1）施工期間，施工單位應(yīng)根據(jù)《建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定》規(guī)定設(shè)置施工標(biāo)志牌、現(xiàn)場平面布置圖和安全生產(chǎn)、消防保衛(wèi)、環(huán)境保護(hù)、文明施工制度板。（2）（視地方要求可適當(dāng)增加），圍擋間無縫隙，圍擋底端須設(shè)置防溢座。（3）工程材料、砂石、土方或廢棄物等易產(chǎn)生揚(yáng)塵物質(zhì)應(yīng)當(dāng)密閉處理。（4）施工期間，物料、渣土、垃圾運(yùn)輸車輛的出入口內(nèi)側(cè)設(shè)置洗車平臺，（5）進(jìn)出工地的物料、渣土、垃圾運(yùn)輸車輛的防塵措施、運(yùn)輸路線和時(shí)間。（6）天氣預(yù)報(bào)4級風(fēng)以上天氣應(yīng)停止產(chǎn)生揚(yáng)塵的施工作業(yè)，例如土方工程、拆除作業(yè)等。（7）揚(yáng)塵防治人員配置說明。應(yīng)有專人負(fù)責(zé)逸散性材料、垃圾、渣土、裸地等密閉、覆蓋、灑水作業(yè)，車輛清洗作業(yè)等并記錄揚(yáng)塵控制措施的實(shí)施情況。（8）施工期間需使用混凝土?xí)r，應(yīng)當(dāng)使用預(yù)拌混凝土或者進(jìn)行密閉攪拌并配備防塵除塵裝置，嚴(yán)禁現(xiàn)場露天攪拌。（9）施工期間，應(yīng)對工地建筑結(jié)構(gòu)腳手架外側(cè)設(shè)置有效抑塵的防塵網(wǎng)或防塵布。（10）施工期間，工地內(nèi)建筑上層具有粉塵逸散性的工程材料、渣土或廢棄物輸送至地面或地下樓層時(shí)，須從電梯孔道、建筑內(nèi)部管道或密閉輸送管道輸送，或者進(jìn)行人工打包裝框搬運(yùn)，不得凌空拋撒。（11）施工期間，施工工地內(nèi)車行道路，應(yīng)采取鋪設(shè)鋼板、鋪設(shè)混凝土、鋪設(shè)瀝青混凝土、鋪設(shè)用礁渣、細(xì)石或其它功能相當(dāng)?shù)牟牧系却胧┲唬乐箼C(jī)動(dòng)車揚(yáng)塵。（12）施工期間，對于工地內(nèi)裸露地面，應(yīng)采取覆蓋防塵布或防塵網(wǎng)；鋪設(shè)鋼板、混凝土、瀝青混凝土、礁渣、細(xì)石或其他功能相當(dāng)?shù)牟牧希恢脖痪G化；每周灑水兩次；地表壓實(shí)處理并灑水；根據(jù)抑塵劑性能，定期噴灑抑塵劑。主要原料裝卸過程中產(chǎn)生少量的粉塵不超標(biāo)不污染環(huán)境。3. 廢渣少量的建筑垃圾應(yīng)及時(shí)清理沒有工業(yè)廢渣，不污染環(huán)境。4. 噪音在施工中產(chǎn)生噪音，一是吊車運(yùn)料過程中產(chǎn)生聲音；二是攪拌機(jī)在攪拌過程中產(chǎn)生聲音；三是振搗器在振搗過程中產(chǎn)生聲音。施工單位在施工過程中必須嚴(yán)格實(shí)施建筑施工噪聲污染防治方案，合理布局和使用施工機(jī)械，妥善安排作業(yè)時(shí)間，應(yīng)當(dāng)使用低噪聲的施工機(jī)械和其他輔助施工設(shè)備，禁止使用國家明令淘汰的產(chǎn)生噪聲污