城中村綜合改造拆遷安置房項目可行性研究報告總投60億(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 來恢復性的增長趨勢。投資規模和建設開發指標分析如下：（1）房地產開發投資情況 ，％，％。其中，％，％。 歷年房屋（住房）開發投資走勢圖 單位：億元（2）房屋開發建設情況 ，％。其中，％；，％，％。其中，％，％。 歷年房屋（住房）施工面積走勢圖單位：萬平方米歷年房屋（住房）新開工面積走勢圖單位：萬平方米，％。其中，％，％。歷年房屋（住房）竣工面積走勢圖單位：萬平方米2008年。 （3）商品房空置情況 ，％。其中，％。 歷年商品房（住房）空置面積走勢圖 單位：萬平方米（4）房屋銷售情況 2008年，%，其中，%。％；套數為51158套，％。 歷年商品房（住房）銷售面積走勢圖單位：萬平方米，成交套數為48218套，%%，其中，成交套數為33484套（不含房改出售公房），%%。 房屋交易價格情況（不含新洲、蔡甸和漢南區），％。其中，％。 歷年商品房（住房）銷售均價走勢圖單位：元/平方米，％。其中，％；、。 歷年存量房（住房）交易均價走勢圖單位：元/平方米本項目優勢分析（1）地塊價值從區位上看，本項目在行政區劃上雖歸屬洪山區，但在地域上則更靠近傳統的工業老區青山及正在發展中的徐東商業中心，處于徐東與青山板塊之間的過渡性區域，區域價值目前尚未得到充分體現。開發本項目可以填補和提升該區域商業價值。（2）交通價值根據市政府有關部門的交通規劃格局，在徐東片區要構建一個四縱三橫，承東啟西，最便利的核心交通樞紐網。“四縱”是指和平大道，友誼大道，中北路，沿湖路。“三橫”是指徐東大街，團結路和才盛街。這七條道路拉近了徐東片區和漢口、武昌等其他周邊地區的距離。規劃中，徐東片區緊鄰兩條規劃軌道交通線路：沿中北路的地鐵線和沿鐵機路的輕軌線。地面公交系統與地下地鐵系統將共同構筑徐東片區敏捷的交通出行，進一步鞏固徐東交通樞紐地位。二七大橋的開建及水東路的規劃將對項目產生一定的利好，已經開工建設的地鐵四號線一期工程和中北路延長線將促進本項目地段價值的提升。（3）規模優勢從項目開發預期上看，，總建筑面積1216600平方米，戶數8600戶，停車總數5900輛，利用地塊規模效應來提升產品綜合價值，規模效應與前瞻性規劃布局，將形成市場占位與產品形象優勢。（4）此外，本項目還具有如下優勢：從人口結構上看，區域人口基數突破百萬，為樓市的發展提供潛在的支撐。據統計，2007年，‰，‰，全區人口呈穩步增長態勢。龐大的人口基數是區域樓市購買力的潛在支撐 。從人均工資水平上看，為樓市的發展提供重要的支撐。武昌區人均工資水平穩步增長且高于武漢市平均水平，市場整體消費潛力與水平存在較大挖掘空間。20042007年數據顯示，武昌區居民年平均工資水平持續增長，4年間實現翻倍增長。2007年武昌區在職居民工資水平達24214元，較全市平均水平高出1215元。為樓市的發展提供重要的支撐。從投資結構上看，區域房地產投資較為突出，樓市相對活躍。20042007年來，武昌區固定資產投資總量增長較快，整體增幅在15%以上。2007年，武昌區固定資產投資總量排名武漢主城區第二位，，占52%。從居民消費活躍程度上看，整體消費潛力與空間存在挖掘的潛力。從居民消費活躍程度上看，作為江南板塊的商業中心，武昌區消費市場表現相對積極活躍，是區域商業持續發展的重要支撐。20042007年武昌區社會消費品零售總額一直保持穩步增長，4年間社會消費品零售總額實現近3倍的跨越。2007年，在七大主城區中，武昌區社會消費品零售總額僅落后于江漢區排名全市第二位，較漢陽區高出近1倍。第五部分 項目選址與自然條件項目地點項目位于洪山區和平鄉友誼大道以南，武青四干道以北，紡機路以東，羅家港以西,緊鄰徐東商業中心。項目的自然條件本項目所用地塊地勢基本平坦，根據國家標準《建筑抗震設計規范》（GB500112002）和《中國地震動參數區劃圖》（GB183062001），武漢市抗震設防烈度為6度，本地區地震基本烈度為6度，設計地震分組為第一組，該場地擬建建筑物抗震設防烈度為7度。按地層年代、成因及其物理力學性質，將項目區場地土層從上至下劃分為5個巖土單元層7個亞層，各土層特征分述如下：(1)耕植土（Q4al）褐色為主，含雜色，植物根系較發育，松散稍濕，高壓縮性。主要成分為粘性土，夾小碎石，局部地勢低洼處含褐色淤泥類軟土。(2)混卵石粘土（Q4al）灰黃色，可塑—硬塑狀，含少量鐵錳質氧化物及高嶺土，以粘土為主，含卵石，粘土為硬塑狀，卵石成分以石英砂巖、砂巖為主，含量及礫徑極不均勻，一般在1090左右。該層在場區均有分布，—。(3)淤泥質粘土（Q4al）深灰色、灰褐色，軟塑—流塑狀，含腐殖質，局部夾粉質粘土及粉砂。該層在場區均有分布，層厚8－。(4)砂層（Q4al）粉細紗（Q4al）：由全新統沖積形成，稍密一松散，中等壓縮性，理深1822m，厚度25m。飽和狀態，透水性強。中粗砂、砂礫石（Q4al）:全新統沖積形成，中密－稍密。低壓縮性、承載力高，穩定性好，是區內較好的地基持力層。透水性強，賦存豐富的孔隙水，是區內主要地下水含水層。(5)白壘戲東湖群（DNKE）砂巖、砂礫巖，根據其風化程度不同可分為以下兩層：強風化砂巖、砂礫石:紫紅色，細粒結構，中一厚層狀構造，風化成棱角狀碎塊，礫石成分以石英巖、鈉長變粒巖、變晶屑凝灰巖為主，可見少量粗面巖、玄武巖、呈棱角狀、次棱角狀。該層全場區均有分布，－3m。中風化砂巖、砂礫石:紫紅色，細粒結構，中一厚層狀構造，巖石堅硬、完整，屬中軟類巖石，與下覆地層呈角度不整合接觸。該層全場區均有分布。根據武漢市區域地質資料及勘察資料，場地內未發現新構造運動及活動性斷裂等不良地質現象存在，場地是穩定和安全的。場地地形平坦，地表水系發育，項目區周邊緊鄰東湖和沙湖，地表水主要為湖水，大氣降水大部分匯入溝渠，少量入滲地下，補給地下水。地下水類型按其埋藏條件可分為上層滯水、孔隙承壓水及基巖裂隙水三種類型。(1)上層滯水：賦存于上部耕植土、粘土及淤泥質粘土中，無統一自由水面，接受大氣降水和地面排水的垂直下滲補給，水量一般較小。(2)孔隙承壓水：賦存于細砂層及中粗砂、砂礫石層中，接受區內承壓水的補給，水量較大，是區內主要含水層，賦水性好，透水性強，地下水位受區內湖面及長江水位的控制，地下水主要受橫向補給，向長江排泄。(3)基巖裂隙水：主要賦存于下伏砂巖及砂礫巖中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承壓水的補給。根據本地區經驗資料及區域地質資料，場區內地下水對混凝土不具腐蝕性。場區地處長江中下游亞熱帶季風性濕潤氣候，四季分明，春季寒潮活動頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現。每年9月為高溫期，12月至次年2月為低溫期，并有霜凍和降雪發生。℃，℃（7月），℃（1月）。一月最冷，℃，℃，無霜期為245天。年平均降水量1284mm，降雨集中在4至9月，10月至次年3月降水量較少。%，%，%，%。，年平均相對濕度77%。第六部分 項目環境影響分析項目建設期對環境的影響項目施工期間對環境空氣的污染主要來自施工揚塵。施工現場粉塵和揚塵的產生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚塵在晴朗、干燥、有風的天氣下，將會對周圍環境空氣產生較大影響。為此要求項目施工時，在施工現場周圍按規定修筑防護墻及安裝遮擋設施，實行封閉式施工，對有可能產生二次揚塵的作業面應撒水降塵，車輛出工地時應進行沖洗，防止隨車帶走泥土，同時對運輸土石方等的車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環境。項目施工期所產生的污水主要有基礎施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產污水和施工人員所產生的生活污水等。類比資料表明施工期生產污水中懸浮物，石油類，生活污水BODCOD、懸浮物，超過GB89781996《綜合污水排放標準》表4中一級標準。考慮到項目施工期的短期行為，要求對施工場地所產生的污水應加強管理、控制、沖洗石料等建材，所排放的污水應設置專門溝渠，經格柵沉淀池處理；生活污水應設置化糞池處理，經處理后的施工廢水和生