農村土地管理知識講座18173字投稿：尹葖著(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 (二 ) 建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住 草地、農田水利用地、養殖水面等 宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。 三 ) 未利用 地是指農用地和建設用地以外的土地 . (四 ) 土地利用年度計劃，是指國家對計劃年度農用地轉用量、土地開發整理補充耕地量和耕地保有量的具體安排。土地利用年度計劃是指根據土地利用總體規劃及國民經濟和社會發展計劃的要求，對國民經濟各部門的用地數量所作出的年度的具體安排，它是保護我國土地資源，協調各部門用地，實現建設用地總量控制的一項重要措施。它包括新增建設用地計劃 (主要為農用地轉用計劃 )、土地開發整理計劃、耕地保有量計劃 二、農用地轉為建設用地審批 審批前提 ⑴ 必須符合土 地利用總體規劃 ⑵ 必須具有農用地轉用計劃指標 ⑶ 涉及占用耕地的，必須對占用的耕地進行補充，即必須有占 農用地轉為建設用地的審批 （ 1）省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程占 （ 2） “在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用補平衡指標。 用地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院審批。 地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。 ” （ 3）上述兩種情形以外建設項目占用土地，涉及農用地轉為 三、集體建設用地的主要形式和使用主體 ?土地管理法 ?第四十三條規定 “ 任何單位和個人進行建設，建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準 需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業經依法批準使用農 民集體所有的土地的除外。 ”由此可看出，只有鄉鎮企業、鄉鎮村公共設施和公益事業建設、農村村民住宅三類建設可以使用農民集體所有土地。 農村宅基地的使用主體， 必須是符合使用宅基地的本村集體經 四、農村宅基地的管理 濟組織的成員。 一 )、農村宅基地的審批程序 宅基地申請條件 ⑴ 農村村民無宅基地的； ⑵ 、農村村民戶，除父母身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標準的； ⑶ 、回鄉落戶的離休、退休、退職的干部職工、復退軍人和回鄉定居的華僑和港、澳、臺同胞，需要建房而無宅基地的（符合第二項的除外）。 ⑷ 、原宅基地影響村鎮建設規劃，需要收回而又無宅基地的。 (5) 集體經濟組織招聘的技術人員要求在當地落戶的。有下列 情形之一的，不得安排宅基地 ⑴ 出賣、出租或以其他形式非法轉讓房屋的。 ⑵ 一戶一子（女）有一處宅基地的。 ⑶ 未達到法定年齡的。 ⑷ 戶口已遷出，不在當地居住的。 ⑸ 農村村民戶的子女雖符合分戶條件，但其原有的宅基地已達 ⑹ 其他按規定不應安排宅基地的。 宅基地使用面積 ⑴ 城鎮郊區和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地區，每 ⑵ 人均耕地六百六十七平方米以上的平原地區，每戶用地不得 ⑶ 山區、丘陵區每戶用地不得超過二百平方米，占用耕地的適 宅基地審批權限 ?土地管理法 ?第 62條規定，農村村民住宅用地，經鄉（鎮）到規定的用地標準的。 戶用地不得超過一百三十四平方米 超過一百六十七平方米。 用于本款前兩項的規定。 人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，須依照該法第 44 條的規定辦理審批手續，即審批主體升級為省、自治區、直轄市人民政府。 、辦理宅基地程序 符合申請宅基地條件的農村村民，應向本集體提出申請，經村組張榜公布，公布期滿無異議的，由村民委員會報鄉 (鎮 )人民民代表會議或村民會議討論通過，在本集體經濟組織或村民小 政府或街道辦事處審核后，報縣 (市、區 )人民政府批準。經依法批準的宅基地，農村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布。 二 )主要講一講我縣農村宅基地 “三榜五關 ”管理辦法 農村宅基地 “三榜五關 ”管理辦法是我縣根據中央、省、市精神，結合我縣實際提出的比較科學、合理、公正、公平的辦法。湯陰縣在全縣農村實施 ?湯陰縣農村宅基地 “三榜五關 ”管理辦法 ?，嚴格執行有關規定。 三榜 ”即： 申請要張榜。村民向村委會提出申請，村委會對申請宅基地的村民 在公示欄進行張榜公布，期限 7 天。討論結果要張榜。村委會要按照 ?村委會組織法 ?關于民主管理的規定，村兩委討論后，提交村民代表會議進行討論，并填寫會議記錄，討論結果張榜公布，期限 7 天。對討論結果通過且經公布期滿無異議的，報鄉（鎮）國土資源所審核，鄉（鎮）國土資源所入戶調查后報鄉（鎮）主管領導審核；對公布討論結果后群眾有異議的，針對提出的問題，進行調查核實，特別是要對家庭成員情況、申請人員的分戶情況、現有住宅情況等進行調查核實，不符合條件的，不再予以討論；符合條件的， 村委會重新召開村民代表會議進行討 ，通過后再次張榜并報鄉（鎮）國土資源所審核 、審批結果要張榜。鄉（鎮）主管領導審核簽署意見后，報縣便民中心國土窗口（附：個人申請表、身份證復印件、村民代表會議記錄、規劃用地圖、村鎮規劃選址意見書、兩榜公布情況及現場勘驗情況），縣土地行政主管部門進行實地復查，報縣政府審批。經依法批準的宅基地，村委會或村民小組應及時將審批結果張榜公布，期限 7天。沒有批準的，也要張榜公布。 縣政府審批宅基地的結果，經公布無異議后，鄉（鎮）國土資源所會同村組干部、建房監管小組成員三方共同放線，并填寫放線記錄。建房監管小 組對審批和建房實行全過程監督，村民在建住宅過程中，由鄉（鎮）國土資源所、村組干部、建房監管小組成員到實地定期或不定期檢查是否按照批準的面積和要求使用土地，并將檢查情況記錄在案，對未按照批準的面積和要求使用土地的應及時予以制止和糾正。 五關 ”即： 拆舊建新關。涉及拆舊建新的，新建房必須拆除舊房，否則不予辦理手續。 放線關。農戶辦好有關手續后，必須由鄉（鎮）國土資源所、村組干部與村建房監管小組一同放線，確定位置，以避免方此占彼、批空閑地占耕地，多占、超占的現象發生。 地基高度關。建房戶必須按村鎮 規劃建房，不得擅自增加地基高度。 大梁高度關。柱頭高度必須按要求設置，不得自己增加高度。 總體高度關。對地基不高、房內暗高的，無論什么原因，不準增加屋頂以上的高度。 村民建住宅時，鄉（鎮）村鎮規劃土地管理所、村組干部、建房監管小組成員要到實地放線，并填寫放線記錄。放線前，要 簽訂放線合同，涉及拆舊建新的，同時還要簽訂拆舊建新合同。放線合同中要將地基高度、大梁高度、總體高度等責任條款加以明確。拆舊建新合同要明確按期拆除舊房，交出舊宅基地的責任條款。放線合同和拆舊建新合同由村委會與建房戶簽訂，鄉（鎮 ）村鎮規劃土地管理所監證。以契約 ??和合同的形式把拆舊建新、放線、地基高度、大梁高度和總體高度等記錄在案。 三、集體所有建設用地使用權流轉管理 為加強農民集體所有建設用地使用權流轉管理，維護農民集體土地權利，盤活農村建設用地，促進土地資源的優化，根據 ?河南省農民集體所有建設用地使用權流轉管理若干規定 ?（豫政辦 ?2020?77號） ?安陽市農民集體所有建設用地使用權流轉管理若干實施意見 ?（安政辦 ?2020?50號）。 一 ) 農民集體所有建設用地使用權流轉概念 是指集體土地所有權 不變，依法取得并辦理土地登記 (農民法 定的宅基地和鄉鎮、村公共設施、公益事業用地外 )的集體建設用地使用權，以轉讓、租賃、作價現資 (入股 )等方式發生轉移的行為。 二 ) 農民集體所有建設用地使用權流轉方式 包括轉讓、租賃、作價現資 (入股 ) (三 ) 農民集體所有建設用地使用權流轉條件 合土地利用總體規劃是流轉的必要條件。用途必須符合土地利用總體規劃和村鎮規劃，在城市、村鎮規劃區內的，還應當符合城市和村鎮建設規劃。不符合規定的，不能流轉。 、嚴禁使用集體建設用 地進行商品住宅開發，工業、商業等 經營性用地的，應以招標、拍賣、掛牌等公開方式予以流轉。 、流轉時，在同等條件下，本集體經濟成員有優先取得 權；確定給本集體經濟單位以外的單位或個人的，要經過本集體經濟成員村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意。 三 )流轉時提交的材料 集體建設用地所有權證； 建設用地使用權流轉合同； 集體經濟成員村民會議三分之二以上成員或三分之二以上 立項文件、核準、備案或其他批準文件； 規劃許可證等相關規劃手續； 工業項目的環境影響評價文件； 其它需要提供的材料。 第四部分 集體農用地（承包經營權）流轉 村民代表同意的證明材料； 一、集體農用地（承包經營權）流轉概念 指農村村民將本人承包的土地，即承包經營權流轉，按照依法自愿有償原則，經發土地所有權者村集體經濟組織同意后，允許農民以出租、互換、轉包、股份合作等形式流轉土地承包經營權轉給本村