資訊廣場項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 利性，更為重要的是重新利用處于閑置的灘涂用地，開發(fā)建設(shè)工業(yè)園區(qū)及新興沿海小城鎮(zhèn)，增加個城市經(jīng)濟產(chǎn)值。從另一個角度分析，濱海路的建成對XX的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有非常直接的促進作用，因為該路將周邊的6個沿海城市聯(lián)系在一起，縮短了交通時間，使周邊地區(qū)的消費者可以輕松的來到這里。2009年7月，國務(wù)院批準的《遼寧沿海經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃》中的遼寧沿海經(jīng)濟帶區(qū)域發(fā)展空間布局是：進一步提升大連市的核心地位，強化大連營口盤錦主軸，壯大渤海翼（盤錦XX葫蘆島渤海沿岸）和黃海翼（大連丹東黃海沿岸及主要島嶼），強化核心、主軸、兩翼之間的有機聯(lián)系，形成“一核、一軸、兩翼”的總體布局框架。遼寧省“五點一線”沿海經(jīng)濟帶發(fā)展規(guī)劃正式上升為國家戰(zhàn)略。該戰(zhàn)略具體涵蓋范圍包括大連、丹東、XX、營口、盤錦、葫蘆島等六個城市。XX作為“五點一線”的重要一點，各種臨港工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，為建設(shè)遼西沿海城市群中心城市——“濱海新XX”奠定了堅實的基礎(chǔ)。“十一五”時期乃至未來10年，XX在實施整體開發(fā)XX灣戰(zhàn)略中的總體思路是：資源整合、設(shè)施共享、合作共贏的原則，按照“一港、一區(qū)、一帶、一面”總體布局，重點以建設(shè)XX大港為突破口，以打造國家級石油化工加工和儲備基地為切入點，以提升經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)總體水平和建設(shè)凌海工業(yè)經(jīng)濟帶為增長極，發(fā)展臨港經(jīng)濟和海洋經(jīng)濟，促進與葫蘆島市的“兩市聯(lián)動”，帶動和輔助葫蘆島市奠定遼寧西部城市群區(qū)域性金融城市的發(fā)展方向，加速構(gòu)建省政府部署的“錦葫都市圈”的目標，提升XX港和葫蘆島港的城市首位度，率先突破，帶動、輻射、服務(wù)遼寧西部城市群和遼西沿海經(jīng)濟區(qū)。錦阜、錦朝高速公路及102線國道使XX與周邊城市形成了“一小時城市群”。XX和葫蘆島跨市大橋通車大大加速遼寧省省政府構(gòu)建“錦葫大都市圈”的步驟。　　以整體開發(fā)XX灣、構(gòu)筑遼寧開放新支點為主線，推進結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變增長方式和發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，深入實施工業(yè)立市、以港興市、開放牽動三大戰(zhàn)略，走新型工業(yè)化道路，全面提升港口城市功能，建設(shè)成為重要的開放型港口城市和區(qū)域性中心城市。 　　重點改造1個城市商業(yè)中心，開發(fā)建設(shè)8個區(qū)域商業(yè)中心和20個社區(qū)商業(yè)中心。培育商業(yè)街發(fā)展，重點抓好中央大街、上海路等11條商業(yè)街建設(shè)。結(jié)合城市南擴，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點布局，重點建設(shè)新華廣場、吉慶大廈、凌南家居中心、吉祥購物中心、南站商貿(mào)中心、開發(fā)區(qū)超市等19個大型購物中心及超市。改造升級商品批發(fā)市場，做強北鎮(zhèn)窟窿臺蔬菜、黑山遼西雜糧、宏發(fā)建材、光彩市場、遼西小商品、古玩商城等批發(fā)市場。到2010年重點培育、建設(shè)和擴建22個大型市場，其中超10億元市場5個。 　　根據(jù)資源稟賦、區(qū)域特征、環(huán)境容量分析，統(tǒng)籌規(guī)劃城鄉(xiāng)空間布局，具體劃分為優(yōu)先開發(fā)區(qū)域、優(yōu)先保護區(qū)域、適度開發(fā)區(qū)域和適度保護區(qū)域。 　　優(yōu)先開發(fā)區(qū)域：重點是龍棲灣新區(qū)、開發(fā)區(qū)、松山新區(qū)、太和區(qū)以及高速公路、102國道沿線的節(jié)點縣（城鎮(zhèn)）等區(qū)域。凌海市要結(jié)合XX灣整體開發(fā)，構(gòu)筑沿海工業(yè)經(jīng)濟帶。 適度開發(fā)區(qū)域：重點是義縣、凌海西北山區(qū)適度進行開發(fā)，適度發(fā)展產(chǎn)業(yè)類型和規(guī)模，并通過構(gòu)建生態(tài)隔離帶、生態(tài)防護空間和綠色走廊，加強生態(tài)環(huán)境建設(shè)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》以及《遼寧省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定》就房地產(chǎn)行業(yè)的準入等做了相應(yīng)的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當依法向工商行政管理部門申請注冊登記。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當具備下列條件：（1）有100萬元以上的注冊資本；（2）有5名以上持有資格證書的房地產(chǎn)、建筑工程及有關(guān)經(jīng)濟類專業(yè)的專職技術(shù)人員，其中，持有中級以上資格證書的建筑工程專業(yè)的人員，不得少于1人；（3）有2名以上持有資格證書的專職會計人員；（4）配有專業(yè)統(tǒng)計人員。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照核定的資質(zhì)等級承擔相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。建立房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度。資本金占項目總投資的比例不得低于20%；實行分期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照不低于分期項目投資額的20%設(shè)立項目資本金。XX（XX）實業(yè)有限公司注冊資金1500萬美元，經(jīng)營范圍包括計算機軟硬件及消費類電子產(chǎn)品的生產(chǎn)，企業(yè)管理及咨詢服務(wù)，商場管理服務(wù)；于XX市凌河區(qū)中央大街三段19號（原方圓賓館地塊），宗地編號201388的地塊上從事“XXXX資訊廣場”項目的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營及自有房產(chǎn)的物業(yè)管理（涉許可證的項目憑許可證開展經(jīng)營活動）。符合房地產(chǎn)行業(yè)準入標準。3建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。項目總投資4億元，，，辦公、。 (項目平面布置圖見附圖3)。，%，整體工程是由一棟25層建筑物組成，其中1F~7F裙樓及主體為電腦商場，8層為辦公層，樓上9F~12F為酒店，13F~25F為寫字樓，地下部分三層均為停車場，設(shè)有300個停車位。項目建成后，將引進具有全球前30名IT品牌公司的商品入住本商場。根據(jù)國有建設(shè)用地拍賣成交確認書相關(guān)內(nèi)容，同時需還建12333平方米寫字樓及5000平方米酒店給凌河區(qū)政府，商場以出租形式經(jīng)營。建成后將可引入國際知名IT品牌30余個，創(chuàng)造就業(yè)機會5000個左右。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本，人與自然相結(jié)合”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的藝術(shù)內(nèi)涵，充分體現(xiàn)新時代商業(yè)城的容貌。 技術(shù)設(shè)備條件1) 室外：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。：坡屋頂。2) 室內(nèi)：：商鋪墻面為輕鋼龍骨外覆石膏板，因而禁止在商鋪墻面上懸掛過固定物品，如商鋪需要，可再現(xiàn)現(xiàn)有墻面外自行制作墻面，滿足經(jīng)營要求。：商鋪均應(yīng)采用與各樓層公共區(qū)域相協(xié)調(diào)的吊頂。如商鋪需要，可申請協(xié)調(diào)后自行設(shè)計裝飾。：鋪設(shè)高級防滑磚。：戶外窗用彩鋁窗。：分戶門為高級防盜、防火門、卷簾門。：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置簡易洗手池及面鏡。：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3) 配套設(shè)備：、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。4) 智能化系統(tǒng)：：報警系統(tǒng)、紅外探測、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。2.“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。：小區(qū)寬帶接入（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。 道路系統(tǒng)道路為車行主干道和人行道路。指示牌：停車區(qū)域等位置設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便市民。庭院燈：設(shè)置在樓體前，保證夜間行人和車的安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。欄桿：起安全保護作用。停車場地邊界處設(shè)置欄桿以，將人、車分流。區(qū)域地形有高低變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、停車位出入口旁設(shè)置。4選址方案本項目位于XX市凌河區(qū)中央大街三段19號（原方圓賓館），是XX市城市中心熱點區(qū)域，該地塊東至廣東街，南至華聯(lián)商廈北側(cè)自然路，西至中央大街，北至廣場。地理位置優(yōu)越、交通便利。項目購買為凈地，地塊內(nèi)現(xiàn)有方圓賓館的拆遷工作由政府負責。本項目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃。XX市位于遼寧省西南部、“遼西走廊”東端，是連接華北和東北兩大區(qū)域的交通樞紐，下轄黑山、北鎮(zhèn)、凌海、義縣和凌河區(qū)、古塔區(qū)、太和區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、松山新區(qū)等9個縣（市）區(qū)，總面積10301平方公里，海岸線105公里，人口310萬人。該地區(qū)屬遼西丘陵區(qū)長期緩慢抬升地區(qū)，受北東和北西向構(gòu)造發(fā)育，地勢由東往西逐漸低緩，地貌形態(tài)以坡洪積扇裙、沖洪積階地和平原為主，基巖主要為震旦紀、前震旦紀副變質(zhì)體系，其次為中生代侵入巖體。XX灣沿岸地形平緩，西北高東南低，平均海拔高度為010m，海底地形比較平坦，由西北向東南傾斜，沿岸主要是第四紀的坡積、殘積、沖積和海積砂土、亞砂土組成的松散堆積物。本地區(qū)地層單一，表層為海相沉積的23m淤泥質(zhì)亞粘土，以下為陸相沉積粘土、亞粘土。大筆架山和沿岸一帶零星出露的基岸為震旦紀的石英巖、長石石英砂巖、粘板巖、頁巖和前震旦紀的混合花崗巖，其次為燕山期的侵入巖體，按照其形態(tài)和物質(zhì)組成劃分，可分為丘陵臺地基巖岸、堆積平原沙質(zhì)兩種類型。本項目所在區(qū)域地處北溫帶，中緯度地區(qū)，屬溫帶季風型大陸性氣候，四季變化明顯，冬寒夏熱，雨熱同季的特點。春季風大雨少，回暖迅速，氣候干燥。夏季氣溫高，雨季集中。秋季溫和，雨量驟減，冬季干燥寒冷，雨雪稀少。℃。冬季多北風和東北風，夏季多南風和西南風。無霜期160180d。該地區(qū)常年主導(dǎo)風向為SSW，%；次主導(dǎo)風向為N，%。風速全年以12m/s風速級別出現(xiàn)的頻率最高，%，其次是2~3,m/a這一風速級，%，而8m/s風速級，出現(xiàn)頻率最少，%。XX市境內(nèi)有貫穿全境的三大河流，小凌河、大凌河、女兒河。評價范圍內(nèi)的地表水體為小凌河。小凌河發(fā)源于朝陽助安喀喇山，全長206km，流經(jīng)朝陽、葫蘆島和XX三市，在XX市西郊的何夾信子進入市區(qū)，該河市區(qū)段由何夾信子至百股河口，小凌河流出XX市區(qū)段后，在每年的灌溉季節(jié)，一部分由紫荊山閘門輸往凌海灌區(qū)，其余沿自然河段南下，于凌海市娘娘宮鄉(xiāng)匯入渤海。沿海是XX市著名風景旅游區(qū)，西海口是遼西有名的海濱浴場；XX港區(qū)東側(cè)的筆架山是國家級4A景區(qū)，是一個陸連島，島上有三清閣、王母宮和呂祖廟等人文古跡，每逢旅游季節(jié)中外游人絡(luò)繹不絕，是當?shù)氐囊粋€主要旅游景點。XX市地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢獨具特色。XX南臨渤海，北依松嶺山脈，位于著名的“遼西走廊”東端，是連接中國東北地區(qū)和華北地區(qū)的交通樞紐。京哈鐵路、秦沈鐵路客運專線、京哈公路、京沈高速公路橫貫全境。錦阜、錦朝高速公路及102線國道使XX與周邊城市形成了“一小時城市群”。XX港是中國沿海最北部的一類開放商港，已躋身于中國港口二十強。XX機場是遼寧省西部唯一一座達國際4C級標準的民航機場，已開通XX－－北京、上海、大連等中轉(zhuǎn)聯(lián)航，可飛往全國各地。優(yōu)越的地理位置，發(fā)達的海陸空立體交通體系，大大增強了XX的城市影響力和經(jīng)濟、文化的輻射力，也為XX市建設(shè)區(qū)域性中心城市和現(xiàn)代物流中心城市奠定了天然的基礎(chǔ)。 社會環(huán)境簡況本項目所在區(qū)域為XX市凌河區(qū)，凌河區(qū)位于XX市區(qū)東半部，是XX市的政治、經(jīng)濟、文化中心，是遼西沿海經(jīng)濟區(qū)中心城市的核心城區(qū)。凌河區(qū)轄區(qū)面積41平方公里，%，17個民族，下轄11個街道辦事處，61個社區(qū)、2個村委會。幾年來，凌河區(qū)認真踐行“三個代表”重要思想，全面落實科學發(fā)展觀，以建設(shè)遼西沿海經(jīng)濟區(qū)中心城市——濱海新XX——的核心城區(qū)為目標，堅持“三產(chǎn)立區(qū)、二產(chǎn)強區(qū)、開放興區(qū)、民營富區(qū)”發(fā)展方針，大力實施第三產(chǎn)業(yè)升級工程和第二產(chǎn)業(yè)振興工程，全力打造“實力凌河、開放凌河、文明凌河、和諧凌河”，經(jīng)濟建設(shè)和社會事業(yè)取得了顯著成果。，，經(jīng)濟實力名列遼西五市城區(qū)前列。凌河區(qū)先后被評為全國社區(qū)建設(shè)示范區(qū)、省發(fā)展經(jīng)濟先進區(qū)、省平安區(qū)、省精神文明建設(shè)標兵區(qū)，省級雙擁模范區(qū)，在遼西地區(qū)率先通過省“雙高普九”驗收。凌河區(qū)是XX市的交通便捷區(qū)。XX火車站、XX公路客運中心坐落在凌河區(qū)。XX機場距凌河區(qū)10公里，已開通上海等航線；XX港距凌河區(qū)27公里，是我國最北方的一級不凍港，港口目前最大可停靠25萬噸級油輪和7萬噸級散雜貨輪，年吞吐量超過3000萬噸；8條鐵路和158條公路在XX交匯，距京沈高速公路入口12公里，距北京458公里，沈陽200公里，大連370公里，京哈、錦朝、錦阜高速公路全線貫通，在遼西形成了1小時城市群，同大連、天津、赤峰等城市形成了3小時城市群。凌河區(qū)是XX市的大型商貿(mào)企業(yè)和新型經(jīng)營業(yè)態(tài)的聚集區(qū)。XX市的大型商場90%坐落在凌河區(qū)。大商集團XX百貨大樓、中百商廈、新瑪特超市、華聯(lián)超市、家家廣場、國美電器、蘇寧電器等大型商貿(mào)企業(yè)均坐落在凌河區(qū)。凌河區(qū)還擁有遼西小商品批發(fā)市場、廣東街商業(yè)街、華聯(lián)家具商場、遼西木材市場等各類市場41處，匯聚了大量的人流、物流、信息流。遼西小商品批發(fā)市場是遼西唯一一家輻射遼西及蒙東地區(qū)的區(qū)域批發(fā)市場，年交易額達10億元。凌河區(qū)是XX市對外聯(lián)絡(luò)的門戶和重要物資流通集散地，形成了大市場、大流通、大商貿(mào)、大繁榮的發(fā)展格局。凌河區(qū)是XX市發(fā)展民營企業(yè)的首選區(qū)。凌河區(qū)積極推進政府職能轉(zhuǎn)變，強化政府的社會管理和服務(wù)職能。提出“服務(wù)”是凌河區(qū)核心競爭力的思想。為民營企業(yè)創(chuàng)造了自由、寬松、穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，吸引了一大批民營企業(yè)落戶。目前，凌河區(qū)共有民營企業(yè)26,986戶，從業(yè)人員約59,020人，占全區(qū)經(jīng)濟比重達80%以上。規(guī)模以上企業(yè)42戶，年產(chǎn)值（或銷售額）在億元以上的企業(yè)6戶。凌河區(qū)是XX市最佳居住區(qū)。凌河區(qū)依紫荊山，傍凌河水，人居環(huán)境優(yōu)美。小凌河水上公園、寶石文化廣場、北園假日俱樂部等12個廣場、公園分布區(qū)內(nèi)。新建的巴黎豪苑、世紀花園、恒生現(xiàn)代城、瑞士家園等住宅區(qū)被譽為遼西綠色生態(tài)智能住宅小區(qū)的典范。凌河區(qū)是XX市的教育科研中心。轄區(qū)內(nèi)各類大中專院校、科研單位64家。東北電子技術(shù)研究所、遼寧醫(yī)學院等院所成為全區(qū)發(fā)展高新技術(shù)的重要依托。XX市最好的小學、最好的中學、最好的高中都在凌河區(qū)。全省聞名的XX中學、XX一高中、渤大附中、第八中學、實驗小學、解放小學等均坐落在凌河區(qū)。凌河區(qū)基礎(chǔ)教育在遼西地區(qū)處于領(lǐng)先位置。凌河區(qū)還是XX市的政治、金融中心區(qū)。轄區(qū)內(nèi)有XX市委、XX市人大、XX市政協(xié)等政府機構(gòu)，有中國人民銀行XX市分行、中國銀行XX市分行、中國工商銀行XX市分行、中國農(nóng)業(yè)銀行XX市分行、交通銀行XX市分行及各大銀行的營業(yè)網(wǎng)點等金融機構(gòu)，有太平洋保險公司、中國人民財產(chǎn)保險公司等保險機構(gòu)。本項目建設(shè)地點位于XX凌河區(qū)中央大街三段19號（原方圓賓館地塊），該地塊東至廣東街，南至華聯(lián)商廈北側(cè)自然路，西至中央大街，北至廣場。該項目附近的道路、供水、供電、通訊、熱力等市政設(shè)施齊全，為項目建設(shè)提供