虎門荔林華庭策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 投資20億，從去年就開始籌建的富民國際商貿城，現在終于可以浮出水面。這項超大型的建設，占地30萬平方米，建筑面積50余萬平方米。由一座23層的主樓、四座呈旋轉式上落的5層附樓、一座大型展館構成。商鋪總量近萬個，相當于虎門現在商鋪街商鋪量的總和，加上寫字樓，可容納上萬家商家。近萬名新業主或高層管理人員加入虎門市場運作，他們對高尚住宅將產生新的需求。 　　 　　虎門現代化寫字樓較少，傳統辦公樓是主流，主要原因是外地客商來虎門主要是進貨，作為流通的中轉站，真正在虎門辦公的大公司人數較少。 虎門酒店比較發達，僅五星級酒店就有豪門與龍泉大酒店，其它星級的酒店更多，普通酒店項目已經有“爛尾樓”現象出現，例如現代豪庭項目東面100米就有“爛尾”酒店項目。 　　　虎門商鋪建筑面積總量已經達到25萬平方米，結構不合理，普通住宅加上商鋪和簡單商場項目空置較多；而一些著名百貨公司進來選址又難以選到合適的商業面積，例如設計先進，面積3萬平方米以上百貨等。 　　位于電子城虎門商業步行街開發很有特點，選址準確，開發模式比較先進，規模較大，在商業布局與娛樂創新方面要下功夫，精雕細琢。 　　外來人口的安家置業是虎門房地產持續發展的重要動力，虎門舉辦的服裝交易博覽會、電子信息產品博覽會成交額巨大，2002年中國（虎門），這些會展為虎門吸引大量人流，虎門已經成為名副其實的華南物流重鎮。 　　物流業的發展帶動了其它產業，虎門服裝、電子、玩具產業形成主導產業，虎門以海納百川的氣魄吸引能人落戶虎門，虎門房地產的興旺已成為必然趨勢。 　　三、片區市場調查與競爭對手分析 　　 　　“花果山”項目東面山下是門市房，其中博頭衛生站是小區的主要入口，寬12米，小區東面是虎門主要道路之一——人民北路。 　　小區主要入口（現為博頭衛生站） 　　項目南面與西面是成片的農民房，主要出租給外地打工人員，其中有一條消防道通向我們的小區。 “花果山” 項目的北面是由近10個具有一定規模的服裝生產企業與幾十個以家庭為單位的小型生產線所組成，平時有馬達噪音，在小區靠北住房應該考慮有防噪音措施。 　　項目周邊地農民房與工廠 　　鎮政府投資1000萬元改造整飾人民路，具體包括執信公園至博美路口兩邊建筑立面整飾，該工程將于2003年8月動工，10月完工,這對于提升本項目片區形象將是一件利好消息。 　　項目附近學校有虎門第四中學、虎門一中、較遠的中學有國家級威遠中學，虎門政府計劃在2005年實現教育強鎮目標。 附近有東方小學以及虎門中心小學，博愛幼兒園，項目附近缺乏高級幼兒園，發展商營銷部門在銷售過程中最好與相關教育機構協調，確保購房業主子女能夠有較好的學校就近上學，通過專業訪談我們發現教育因素已經成為虎門業主選擇住房的重要因素。 　　博愛幼兒園與虎門第四中學 　　周邊商業環境：建材裝飾、家俱店鋪較多，附近很快開設2萬平方米百貨、超市、龍泉百貨等距離較近，周邊有萊茵酒店等飲食服務企業。主入口100左右有建設銀行儲蓄所，金融服務比較方便。 　　建設銀行儲蓄所與博頭村菜市場 　　需要在規劃中留出適當位置設置綠色果菜超市，但必須通過社區商業配套高水平解決菜市場問題。 　　醫院：虎門中醫院、虎門太平人民醫院等。 　　 　　下面著重分析：豐泰華園山莊、飛龍山莊、柏景豪庭、潘龍山莊、富民花園、中聯大廈等數個重點樓盤。 　　（一）豐泰華園山莊調研報告 　　地理位置 　　豐泰華園山莊地處東莞市的厚街鎮與虎門鎮的結合部——屬于赤崗管理轄區。該項目地塊緊鄰虎門林場且環繞白坑水庫（白馬水庫），可遙望大嶺山；因此，該項目自然景觀優勢非常明顯，由于該種自然景觀組合在虎門范圍內具有唯一性和較強的排它性，綜合形成了該項目豪宅指標地段的獨特魅力。 　　項目規模 　　豐泰華園山莊的設計規模由14棟小高層商住樓、17棟高層、304棟別墅以及山莊公園等組成。設計總用地為500畝，是集居家、休閑度假、觀光旅游為一體的綜合房地產項目。 　　建筑外立面 　　豐泰華園建筑外立面 　　該項目建筑的外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個建筑外觀的色彩搭配上缺乏個性和創新，建筑本身的現代感不強，與自然景觀及項目主題的聯系不緊密，建筑外立面的結構設計一般，綜合形成該項目無特色的整體外觀形象；另外，該項目的外墻涂料的品質較差，對項目的后續銷售、物業管理以及開發企業的品牌會產生相當的影響。 　　社區建筑與景觀規劃特點 　　（1）建筑規劃思想：湖光山色，自在自我主要思想是融合英國泰晤士河畔的河光月色，招攬地方名流雅士，創造地區一流建筑品牌，云集世界商家； 突出表達人性健康特點的建筑風格，發揮白馬湖景與郊野公園山景獨特優勢。 但在社區的整體規劃中并未充分利用好湖光山色，別墅建筑在同一水平面上，導致較大的產品自然景觀差異化，對后續的銷售產生不利影響。 　　豐泰華莊大面積湖景與山景是主要賣點 　　（2）景觀規劃：豐泰華園山莊有較為豐富的自然資源 8000畝的水庫和200畝的郊野環保公園，景觀設計上突出親水創意。遼闊的湖面和清新的空氣為居民提供了良好的居住和生活條件，優秀的森林植被和豐富的綠色景觀，為居民創造了無限的遐想。 　　景觀綠化上融會多國情調，形成8個人文景區（華園區、景湖區、中心景區、豐泰區、情人島、湖畔廣場、中心廣場、人造沙灘）；通過山莊公園的規劃建設，形成郊野公園特色景區(如燒烤區、戀愛角、觀景臺、半山亭、荔枝園)。小區內設置有24個休閑娛樂景觀小品，分別為：金棕櫚大道、澳洲風土園、飛瀑銀潭、疊泉廣場、情人島、銀棕櫚海灘、千花白果園、翠浪聆風、日光曬臺、釣魚臺、親子種植園、親水步行道、發現之旅、星月花園、觀湖瀾、沙漠種植園、椰林大瀑布、(澳洲疊石)、綠野仙蹤。 　　（3）建筑布局：根據地塊的特征及自然景觀情況，該項目規劃有8種別墅，分別為翡翠、鉆石、大鉆石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、豐泰華府等；項目外圍有商住綜合樓和高層住宅圍合，完善項目配套的同時更有利于回避外圍環境對項目的影響。從整體看，項目的產品布局基本是合理的。 　　（4）配套設施規劃：社區修建有體育中心：大型室外羽毛球場、網球場、籃球場。社區的文化設施：雕塑廣場、藝術中心、中英文幼兒園、進修學校等。 　　豐泰華園山莊戶型比例分析 　　表1豐泰華園山莊小高層戶型統計比例 　　單位 建筑面積（平方米） 每套售價（萬元） 套數 所占比例 　　大兩房兩廳 96101 2130 24 15% 　　小兩房兩廳 65 1925 24 15% 　　小三房兩廳 117122 2941 49 31% 　　大三房兩廳 140 3142 13 8% 　　小四房兩廳 131140 3347 26 16% 　　大四房兩廳 179180 5569 24 15% 　　合計 160 100% 　　注： 統計數據取自現在售的第1113座的戶型面積 　　會所的設計特點 　　會所內項目的設置比較全，上層設有乒乓球室、健身室、桌球室等室內項目，會所外面設有室外泳池、休閑吧、湖面釣魚、游艇觀光等服務；會所缺乏主題和亮點，個性不鮮明，各種配置的布局不合理，不易于營造會所休閑及活動、健身的氛圍。 筆者對國內知名會所進行了深入分析和研究，引進了萬科四季花城會所葉李等一批會所經營人材，提煉了萬科四季花城會所管理經驗，豐泰華園會所的完善可以采取如下改進措施： 　　1．將會所建成社區文化活動中心，開展系列健身運動主題活動，提高會所利用率。 　　2．重點調整會所商場，側重居民便利服務，綠色蔬菜、食品等日用消費品品種齊全。