高級生態商住區建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 一戶型內部布置都應按內外分區、動靜分區、生理分室、功能分室等要求設計。居住環境與自然景觀融為一體，增添戶型的吸引力。⑶住宅立面采用新古典風格，簡潔明快、清閑淡雅。色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統一中有變化。⑷在建筑材料方面，大量采用新材料、新產品、據統計數據表明，在已建成或正在建成具有“后小康現代”特征的住房中，新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。⑸戶型設計應多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業檔次的多樣化等。167。⑴會所是未來社區檔次的標志之一，建議建設一個大型會所，內設兒童游樂場、健身房、圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。⑵當今時代已進入數字化信息時代，住宅小區的智能化成為發展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網合一線路并全部采用地下電纜，整個小區實行24小時實時監控，提供自動抄表、多媒體服務、網絡教育等多方位的網絡服務。⑶每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區內可考慮采用變頻供水系統及自來水凈水系統，保證用戶生活用水質量。167。隨著人們生活水平的提高，“買環境”的觀念已為大多數居民所接受，景觀優勢也成為眾多小區的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內，人們買房除了考察室內布局、質量及小區的整體規劃等因素外，也越來越重視其環境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統一，遠離喧鬧、嘈雜的都市的一種心態?；谏鲜鲈蚝晚椖可碥|的環境優勢，開發公司在進行本地塊的整體規劃設計時，不僅要兼顧到地塊的周邊環境，更要注意小區內的環境藝術設計，建議公司聘請專業的環境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環境效果。上述優化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第六章 環境保護、消防、安全與節能167。167。該項目建成投入使用后，日常產生的污染源主要有生活廢水、生活垃圾。生活廢水經化糞池沉淀后由小區排污管網排入市政污水管網；生活垃圾應集中收集到定點設置的垃圾箱，每日由環衛部門清理，集中至垃圾中轉站，定期外運。該項目配套定點垃圾收集箱多處，服務半徑不超過70米。167。根據規劃方案，該項目的綠地系統基本分為小區公共綠地和庭院綠地兩級。小區級綠地與人行流向相符，集中布置便于安排多樣化的使用功能，滿足不同年齡層次居民的需要，也使鄰里交往更加自然；庭院綠地主要滿足居民就近活動的需要，結合停車場設計豐富地坪變化，使庭院空間更具特色，%，具有圍合花園式住宅風貌。小區綠化應由物業管理部門專門管理，以便長久有效地發揮其功能。167。⑴消防用水量：室內消火用水量10L/S；室外消火用水量15L/S；架空車庫自動噴淋用水量30L/S：本工程最大一次消防用水量55L/S：⑵室外消防系統：室外消火栓系統采用低壓系統，從市政給水管網上引入兩路DN200給水管在地塊內環通，供小區室外消防用水。室外消火栓沿道路布置，間距≤120m，保護半徑＜150m.⑶室內消火栓系統：室內消火栓系統采用臨時高壓給水系統。系統平時由消防水箱供水，火災時由消防泵供水滅火。消防泵由消火栓箱內的啟泵按扭直接啟動或手動啟動。在住宅、配套公建、架空車庫等公共部位設置室內消火栓箱（箱內配置50米長￠65mm襯脫水帶、￠19mm水槍、消防泵啟動按鈕）。保證兩股水柱同時到達室內任何一點。⑷自動噴水系統：在架空車庫內設自動噴淋滅火系統。噴淋采用臨時高壓給水系統。系統平時由屋頂高位消防水箱供水，火災時直接從消防水池吸水加壓滅火。噴淋危險等級為中危Ⅱ級。噴水強度8L/min. m2，作用面積160m2。⑸消防水池：消防水池與室內消火栓合用，共216 m3。⑹各建筑物內按火災類別相應設置滅火器。⑺水泵結合器：在室外設置水泵接合器，分別與室內消火栓系統、噴淋系統連接，水泵接合器設于生活消防合用泵房附近室外，同時保證在距水泵接合器在15至40m范圍內設有室外消火栓。167。167。按照人防有關規定，該項目應設立人防地下室。167。根據城市有關商住樓治安管理要求，該項目住宅樓每單元樓底層入口處均設置電子防盜安全門一套，以維護居民住宅安全，管理樓設計時應考慮相應的防盜措施。167。配套公建、住宅15層利用市政壓力直接供水。高層住宅采用無負壓變頻供水設備，配備給水泵先用低噪音、高效、節能型水泵。坐便器沖水箱一次用水量小于6L，其它衛生潔具等選用節水型龍頭。衛生間、廚房間排水設備頂通氣管，高空排放。生活污水經室外化糞池處理后納入市政污水管網。第七章 項目實施方案167。該項目由**有限公司負責開發、建設與經營，除公建設施外，開發的其余房產全部出售。機構設置按該公司現有機構設置，房產出售階段新增（營銷中心）售樓部，需聘請專職營銷人員，人數暫定15人。167。根據項目建設方案建設規模、特點及外部條件，統籌安排項目的實施進度計劃。計劃2010年09月之前完成可研、勘察、設計、報建、資金籌措等前期工作；一期項目：2010年10月開始進入工程實施階段，預計總工期3年，自2010年10月至2013年10月。項目實施進度計劃詳見表71。表71工程實施進度計劃表序號 時間2010201120122013項目 進度341234123412一前期工作－－二工程建設－－－－－－－－－1場地平整－2主體工程－－－－－－3設備安裝工程－－－4室外工程－－5竣工驗收－第八章 投資估算及資金籌措167。該項目投資估算是在規劃建設初步方案的基礎上，根據建材行業2008年頒布的工程造價指標，結合項目的特點，同時參考了當地同類工程的費用水平，并充分考慮到*物價行情和建設場址的條件等因素。主要依據：⑴《*省工程綜合預算定額》；⑵工程勘察設計收費標準（2002修訂本）；⑶項目建設方案；⑷當地實際情況。167。該項目總投資估算包拯建設投資估算和建設期利息估算。1 設投資估算該項目為住宅、商鋪以及公建設施建設項目， m2， m2（詳見表54）。多住宅建筑為框架結構，高層住宅為框架剪力墻結構，商業、公建設施建筑層數1~2層，框架結構。建設投資內容包括場地平整、建筑工程、設備購置安裝、征地費用、勘察設計、建設單位管理費、臨時設施費等。采用單位建筑工程投資估算法進行估算，各項估算指標、費率詳見表81。說明如下：① 建安工程費平均估算單價按900元/m2，；② 小區道路工程按160元/m2估算，；小區綠化、景觀工程按50元/m2估算；；圍墻按200元/m2估算，長約1700米，與大門合計42萬元。③ 項目用地支付土地出讓金5900萬元；三通一平費500萬元；④ 建設單位管理費、臨時設施費、工程保險費分別按工程費用的2%、1%、%估算；；⑤ 前期咨詢費包括規劃、可行性研究、環境影響評價等技術咨詢費，%計算；；⑥ 勘察設計費按10元/m2計取、監理費按1%計取，城建配套費按20元/m2計算，合計540萬元；⑦ 勘探檢測費暫估60萬元計，工程報建費（立項、環保、氣象、消防等）暫估150萬元；⑧ 基本預備按2%考慮。經測算，項目工程建設投資估算合計為52499萬元（詳見表81）167。該項目擬貸款5000萬元，于計算期第1年開始分2年貸入，于計算期第3年開始分