生態(tài)旅游休閑度假區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 是篇大文章”，孔明湖的生態(tài)旅游必須先規(guī)劃后開發(fā)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益三者協(xié)調(diào)發(fā)展。省林業(yè)合理開發(fā)孔明湖生態(tài)旅游資源，改變湖區(qū)群眾的生存現(xiàn)狀，建設(shè)和諧孔明湖。保護(hù)、改善、利用和提高濕地生態(tài)環(huán)境，不僅有利于提高其旅游價(jià)值，更可以實(shí)現(xiàn)區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展?！　”Ｗo(hù)當(dāng)?shù)氐臍v史文化古跡　　襄陽市按照“政府主導(dǎo)、社會(huì)投資、共同發(fā)展”的方針，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮自然和人文旅游資源的優(yōu)勢，以市場需求為導(dǎo)向，以資源評價(jià)為基礎(chǔ)，以文化遺產(chǎn)景觀化為載體，加快旅游產(chǎn)品開發(fā)，不斷開拓旅游市場，力求用十五年左右的時(shí)間，把旅游產(chǎn)業(yè)培育和發(fā)展成為襄陽市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。　　孔明湖風(fēng)景區(qū)是襄陽旅游產(chǎn)業(yè)的有機(jī)組成部分，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)以可持續(xù)發(fā)展為原則，對旅游資源和旅游環(huán)境進(jìn)行保護(hù)、改善、利用和提高，各方面和諧推進(jìn)，以科學(xué)、慎重的態(tài)度認(rèn)真對待孔明湖區(qū)的每一處山水草木和歷史遺跡。　　第七章、論孔明湖項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略體系　　“戰(zhàn)略”一詞的定義是：一個(gè)組織在激烈的競爭環(huán)境中，為謀求其生存和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)組織的使命和目標(biāo)，而制定的帶有長遠(yuǎn)性和全局性的關(guān)于組織的發(fā)展方向、前進(jìn)道路和行動(dòng)方案的謀劃?！　⊥庀蛐汀⒊砷L性民營開發(fā)建筑企業(yè)要在激烈的競爭中獲得持續(xù)的發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)做強(qiáng)做大的目標(biāo)，必須針對發(fā)展過程中的瓶頸問題找出相應(yīng)的對策，制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)國內(nèi)外建開發(fā)建筑業(yè)的發(fā)展趨勢，結(jié)合湖北泰坤房地產(chǎn)投資公司在做強(qiáng)做大實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn)和遇到的現(xiàn)實(shí)瓶頸，在全面開發(fā)孔明湖與整體發(fā)展戰(zhàn)略方面我們提出以下構(gòu)想：　　孔明湖項(xiàng)目政府協(xié)同型發(fā)展戰(zhàn)略　　旅游業(yè)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，綜合帶動(dòng)性強(qiáng)，輻射牽引力大的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，涉及到眾多的部門和行業(yè)，湖北的旅游業(yè)起步雖早，但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱，發(fā)展不平衡，面臨國內(nèi)外激烈竟?fàn)?，需要在政府的協(xié)同下，集中力量，迎接新世紀(jì)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。　　實(shí)行政府協(xié)同戰(zhàn)略，動(dòng)員各部門，各方面的力量，發(fā)展大旅游，開拓大市場，培育大產(chǎn)業(yè)，是襄陽建成旅游先進(jìn)市的根本保證，也是孔明湖開發(fā)區(qū)變成旅游先進(jìn)單位與旅游龍頭企業(yè)的根本保證。實(shí)行政府協(xié)同戰(zhàn)略，要求在市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來培育，納入政府的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，實(shí)行產(chǎn)業(yè)扶持政策，保證必要的財(cái)政投入，完善法規(guī)體系，強(qiáng)化行業(yè)管理?！　】酌骱?xiàng)目區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略　　樹立“大區(qū)域旅游觀”建立現(xiàn)代信息通道和高效的協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)各旅游城市區(qū)的人、財(cái)、物的交流，實(shí)現(xiàn)旅游資源、市場、信息的共享，充分平衡各地區(qū)的利益，全面發(fā)揮各市區(qū)發(fā)展旅游的積極性?！　】酌骱?xiàng)目景區(qū)景點(diǎn)整體優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略　　根據(jù)旅游資源特點(diǎn)，交通網(wǎng)絡(luò)條件和旅游客源市場重點(diǎn)，有序開發(fā)特色旅游產(chǎn)品，優(yōu)化旅游經(jīng)濟(jì)格局，避免旅游項(xiàng)目低水平、近距離重復(fù)建設(shè)，形成旅游整體優(yōu)勢?！　】酌骱糜雾?xiàng)目的總體布局，以生態(tài)養(yǎng)生療養(yǎng)區(qū)為龍頭，以旅游度假接待服務(wù)區(qū)為中心，以中醫(yī)療養(yǎng)院與中醫(yī)臨床學(xué)院為重點(diǎn)，逐步建成生態(tài)宜居休閑游賞區(qū)、生態(tài)半島游憩區(qū)、孔明小鎮(zhèn)旅游區(qū)、孔明湖論壇會(huì)展區(qū)六大經(jīng)濟(jì)旅游區(qū)?！　×缶皡^(qū)景點(diǎn)的開發(fā)步驟，要與六大經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)相適應(yīng)，并適度超前。近期以生態(tài)養(yǎng)生療養(yǎng)區(qū)為龍頭景點(diǎn)景區(qū)開發(fā)為重點(diǎn)，適度開發(fā)旅游度假接待服務(wù)區(qū)，以生態(tài)宜居休閑游賞區(qū)、生態(tài)半島游憩區(qū)、孔明小鎮(zhèn)旅游區(qū)、孔明湖論壇會(huì)展區(qū)為后繼，實(shí)現(xiàn)景區(qū)分階段，可持續(xù)發(fā)展。充分發(fā)揮旅游業(yè)在改革開放中和開發(fā)建設(shè)中的先行和帶動(dòng)作用。　　孔明湖項(xiàng)目開放帶動(dòng)型戰(zhàn)略　　旅游業(yè)是天然的開放型經(jīng)濟(jì)。旅游者的流向是不以縣界，市界、省界、以至國界為界限的。要進(jìn)一步擴(kuò)大開放，開發(fā)省內(nèi)外、國內(nèi)外的放游客源市場，與鄰近地區(qū)實(shí)行資源共亨，客源互流。產(chǎn)品互補(bǔ)?！　∫M(jìn)一步解放思想，打開門戶，不僅在旅游飯店業(yè)，而且在旅游交通，旅行社，旅游景區(qū)，旅游商業(yè)，旅游文化娛樂業(yè)，旅游教育培訓(xùn)，旅游專業(yè)人員等方面全方位向國內(nèi)外開放，加大招商、引資、引智的力度，使公司旅游業(yè)成為湖北率先，并達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平的企業(yè)，并與國際接軌的產(chǎn)業(yè)。　　孔明湖項(xiàng)目旅游精品發(fā)展戰(zhàn)略　　襄陽旅游資源十分豐富，有很多值得開發(fā)，但不可四處開花，同時(shí)開發(fā)，必須抓住重點(diǎn)，實(shí)施旅精品戰(zhàn)略，推出王牌產(chǎn)品，帶動(dòng)公司旅游業(yè)的騰飛。在本規(guī)劃期內(nèi)，分期分批精心開發(fā)各大景區(qū)景點(diǎn)。資源的價(jià)值，來源于地質(zhì)地貌、生態(tài)環(huán)境，來源于歷史文化、民俗文化，也來源于現(xiàn)實(shí)的人脈關(guān)系、往來結(jié)構(gòu)。深度挖掘一個(gè)區(qū)域的積淀，挖掘現(xiàn)實(shí)中紛繁現(xiàn)象背后的商機(jī)，才能把資源的本體價(jià)值充分的顯現(xiàn)出來。只有結(jié)合市場需求，才能把本體價(jià)值顯露為商業(yè)價(jià)值。資源價(jià)值的體現(xiàn)，必須形成可消費(fèi)、可遠(yuǎn)程傳播銷售的產(chǎn)品。最受游客歡迎的游憩方式，是情境化、體驗(yàn)式、娛樂化的產(chǎn)品。因此，用故事、用情感意境展示景觀、用娛樂化手段包裝項(xiàng)目，都是旅游設(shè)計(jì)最有效的技術(shù)手段，這樣才能出精品?！　】酌骱?xiàng)目旅游扶貧戰(zhàn)略　　旅游扶貧是一條投入較少，回收較快返貧率低，成效率高的扶貧之路。旅游扶貧實(shí)行就地扶貧與異地扶貧（招聘非旅游地的青年到旅游地演出當(dāng)服務(wù)員等），直接扶貧與簡接扶貧（在非旅游地的貧困地區(qū)建立旅游商品原料基地，比如西鄉(xiāng)村移民村，政府補(bǔ)償?shù)拇竺娣e土地區(qū)域，可以作為此類基地），物質(zhì)扶貧和精神扶貧相結(jié)合的原則。使旅游業(yè)在扶貧工程中發(fā)揮特殊的歷史性功能。　　孔明湖項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略　　21世紀(jì)的旅游者對環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。良好的生態(tài)環(huán)境是最寶貴的旅游吸引物，發(fā)展旅游業(yè)必須以經(jīng)濟(jì)效益為中心，社會(huì)效益為目的，環(huán)境效益為根本，實(shí)現(xiàn)三者的有機(jī)統(tǒng)一，對自然旅游資源，歷史文化旅游資源和社會(huì)旅游資源，務(wù)必在保護(hù)的前題下開發(fā)，在開發(fā)中強(qiáng)化保護(hù)，實(shí)現(xiàn)人與環(huán)境的完美結(jié)合，確保旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展?！　】酌骱?xiàng)目創(chuàng)新旅游營銷戰(zhàn)略　　創(chuàng)新的旅游營銷需首先需要包裝旅游產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)營銷與融資。資源再好，不轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品也沒用；產(chǎn)品再好，不包裝也無法融資。無論是政府進(jìn)行招商引資，還是企業(yè)融資，對產(chǎn)品的包裝，具有特別重要的意義。俗話說：三分長相，七分打扮?！　　　栴}在于如何打扮。項(xiàng)目設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該對投資商及銀行等資金資本擁有者非常了解，堅(jiān)持以投資商和銀行的思維方式及理念為前提，以他們的需求為導(dǎo)向，進(jìn)行產(chǎn)品的招商及融資包裝旅游項(xiàng)目市場預(yù)測模型、游憩方式策劃、收入模式策劃、商業(yè)模式策劃、開發(fā)流程管理、經(jīng)營流程管理、品牌整合營銷傳播、旅游可行性研究規(guī)范等技術(shù)和模型，對投資商及銀行具有特別大的親和力，是目前國內(nèi)最先進(jìn)的旅游項(xiàng)目招商融資包裝技術(shù)?！　　　∥覀儼秧?xiàng)目設(shè)計(jì)，看成為旅游專業(yè)設(shè)計(jì)與商業(yè)運(yùn)作策劃的全新整合，把“投資－收益”理念和“投資－收益”結(jié)構(gòu)貫穿全部的策劃，貫穿執(zhí)行計(jì)劃，這樣，“投資－收益”就由一個(gè)完整的運(yùn)作計(jì)劃落地到具體的運(yùn)作步驟中來了?！　〗?jīng)過多年研究，我們遵循“品牌整合營銷傳播技術(shù)”，總結(jié)出旅游目的地“以品牌為核心的整合營銷傳播技術(shù)模式”，有效的運(yùn)用于旅游景區(qū)及旅游目的地的營銷實(shí)踐之中。　　　　旅游是預(yù)賣產(chǎn)品、過程化產(chǎn)品和服務(wù)消費(fèi)產(chǎn)品,營銷是旅游業(yè)發(fā)展的催化劑。旅游營銷，有其特殊的規(guī)律。以品牌構(gòu)建為核心，品牌傳播為主線，促銷活動(dòng)為骨架，通過對產(chǎn)品調(diào)整提升、管理流程再造、服務(wù)培訓(xùn)升級、分銷渠道運(yùn)用、價(jià)格戰(zhàn)略實(shí)施等各方面因素的全面整合，形成營銷立體推進(jìn)?！　】酌骱?xiàng)目兼并重組與規(guī)劃上市戰(zhàn)略　　兼并重組戰(zhàn)略是指一個(gè)企業(yè)通過收購、兼并另一個(gè)企業(yè)全部或部分資產(chǎn)或產(chǎn)權(quán)，從而控制、影響被兼并企業(yè)，以增強(qiáng)企業(yè)競爭優(yōu)勢、實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的戰(zhàn)略。　　在激烈的競爭環(huán)境中，企業(yè)只有不斷地發(fā)展才能生存，通常情況下企業(yè)既可以通過內(nèi)部投資獲得發(fā)展，也可以通過兼并重組獲得發(fā)展，但兩者相比，兼并重組的效率更高，主要表現(xiàn)有以下幾個(gè)方面：　　。建立起領(lǐng)先者的地位，這一地位一旦確立，別的企業(yè)就很難取代。因此，兼并重組戰(zhàn)略可以使企業(yè)把握時(shí)機(jī)，贏得先機(jī)，獲取競爭優(yōu)勢?！　?。當(dāng)企業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的行業(yè)和地區(qū)會(huì)遇到各種各樣的壁壘，以低成本和低風(fēng)險(xiǎn)迅速進(jìn)入這一行業(yè)或地區(qū)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速擴(kuò)張。此外，如企業(yè)兼并的是同行業(yè)的異地企業(yè)，則就繞過了地區(qū)壁壘，性質(zhì)也由原來的“外地企業(yè)”變?yōu)椤爱?dāng)?shù)仄髽I(yè)”，可以享受當(dāng)?shù)氐囊幌盗袃?yōu)惠政策?！　?。而通過兼并重組的方式可以進(jìn)入門檻高的行業(yè)，則不會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)能力的大幅增長，從而保證企業(yè)進(jìn)入這一行業(yè)后仍有較大的利潤空間?！　?。目前，競爭全球化的格局已基本形成，跨國發(fā)展已成為經(jīng)營的一個(gè)新趨勢。但是，企業(yè)進(jìn)入國外新市場將比進(jìn)入國內(nèi)新市場面臨更多的困難，而對當(dāng)?shù)仄髽I(yè)實(shí)施兼并重組戰(zhàn)略，不但可以加快進(jìn)入國外新市場的速度，而且可以利用被兼并企業(yè)原有的運(yùn)作系統(tǒng)、經(jīng)營條件、管理資源等，為企業(yè)今后的順利發(fā)展奠定基礎(chǔ)。另外，由于被兼并企業(yè)與該國經(jīng)濟(jì)具有緊密的融合性，所以兼并重組戰(zhàn)略不會(huì)對該國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生太大的沖擊，因此，政府的限制也較少，這些都有助于跨國經(jīng)營的順利發(fā)展?！　∧壳埃娌⒅亟M在國際上已成為一種趨勢，眾多優(yōu)勢企業(yè)都是以這種方式來實(shí)現(xiàn)自身的更快擴(kuò)張，從而獲得上市。同樣，民營建筑企業(yè)如果單靠滾雪球式的自我發(fā)展，那么發(fā)展速度會(huì)很緩慢，也比較困難。想要在激烈的競爭中搶占先機(jī)，求得迅速發(fā)展，盡快實(shí)現(xiàn)做強(qiáng)做大的目標(biāo)，就必須在自我發(fā)展的同時(shí)實(shí)施兼并重組戰(zhàn)略。兼并重組戰(zhàn)略的關(guān)鍵在于重組，重組的過程是形成新理念、建立新機(jī)制、培養(yǎng)新的企業(yè)文化的過程，也是充分發(fā)揮兼并企業(yè)的優(yōu)勢和優(yōu)勢互補(bǔ)的過程。在這里，“機(jī)制決定效率，理念決定發(fā)展，人才決定興衰”。首先是機(jī)制重組。按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，幫助被兼并企業(yè)建立科學(xué)規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)。這里要遵循兩條原則：一是以四建集團(tuán)為“父本”，以控股對象的“母體”，雜交嫁接，優(yōu)勢互補(bǔ)；二是全面責(zé)任制，徹底市場化。由此，創(chuàng)新一套既適合市場規(guī)律又具有四建特色的企業(yè)機(jī)制。其次是理念重組。兼并重組必然有個(gè)適應(yīng)和磨合的過程，要盡快把兼并企業(yè)的理念、文化和企業(yè)精神灌輸?shù)奖患娌⑵髽I(yè)，形成新的理念，使企業(yè)煥發(fā)出蓬勃的生機(jī)和活力。第三是人才重組。重組是否成功，關(guān)鍵要看人才是否上得來、引得進(jìn)、留得住、用得活。通過幾次科學(xué)合理合法的系列重組，符合證監(jiān)會(huì)的上市要求也就為時(shí)不遠(yuǎn)。　　兼并重組能使企業(yè)迅速占領(lǐng)新的市場，規(guī)模和實(shí)力得到迅速提升，能在更高的層次參與市場競爭，在更大的程度上滿足客戶的需求。同時(shí)，兼并重組也是產(chǎn)業(yè)整合的有效手段，可改變產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)小而全、小而散的局面。由此可見，兼并重組戰(zhàn)略是企業(yè)謀求迅速發(fā)展的一個(gè)十分重要的戰(zhàn)略，更是外向型、成長性民營企業(yè)的首選發(fā)展戰(zhàn)略?！　】酌骱?xiàng)目集團(tuán)化發(fā)展戰(zhàn)略　　集團(tuán)化戰(zhàn)略是指企業(yè)采用母子公司結(jié)構(gòu)體系，從事同一行業(yè)或多種行業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的一種戰(zhàn)略。母子公司都是獨(dú)立