新建國(guó)際城房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 010年，入境旅游者突破100萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游者超過(guò)1億人次，旅游總收入達(dá)到600億元人民幣以上，相當(dāng)于GDP的12%。旅游業(yè)將成為CQ市國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，CQ市將發(fā)展成為世界一流的旅游目的地和國(guó)際馳名的中國(guó)旅游強(qiáng)市。這些都給旅游飯店業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大機(jī)遇。目前CQ市正在積極推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，先后出臺(tái)了一系列引導(dǎo)、扶持政策，此將極大推動(dòng)旅游飯店業(yè)的快速發(fā)展。第二節(jié) 區(qū)域星級(jí)酒店市場(chǎng)狀況一、CQ市酒店業(yè)狀況直轄十年來(lái)CQ迎來(lái)了良好的發(fā)展形勢(shì)。2007年胡錦濤總書(shū)記對(duì)CQ的三大定位又一次帶給了CQ巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。隨著經(jīng)濟(jì)越好越快的發(fā)展，地區(qū)性帶動(dòng)作用不斷增強(qiáng)，國(guó)際知名度逐年提高，國(guó)內(nèi)、國(guó)外飯店集團(tuán)已經(jīng)看好CQ這個(gè)含金量巨大的市場(chǎng)；同時(shí)，對(duì)于正在謀求發(fā)展的CQ來(lái)說(shuō)，發(fā)展飯店業(yè)也會(huì)給政府、城市帶來(lái)重要的發(fā)展機(jī)遇。五星級(jí)飯店是為商務(wù)旅游的高端消費(fèi)人群提供最佳服務(wù)的，而它所代表的飯店業(yè)也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展程度的標(biāo)尺：高星級(jí)，尤其是五星級(jí)飯店越多，經(jīng)營(yíng)狀況越好，則表明這個(gè)城市的總體經(jīng)濟(jì)水平越高，對(duì)外開(kāi)放度越好，國(guó)際化程度越高。CQ直轄后，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、對(duì)外開(kāi)放程度的提高和旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，旅游星級(jí)飯店進(jìn)入快速成長(zhǎng)的時(shí)期，規(guī)模急劇擴(kuò)大，呈現(xiàn)向高星級(jí)旅游飯店發(fā)展態(tài)勢(shì)。截止2008年底，全市共有旅游星級(jí)飯店237家，比2007年增加18家。其中：五星級(jí)8家，四星級(jí)43家，三星級(jí)105家，二星級(jí)79家，一星級(jí)2家。按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)已建成和在建旅游飯店達(dá)28家，其中3家按白金五星級(jí)旅游飯店建設(shè)。1998年底，旅游星級(jí)飯店僅26家，CQ十年間旅游星級(jí)飯店增加了近十倍，發(fā)展速度之快、檔次之高實(shí)屬突飛猛進(jìn)。主要原因是：一是各地不僅把旅游星級(jí)飯店作為旅游業(yè)的重要組成部分，而且成為了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的重要窗口，把飯店建設(shè)當(dāng)作形象工程來(lái)抓。二是直轄效應(yīng)帶來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游星級(jí)飯店的資產(chǎn)升值等綜合效應(yīng)，使投資商、房地產(chǎn)商大規(guī)模介入飯店業(yè)。三是大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目、培訓(xùn)中心項(xiàng)目以及寫字樓、商用樓等項(xiàng)目也紛紛轉(zhuǎn)向飯店業(yè)。旅游星級(jí)飯店的發(fā)展為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化等方面的發(fā)展帶來(lái)重要影響，刺激和促進(jìn)了當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的對(duì)外交往、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化交流。目前，CQ市旅游星級(jí)飯店業(yè)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：1．旅游星級(jí)飯店快速增長(zhǎng)，數(shù)量仍低于全國(guó)和周邊地區(qū)平均水平直轄十年來(lái)，CQ市旅游星級(jí)飯店業(yè)發(fā)展迅猛， %，有三個(gè)明顯標(biāo)志：一是形成了遍及全市各區(qū)縣的旅游星級(jí)飯店網(wǎng)絡(luò)和基本能滿足不同客源需求的旅游星級(jí)飯店體系，二是旅游星級(jí)飯店的客源市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已從過(guò)去的單純依靠游客轉(zhuǎn)向擁有商務(wù)客人、度假客人、本地客人和游客等多種客源，三是旅游星級(jí)飯店市場(chǎng)從不成熟的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為成熟的買方市場(chǎng)。但是，CQ市旅游星級(jí)飯店總量仍然偏少，表現(xiàn)在：一是旅游星級(jí)飯店總量占全國(guó)比例小。截至2008年底，%。其中五星級(jí)飯店僅有8家，%。二是與發(fā)達(dá)省市和周邊省市相比有相當(dāng)差距，CQ市旅游星級(jí)飯店分別比云南和四川少667家和295家。旅游星級(jí)飯店無(wú)論是在數(shù)量上，還是高星飯店擁有上都還有較大差距。2．旅游星級(jí)飯店布局日趨分散，但結(jié)構(gòu)仍不盡合理近幾年來(lái)，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，CQ市旅游星級(jí)飯店逐漸向區(qū)域性中心城市和旅游區(qū)縣發(fā)展，絕大多數(shù)區(qū)縣都有了旅游星級(jí)飯店，星級(jí)飯店分布日趨分散。但是，旅游星級(jí)飯店分布仍不合理：一是結(jié)構(gòu)不合理，呈現(xiàn)兩頭少，四星級(jí)以上高星級(jí)飯店數(shù)量偏少，在全市星級(jí)飯店中所占偏低；低星的經(jīng)濟(jì)性飯店太少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。二是分布不合理，CQ市旅游星級(jí)飯店主要集中在主城區(qū)；三星級(jí)以上飯店半數(shù)以上集中在主城，特別是高星級(jí)級(jí)飯店基本都在主城；主城星級(jí)飯店又集中在渝中區(qū)，其它區(qū)星級(jí)飯店數(shù)量特別是高星級(jí)飯店數(shù)量偏少；6個(gè)區(qū)域性中心城市竟沒(méi)有一家高星級(jí)飯店，主城以外區(qū)縣旅游星級(jí)飯店總數(shù)僅占到全市旅游星級(jí)飯店總數(shù)的56%。三是星級(jí)飯店類別不合理，全市旅游星級(jí)飯店基本都是綜合型飯店，缺乏特色鮮明的主題飯店，不能體現(xiàn)城市品位。 旅游星級(jí)飯店規(guī)模偏小，檔次低于發(fā)達(dá)地區(qū)和周邊省市按國(guó)際通行的飯店業(yè)分類，客房數(shù)300間以下為小型飯店。CQ市旅游星級(jí)飯店規(guī)模有以下特點(diǎn)：一是規(guī)模普遍不大，以中小型飯店為主。截至2008年底，237家旅游星級(jí)飯店中，90%以上的飯店都是小型飯店，形成了以中小型旅游星級(jí)飯店為主體的市場(chǎng)特色。二是星級(jí)越低規(guī)模越小，CQ市星級(jí)飯店客房數(shù)平均規(guī)模為107間，五星級(jí)飯店平均規(guī)模為412間，最高517間，最少313間；四星級(jí)飯店平均規(guī)模為178間，最高379間，最少48間，且150間以下有14間；三星級(jí)為106間，最高200間，最少39間，且100間以下有40間；一、二星級(jí)僅為62間。三是客房數(shù)量不僅低于旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市，還低于周邊省市。二、CQ市五星級(jí)酒店布局規(guī)劃根據(jù)CQ市規(guī)劃研究中心《CQ市五星級(jí)飯店布局規(guī)劃研究》，通過(guò)定性、定量估算，未來(lái)CQ市較為合理的五星級(jí)飯店數(shù)量為：2010年20－25家，2020家50－60家。規(guī)劃研究建議政府應(yīng)鼓勵(lì)2010年CQ五星級(jí)飯店發(fā)展到25家，2020年發(fā)展到55家左右；在可能的條件下，政府應(yīng)引導(dǎo)2010年CQ五星級(jí)飯店發(fā)展到30家，2020年發(fā)展到70家左右；如果2010年超過(guò)30家、2020年超過(guò)70家則政府應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)控制，至少也不應(yīng)再通過(guò)提供優(yōu)惠政策等措施去支持五星級(jí)飯店的發(fā)展。市域五星級(jí)飯店遠(yuǎn)期布點(diǎn)70家，其中主城區(qū)規(guī)劃布局47家（渝中區(qū)：解放碑片區(qū)5家，兩路口片區(qū)1家,化龍橋片區(qū)1家，兩江濱江地帶2家；江北區(qū)：觀音橋片區(qū)3家，江北城片區(qū)3家，北濱路地區(qū)1家；渝北區(qū)：新牌坊片區(qū)3家，北部新區(qū)2家,兩路片區(qū)2家；南岸區(qū)：南坪片區(qū)4家，南濱路地區(qū)3家，茶園片區(qū)1家；沙坪壩區(qū)：沙坪壩片區(qū)3家，西永片區(qū)3家；九龍坡區(qū)：高新區(qū)2家，楊家坪片區(qū)2家；大渡口區(qū)：九宮廟片區(qū)1家；北碚區(qū)：蔡家片區(qū)1家，北碚片區(qū)2家；巴南區(qū)：土橋片區(qū)1家，南泉片區(qū)1家）；六大區(qū)域性中心城市共規(guī)劃布局10家（萬(wàn)州區(qū)、黔江區(qū)作為渝東北地區(qū)與渝東南地區(qū)的中心與龍頭，各規(guī)劃布局2家。另外，永川區(qū)已建成待評(píng)1家、在建1家，故規(guī)劃布局2家。**區(qū)已在建2家，故規(guī)劃布局2家。合川區(qū)、涪陵區(qū)各規(guī)劃布局1家）；市域內(nèi)重要風(fēng)景區(qū)與休閑度假區(qū)所在區(qū)縣共規(guī)劃布局13家（奉節(jié)縣、豐都縣、巫山縣、忠縣、云陽(yáng)縣、大足縣、銅梁縣、長(zhǎng)壽區(qū)、萬(wàn)盛區(qū)、雙橋區(qū)、南川區(qū)、武隆縣、榮昌縣各規(guī)劃布局1家）。 市域五星級(jí)飯店近期布點(diǎn)30家，其中主城區(qū)近期規(guī)劃布局21家（渝中區(qū)：解放碑片區(qū)5家，兩路口片區(qū)1家；江北區(qū)：觀音橋片區(qū)2家，北濱路地區(qū)1家；渝北區(qū)：北部新區(qū)2家；南岸區(qū)：南坪片區(qū)2家，南濱路地區(qū)1家，茶園片區(qū)1家；沙坪壩區(qū)：沙坪壩片區(qū)1家；九龍坡區(qū)：高新區(qū)2家；大渡口區(qū)：九宮廟片區(qū)1家；北碚區(qū)：蔡家片區(qū)1家，北碚片區(qū)1家）；六大區(qū)域性中心城市共布局6家（永川區(qū)已建成待評(píng)1家、在建1家，故近期規(guī)劃布局2家。**區(qū)已在建2家，故規(guī)劃布局2家。萬(wàn)州、黔江近期各建成1家）；市域內(nèi)重要風(fēng)景區(qū)與休閑度假區(qū)所在區(qū)縣共布局3家（武隆縣、大足縣、榮昌縣近期各建成1家）。三、**區(qū)酒店業(yè)狀況根據(jù)CQ市旅游局2009年07月10日公布的《CQ市星級(jí)飯店各區(qū)縣名單表》，**區(qū)星級(jí)飯店情況如下：江洲大酒店三星118216濱江中路12號(hào)TEL: 02347526888FAX: 02347526888: 402260星宿麗景酒店三星95178四面山TEL: 02347663688FAX: 02347663046: 402260榮華大酒店三星106168榮華路TEL：02347551888FAX：02347528898：402260思齊園賓館三星91189四面山壁路TEL：02347666230FAX：02347666505：402296津糧大廈二星54120幾津街道辦事處前進(jìn)街22號(hào)TEL：02347525460FAX：02347525466：402260孫兵館酒店二星65132白沙鎮(zhèn)龍江巷48號(hào)TEL: 02347343888FAX: 02347331868: 402289**區(qū)星級(jí)飯店存在以下主要問(wèn)題:星級(jí)飯店分布不合理，星級(jí)飯店的檔次不高，高星級(jí)旅游飯店的發(fā)展嚴(yán)重滯后。目前**區(qū)無(wú)一家高星級(jí)飯店，嚴(yán)重制約了整體行業(yè)的均衡發(fā)展。旅游星級(jí)飯店規(guī)模小、功能單一、產(chǎn)品雷同，飯店接待量與迅速發(fā)展的旅游業(yè)很不相適應(yīng)。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，觀光旅游者是主體，高端商務(wù)、會(huì)展、餐飲等市場(chǎng)發(fā)展遲緩，導(dǎo)致城區(qū)飯店經(jīng)營(yíng)困難。與主城區(qū)相比，星級(jí)飯店起步較晚，星級(jí)飯店經(jīng)營(yíng)管理水平不高，綜合競(jìng)爭(zhēng)能力不足。國(guó)際知名品牌飯店管理公司尚未進(jìn)入，引進(jìn)國(guó)內(nèi)專業(yè)飯店管理公司的情況也不理想。在激劇變化的市場(chǎng)環(huán)境中，單體飯店的應(yīng)對(duì)能力十分薄弱。人力資源缺乏，整體素質(zhì)不高，尤其是職業(yè)飯店管理人才不足是阻礙飯店發(fā)展的重要因素。四、**區(qū)五星酒店客房供需情況分析由于宏觀經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展勢(shì)頭，預(yù)計(jì)**的旅游市場(chǎng)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭，這將保證對(duì)**優(yōu)質(zhì)酒店物業(yè)的市場(chǎng)需求，2008年，**，%，%。20052008年，**游客人次保持25%的速度增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2009年至2011年仍將以25%的速度增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家旅游局、CQ市旅游局統(tǒng)計(jì)資料，過(guò)夜旅游者約占30%，入住5 星酒店的高端游客比例約為25%，平均入住天數(shù)為2天， 間，入住率按80%估算。到2011年，高端游客對(duì)**五星酒店客房需求數(shù)量為1081間。目前，**在建5星酒店酒店3家，除國(guó)際大酒店330間客房外，尚有CQ**區(qū)富僑大酒店、恒大金碧天下大酒店，其房間數(shù)分別為400間、250間。合計(jì)2011年**供應(yīng)5星級(jí)客房980間。綜上分析預(yù)計(jì)，2011年底，**五星級(jí)酒店基本處于供需平衡狀態(tài)。五、酒店高端餐飲市場(chǎng)分析酒店餐飲也系酒店主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，根據(jù)客戶消費(fèi)的目的，國(guó)際大酒店餐飲客源劃分為以下五個(gè)細(xì)分市場(chǎng)：高級(jí)商務(wù)游客（會(huì)議、會(huì)展、商務(wù)客人）：該部分游客主要由參加在**舉辦的商務(wù)活動(dòng)、會(huì)議團(tuán)隊(duì)和國(guó)內(nèi)外文化交流活動(dòng)的客人組成，一般都選擇四星級(jí)以上酒店。2000 年以來(lái)CQ地區(qū)參加國(guó)際性的商務(wù)會(huì)議及文化交流活動(dòng)的游客在客源市場(chǎng)中所占比例越來(lái)越大，目前高端商務(wù)游客比例約為510%。國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)、外資及合資企業(yè)，2008年，**城新增規(guī)模以上企業(yè) 87家，規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到212家，上海寶鋼、中冶科工、中國(guó)石化、美國(guó)ADM、瑞士ABB、韓國(guó)SK、拉法基等世界500強(qiáng)企業(yè)加速入駐**。上述2均為高端商務(wù)客戶，該部分客戶客源比較穩(wěn)定，其對(duì)酒店的忠誠(chéng)度高、消費(fèi)力強(qiáng)、利潤(rùn)比大眾餐飲高20%左右。高端商務(wù)客戶對(duì)就餐環(huán)境、菜肴出品、服務(wù)質(zhì)量、文化品位、個(gè)性化服務(wù)有較高的要求。行政事業(yè)單位：**區(qū)機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位各種公務(wù)、商務(wù)性質(zhì)的各種會(huì)議、活動(dòng)或招待宴請(qǐng)較多，該部分客戶對(duì)服務(wù)質(zhì)量、文化品位、安全隱私、安靜性要求嚴(yán)格，對(duì)消費(fèi)價(jià)格不太敏感。高檔休閑游客（自由人團(tuán)隊(duì)、散客）：這部分游客主要來(lái)自國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和海外；對(duì)休閑度假的要求較高，要求酒店具備完善的休閑設(shè)施和相關(guān)服務(wù)設(shè)施；對(duì)交通便捷程度要求較高，要求目的地與所住城市有直達(dá)航班，且可以隨去隨回。目前高端休閑游客比例約為20%。高收入者：包括CQ及**區(qū)企業(yè)家、金融從業(yè)人員、高校工作者、外企員工、新聞工作者。根據(jù)2008年CQ市高收入者（年收入12萬(wàn)元以上）個(gè)稅自行申報(bào)情況和實(shí)際申報(bào)率（約20%），CQ目前高收入者在5萬(wàn)人以上。該部分客戶對(duì)就餐環(huán)境、綠色餐飲、食品安全、菜肴特色要求較高。本項(xiàng)目餐飲主要目標(biāo)客戶為高端商務(wù)、公務(wù)客戶，根據(jù)商務(wù)部和各地烹飪協(xié)會(huì)調(diào)查數(shù)據(jù)，2006年中國(guó)各大城市商務(wù)、公務(wù)餐飲消費(fèi)所占的比重為40%，其中高檔消費(fèi)在30%以上，即高端商務(wù)、公務(wù)消費(fèi)占餐飲消費(fèi)10%以上。CQ市餐飲企業(yè)目前專攻高端商務(wù)餐飲的目前不超過(guò)3家，代表主要有CQ萬(wàn)豪大酒店、CQ金源大飯店等，**區(qū)目前尚無(wú)高端商務(wù)餐飲。據(jù)了解，這些定位高端的商務(wù)酒店，其客源大多為商界高層、政界精英，如大公司、大企業(yè)的公司宴請(qǐng)、公司高層間的聚會(huì)，政界高層公務(wù)接待等，高端商務(wù)餐飲在整個(gè)CQ餐飲市場(chǎng)所占份額約5%—10%，但年銷售額卻高達(dá)10億—20億元，CQ市頻繁的商務(wù)活動(dòng)正在成為CQ餐飲業(yè)快速增長(zhǎng)的重要力量。CQ市文化商務(wù)活動(dòng)的需求隨著CQ經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而日趨旺盛。六、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 地理景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)國(guó)際大酒店工程項(xiàng)目位于**幾江東部新城，幾江是**的行政、商業(yè)、文化中心和旅游服務(wù)中心。國(guó)際大酒店位于**艾坪山腳快速南干道**體育館對(duì)面，緊臨擬建的新區(qū)政府綜合辦公大樓及規(guī)劃中的城市濱河公園，視野開(kāi)闊，交通便捷，配套完善，生態(tài)景觀質(zhì)量極佳，獨(dú)享超大城市公共綠地。項(xiàng)目整體規(guī)劃科學(xué)、合理，與周邊環(huán)境和諧，地理位置、商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)顯著。硬、軟件產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)強(qiáng)力公司本次對(duì)國(guó)際大酒店客房、餐廳、公共區(qū)域、設(shè)備系統(tǒng)、IT 系統(tǒng)及設(shè)施用品投入巨資，將使酒店檔次處于CQ市酒店業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)的領(lǐng)先地位。強(qiáng)力公司目前已與國(guó)際知名軟件公司進(jìn)行接觸，擬合作實(shí)施信息化戰(zhàn)略與建設(shè)規(guī)劃，形成酒店前臺(tái)運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷、物流管理、人力資源、財(cái)務(wù)管理等多個(gè)IT 系統(tǒng)集成，酒店智能化水平將位于全市前列。人力資源與企業(yè)文化優(yōu)勢(shì)強(qiáng)力公司現(xiàn)主要股東方和董事會(huì)成員大多是餐娛業(yè)、酒店業(yè)資深專家，高管人員80%以上從事酒店業(yè)二十多年，熟諳酒店經(jīng)營(yíng)管理，確保了股東會(huì)、董事會(huì)的決策符合市場(chǎng)發(fā)展方向和企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，有利于經(jīng)營(yíng)層的執(zhí)行準(zhǔn)確、高效。現(xiàn)擬正式聘用職工中80%以上是原國(guó)內(nèi)四、五星級(jí)酒店的業(yè)務(wù)骨干，曾經(jīng)有10 多位管理和業(yè)務(wù)骨干先后被派往國(guó)外著名飯店管理集團(tuán)接受過(guò)短期培訓(xùn)，員工隊(duì)伍整體國(guó)際化程度較高。管理優(yōu)勢(shì)強(qiáng)力公司將聘請(qǐng)國(guó)際知名品牌酒店管理機(jī)構(gòu)擔(dān)任項(xiàng)目發(fā)展顧問(wèn)，為項(xiàng)目策劃定位、市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)評(píng)估、規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)運(yùn)商選擇提供專業(yè)支持；聘請(qǐng)國(guó)際知名品牌酒店管理集團(tuán)擔(dān)任項(xiàng)目建成后的專職營(yíng)運(yùn)商，使項(xiàng)目融入國(guó)際連鎖品牌系統(tǒng)和市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)