項目物業管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 崗位支援及上級指令。c．保護現場不受破壞，以待有關單位調查取證。2．2．5車輛碰撞事件 a．將肇事司機留在現場。 b．立即通知領班到現場處理。 c．暫時扣下肇事人員的有關證件，等候上級前來處理。 2．2．6軍、警車輛不按規定停放或不交停車費 a．向駕駛員說明公司規定。 b．如難以獨自處理，則盡快通知當值主領班到場處理解決。 c．盡力將駕駛員留在現場。e．保持冷靜、克制、有禮，不使用過激的語言及不禮貌行為。3．治安管理3．1出入口的安全管理： a．進入大樓如保安員認為有可疑，有權請求對方出示證件。 b．來訪一律要求登記，并與訪問人員電話核實后放行。 c．對大樓人員搬運大件物品出去要進行檢查，憑物品搬出放行條予以放行。3．2勞務人員的管理：在大樓有可能因各種需要會有一些社會勞務人員如裝修工、送貨員、推銷員等進入大樓，有的勞務人員可能順手牽羊。因此，嚴格控制這類勞務人員進入大樓是確保大樓安全的重要內容。a．勞務人員（除施工人員外）原則上不準進入大樓，送貨只允許送到門口。b．禁止推銷人員進入，尤其防止名為辦事、實為推銷的人員混入大樓。c．對施工人員辦理出入證。出入證要貼上相片，并對樓內的施工人員進行動態監控。3．3外圍的管理：a．防止盲流人員在外圍安營扎寨。b．驅逐乞丐在大門口乞討。c．防止有人從外邊進行破壞（放置易燃易爆品）七、設備、設施管理 任務 工程部是實施小區工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為用戶創造安全、文明、舒適、方便的居住環境的基礎保證和堅強后盾，是反映小區服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。工程部的職責范圍： a．負責小區電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理、維護保養和故障檢修。 b．負責公共設施、設備的維修保養。 c．負責用戶室內二次裝修的申批、監管。 d．負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。 e．負責小區外判工程的監管工作。設備管理 a．設備的檢查保養分周、月度、季度、半年、年度，按保養項目、內容、達標參數制定保養計劃實施。 b．每次完成常規保養后，責任人和領班填寫保養記錄并存檔。 c．設備的維修分小修、中修、大修三種，根據設備的性能等規劃編制維修方案。 d．小修項目如一般的零部件修補或更換，由熟練技工負責；中修項目如較重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換，由領班負責；大修項目如關健主件檢修或更換，由工程主管負責。 e．為切實保證工程質量，小修項目由領班檢查驗收；中修項目由工程主管監管、驗收；大修項目由經理監督、驗收。管理規定4．1值班規定a．值班員必須嚴格堅守崗位,不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。 b．值班員必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。 c．值班員必須服從當值主管的安排，聽從調配，執行當值主管的工作指令。 d．值班員必須嚴格執行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發現隱患，迅速排除故障，保證設備安全運作。 e．值班工外出作業必須隨身攜帶對講機，保持聯系。 f．值班員必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發性事件，應保持冷靜，果斷處理。 g．值班員必須做好事故現場的保護工作，收集有關數據和原始記錄，等候上級到場處理。h．值班員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。4．2巡檢規定a．值班人員必須按本系統規定的時間、路線和項目巡視檢查轄下的設備。b．值班人員外出巡檢，必須隨身攜帶對講機，隨時與當值主管保持聯系。c．值班人員每次巡檢均須在相應的運行日志上依順序做好巡查情況記錄。d．值班人員必須執行巡檢簽到規定，在設備現場設置的簽到表上依時簽到。e．值班人員應根據當班設備的具體運行情況，對“手動”檔運行的設備和有異常苗頭、運行不穩定的設備加強巡檢和監控。f．發現設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有缺陷，發現設備運行狀態指示燈有損壞，發現安全保護元件有變化，均應即時調整或更換，保證設備的監控元件在完好狀態下運行。g．發現有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告當值主管，并采取適當的防護措施，防止事故的發生或擴大。h．每周一次對巡查情況和結果進行抽查，發現問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。機房管理設備機房有二大類型。一類是生產機房如變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房等；另一類是監控管理中心如消防控制中心、緊急廣播控制室、電訊機房、樓宇自動化管理中心等。前者是生產重地，后者是機要重地。 a．機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產重地，請勿進入”的告示牌。 b．凡易燃易爆的設備場站，高電壓、高溫等設備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規范的警示牌。 c．各系統的設備必須在顯眼位置張貼有統一規格的標識。 d．各系統按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關上掛貼表明用途和狀態的告示牌。 e．機房鑰匙是專用鑰匙，未經該批準并登記在冊，任何員工不得持有或隨意配制機房鑰匙。 f．未經領導批準，外來人員（包括參觀學習和施工等）禁止進入機房；經批準進入機房的外來人員必須遵守機房有關規定，服從機房工作人員安排指導。 g．政府職能部門如消防局、供電局、電訊局突然到場檢查或抽查相應的機房如消防中心、變配電房、電訊機房等，當值人員在查驗證件核實身份后，應熱情接待，主動配合，做好記錄，并應立即通知主管或領導。 h．保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內聚會、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 i．嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設備場站和電子類設備機房，嚴禁在機房內吸煙。未經書面批準并落實安全措施，不得在機房內進行動火類作業。j．機房的內線和外線電話，均為值班專用電話，應時刻保持待機狀態，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。k．各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設備的參數記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。l．嚴禁在機房電腦終端上使用配套之外的軟件，無書面指令不得更改工作程序或改動任何數據。承包商監督 a．嚴格審查承包商的資質證書和營業執照等，凡不具備相應資質等級證書和合格營業執照的保養維修商或承造商，均不與之進行業務洽談。 b．在選定承包商的過程中，編寫《報價分析表》以建議最佳承包商人選。c．承包商進場前，必須提供工程藍圖、施工程序、工期計劃各三套，經審查批準后方允許入場。d．應指定專人協調、監督承包商的工作，做好承包商到場作業記錄。 e．承包商進場作業期間，必須遵守各項管理規定。 f．督促承包商嚴格按國家規范（如環保、勞保條例等）及合同要求施工。g．承包商的用料，必須與合同條款規定的相一致，承包商用料的任何變更須事先經該工程主管簽認,否則，作違反合同處理。 h．承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經核準后方允許實施。i．承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須檢查核對，雙方填寫《工程驗收報告書》，經審查批準后，方可通知財務結算。維修管理7．1維修承諾a．住戶室內停電和漏水之類緊急事件保證10分鐘內到達現場處理。b．住戶室內一般維修在接到通知后20分鐘內到達現場處理，遇到特殊情況，不能及時到達現場，用電話通知住戶，另約上門維修時間。c．住戶室內維修當天完成率在95%以上。d．公共區域影響大樓形象的維修當天完成率在95%以上。e．公共區域的大修三天內完成率在95%以上。7．2維修工作驗收及統計。維修單上有專門的欄目，請用戶對維修工作的及時率、服務態度、服務技術提出意見，以便維修人員在今后的工作中加以改進。，1000元以上的公共區域的維修，由管理處經理及相關部門主管共同驗收；，將維修單交班長確認簽名后存檔，并輸入電腦。7．3設立工程倉庫及材料消耗量的確定，建立倉庫管理制度。，由工程部管理常用維修零件倉庫。八、清潔綠化管理清潔管理專業化的物業管理必須將星河國際的清潔保潔提升到較高的水平。著名的清潔公司，既可全面承擔星河國際的保潔任務，又可定期對保潔人員進行培訓；確保的星河國際清潔水平。a．外圍 清潔標準：地面無垃圾、無雜物、無積水、無明顯污漬、無明顯膠漬、外玻璃（低位部分）無積塵、無污痕；不銹鋼大門光潔美觀。外圍地面高壓機沖洗 每日一次低位（）外玻璃、墻身抹凈 每日一次指示牌抹凈 每日一次低位（）外玻璃、墻身清洗 每周一次圍欄抹塵 每周一次首層外玻璃、墻身及光棚清洗 每月一次指示牌及不銹鋼電動門上保護油 每月一次b。入口大堂 清潔標準：地面無雜物、無積塵；蠟面均勻、光亮；墻身、內玻璃及服務臺 無塵漬、無手印；垃圾筒、果皮箱表面干凈、美觀地面拖抹 每日二次地面推塵 每日三次地面拋光 每