某某項目物業管理服務方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 進入辦公室到領鑰匙驗房30分鐘內辦畢。2）提前與供電公司、自來水公司、燃氣公司、電話公司、有線電視臺協調，代辦有關業務，方便業戶，減少麻煩。同時，為業戶提供多項免費咨詢和維修服務。3）提供集體辦理和上門服務等項目。4）辦理入戶手續流程：交領入戶資料→填寫資料，簽訂合約→代收、代繳費用→發鑰匙→交、驗房屋→開通水電氣。業戶對新的場所均有一個了解、熟悉、認同的過程，為縮短這一心理過程，必須重視與業戶的首次接觸，展現未來物業管理人員的良好形象，為共同營造安寧、詳和、積極向上的社區物業所特有氛圍和良好的物業管理大環境，獲得一個良好的開端。三、裝修管理服務為維護小區物業的風貌與品質和外觀形象的統一、美觀，保障智能化系統的正常使用功能不被破壞，計劃將從實際出發，以外觀、承重墻、智能設施管線、公共管線、構筑物搭建為裝修工作的監管重點。根據以往的裝修管理經驗與教訓，為打好裝修管理的攻堅戰，對裝修管理人員績效實行獎勵與制裁相結合的管理方式，著重裝修宣傳簽約——裝修審批——裝修跟蹤監管——違章裝修即時處理——裝修驗收五個環節的工作，力爭“服務在一線，監管在一線”。此外，本公司還將與業主委員會做好相關的協調管理工作。擬采取的違章裝修控制流程： 業戶辦理入住手續 對業戶、裝修施工隊伍裝修宣傳 申報裝修，嚴格審核裝修方案，簽訂裝修合約 責任事務主管監管 裝修糾察、環境巡查、治安巡邏、消防管理人員交叉監督 發現違章裝修，1小時內 發出通知，上門工作，以便說服業戶，以情打動業戶，讓業戶整改 采取強制措施 向房地辦業委會等反映情況以取得支持經濟手段,法律手段解決 裝修宣傳、簽約，切實到位為加大裝修宣傳的力度，本公司將充分發揮社區文化的導向功能、約束功能，并架起管理處與業戶單位的橋梁，真正提高業戶按章裝修的自覺性。可以同裝修單位簽訂裝修合約。 裝修審批，嚴把“三關”依據多年來管理的經驗，在審批過程中，將會出現一些不良現象，例如某些覺悟較低的業戶為了個人利益，利用人情關系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達到違章裝修的目的。針對可能出現的特殊情況，以及裝修管理上對智能設施管線，公共管線保護的特殊要求，本公司將一方面對業戶申報的裝修方案進行嚴格審批，一方面加強裝修審批人員的內部管理，以確保裝修審批規范。裝修審批重點如下：（1） 保證房屋設施的正常使用功能。審核重點：房屋結構、智能化設施及管線；電梯、供水、供電、供氣管線。（2） 保證房屋外觀統一美觀。審核重點：陽臺、窗臺、天臺、空調安裝及管線走向。（3） 裝修材料符合防火規定。不允許裝室外防盜窗。 建立細致嚴密的裝修跟蹤監管體系業戶裝修施工，指定專職責任人，實施“全過程”追蹤監管，通過現場巡查及與業戶溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在初始階段。管理處專門設置裝修糾察人員，對業戶裝修進行巡回檢查，可在違章初期發現制止違章。同時管理處的安全巡查、環境巡查、消防管理人員也要對裝修進行監管。形成立體式的裝修監管網點，把違章裝修消滅于萌芽階段。管理處對裝修的追蹤監管全面采取目標管理制度，層層承諾，立下軍令狀，措施如下：（1） 出現違章裝修，2小時內未糾正，責任人罰半月工資；（2） 出現違章裝修，4小時內未糾正，責任人罰全月工資；（3） 出現違章裝修，8小時內未糾正，撤換責任人，管理處經理負連帶責任。此外，加強監管的同時，在業戶入住裝修高峰期，注意對綠地、樓前、樓梯通道兩側墻面及電梯的保護，使之不被破壞。業戶裝修垃圾實施袋裝化，指定地點投放。 處理違章裝修的三個手段（1）說服手段。業戶出現違章裝修，專職責任人在2小時內，上門做好業戶的思想工作，禮貌地向業戶解釋裝修規定，耐心地向業戶說明違章裝修造成的危害。做到以理說服業戶，以情感化業戶，爭取業戶的支持和諒解，讓業戶自覺接受整改要求。（2）行政手段。業戶均為有一定身價的人士，裝修監管人員在實施監管時均有心理壓力。擬將通過房管局等上級主管部門，在業戶一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取強制的方法，強制停止違章裝修施工。（3）法律手段。業戶裝修申報手續中，管理處分別與業戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協議書”和“裝修責任書”，分清管理處、業戶、裝修施工單位之間的責、權。對裝修進行法制管理，對違章裝修并無視一切的業戶，通過法律途徑予以解決。通過上述管理措施的實行，深信一定能做好裝修管理的工作。 盡可能多為業戶著想 業戶在投入巨資進行裝修時，面對物業公司的種種規定，往往不屑一顧，而裝修管理的好壞，將對以后的日常管理帶來很大影響，因此，除了多與業戶溝通，還應盡可能多地為業戶著想，事先考慮到各種裝修的實際問題，提出相應的解決方法，在業戶辦理裝修手續時逐一告知。四、 治安管理服務 保安人員情況熟悉，有來訪登記、巡查記錄、應急方案、交接班規程，實施三級防火責任制度，參與二級裝修管理，對公共設施設備定期巡視，配合地區公安、消防、綜合管理部門的工作，并接受監督，確保管理區域的平安。（1）建立一支高素質的保安隊伍。按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”，選聘部分退伍軍人，建立業務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，保持保安人員的高素質和戰斗力。（2）對人流、物流、車流的有效監控。① 人流控制。來訪人員須通過門崗，辦理訪問登記和離去注銷手續。對裝修、搬運人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對他們的活動范圍進行一定限制，配合警署清查戶口，把可疑分子請出小區；對可疑陌生人，采取追蹤、監控的措施，必要時可上前有禮貌地查驗證件。② 物流控制。對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。業戶物品的搬入（出）須向管理處提出申報，由管理處向下傳達并提供方便；安全巡查人員有責任和義務對物資的出入進行禮貌盤查；所有的物資流動實行登記放行手續。③ 車流控制。針對實際情況，合理規劃車輛的停放位置和行駛路線，實現出入分流。（1） 治安防范體系： 保安隊伍結構圖 巡邏崗巡邏 守衛崗 機動崗 重點巡邏 主副出入口 快速反應機動巡邏 車庫出入口 快速支援全面防范實施“三崗”結合，即巡邏崗、守衛崗、機動崗三崗聯合防范，著重安全防范點、線、面的配合與互動；① 保安巡邏采用重點巡邏和機動巡邏，統籌安排巡邏時間，并利用智能巡更系統對巡邏進行績效監控；② 機動增援進行“二級”調度，實施快速推進體系。第一梯隊為機動崗人員，隨時聽候調遣，在報警4分鐘內趕到現場；第二梯隊的快速支援人員在緊急狀況下，由公司其他管理處保安人員實施緊急增援。此外，還將進一步密切與當地公安部門聯系，積極配合警署工作，加大治安綜合力度。（4） 完善并發揮智能化系統的安防優勢，任何不速之客想在此做案，將無功而返（5） 治安承諾的相應賠償 本公司承諾因管理原因而產生的治安事件發生率為零，凡經主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理者自身原因造成業戶損失的，本公司將視情況對業戶遭受的經濟損失承擔不同程度的賠償。五、車輛管理服務 實施交通規范管理根據“XXXXX”的實際情況，對交通車輛實行規范化管理，具體表現在標志規范、指揮規范、制度規范。（1） 外來車輛進出轄區須辦理登記日期、車牌號碼、進出時間；（2） 嚴格執行車輛進出規定，發放出入證并做好記錄；（3） 進入轄區停放的車輛，停放于指定的車位、車棚內，行車通道、消防通道及非停車位禁止停車。實施停車環保管理機動車輛的停放和行駛，可能帶來噪音、廢氣的污染，為此需加以嚴格管理維護轄區內的良好環境。（1）進入轄區的車輛應注意車身的清潔，嚴禁鳴笛，限速5公里/小時行駛； （2）嚴禁裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛駛入轄區。實施近宅停車管理方案制定車位使用條例、收費規定以及停車管理規定，近宅停車給業戶帶來方便，但必須確保車輛停放進出井然有序，車道暢通。六、環境管理服務本公司將進行“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護和監測，動員業戶共同參與環境質量的監督與管理，引發其對小區的環境管理以充分的考慮和重視。管理處環保清潔組具體實施環境管理和環境保護的工作，內容包括：擬定小區環境管理與環保的標準和規范；組織環境監測，掌握其環境狀況和發展趨勢；進行環境科學研究；開展具體的環保工作，加強環境的綠化、美化、凈化。垃圾分流在狠抓環境管理和培育業戶環保意識的基礎上，根據所在地區環衛部門的要求擬對業戶的生活垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進行有效的垃圾分流工作，使整個回收系統做到良性循環。對于業戶大件垃圾，將派專人上門收集，并予以集中處理，使小區在任何時候都不出現垃圾暴露和堆放現象。垃圾分流流程如下圖所示：業戶產生垃圾 金屬,塑料,玻璃,袋裝物品等 垃圾箱 廢棄物收購站 可回收資源 清潔工再次 集中處理 有害物 運出小區 無害物 分類收集 (1) 垃圾收集袋裝化：業戶生活垃圾的收集，統一清潔工每天上門收集二次進行袋裝并投遞至小區垃圾箱。(2) 垃圾回收資源化：通過再次分類收集，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費，其中所獲收入可用于補貼物管費。 （3）垃圾處理無害化：再次分檢后出現的有害垃圾可統一交給環衛部門集中處理，無害物運出小區。 防止噪音污染具體措施主要包括以下幾個方面內容：① 進入小區車輛一律不準鳴放喇叭，其車速不得超過5公里/小時；② 對商業門店和業戶所產生的噪音進行嚴格要求和控制，對超標者以說服教育為主，并責令其改正；③ 控制區內裝修噪音，要求施工隊在規定時間內作業，對于噪聲較大的工程，限制其在