溫泉別墅項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 邦魏理仕、香港梁振英測量師等。價格較低，度假型別墅大多集中在2000－3000元/平米的水平，尤其是99年推出的全興一品莊園別墅更以1680元/平米的建面起價引得市場側目。都市別墅大多集中在40005000元/平米的水平。階段三：重慶別墅市場的興起（2003年至今）隨著香樟林別墅2003年6月的完銷，并創(chuàng)造了重慶別墅市場單價超過萬元的歷史記錄，點燃了重慶別墅市場的戰(zhàn)火。尤其是隨著國家45號文件對別墅市場用地的叫停，對手中握有可供別墅開發(fā)用地的開發(fā)商來講不啻于一道興奮劑，市場供應量隨即翻番。重慶伴隨著全國第三次別墅開發(fā)高潮的來臨而氣象萬千，整體市場日新月異。本階段市場主要特點如下：外企大舉入市，重慶進入大盤時代，重慶別墅市場也進入大盤時代。占地上千畝的別墅項目不斷涌現(xiàn)，如占地1500畝的中安翡翠湖、2000畝的天龍長青湖、1600畝的藍湖郡、3600畝的保利高爾夫等。重慶本土開發(fā)商也迅速成長，市場大部分別墅都由本土開發(fā)商操刀。別墅產(chǎn)品分級。一方面隨著2005年亞太市長峰會在渝舉辦的利好消息，出現(xiàn)了佰富高爾夫、保利高爾夫及紅塔高爾夫等高檔別墅項目。開發(fā)商自身對別墅市場的研發(fā)能力也不斷提高，涌現(xiàn)出藍湖郡及世紀花園等純別墅社區(qū)，更有中安翡翠湖的3000萬樓王榮升2004年《福布斯》中國十大別墅之列，使得重慶別墅在全國市場獲得一席之地。另一方面在有“中國TOWNHOUSE年”之稱的2003年，TOWNHOUSE等經(jīng)濟型別墅也在重慶大行其道，主要是針對以前購買頂躍、花園洋房的客戶。近兩年總價在50－150萬的經(jīng)濟別墅就有中天香悅華府與佳華水彬林等22個聯(lián)排與疊拼項目。客戶多元化。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展推動著重慶別墅消費群體的形成，本土消費者已成為購房主力。有私營企業(yè)主、企業(yè)董事、企業(yè)金領及個體經(jīng)營者、公務員、律師、醫(yī)生、大學教授、教師等中產(chǎn)階層。市場供應量巨增，2003－2004年新增別墅供應量就超過以往歷史供應的總和還多。自然資源等環(huán)境因素日顯優(yōu)越，尤其是SARS后低密度的經(jīng)濟型別墅走俏。這個階段營銷訴求面更加廣泛，除了品牌開發(fā)、生活圈層、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文資源等，產(chǎn)品的研發(fā)成為市場熱點。如有借鑒傳統(tǒng)民居生活形態(tài)的中華坊，有追憶上海里弄洋房的世紀花園，有顛覆重慶市場的地中海風情的藍湖郡西岸；有幾度考量產(chǎn)品尺度的高山流水二期的純獨棟別墅，也有追求實惠的建工未來城與北溫泉9號的夾層設計，更有發(fā)揮業(yè)主個性的長青湖、美茵湖谷天鵝湖的別墅DIY。l l 渝北區(qū)市政府的北遷決定了渝北區(qū)的地產(chǎn)業(yè)也不斷發(fā)展，而房地產(chǎn)開發(fā)建設的突飛猛進，也極大地推動了渝北區(qū)城市建設的步伐和城市化進程。不管是從龍湖的進駐就開始發(fā)展的新牌坊板塊，還是現(xiàn)在正處于發(fā)展勢頭的冉南板塊，似乎都顯示出這樣一種形態(tài)——渝北，將是今后重慶發(fā)展的重心、中心! 而渝北又聚集了重慶別墅的豪華陣容：保利高爾夫花園、龍湖香樟林、長青藤、伽藍藝墅、山語間、青河灣等，都由品牌開發(fā)商開發(fā)，給高端收入人群提供了多種選擇。 l 北部新區(qū)隨著大量國內(nèi)各地知名房企的進駐，“城市向北”口號的提出，“離塵不離城”的地理位置，都決定了北部新區(qū)是低密度置業(yè)的首選地區(qū)之一。 從金開大道的棕櫚泉國際花園、保利國際高爾夫花園到人和的比華利豪園、錦繡山莊等等，可以說，以別墅為代表的低密度住宅已經(jīng)是北部新區(qū)的一個標志性產(chǎn)品。 但目前北部新區(qū)生活配套設施的缺乏卻是一個不爭的事實。 l 北碚區(qū)北碚由于地理位置的關系，獨居主城一隅，隨著渝合高速公路的通車，及二環(huán)路的開工將大大拉近北碚與中心城區(qū)的距離。其得天獨厚的風景旅游資源、歷史文化資源已經(jīng)吸引大批的開發(fā)商進駐，今天的北碚無疑已經(jīng)成為重慶都市圈的重要組成部分。目前的北碚中心區(qū)一共分為四個板塊：老城區(qū)、城北新區(qū)和城南新區(qū)、三溪口片區(qū)。三溪口片區(qū)已經(jīng)成為該區(qū)的熱點。以2003年推出的中安翡翠湖為代表，目前正在推售湖邊別墅，還有香溪美林以及正在修建的紅塔高爾夫項目。這個片區(qū)將成為重慶又一高檔住宅生態(tài)社區(qū)的聚集地。l 南岸區(qū)南岸區(qū)作為去年商業(yè)增長最快的區(qū)域，也是目前重慶市住宅開發(fā)的熱點。亞太城市市長峰會在南岸的召開，將極大的促進了南岸本身經(jīng)濟的飛速發(fā)展，這也就決定了南坪中央商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)仍要以高層和商用樓為主。 但是，由于南山片區(qū)特殊的地理環(huán)境，大片的綠化自然資源，加上以陪都遺址為代表的歷史人文資源和以一棵樹觀景臺為代表的現(xiàn)代人文資源，使得它成為一個“離塵不離城”的別墅文化區(qū)。 l 江北區(qū)目前江北區(qū)正以觀音橋為中心向外輻射，商務的飛速發(fā)展決定了它無法擁有大量低密度住宅，更何況是別墅的興建。江北區(qū)的新規(guī)劃和市政府的北遷，注定了它將成為未來重慶的核心商務區(qū)。 而大石壩—石馬河板塊，由于受到老工業(yè)的限制，配套設施缺乏，樓市發(fā)展緩慢。從城市布局上看，石門大橋兩側都是具有開發(fā)潛力的位置，這里以前是江北農(nóng)場，植被資源豐富，有景色優(yōu)美的江景、坡地，橋南又有大石壩公園、鴻恩寺等，擁有大片綠地、森林，自然優(yōu)勢獨特。由于板塊內(nèi)目前居住條件不很成熟，離市中心距離較遠，目前開發(fā)的項目主要是低密度的別墅，如：宏帆半城中央、華立天地豪園、佰富高爾夫花園等等。 l 九龍坡區(qū)從2001年國有企業(yè)逐步從九龍坡區(qū)的退出到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的逐步進入，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為九龍坡區(qū)的的支柱產(chǎn)業(yè)，去年九龍坡區(qū)又打出“成熟西區(qū)，魅力人居”的旗幟，這將使九龍坡區(qū)成為重慶主城區(qū)三大板塊之一。 具體來看，九龍坡區(qū)楊家坪步行街周邊、石橋鋪轉盤附近商業(yè)較為發(fā)達，地價相對較高，也較難實現(xiàn)低密度置業(yè)，但稍遠一些區(qū)域如楊家坪九龍大道，因可供開發(fā)的土地面積較大，成為主城西部低密度社區(qū)開發(fā)的佳地。 l 巴南區(qū)重慶城市化進程不斷加快，主城在“北上南下”的城市發(fā)展格局下，并且將“向南”進行到底，大批物業(yè)、房企紛紛入住巴南，帶來了先進的建筑形態(tài)和整體社區(qū)規(guī)劃理念，從而促使本區(qū)域的產(chǎn)品走勢，逐漸向以別墅為主的低密度住宅邁進。目前巴南區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)主要集中在魚洞板塊巴線大道沿線和李家沱板塊土橋街道，其產(chǎn)品規(guī)劃和生活環(huán)境的營造都在逐漸向主城其他已發(fā)展成熟的區(qū)域靠攏。 l l 重慶市的低密度住宅發(fā)展之所以進入到一個高速發(fā)展階段。主要原因有以下幾點：其一，按照正常規(guī)律，5—10年是住宅升級的一個周期，在市場不成熟的階段，這一周期相對更短。重慶房地產(chǎn)市場的起動時間比較晚，從99年左右才開始進行大規(guī)模的開發(fā)，早期市場買賣雙方都不成熟，直白的說是很多中高收入階層花了錢，但沒有買到好房子，所以近年來住宅升級換代的高峰，這在直接拉動了低密度住宅的發(fā)展。 其二，交通條件的改善、消費觀念的轉變在很大程度上影響了居民的購房特征：人們生活對繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們在購房是更注重景觀質量和物業(yè)本身的品質。對于低密度住宅開發(fā)來說，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢的地塊無疑是搶占了制高點。 其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復制的先天景觀優(yōu)勢作為賣點；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點。在未來3—5年內(nèi)，中高檔住宅市場低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。 重慶別墅市場，表面上看總體供應量偏大，但實際上有效供給卻不足。目前市場產(chǎn)品在面積、總價等方面細分不夠，有效需求未被滿足，無效供給卻很大。例如，環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃設計合理、交通便利，總價在70—90萬元的聯(lián)排別墅、總價在120—140萬的小獨棟別墅都存在著供應空缺。部分別墅產(chǎn)品缺乏內(nèi)涵的支持，僅僅是一個空殼，未滿足消費者對建筑物以外的需求，包括品牌、其倡導的生活方式、文化氛圍等。另外，產(chǎn)品個性化不強。表現(xiàn)在沒有針對不同的市場進行細分，開發(fā)商希望將不同收入階層的所有客戶一網(wǎng)打盡。再者，就是部分開發(fā)商對本地市場