物業(yè)公司前期物業(yè)管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 每季度一 次 提高突發(fā)事件處理能力四、員工培訓(xùn)考核制度培訓(xùn)考核績(jī)效化。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個(gè)入的績(jī)效考核掛鉤，目的就是落實(shí)培訓(xùn)，量化培訓(xùn)，避免管理處培訓(xùn)流于形式。在日常的管理服務(wù)過程中，物業(yè)公司將推行《樓監(jiān)表》制度，通過對(duì) 19 / 44各項(xiàng)工作嚴(yán)格細(xì)致的檢查，來確定考核的結(jié)果，并貫徹相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。第六部分 安全保衛(wèi)管理一、安全保衛(wèi)管理概述安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的安全。二、安全管理工作特點(diǎn)本項(xiàng)目購物、消費(fèi)、休閑及住宅為一體的綜合性裙樓。安全管理工作特點(diǎn)如下：人員流動(dòng)量大，且構(gòu)成復(fù)雜，須注重公共衛(wèi)生安全大樓是一個(gè)廣泛對(duì)外開放的場(chǎng)所，開放式工作，接待人員廣泛。而且又有大量的房屋對(duì)外出租，人員結(jié)構(gòu)相對(duì)十分復(fù)雜。消防等級(jí)要求高大樓對(duì)消防等級(jí)要求高，同時(shí)，又由于其是一個(gè)高層建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，高層人員疏散十分困難。安全管理時(shí)間長(zhǎng)本物業(yè)項(xiàng)目的安全管理，不但是對(duì)物業(yè)使用人的管理，同時(shí)還有外來顧客和消費(fèi)者的安全管理，是一個(gè)綜合型的商住大樓，安全管理時(shí)間長(zhǎng)。 車輛管理復(fù)雜本物業(yè)項(xiàng)目停車場(chǎng)，車輛停放既有業(yè)戶辦公人員車輛，又有外來辦事人員的車輛，并且外來辦事人員車輛進(jìn)出頻繁。做好車輛的管理工作也是安全管理中的重點(diǎn)。三、安全管理目標(biāo)人員進(jìn)出井然有序日常經(jīng)營(yíng)環(huán)境安全、舒適重大會(huì)議及活動(dòng)順利進(jìn)行應(yīng)急突發(fā)事件迅速有效處理 20 / 44交通事故處理率 98%，無車輛失竊事件治安案件發(fā)生率為 0四、安全管理原則堅(jiān)持外馳內(nèi)張， “人防和技防相結(jié)合”的原則。五、安全管理方式安全管理系統(tǒng)安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜合安保系統(tǒng)為主；輔之以固定保安門崗、機(jī)動(dòng)巡邏崗哨，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動(dòng)、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時(shí)性處置、管制，并在大樓的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。 組織建設(shè)（1） 保安隊(duì)伍的管理保安隊(duì)伍實(shí)行半軍事化管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能、車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保隊(duì)伍考核(保安員訓(xùn)練安排見下頁)。嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)銷假制度和交接班制度。實(shí)行監(jiān)管機(jī)制。物業(yè)管理處經(jīng)理對(duì)保安值班人員的工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。注重形象。統(tǒng)一著裝的保安員是外來客戶進(jìn)入局機(jī)關(guān)看到的第一印象點(diǎn)，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象和維護(hù)、提升局機(jī)關(guān)的形象的責(zé)任。 21 / 44 保安員訓(xùn)練安排時(shí) 間 訓(xùn)練、學(xué)習(xí) 項(xiàng)目 內(nèi)容 地點(diǎn) 參加人員前二十分鐘 班前安全會(huì)各種規(guī)章制度、安全條例及注意事項(xiàng)。 樓內(nèi)接班前半小時(shí) 后十分鐘 整裝，準(zhǔn)備接班接班保安每天 早班 :00:008： 00中班 8:0016： 00晚班 :16:0000： 00換崗儀式 各崗位 交接班保安周一 班務(wù)會(huì)一周保安工作總結(jié)；傳達(dá)公司、管理處精神；本周工作安排。管理處 值班室 非值班保安每周周三 業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)法律常識(shí)與案例分析、安全保衛(wèi)知識(shí)、保密制度等。管理處值班室 非值班保安月底星期天 技能訓(xùn)練 會(huì)操 適時(shí)決定 非值班保安每月 月底 部門考核 專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí) 適時(shí)決定 全體保安每半年 第 6個(gè)月 公司考核綜合知識(shí)（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)、相關(guān)法規(guī)等）適時(shí)決定 全體保安每年 12月 公司考核綜合知識(shí)（專業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)、相關(guān)法規(guī)等）適時(shí)決定 全體保安六、安全管理工作要點(diǎn)日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、餐廳等重點(diǎn)區(qū)域檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場(chǎng)巡視檢查、車輛疏導(dǎo)等的安全管理，以及會(huì)議室的清場(chǎng)問題等。崗位要求 22 / 44⑴ 崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。⑵ 嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。⑶ 保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。⑷ 建立崗位記事本，對(duì)異常情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報(bào)。⑸ 禮貌待人，熱情服務(wù)。門崗控制工作要點(diǎn)⑴ 發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。⑵ 維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。⑶ 遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與事由。放行時(shí)須手續(xù)完備（需由需方部門簽證的放行條） ，同時(shí)無其它違規(guī)行為。⑷ 引導(dǎo)前來學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。車輛疏導(dǎo)工作要點(diǎn)⑴ 按大樓車輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。⑵ 維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。⑶ 遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與事由。放行時(shí)須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條） ，同時(shí)無其它違規(guī)行為。⑷ 進(jìn)行車庫安全服務(wù)，停車就位，指揮規(guī)范，車輛停放整齊。⑸ 定時(shí)巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)。⑹ 有重大活動(dòng)安排，事先預(yù)留車位，擺放醒目標(biāo)志。巡視檢查工作要點(diǎn)⑴ 勤巡邏，細(xì)觀察，不放過任何一處非正常點(diǎn)。⑵ 巡視范圍包括本物業(yè)的辦公區(qū)、各機(jī)房、各處通道等。 23 / 44⑶ 按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，遇重大問題告知主管及項(xiàng)目部，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。⑷ 巡視中思想集中，做到“看、聽、聞、問” ，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向主管匯報(bào)。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。⑸ 巡視時(shí)有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務(wù)。⑹ 接到治安、火警報(bào)警信息，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，做出正確處理。⑺ 為了營(yíng)造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對(duì)講機(jī)進(jìn)行巡視檢查。消防管理工作要點(diǎn)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實(shí)行人防、技防的有效結(jié)合。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強(qiáng)物業(yè)使用人和員工的消防意識(shí)，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊(duì)，按時(shí)對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。 定期對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查、檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)排除，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（1）消防巡視檢查至少要包括以下內(nèi)容：—— 消防通道是否暢通無阻。—— 消防器材是否已按要求配備?！?消防栓內(nèi)水槍、水帶及報(bào)警設(shè)施是否完好?！?消防水源是否滿足要求?！?煙感、溫感、噴淋頭是否完好?！?自動(dòng)消防設(shè)備是否在聯(lián)動(dòng)位置。—— 做好相關(guān)記錄。 24 / 44在下列場(chǎng)所，應(yīng)增加巡視頻率：—— 撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場(chǎng)?！?在動(dòng)火作業(yè)的前后?！?重點(diǎn)防火的部位。—— 裝修施工現(xiàn)場(chǎng)。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，加強(qiáng)消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。⑵ 消防日常管理 項(xiàng)目經(jīng)理為本物業(yè)防火負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組建義務(wù)消防隊(duì)，不定期檢查、指導(dǎo)大樓消防管理工作及處理消防管理中的問題。 項(xiàng)目部及兼職安全員定期對(duì)本物業(yè)消防管理工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。 堅(jiān)持“預(yù)防為主、防消結(jié)合” ，做好大樓的消防工作。 做好消防培訓(xùn)工作，使所有員工都具備相應(yīng)的消防知識(shí)，能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施。做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等媒體宣傳有關(guān)消防及逃生知識(shí)，組織消防知識(shí)競(jìng)賽，使所有工作人員都能了解、掌握一定的消防常識(shí)。加強(qiáng)對(duì)義務(wù)消防員的消防知識(shí)和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，定期進(jìn)行消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，內(nèi)容包括：人員逃生、救生、常用消防工具的使用、火災(zāi)時(shí)人員緊急疏散、各消防系統(tǒng)的功能檢測(cè)等。七、 突發(fā)事件處理 目的:迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全。 適用范圍:車禍、盜竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)誤報(bào)、自然災(zāi)害等異常情況。 職責(zé): 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理能力的培訓(xùn)。 值班人員嚴(yán)守崗位。 25 / 44 消防安保中心負(fù)責(zé)安全防范，水電維修人員負(fù)責(zé)水、電供應(yīng)及搶修；義務(wù)消防隊(duì)負(fù)責(zé)初期火災(zāi)的撲救；消防安保中心負(fù)責(zé)治安、交通事件的處理。 其他員工聽從管理處領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶修。 突發(fā)事件的處理⑴ 暴力事件在執(zhí)勤過程中，如遇見一些暴力事件，保安人員應(yīng)立即制止犯罪行為，并報(bào)告經(jīng)理，同時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。巡邏保安應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)院進(jìn)行緊急疏散，必要時(shí)報(bào)警 110，并協(xié)助警察將犯罪分子制服。監(jiān)控中心對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗(yàn)。⑵ 聚眾鬧事事件 處理原則：平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，保證膠南衛(wèi)生大廈辦公大樓正常工作秩序。 對(duì)聚眾鬧事者，保安人員要通過疏導(dǎo)、勸說或與事件代表交涉，協(xié)商解決問題的方法，調(diào)解沖突，控制事件擴(kuò)大，以保證大樓的正常工作，并將現(xiàn)場(chǎng)情況及時(shí)報(bào)告 。必要情況下，根據(jù)事件嚴(yán)重程度向公安機(jī)關(guān)報(bào)警，請(qǐng)求援助，嚴(yán)防局面失控，造成混亂。同時(shí)，監(jiān)控中心對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗(yàn)。⑶ 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子、可疑物品的處理 線索來源：固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報(bào)警及群眾舉報(bào)。 處理方式：—— 查驗(yàn)證件，開箱檢查物品?！?對(duì)檢查出的可疑物品交管理處處理，必要時(shí)移交公安機(jī)關(guān)進(jìn)一步審查。—— 對(duì)有作案嫌疑人員，送交派出所審查?！?嚴(yán)格按有關(guān)條例執(zhí)行，嚴(yán)禁超越權(quán)限違規(guī)行為?！?增強(qiáng)自律意識(shí)，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。⑷ 暴風(fēng)驟雨等自然災(zāi)害的預(yù)防和補(bǔ)救 26 / 44 預(yù)防措施—— 應(yīng)急工具齊備（排水設(shè)備，水帶等）性能良好，防災(zāi)設(shè)施落實(shí)到位，備用沙袋存放在指定地點(diǎn)?！?急救基本藥物齊備。—— 保持天臺(tái)、溝渠、管道、地漏的暢通無阻?！?緊閉所有門窗，同時(shí)做好防火措施。—— 加固所有樹木，搬離空中懸掛物及高處放置的物品。—— 密切關(guān)注受災(zāi)情況，及時(shí)將最新信息通報(bào)給工作人員。—— 值班員工必須與監(jiān)控中心或管理處聯(lián)絡(luò)，聽候指示?！?災(zāi)害來臨期間，員工輪流值班，隨時(shí)做好搶險(xiǎn)準(zhǔn)備?！?采取安全措施，注意自身安全。 災(zāi)害過后的補(bǔ)救措施—— 加大巡查力度，及時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)工作，真正做到“三個(gè)關(guān)鍵” ，即在關(guān)鍵的時(shí)候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵的問題。加強(qiáng)與各部門、班組的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調(diào)配合工作及災(zāi)后的補(bǔ)救工作?！?及時(shí)進(jìn)行檢查及填報(bào)暴風(fēng)驟雨損毀報(bào)告；以最快速度保證災(zāi)后系統(tǒng)恢復(fù)穩(wěn)定工作。⑸ 車輛事故處理—— 疏通車輛，防止事態(tài)擴(kuò)大影響到其它車輛的正常運(yùn)作?！?