物業(yè)公司管理悅瀜莊別墅項(xiàng)目管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，以及其他相關(guān)維修任務(wù)高中以上學(xué)歷，有高低壓電工證，2年以上電工經(jīng)驗(yàn)保潔部保潔員4人負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境及衛(wèi)生的維護(hù)以及綠化養(yǎng)護(hù)工作高中學(xué)歷，能吃苦耐勞，會使用各種保潔工具人員培訓(xùn)：1. 根據(jù)不同層次、不同時期、不同崗位、不同目的制定以下四類培訓(xùn)計劃： 入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)、在職輪訓(xùn)、管理培訓(xùn)。2. 培訓(xùn)目標(biāo)： 使員工在上述培訓(xùn)完成后：新員工培訓(xùn)率100%；培訓(xùn)合格率100%；管理人員持證上崗率100%；特殊工種人員持證上崗率100%；員工年度培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。3. 言行規(guī)范：員工工作中言行舉止的行為規(guī)范在《員工手冊》中明確規(guī)定：養(yǎng)成文明、禮貌用語的良好習(xí)慣，主動向住戶和來訪者問好，做到態(tài)度和藹、彬彬有禮，來客告辭應(yīng)起身相送。來電要在第一時間接聽，態(tài)度要熱情耐心，語言要規(guī)范友好，禁止用“喂，說話，要哪里，找誰”等生硬失禮的言辭，及時處理業(yè)主的求助和投訴事宜。與住戶或來訪者交談時使用普通話，聲音清楚，用詞準(zhǔn)確，言簡意賅，不講與工作無關(guān)的話，不講與住戶無關(guān)的話，不講有損物業(yè)服務(wù)中心形象的話。4. 儀容儀表： 員工工作中儀容儀表的行為規(guī)范在《員工手冊》中明確規(guī)定：將就服飾儀表，著裝整潔大方，精神狀態(tài)飽滿，上班時間一律著公司統(tǒng)一配發(fā)的制服，佩戴工作證，嚴(yán)禁穿私人衣服上崗，嚴(yán)禁穿拖鞋上崗，嚴(yán)禁無證上崗。儀容舉止文雅有禮，力爭給住戶留下良好的第一印象,嚴(yán)禁不雅觀、不禮貌的舉止和行為。 辦公室內(nèi)禁止吸煙，禁止大聲喧嘩，辦公時間禁止哼唱歌曲，吃東西，聊天，隨意串崗。注意個人衛(wèi)生，男士不留長發(fā)嗎，女士應(yīng)化淡妝，禁止蓄須，留長指甲。嚴(yán)禁與住戶發(fā)生爭吵或打罵行為，對待違章、無禮行為要男新，容忍。5. 公眾形象： 公眾形象是由企業(yè)精神、經(jīng)營理念、發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的企業(yè)文化，是公司的重要無形資產(chǎn)。蘇州市金和物業(yè)管理有限公司一直以來倡導(dǎo)依法管理，以人為本、業(yè)主至上、服務(wù)一流的服務(wù)宗旨和團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，敬業(yè)創(chuàng)新的企業(yè)精神來塑造和倡導(dǎo)這種文化。目的就是要使員工在價值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識，調(diào)動員工積極性，形成團(tuán)結(jié)合力。五、 物業(yè)管理預(yù)算物業(yè)管理開支分類預(yù)算表序號支出項(xiàng)目名稱月支出年支出備注1員工薪金62000元7440002公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)3綠化租用、管理費(fèi)4物業(yè)管理清潔費(fèi)5物業(yè)管理辦公費(fèi)6公共區(qū)域保險費(fèi)7固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8公共水電費(fèi)9管理公司合理利潤10法定稅金11每月管理費(fèi)支出合計（元/平方米） 二、物業(yè)管理處開支明細(xì)預(yù)算一管理處員工薪金經(jīng)理辦公室1物業(yè)總經(jīng)理2項(xiàng)目助理3維修工4保潔員5保安員6監(jiān)控管理員二物業(yè)管理辦公費(fèi)1辦公低耗品2辦公交通費(fèi)3節(jié)日布置費(fèi)4辦公電話費(fèi)5辦公水電費(fèi)三公共設(shè)備維護(hù)費(fèi)1消防設(shè)備維護(hù)費(fèi)2電器設(shè)備維護(hù)費(fèi)3技防設(shè)備維護(hù)費(fèi)4給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi)5設(shè)備維修備用金四物業(yè)管理清潔費(fèi)1衛(wèi)生紙等耗材2清潔劑類費(fèi)用3清潔毛巾、工具類4垃圾清運(yùn)袋5垃圾桶用干沙6垃圾清運(yùn)費(fèi)7水池清潔費(fèi)8“四害”消殺費(fèi)9清潔工具維修費(fèi)10清潔管理備用金五綠化租用、管理費(fèi)1外圍綠化租用費(fèi)2物業(yè)綠化水電費(fèi)3室內(nèi)綠化布置費(fèi)六固定資產(chǎn)折舊費(fèi)1電腦2復(fù)印機(jī)3打印機(jī)4傳真機(jī)七物業(yè)公用電費(fèi)八物業(yè)公共用水費(fèi)九物業(yè)管理開支費(fèi)六、 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理管理規(guī)章制度包括：公眾制度、崗位職責(zé)、管理維護(hù)運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)及制度、工作人員考核標(biāo)準(zhǔn)及制度：業(yè)主公約、業(yè)主手冊、安全管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、保安巡邏制度、門衛(wèi)工作制度、儀容儀表規(guī)定、衛(wèi)生管理制度、房屋維修養(yǎng)護(hù)措施、設(shè)備安全運(yùn)行管理方案、供配電系統(tǒng)運(yùn)行管理方案、供配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定、消防系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定、公用配套設(shè)施管理規(guī)定。l 管理規(guī)章制度 (一)公眾制度服務(wù)合約,業(yè)主公約,樓體使用及維護(hù)管理規(guī)定,裝修管理,治安消防車輛管理,公用設(shè)施管理等十余項(xiàng)管理規(guī)章制度(二)崗位職責(zé)各級各類人員職責(zé)共二十余項(xiàng)物業(yè)管理的保障實(shí)施物業(yè)管理的準(zhǔn)則(三)管理運(yùn)作制度包括各類制度、規(guī)范、方法共二十余項(xiàng)(四)員工考核制度各級各類人員考核制度和考核表共近十項(xiàng)檔案的建立與管理：資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。(1)分辨真?zhèn)巍?2)分類排序。(3)組編檔號。(4)裝訂精美。(1)采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。(2)采用多種形式的文檔儲存方法,便于原始檔案的管理(如:采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法)。(3)建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。(4)建立健全的檔案外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致；如有破損，應(yīng)及時修補(bǔ)。(5)檔案管理室必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。l 檔案管理 1)產(chǎn)權(quán)資料：4類2)技術(shù)資料：17類19項(xiàng)(一)檔案資料的分類簡索3)物業(yè)資料：4類1)業(yè)戶資料：2類7項(xiàng)2)日常管理資料:17類49項(xiàng)(二)檔案、資料的管理辦法檔案的建立與管理、發(fā)管理程序A重要資料須經(jīng)管理處主任驗(yàn)收歸檔收集整理歸檔利用B日常管理按程序文件規(guī)定歸檔(三)檔案資料管理要求、防潮、防變質(zhì)等“三防”要求七、 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案公共設(shè)施設(shè)備管理保證設(shè)備運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。(2)配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。(3)設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。(4)建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。(6)消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。(7)消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。(9)給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共