物業公司管理悅瀜莊別墅項目管理方案-資料下載頁

　　

【正文】 見訪客，保安員將勸其離開。（四）環境衛生管理是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運，達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。1. 制定作業指導書a) 清潔工管理規定。b) 清潔工衛生區域劃分表。c) 主管巡檢制度。2. 管理方法a) 清潔工必須著裝上崗，規范作業。根據《清潔工作作業指導書》，進行日常的清潔工作。b) 管家部主管按照《清潔工作質量標準作業規程》的規定，對所轄區域衛生狀況進行全面的巡視檢查，每天不少于2次。發現問題及時對相關人員予以糾正，并在《日常工作檢查記錄表》上做好記錄。作為對清潔工的工作結果評定依據。c) 管家部根據《衛生消殺管理標準作業規程》對消殺的施過程進行控制。每月（不少于2次）檢查小區的蟲鼠情況，詳細記錄填寫《保潔消殺工作記錄表》，每月抽查消殺施工記錄，落實消殺次數和監控消殺效果。d) 健全各項記錄。2. 保潔各項服務標準如下：a) 道路的清潔標準：目視地面無雜物、積水、無明顯污漬、泥沙；道路、人行道無污漬、每200平方米痰跡控制在一個以內；行人路面干凈無浮塵、無雜物、垃圾和痰漬；路面垃圾滯留時間不能超過10分鐘。b) 廣場、花園的清潔標準：地面潔凈無積塵、無污漬、無垃圾；花壇外表潔凈無污漬；廣場、花園里的垃圾滯留時間不能超過15分鐘。c) 綠化帶的清潔標準：目視綠化帶無明顯垃圾、落葉、漂浮物；每100平方米煙頭控制在1個以內；花壇外表潔凈無污漬。d) 人工湖的保潔作業人員必須會游泳。人工湖的保潔工作應每天進行一次，保持人工湖面水面無飄浮物。飄浮到近岸的垃圾，清潔工于岸邊處持作業工具打撈湖面上的飄浮垃圾，當手持作業工具無法打撈飄浮垃圾時可乘小船進行工作。e) 游樂設施清潔標準：游樂設施表面干凈光亮，無灰塵污漬、銹跡；目視游樂場周圍整潔干凈、無果皮、紙屑等垃圾。f) 路燈的保潔路燈的應保潔每月保一次。路燈的保潔應在白天滅燈斷電時進行，作業前保潔部主管應通知機電維修部斷開電源。路燈保潔方法具體依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標準作業規程》操作。g) 雕塑裝飾物、標識、宣傳牌的清潔雕塑裝飾物的清潔：有污跡是應用清潔劑涂在污跡處，用抹布擦試，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物依照《玻璃、燈具、不銹鋼的清潔標準作業規程》方法進行操作。宣傳標識牌的清潔：有廣告紙時請先撕下紙后再用濕抹布擦抹，然后用干布抹干凈，如有污跡應用清潔劑進行清洗；宣傳牌、標示牌等應每天擦試一遍。h) 樓頂（露臺）的清潔準備好梯子、編織袋、掃把、垃圾鏟、鐵桿等工具,將樓頂的垃圾清理裝入編織袋；用鐵桿將樓頂（露臺）上排水口（管）疏通積水；樓頂雨季期間每個月清掃一次。清潔標準：應達到目視樓頂無垃圾、雜物、無積水、青苔。i) 果皮箱的清潔果皮箱每天清洗一次，遇特殊情況應增加清洗次數。清洗完畢應及進將果皮箱運回原處，并套好垃圾袋。清標準應達到：目視垃圾筒、果皮箱無污跡、無油跡；垃圾筒、果皮箱周圍無積水。j) 信報箱的清潔每周擦試住戶信報箱兩次。擦試后的信報箱應干凈無灰塵、無污跡。k) 監控探頭監控探頭每周擦試一次。擦試探頭的玻璃鏡片時必須使用鏡頭擦紙，以免有毛塵和刮傷鏡面。清潔后應達到鏡頭光亮潔凈、探頭外表干凈無灰塵。l) 樓梯間的保潔:每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺階并拖洗干凈(裝修期間加大頻度)；定時將垃圾收集運到垃圾存放處；用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門、電梯門、消防栓柜、玻璃窗內側、燈具、樓梯扶手、護欄、墻面、墻根部分地腳線、指示牌等公共設施，應保證每天一次；各樓梯間玻璃、通道的壁面、樓頂應每周進行一次擦拭和除塵。大理石地面應每周除塵一次。清潔標準：地面、臺階、玻璃潔凈、無污漬、水漬、灰塵；樓梯扶手護欄干凈，用干凈紙巾擦試100cm后，紙巾沒有明顯臟污；護欄（鐵藝護欄油漆無脫皮）、完好；梯間頂面無蜘蛛網、灰塵；地腳線干凈無灰塵；理石地面目視干凈、無污漬；（五）共用設施、設備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。（六）共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地下自行車庫、地下機動車庫等。根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：湖面、地下機動車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通，水質達標、基本完好。（七）智能化設施設備范圍包括：樓宇可視對視系統、如戶寬帶數據網系統、室內智能報警系統，“六表”遠傳系統、報警系統、周界紅外線對射報警系統、公共區間閉路監控、智能IC卡門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合泰裕園別墅智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。A修訂、完善智能系統管理制度、明確智能系統設備責任類別劃分：一類設備：監控中心、室內智能系統主機設備，如：系統管理電腦終端、前端調制解調器及附屬設備、閉路攝像監視系統室內設備、保安巡更系統主機設備。二類設備：監控中心室外的智能系統末端設備、設施，如：遠紅外探測器、緊急求助按鈕、煤氣泄漏報警、保安電子巡更簽到器。、建立設備管理責任制——監控總值班室人員負責一類設備的運行操作、維護保養和故障處理。——維修部負責室外二類設備設施的定期巡檢、試驗和保養及住戶家中二類設備設施的故障維修。——管家部負責指導培訓區內住戶正確使用室內智能設施，減少錯誤操作和誤報。、建立健全的各類崗位責任制，明確相關工作程序、工作制度，如：——崗位職責——運行管理制度（值班規定、交接班制度、設備操作規程、設備巡檢——設備維護、保養管理制度（設備日常、定期維護保養規程、設備維護保養檢查制度、設備大修改造、管理程序）——工作程序（報警處理程序、突發事件處理程序、自然災害處理程序、事故處理程序）——設備檔案管理制度。A重視人員培訓在智能系統安裝、調試、驗收階段，選派高素質專業人員提前介入參與配合相關工作，力爭盡早熟悉整個智能系統，并對相關上崗人員進行崗前業務技能、技術培訓及持續的在職培訓。、對監控總值班室人員進行系統結構、系統工作原理、所轄設備的性能原理特點、操作規程、維修保養規范、故障處理方法、報警處理程序等方面的培訓。、對監控室人員、維修部人員、管理中心相關人員進行住宅室內智能系統末端設施操作、使用方法、檢查保養方法等方面的培訓。、對保安員進行住宅內智能末端設施、電子巡更簽到器、周邊紅外線對射儀、停車場設備設施的使用操作方法，各類事件處理程序等方面的培訓。對上述人員分階段考核，確保日后工作質量。A智能系統設備的檔案管理由管理中心負責設備檔案的建立、技術資料的收集、整理、歸檔。——監控室人員配合相關工作。——設備分類及編號。——建立設備臺帳和卡片。——建立設備技術資料檔案。——定期進行設備核查（年度）。A智能系統的運行管理。、監控中心主機設備的運行監控總值班室值班人員負責保證系統的正常運行、操作。（崗位職責、工作方式、運行操作規程）對各設備進行操作和監視、分系統定時檢查和記錄各部分、各監控點的工作及運行狀態。定期對各類信息、數據進行系統的分析，形成日、月報表，發現異常及時處理。（防盜報警、煤氣泄漏、緊急求助、監視圖象有異常情況等）立即指揮保安趕赴現場，及時處置各類事件并做好記錄。，發現問題（如保安未按時巡更簽到或巡邏路線有誤等）及時通知當班保安領班或主管，并記錄處理情況及結果。A系統的維護保養管理智能系統設備維護保養分日常維護保養和定期維護保養2個方面。日常維護保養主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護保養包括性能狀態、檢查、系統試驗和計劃性修理的內容。、系統的維護保養實施計劃的制訂監控中心、維修部分別按責任劃分，根據相關設備維護保養規程和設備具體狀況，制訂所管轄設備年度、季度、月度維護保養實施計劃，并確定設備維護保養責任人。做到：按期實施、認真記錄、發現問題、及時處理。——監控總值班室值班人員按責任劃分，負責智能系統一類設備的日常維護保養和定期維護保養工作。——維修部負責二類室外設備設施（攝像機、紅外探測器、電子巡更器、停車場設備是、設施等）日常維護保養和定期維護保養及傳輸線路的定期巡檢工作。服務中心主管、維修部主管、監控中心負責人根據《設備管理》程序和《設備維護保養、檢查制度》，分層次、分系統、分類別對所轄設備狀況，所轄人員維修保養工作質量、進行定期檢查和評議，發現問題查找不合格原因，采取糾正措施，并跟蹤改進情況，對其所轄人員設備維護保養工作質量的評議作為考核依據，改進工作質量的目的。A設備的維修管理設備維修分為預防維修和故障維修兩種方法。預防維修是指在設備發生故障前預先對其劣化和缺陷部件進行維護和修理。故障維修是對設備發生故障后，對失效損壞的部分進行針對性修理。兩種維修方法的使用保證了設備的最佳狀態。43 / 4