市區(qū)棚戶區(qū)改造工程項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 庭住房困難問題的政策措施。在XX市經(jīng)濟(jì)適用房政策作為住房保障內(nèi)容之一，有存在的必要。從本市來看，經(jīng)濟(jì)適用房是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，也是房地產(chǎn)市場的及時雨，是改善住房的必須手段。因此，從省市政策及實際情況來看，建設(shè)本項目經(jīng)濟(jì)適用房是有政策保障的。微觀分析近年來，山東省大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項目，同時給下面各市指定經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)任務(wù)，據(jù)相關(guān)資料顯示：2007年，XX市共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房項目15個，總建筑面積61萬平方米，總用地面積47萬平方米；極大地緩解了XX市建設(shè)用地指標(biāo)緊張狀況，對穩(wěn)定房價、規(guī)范房地產(chǎn)市場、提升城市水平起到了重要作用。 08年，，目前經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)得到了政府等部門的有力支持，市場良好。從XX市內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況和有關(guān)政策來說，在本項目所在地塊建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房來解決部分居民的住房問題是可行的。經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展歷程（1）醞釀時期：經(jīng)濟(jì)適用房是我國在房改過程中為適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢、由政府推出的新型房產(chǎn)種類，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的商品房。早在1991年6月份，國務(wù)院就在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“ 大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題 ”。（2）啟動、開建時期： 1991998年是房改的關(guān)鍵時期，也是房地產(chǎn)行業(yè)的起步時期，當(dāng)時的商品房價格同以工薪階層為主的中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受能力差距甚大。國家為了解決中低收入家庭住房困難和啟動市場消費，經(jīng)濟(jì)適用房于1998年適時推出了，用以解決中低收入家庭住房問題。 （3）高速發(fā)展時期：從1998 年經(jīng)濟(jì)適用房開始興建以后，全國各地的經(jīng)濟(jì)適用房在短短幾年內(nèi)如雨后春筍搬快速發(fā)展，房價的相對低廉，逐漸成為中低收入家庭住房的重要選擇。無論從開工面積和項目數(shù)量都在成倍增加，經(jīng)濟(jì)適用房迎來高速發(fā)展時期。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動，涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始，房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個房地產(chǎn)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確提出按照市場化道路要求，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。調(diào)整優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，提升整體技術(shù)水平和綜合競爭力。《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》及《山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確提出，堅持走新型工業(yè)化道路，切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)全面優(yōu)化升級。調(diào)高第三產(chǎn)業(yè)比重，加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。加快重點領(lǐng)域服務(wù)業(yè)發(fā)展。優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務(wù)和科技服務(wù)業(yè)；加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、滲透性強的信息服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)；積極發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居民服務(wù)業(yè)。針對房地產(chǎn)業(yè)，要求建立合理的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，形成適應(yīng)不同消費需求的房地產(chǎn)市場。注重發(fā)展中低檔商品住宅，努力提高商品住宅品位，發(fā)展建筑特色鮮明、服務(wù)功能完善的綜合社區(qū)；積極發(fā)展工業(yè)、商務(wù)及為其他行業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，形成在全國有較大影響的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。住房是人們的基本需求，加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，以及人們可支配收入隨著經(jīng)濟(jì)增長而快速的增長，人們買新房以及對住房升級的需求規(guī)模逐步增大。2007年以來，政府雖然加大了調(diào)控力度，收緊“銀根”“地根”、限制外資炒房等等，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，使開發(fā)節(jié)奏大大放緩。但從總體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目標(biāo)方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；2008年房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項目快速增加，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。在持續(xù)加息和央行限制第二套房貸政策的影響下，部分城市出現(xiàn)房屋交易量下降、房價環(huán)比漲幅回落的現(xiàn)象。進(jìn)入9月后，國家出臺了減息政策，對宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，全國房價不會出現(xiàn)大幅波動產(chǎn)生了積極的推動作用，但在依然從緊的貨幣政策影響下，房價漲幅將會有所下降。但從長期看，我國城鎮(zhèn)住宅市場供不應(yīng)求的格局并未根本改變，房價長期上漲趨勢將在一定時期內(nèi)存在。房地產(chǎn)市場來看，自2006年以來，隨著涉房調(diào)控政策“國六條”、央行加息等政策的出臺，在稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用下，連XX市房地產(chǎn)供銷相對穩(wěn)健。住宅銷售價格穩(wěn)中有升，增幅較為平穩(wěn)，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，市場秩序不斷規(guī)范，開發(fā)理念和購房行為日趨成熟。充分考慮居民購買力不同，在住房開發(fā)過程中，國家、省、市各地均制定了住房發(fā)展規(guī)劃，將經(jīng)濟(jì)適用房作為解決購買力較差居民購房問題的主要途徑，并出臺相關(guān)政策進(jìn)行扶持，目前，經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展前景較好。山東省作為XX市的上級領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，每年均給XX市制定《經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計劃》，從根本上保證了XX市經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，從根本上為購買力較差的居民解決了住房問題。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是構(gòu)建和諧社會重要物質(zhì)載體。最近幾年，XX市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成效顯著。但也要看到，XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與“規(guī)模基本適度、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標(biāo)還有距離、與建設(shè)國際性城市的目標(biāo)追求還有差距、與廣大市民對住房性價比綜合要求還有偏差。對此，XX市各級政府已經(jīng)引起高度重視，在堅定不移貫徹落實好上級宏觀調(diào)控政策的同時，在“有保有壓、區(qū)別對待”總體原則指導(dǎo)下，深入研究本地個性化特征、XX市政府采取一系列切實可行舉措，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。為加快城市住房建設(shè)，建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系，解決城市居民的住房困難，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點和政府的民心工程，山東省人民政府根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，出臺了《山東省城市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)國家或省批準(zhǔn)，享受政府扶持政策，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的普通住房，其開發(fā)建設(shè)必須堅持城市政府總攬，以項目帶開發(fā)的方針；堅持市場導(dǎo)向，總量控制，以銷定建，限價銷售的原則；堅持節(jié)約用地，合理用地，并與舊城改造相結(jié)合的原則；堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行《山東省住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》及其他有關(guān)規(guī)定，建筑面積與套型執(zhí)行二類或三類標(biāo)準(zhǔn)。本項目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風(fēng)要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。設(shè)計嚴(yán)格按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設(shè)施，注重建筑節(jié)水、節(jié)能、節(jié)地及節(jié)材關(guān)鍵技術(shù)開發(fā)和材料的推廣使用。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》第一類：鼓勵類“十八、建筑”1．節(jié)能省地型建筑暨綠色建筑的開發(fā)，“十九、城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”。、產(chǎn)品和住宅部品研發(fā)和推廣。11．城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)。可以認(rèn)定該項目屬于XX市拆遷改造房地產(chǎn)節(jié)能省地型經(jīng)濟(jì)適用型房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》要求，屬國家鼓勵項目，項目也符合XX市城市發(fā)展規(guī)劃。項目所在地建成區(qū)內(nèi)的閑置用地，具有較大的挖掘潛力，是未來城市發(fā)展的重要備用地。據(jù)不完全統(tǒng)計，應(yīng)加強建成區(qū)內(nèi)部用地的整合利用，節(jié)約土地資源。中心城舊城用地中尚存在一定的以平房為主的居住用地，現(xiàn)狀市中城區(qū)南部工業(yè)用地土地利用率低，部分工廠企業(yè)停產(chǎn)、關(guān)閉，但用地一直沒能有效利用；在中心城管制范圍內(nèi)共有村莊558個，占地面積7372公頃，其中，現(xiàn)狀建成區(qū)內(nèi)有77個，占地面積1149公頃。隨著規(guī)劃用地擴(kuò)展，遠(yuǎn)期有34個村莊將轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，這樣，規(guī)劃建成區(qū)范圍內(nèi)共有村莊111個（含現(xiàn)狀范圍77個），用地總面積1566公頃。這些用地土地利用率很低，應(yīng)通過置換、改造，提高其開發(fā)強度和土地利用率，減少新增城市建設(shè)用地的增加。相關(guān)資料顯示，XX市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度均超過20%，大大高于當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅，成為拉動XX市經(jīng)濟(jì)增長的一股優(yōu)勢力量。近年來隨著住房制度改革的不斷深入，XX市住房建設(shè)呈快速發(fā)展趨勢。根據(jù)《《山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，2006年XX市域總?cè)丝跒?72萬人，城鎮(zhèn)化水平為45%,規(guī)劃綜合考慮XX近年的城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程和人口增長動力機(jī)制，預(yù)測2020年XX市域總?cè)丝跒?00萬人，城鎮(zhèn)化水平為60%,其中市區(qū)總?cè)丝跒?40萬人。%，%，并采用綜合增長率法、水資源承載力法、勞動力需求法等多種方法，同時考慮土地、能源、環(huán)境等制約因素，預(yù)測XX中心城人口規(guī)模為120萬人，臺兒莊城區(qū)人口規(guī)模為13萬人，山亭城區(qū)人口規(guī)模為10萬人。XX市區(qū)城區(qū)人口規(guī)模為143萬人，但目前來看，多數(shù)仍屬于低收入人群，對于商品房的購買仍存在經(jīng)濟(jì)上的缺陷，因此經(jīng)濟(jì)適用型住房的建設(shè)也成了解決這一問題的主要手段。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部第77號令），本項目建筑構(gòu)筑物的建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計均由國內(nèi)有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計單位完成。本項目在規(guī)劃中，充分利用地形、地勢和項目所處的環(huán)境，根據(jù)現(xiàn)在整體布置，建筑內(nèi)的功能組合，以及配套設(shè)施、道路、綠化建筑、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認(rèn)真考慮。設(shè)計采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)承荷擬采用樁徑500mm的預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)，嚴(yán)格按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設(shè)施。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。本項目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風(fēng)要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。同時，本項目屬于經(jīng)濟(jì)適用型住房建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用住房的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)堅持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，實現(xiàn)住宅部件的標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設(shè)整體水平經(jīng)濟(jì)適用住房要根據(jù)本市居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶型面積和各種戶型比例，以中小套型為主，小套住房面積控制在60平方米左右，中套住房面積控制在80平方米左右。供應(yīng)人口較少的家庭的套型面積可適當(dāng)降低，其中一人戶40平方米左右，二人戶50平方米左右。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析本項目主要耗用水泥、建筑砂石、墻磚及防腐保溫等原材料和木材等，所有原輔材料的來源立足國內(nèi)市場，均為本地市場采購，建筑施工臨時用水和生活用水均采用本地城市自來水，做好施工現(xiàn)場雨水、污水的收集處理和循環(huán)利用，對本地地表（下）水等其它資源不會造成不利影響。項目總建筑面積74600平方米，經(jīng)查《山東省建筑工程定額》，其消耗混凝土、玻璃、。 項目所需建筑材料消耗狀況表材料名稱消耗定額消耗量水泥156kg/m2砂石子生石灰15kg/m2玻璃磚鋼筋項目工程物料消耗總量較大，但項目施工過程中按10天的用量進(jìn)行儲存，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置占地500m2的臨時堆場10個，同時為方便環(huán)衛(wèi)部門對施工期生活垃圾的收集，在施工區(qū)內(nèi)設(shè)置臨時施工便道。項目所需主材均采購于山東、江蘇等地，運輸方便。所有材料承建單位均與供應(yīng)商簽定合同，保障供應(yīng)，進(jìn)場前需要進(jìn)行復(fù)試，合格后方可使用。水和電由建設(shè)單位向XX市供水、供電部門申請報批，滿足項目建設(shè)使用要求，所有材料按比質(zhì)比價的原則進(jìn)行擇優(yōu)采購。擬建設(shè)的晟棚戶區(qū)改造工程主要耗能為電力，作為生活和建筑施工用水取用清潔的城市自來水。為最大限度的利用原材料，減少廢棄物的產(chǎn)生。設(shè)計方面在嚴(yán)格遵守國家建筑業(yè)相關(guān)規(guī)范規(guī)定的同時，注重引進(jìn)和消化國內(nèi)外先進(jìn)的建筑理念和技術(shù)，使用建筑保溫、節(jié)能門窗、高效節(jié)能設(shè)備、節(jié)水器具。施工方面要加強施工用電用水管理，從初期就選用節(jié)能高效施工設(shè)備，提高設(shè)備運行效率。做好項目的供配電的技術(shù)設(shè)計和用電計量管理等工作，推廣綠色照明技術(shù)、產(chǎn)品和節(jié)能型家用電器。建筑施工臨時用水，建設(shè)單位需事先到市、區(qū)節(jié)水管理部門辦理臨時用水手續(xù)。加強現(xiàn)場管理，降低施工現(xiàn)場能耗和材耗；大力推廣利用太陽能加熱施工現(xiàn)場淋浴和廚房用熱水，加強施工現(xiàn)場雨水、污水的收集利用和循環(huán)利用，施工現(xiàn)場要安裝節(jié)能燈具、節(jié)水器具和先進(jìn)高效的節(jié)能機(jī)械設(shè)備，并設(shè)專人負(fù)責(zé)節(jié)能降耗工作，避免長流水、長明燈等浪費現(xiàn)象，合理安排物流，降低施工機(jī)械能耗，減少建筑構(gòu)配件的破損率。此外，要注意加大新型墻體材料的推廣力度。提高建筑物使用壽命，有效降低對建筑材料的消耗。推廣應(yīng)用高強鋼筋和高性能混凝土。第四章 節(jié)能方案分析目前，我國城鄉(xiāng)既有建筑總面積約400億平方米，絕人多數(shù)是高耗能建筑。我國城鄉(xiāng)每年新建房屋建近20億平方米，其中95％以上仍是高耗能建筑。預(yù)計到2020年，全國住宅建筑將新增250億至300億平方米，建筑數(shù)量和建設(shè)速度在世界發(fā)展史上都是罕見的。我國400億平方米既有建筑在使用過程中，消耗的能量占全國總能耗的30％左右，加上建材生產(chǎn)和建造能耗，約占全國總能耗37％左右。如果延續(xù)目前建筑的高能耗狀況，預(yù)計到2020年前后，接近目前全國建筑能耗的3倍，％，％，這在中國乃至全世界都是難以承受的。原建設(shè)部在2005年5月下發(fā)的《關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導(dǎo)意見》中，提出了我國今后建筑節(jié)能的總體目標(biāo)和具體目標(biāo)。總體目標(biāo)：到2020年，我國住宅和公共建筑