新建人才科技大廈項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 ，特別是高端商務(wù)消費旅游者的首選。因此，綜合各種條件，估計本項目五星級酒店的入住率將達到80%，考慮項目還有3年的建設(shè)期，3年后的價格還將高于目前水平，所以確定3年后標準房價格800元/天。第四節(jié) 服務(wù)式公寓市場分析服務(wù)式公寓，也稱酒店式公寓，它既具備酒店水準的家務(wù)管理服務(wù)，還擁有豪華裝修及齊全的設(shè)備，是新興起的一種業(yè)務(wù)概念。目前，國內(nèi)的服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)剛剛開展，市場還不成熟。但是，憑借著巨大的市場潛力，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場一顆冉冉升起的新星。一、服務(wù)式公寓市場發(fā)展及需求預(yù)測2003年，XX市人均國民生產(chǎn)總值為25874元，按照當(dāng)年匯率計算，折合3126美元，首次突破了3000美元大關(guān)。經(jīng)濟的高速發(fā)展帶動了以高新技術(shù)、商貿(mào)物流和金融投資為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技術(shù)服務(wù)企業(yè)，這些企業(yè)對辦公的條件以及環(huán)境的要求獨具特點。這些企業(yè)要求辦公的空間不大，但必須信息密集、人員交流和資金交流方便、配套服務(wù)全面、交通條件優(yōu)越等。這種經(jīng)營空間和條件的要求正好是服務(wù)式公寓所具備的特質(zhì)。特別是近年來伴隨著世界先進經(jīng)營理念的不斷引入和互聯(lián)網(wǎng)在工作中的地位逐漸提高，產(chǎn)生了在現(xiàn)代城市中具有獨特的工作方式、數(shù)量逐漸上升的群體——年輕的SOHO族群體。而服務(wù)式公寓為這一消費人群帶來了理想的工作環(huán)境。經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一個地區(qū)的人均國民生產(chǎn)總值達到3000美元以上時，伴隨著SOHO族個體數(shù)量的增加和新的企業(yè)的成立，對服務(wù)式公寓的需求會有較大幅度的攀升。當(dāng)前XX市剛剛踏過3000美元的標準線，即將迎來服務(wù)式公寓高速發(fā)展的時期。因此，抓住機遇興建服務(wù)式公寓是當(dāng)前最佳的投資選擇。二、服務(wù)式公寓市場供給分析XX市的服務(wù)式公寓市場還處于起步階段，因此XX的服務(wù)式公寓的供給明顯不足。目前，XX的服務(wù)式公寓主要有兩種形式：一種是依托星級酒店的非獨立式服務(wù)式公寓；另一種是不依靠星級酒店的獨立的服務(wù)式公寓。前者與其所依靠的星級酒店接受同一個酒店管理集團的管理，而后者一般成立獨立的管理公司進行管理。XX市主要的服務(wù)式公寓主要有：泰達國際公寓、XX奧林匹克大廈、遠洋酒店等。其中泰達國際公寓和XX奧林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見下表：項目泰達國際公寓XX奧林匹克大廈總建筑面積（萬平方米）主力戶型63套出租涉外公寓；二室146平方米；三室161202平方米；躍層244349平方米一室70平方米；二室116121平方米（一衛(wèi)）130140平方米（二衛(wèi)）；三室1820234平方米電梯6部原裝LG豪華電梯3部OTIS豪華電梯經(jīng)營方式以租為主，兼有銷售只租不售價格售價：9300元/M2租金：，租金：一室600元/天二室700元/天三室800元/天銷售進度住宅剩4套，出租率90%以上出租率90%以上客戶特征日本、歐美人士居多，部分港臺客人，大型跨國公司的高層管理人士；外籍商務(wù)客人等主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、臺地區(qū)）開展業(yè)務(wù)客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級職員，歐美人士居多通過比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務(wù)式公寓一般都是面向大型跨國公司的外籍高層管理人士，采用的經(jīng)營方式一般以租為主，價格相對較高。三、本項目競爭能力分析（1）服務(wù)式公寓的關(guān)鍵競爭因素關(guān)系到服務(wù)式公寓個體的競爭力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、內(nèi)部裝修、配套設(shè)施、物業(yè)管理水平等五個方面。（2）關(guān)鍵競爭對手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項目服務(wù)式公寓現(xiàn)有競爭對手主要有泰達國際公寓和XX奧林匹克大廈。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前服務(wù)式公寓的競爭狀況和經(jīng)營狀況，同時征求相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積內(nèi)部裝修配套設(shè)施物業(yè)管理水平權(quán)重（4）競爭能力評分各單項評價分數(shù)為5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。泰達國際公寓XX奧林匹克大廈本項目地段和交通345總建筑面積432內(nèi)部裝修445配套設(shè)施543物業(yè)管理水平435加權(quán)總分4由于建設(shè)在南京路沿線，地處XX最為繁華的和平路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無可比擬的優(yōu)勢之一。綜合考慮各種因素，本項目將具有較強的行業(yè)競爭能力。四、市場定位服務(wù)式公寓由于其自身的價格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國公司的外籍高層管理人士。對于本項目而言，依托由國際知名酒店管理集團管理的五星級酒店是其特有的優(yōu)勢，而在本項目中的甲級寫字樓的客戶則成為服務(wù)式公寓主要的客戶來源。五、項目規(guī)模與銷售規(guī)劃項目規(guī)模本項目服務(wù)式公寓作為對五星級酒店的補充，其面向的是相對長期在XX生活工作的跨國公司高級管理層中的外籍人士。但是這部分客戶的數(shù)量要遠遠小于旅游人數(shù)，也就是說服務(wù)式公寓的客戶數(shù)量要遠遠小于酒店。因此，服務(wù)式公寓的規(guī)模一般要小于其所依靠的星級酒店，二者規(guī)模的比例一般為1:。銷售規(guī)劃服務(wù)式公寓的經(jīng)營一般是以出租為主，只有及少量的公寓進行銷售。我們建議本項目采取出租為主，少量銷售的經(jīng)營策略，出租與銷售的比例控制在9:1左右，對于出租的房間，考慮到其它服務(wù)式公寓的價格，租金預(yù)計為800元/日（均價，按100平方米/套計算）；對于銷售的公寓，考慮到地價因素，預(yù)計銷售價格不低于12000元/平方米，項目建成后第一年入住率就將達到80%。第五節(jié) 寫字樓市場分析一、XX市招商引資與企業(yè)發(fā)展狀況近年來，XX市加大了招商引資的力度，從2001年開始，每年直接利用外資的增長速度均接近或超過20%。2003年，全市新批三資企業(yè)941家，%；，%；，%。 19992003年XX市對外招商引資情況年份絕對數(shù)（萬美元）增長速度（%）（比上年）直接利用外資借用外國資金直接利用外資借用外國資金199925320321332200025600026467200132200076882002380591631020031633257225資料來源：《XX統(tǒng)計年鑒2004》注：2003年直接利用外資額采用商務(wù)部新口徑，速度為可比口徑。與此同時，XX市也加快了內(nèi)聯(lián)招商引資的步伐。2003年，%，%。外地企業(yè)在津投資超過500萬元的項目有273個，主要投向房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。招商引資的成功從側(cè)面反映出XX投資環(huán)境的改善，而投資環(huán)境的改善又推動了新的投資熱潮。截止2003年底XX市共擁有企業(yè)法人單位86353家，其中內(nèi)資企業(yè)79451家，外資企業(yè)4437家，港澳臺商投資企業(yè)2465家。企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一直穩(wěn)定在120左右，也說明了大多數(shù)企業(yè)家對在XX投資的前景十分樂觀。良好的投資環(huán)境帶來了更多的企業(yè)，同時也必將拉動對寫字樓和服務(wù)式公寓的需求，活躍XX的房地產(chǎn)市場。因此，在未來的510年內(nèi)，興建服務(wù)式公寓和寫字樓將成為房地產(chǎn)投資的新焦點。二、寫字樓市場發(fā)展及需求預(yù)測目前，XX市的寫字樓市場還處于起步階段，絕大多數(shù)項目存在著“商”、“住”混合的現(xiàn)象。南京路、小白樓CBD、友誼路區(qū)域是XX市主要的商務(wù)辦公區(qū)域，作為商務(wù)辦公物業(yè)其中一種類型的商住樓大多匯集于此。我們通過對XX占主導(dǎo)位置的各甲級寫字樓的市場調(diào)研。 XX市甲級寫字樓客戶構(gòu)成物業(yè)名稱物業(yè)客戶構(gòu)成（居前三位的行業(yè)）知名客戶華盛廣場物流/商貿(mào)類（23%）高科技類（12%）建筑/地產(chǎn)類（10%）惠航貨運XX分公司中國衛(wèi)星信息集團公司海爾集團XX代表處亞太大廈物流/商貿(mào)類（36%）文化/教育類（11%）建筑/地產(chǎn)類（8%）華捷國際運輸代理有限公司香港全球貨運XX代表處英卓語言學(xué)校、北京四中網(wǎng)校泰達大廈物流/商貿(mào)類（49%）高科技類（15%）建筑/地產(chǎn)類（9%）振華國際貨運有限公司佑進環(huán)球物流有限公司清華同方股份有限公司XX代表處中國網(wǎng)通通訊有限公司XX代表處金皇大廈物流/商貿(mào)類（35%）建筑/地產(chǎn)類（17%）高科技類（12%）馬士基（中國）航運XX代表處羅姆電子（上海）公司XX分公司中國建筑工程總公司XX分公司遠洋大廈物流/商貿(mào)類（30%）制造/加工類（20%）高科技類（10%）TCL國際電機長城寬帶飛利浦電子廣銀大廈物流/商貿(mào)類（25%）高科技類（14%）綜合類（14%）泰安保險經(jīng)紀有限公司蜂星電訊沈陽三洋電梯世貿(mào)廣場物流/商貿(mào)類（32%）食品/醫(yī)藥類（20%）高科技類（12%）吉百利、卡夫食品羅氏制藥（處方藥部）LG電子農(nóng)業(yè)銀行云翔大廈物流/商貿(mào)類（28%）咨詢服務(wù)類（23%）建筑/地產(chǎn)類（11%）XX房地產(chǎn)發(fā)展集團XX證券投資咨詢有限公司國際工程監(jiān)管公司津匯廣場物流/商貿(mào)類（51%）高科技類（11%）制造/加工類（11%）現(xiàn)代商船佳能（中國）XX分公司殼牌石油國際大廈物流/商貿(mào)類（37%）金融/投資類（26%）制造/加工類（9%）韓進海運、商船三井光大永明人壽保險有限公司中國銀行XX分行國際大廈分理處松下電器機電（XX）有限公司摩托羅拉（中國）電子有限公司GTSS工程部通用電器（中國）有限公司XX辦事處UT斯達康(中國) 有限公司XX分公司 說明：行業(yè)分類高科技類（電子、通訊、軟件開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)）建筑/地產(chǎn)類（建筑施工、工程設(shè)計、地產(chǎn)開發(fā)等）金融/投資類（銀行、證券、基金、保險、投資公司）能源/化工類（石油、天然氣、水利、電力、化工）文化/教育類（文化、影視藝術(shù)、廣告、傳媒、學(xué)校等）物流/商貿(mào)類（物流公司、航空運輸、船運、商業(yè)貿(mào)易等）制造/加工類（飛機/汽車自造、家具、紙業(yè)等）咨詢服務(wù)類（咨詢公司、律師、和會計師事務(wù)所等） 食品/醫(yī)藥類（食品生產(chǎn)、加工和醫(yī)藥、醫(yī)療器材、保健）綜合/ 其他類（旅行社、美容、駐津政府、機關(guān)代表處）綜合各寫字樓的區(qū)域位置，我們分析得出各區(qū)域甲級寫字樓的行業(yè)趨勢和所占比例： 行業(yè)劃分區(qū)域位置高科技類建筑地產(chǎn)類物流商貿(mào)類金融投資類制造加工類友誼路沿線13%11%24%小白樓CBD區(qū)域15%8%43%河北海河沿線14%23%15%南京路8%39%17%8% （注：斜線處表示此行業(yè)所占比列位居前三名之后） 通過以上數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：目前寫字樓幾個集中區(qū)域的客戶構(gòu)成主要以物流商貿(mào)類、高科技類、建筑地產(chǎn)類、金融投資類、制造加工類這五類行業(yè)為主，但除物流商貿(mào)類外其他行業(yè)所占比例相差不大，均沒有較為明顯的優(yōu)勢。2004年第二季度XX甲級寫字樓租金和空置率情況如下表：區(qū)域項目名稱總建面積（萬平方米）日租金（元/平方米）空置率（%）友誼路沿線北方金融30天信大廈18云翔大廈325華盛廣場5環(huán)渤海12廣銀420備注南京路沿線國際大廈7今晚大廈418津匯廣場430萬科世貿(mào)18備注小白樓CBD區(qū)域萬隆大廈7天星河畔10泰達大廈10金皇大廈35文華中心325濱江萬麗35萬順大廈4520備注海河沿線遠洋大廈8萬科假日11備注（備注為各區(qū)域加權(quán)平均租金和加權(quán)空置