新建人才科技大廈項目可行性研究報告-wenkub.com

　 　

【正文】 日530人K= T=242公寓式辦公4升/人 熱水計量 除商場、餐飲、洗浴、游泳池采用普通熱水表外，其余均采用遠傳熱水表傳至物業(yè)管理處。次60人K=2 T=12W=6游泳池1465KJ/h 熱水用水量 序號名稱用水標準用水數量最高日用水量（m3/日）最大時用水量（m3/時）備注1酒店180升/人 冷水系統管材本工程室外給水管道采用球墨鑄鐵管，內涂水泥，用法蘭螺栓，中間放入4mm橡皮墊圈連接；建筑物室內給水管道采用薄壁銅管，承插連接。人才大廈、寫字樓三層~十二層（包括屋頂消防水箱）為低區(qū)，由設于地下二層生活水泵房內的人才大廈、寫字樓低區(qū)冷水泵組及低區(qū)冷水斷流水箱供水，泵組變頻控制，配水干管下行上給；人才大廈、寫字樓十三層~二十六（包括屋頂消防水箱）為中區(qū)，由設于地下二層生活水泵房內的人才大廈、寫字樓中區(qū)冷水泵組及中區(qū)冷水斷流水箱供水，其中十三層~十八層（包括屋頂消防水箱）為中區(qū)水泵出水管經減壓閥減壓后供水，泵組變頻控制，配水干管上行下給。班100人3K= T=1011游泳池補水10%371立方米K=1 T=612空調冷卻循環(huán)補水%3000立方米/時72045K=1 T=1613冷凍水補水 80514洗衣房60升/千克干衣4190千克K= T=815綠化 L/ 1次/天1168平方米16不可預見水量10%1982117總用水量5. 生活給水系統設計 供水方式 XX人才科技大廈為超高層建筑群，室內生活給水系統分成四個供水分區(qū)。日8500人42551K= T=107桑拿洗浴200升/人日460人K= T=243公寓式辦公220升/人第七章 公用工程一、道路、交通二、給排水1. 設計依據《建筑給水排水設計規(guī)范》GB500152003《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB574985《人民防空地下室設計規(guī)范》GB5003894《污水排入城市下水道水質標準》CJ30821999《游泳池和游樂休閑池給水排水設計規(guī)范》CECS14（征求意見稿）2000年 2. 編制范圍本項目給排水專業(yè)編制范圍包括：XX人才科技大廈室內生活給排水系統、熱水系統、直飲水系統、游泳池水凈化處理系統、雨水內排水系統。內部裝修按兩步考慮：第一步在工程建設過程中完成，達到四星級標準；第二步在國際酒店管理集團介入后，按照其要求及標準進一步完成內裝修。特別是150米高塔樓中央透明玻璃反映出的空中室內庭園和酒店底部四層通高的酒店大堂，使內外空間交融構成了這組建筑群體的亮點。單體建筑造型挺拔，由華麗統一的外表包裹的一系列簡潔的建筑體塊共同組成一組氣勢恢宏的群體建筑。2. 建筑造型設計建筑群體良好空間的組織，為建筑造型設計提供了良好的基礎。根據這一空間特性，將建筑群的制高點150米高的38層酒店塔樓置于地塊的西北角，這樣可以大大削弱150米高的塔樓對兩個廣場的壓迫感，同時也減輕了超高層體量建筑對南京路、河北路口的空間的擠壓感。根據該地區(qū)已經形成的商業(yè)氛圍，將商業(yè)設施定位在高檔精品店上。因此將寫字樓部分劃分成三個部分，建筑面積分別為96106969平方米。這樣使于管理、流線清晰。2. 行政辦公樓部分：行政辦公樓供市人事局、市科委和北方人才港股份有限公司辦公使用，首層設有大堂。將寫字樓沿河北路展開布置，面向抗震紀念碑廣場。項目將各不同使用功能的單體建筑有機的組合成“U”字型，并沿南京路、河北路、西安道布置。本項目的基本功能由五星級酒店、服務式公寓、甲級寫字樓、行政辦公用房、商業(yè)店鋪及地下停車場等組成。第五章 總體方案一、使用功能確定原則根據市場調研情況及對周邊地區(qū)已建建筑類別，性質、規(guī)模分析，并充分考慮到XX城市建設持續(xù)發(fā)展的需要，本項目的使用功能確定為集五星級酒店，甲級寫字樓，人才科技交流、高級公寓商業(yè)一體的大型綜合建筑。并設自備柴油發(fā)電機作為備用電源，以滿足一級負荷供電可靠性的要求及五星級賓館的要求。XX人才科技大廈建成后將和附近的城市環(huán)境融為一體，并成為周邊地區(qū)以及XX市的標志性建筑物，三、建設條件該項目選址地處城市基礎設施較為完善的地區(qū)，供水、排水、電力設施、燃氣管線、城市熱網及通訊設施環(huán)繞周邊，且有能力為本工程提供完善的服務。本項目座落位置見下圖：二、周邊情況分析建設地點地處XX內環(huán)線，是城市中心城帶，緊鄰XX五大道地區(qū)，黃家花園地區(qū)區(qū)域歷史上是XX市重要的商業(yè)區(qū)，有著豐富的商業(yè)、文化、人文底蘊。2004年6月14日，建設單位與“XX市規(guī)劃和國土資源局”簽定“XX市國有土地使用權出讓合同”，將該地塊的土地使用權轉讓給建設單位，同時規(guī)定了該地塊的土地使用條件。根據XX市目前房地產市場熱銷的情況以及南京路沿線的地價，并考慮在3年建設期中房地產價格將進一步上揚，所以確定售價為12000元/平方米，出售部分預計三年內可以銷售完畢，預計出售率分別為40%、40%、20%；出租部分考慮南京路沿線甲級寫字樓的租金和入住率情況，我們預計租金為6元/日平方米，預計入住率能夠達到85%以上。他們的總建筑面積和單層建筑面積參見下表：項目名稱總建筑面積（萬平方米）單層建筑面積（平方米）河川大廈934嘉利中心1300經聯大廈41500森淼清華園546新華大廈916都市花園2800惠嘉公寓560云瑯大廈41100財富大廈1000平均值962，單層面積962平方米。五、市場定位本項目甲級寫字樓地處南京路和河北路交口，與小白樓CBD區(qū)域遙相呼應。（3）各因素權重的確定參照目前寫字樓的競爭狀況和經營狀況，同時征求相關專家的意見，我們將各關鍵因素的權重確定為：因素地段和交通總建筑面積單層面積車庫規(guī)模物業(yè)管理水平權重（4）競爭能力評分各單項評價分數為5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。三、寫字樓市場供給分析通過我們的調研，發(fā)現XX市的甲級寫字樓主要分布在南京路、小白樓CBD、友誼路三個區(qū)域。日租金達到最高的南京路沿線的甲級寫字樓空置率也排在了第一位，%，其次分別是小白樓CBD區(qū)域、友誼路沿線和海河沿線。南京路、小白樓CBD、友誼路區(qū)域是XX市主要的商務辦公區(qū)域，作為商務辦公物業(yè)其中一種類型的商住樓大多匯集于此。企業(yè)家信心指數和企業(yè)景氣指數一直穩(wěn)定在120左右，也說明了大多數企業(yè)家對在XX投資的前景十分樂觀。2003年，%，%。第五節(jié) 寫字樓市場分析一、XX市招商引資與企業(yè)發(fā)展狀況近年來，XX市加大了招商引資的力度，從2001年開始，每年直接利用外資的增長速度均接近或超過20%。但是這部分客戶的數量要遠遠小于旅游人數，也就是說服務式公寓的客戶數量要遠遠小于酒店。綜合考慮各種因素，本項目將具有較強的行業(yè)競爭能力。三、本項目競爭能力分析（1）服務式公寓的關鍵競爭因素關系到服務式公寓個體的競爭力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、內部裝修、配套設施、物業(yè)管理水平等五個方面。目前，XX的服務式公寓主要有兩種形式：一種是依托星級酒店的非獨立式服務式公寓；另一種是不依靠星級酒店的獨立的服務式公寓。經驗數據表明，當一個地區(qū)的人均國民生產總值達到3000美元以上時，伴隨著SOHO族個體數量的增加和新的企業(yè)的成立，對服務式公寓的需求會有較大幅度的攀升。這些企業(yè)要求辦公的空間不大，但必須信息密集、人員交流和資金交流方便、配套服務全面、交通條件優(yōu)越等。但是，憑借著巨大的市場潛力，它已經成為房地產市場一顆冉冉升起的新星。本項目地處XX中心CBD區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通極為便利，按照目前的市場狀況，本項目中五星級酒店建成后將會成為高端消費層次的旅游者，特別是高端商務消費旅游者的首選。按照標準規(guī)定，五星級酒店要配備足夠的停車場、空調機房、洗衣房、庫房、設備間等公用空間，參考本地區(qū)同類酒店公用設施所占面積。所以，本項目初步確定五星級酒店客房數為280間左右，但是保留相當的發(fā)展空間，如果未來酒店不能滿足市場需求，可以將23層以上的服務式公寓改造為酒店客房。按照現有資料顯示，一般來說客房面積和其它服務/餐飲/健身等功能區(qū)面積各占百分之五十為宜。酒店將聘請國際酒店管理集團進行全方位管理，以提高酒店的服務管理水平。特別是伴隨著各種交流的不斷深入，XX已經逐步向國際化大都市的方向發(fā)展。因此，本項目將具有較強的行業(yè)競爭能力。（3）各因素權重的確定參照目前行業(yè)內的競爭狀況和經營狀況，同時征求行業(yè)內相關專家的意見，我們將各關鍵因素的權重確定為：因素地段成本設施水平財務狀況規(guī)模管理水平權重（4）競爭能力評分各單項評價分數為5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。三、本項目競爭能力分析目前，酒店業(yè)的市場競爭能力分析，除考慮其設施、規(guī)模、服務水平以外，酒店的管理模式也是目前市場競爭的熱點。但是，從XX市酒店業(yè)目前的消費結構來看，競爭較激烈的細分市場主要集中在酒店數量占到XX市總星級酒店數量47%的三星級酒店，而高檔次酒店，尤其是五星級酒店的細分市場在整體呈現“分散競爭”的態(tài)勢下，在短期內表現出了“相對壟斷”的競爭格局。 XX市現有四星級、五星級以及本項目所在位置如下圖：。而目前XX市星級酒店能提供的房間數量為11600間，這說明近1/3的需求沒有得到滿足，星級酒店具有廣闊的市場前景。其中：五星級1家、四星級12家、三星級40家。隨著我國加入WTO組織，與世界貿易體制的接軌，頻繁的國際交流和商務活動隨即展開，商務和會務入境游將作為XX市旅游經濟的新增長點。同時，XX是北方重要的工商業(yè)城市，％。同時，作為2008北京奧運會的主要協辦城市，XX將以其獨特的旅游資源和獨具文化內涵的旅游產品，吸引越來越多的游客。中外業(yè)內人士一致認為，中國已經成為全球商務旅游消費的重要市場之一。這說明中國的旅游業(yè)市場具備極大的發(fā)展?jié)摿Α衣糜尉纸y計資料顯示，2003年我國旅游業(yè)國際、國內旅游總收入為4874億元，全年入境游人數為9100萬人次，其中外國人1130萬人次，入境過夜旅游者3270萬人次。隨著中國加入WTO和北京申辦奧運的成功，旅游業(yè)也迎來了前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。進入二十一世紀以來，隨著XX市政府“三五八十”戰(zhàn)略步伐的加快，城市的社會財富進一步增加，XX市對科學、教育、文化、衛(wèi)生等領域的投入也在不斷加大，城市的整體文化品位和人文內涵不斷得到提升。從上述分析不難看出，XX經濟方針和政策環(huán)境非常適合本項目投資建設。發(fā)達服務業(yè)是城市現代化、國際化的重要標志。針對本項目而言，我們主要就經濟體制和地區(qū)的經濟方針和政策進行分析。投資拉動和工業(yè)推動作用突出，金融支持力度增強，出口、消費、利用外資全面發(fā)展，財政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長加快，經濟增長質量和速度同步提高，國民經濟持續(xù)快速、協調、健康發(fā)展，人均GDP突破3000美元大關，年均經濟增長率超過10%。因此，進行市場分析的第一步就是分析項目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對XX人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進行分析。第一節(jié) 研究框架本項目為多業(yè)態(tài)復合型建筑，包括五星級酒店、服務式公寓、甲級寫字樓、行政辦公用房和商鋪等五個部分。第三章 市場前景分析本項目為XX人才科技大廈，大廈功能包括五星級酒店、服務式公寓、甲級寫字樓、行政辦公樓和商業(yè)店鋪等五個部分。五、XX人才科技大廈項目的建設，將推進XX市人才交易工作的順利開展，進一步優(yōu)化我市人才環(huán)境和投資環(huán)境隨著經濟全球化的深入開展，各國各地區(qū)對人才的競爭日益激烈，國內外人才中介機構的競爭也越來越明顯，許多國外知名獵頭公司等有實力的人才中介組織紛紛進入我國尋求合作。四、XX人才科技大廈項目的建設，將大大增強XX市高檔星級酒店的實力，有利于XX市高檔星級酒店的布局調整XX市的城市發(fā)展定位于北方重要的經濟中心和現代化國際港口城市。XX人才科技大廈正是具備完整性、有機性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項目的建設將有效地推進XX市的城市現代化進程，實現城市的高級功能，增強城市活力，還將帶動城市檔次與品質的提升，從而將為XX市打造一張體現都市形象的新“名片”。從而使得該項目成為“海河開發(fā)”戰(zhàn)略實施的組成部分，將與其它的開發(fā)工程共同為促進XX海河“金龍起舞”工程的順利建設貢獻力量。五、可行性研究報告編制單位XX國際工程咨詢公司證書編號：工資甲1030102001六、編制依據XX市發(fā)展計劃委員會：“關于調整XX人才科技大廈項目建設規(guī)模和總投資的批復”[津計投資（2003）371號]；XX市規(guī)劃和國土資源局：“中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證”[編號：2004津地證字0107]；XX市規(guī)劃和國土資源局：“建筑設計方案通知書”[編號：2004建案通字0260號]；七、可行性研究報告工作主要范圍? 項目建設的必要性? 項目市場前景分析? 項目選址的可行性? 總平面布局的的可行性? 建筑工程的可行性? 公用工程的可行性? 消防、節(jié)能、抗震、勞動安全與衛(wèi)生防疫等方面的可行性? 項目經營模式研究? 環(huán)境保護? 投資估算及經濟可行性? 項目實施進度? 結論