新建人才科技大廈項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 1. 五星級酒店及服務式公寓部分五星級酒店及服務式公寓位于超高層的塔樓內，首層為大堂，二層為酒店管理用房，三層為西餐廳、中餐廳、咖啡廳、酒吧間、四層為風味餐廳、大宴會廳、會議區及健身中心、五、六層為游泳池及桑拿區，1~6層的酒店配套設施，供酒店住宿人員使用外，還可供寫字樓、公寓人員使用，使其成為寫字樓、公寓的配套設施，7~22層為客房層，23~38層為公寓層。2. 行政辦公樓部分：行政辦公樓供市人事局、市科委和北方人才港股份有限公司辦公使用，首層設有大堂。并設二層的人才交易大廳1000㎡，三層為職工餐廳，四層設有多功能報告廳。五層以上為辦公部分，標準層建筑面積1130平方米。考慮到三個單位使用，因此在內部交通組織上采用電梯分設的方式，使不同人流在首層就相對獨立。這樣使于管理、流線清晰。辦公標準層布局靈活，可適應不同的辦公布局方式。3. 寫字樓部分：寫字樓由兩個18層和一個12層建筑物組成，3棟建筑物貼建，中間設抗震縫分隔，標準層建筑面積合計3000平方米。由于寫字樓面積較大，且應能根據市場需求進行靈活劃分空間。因此將寫字樓部分劃分成三個部分，建筑面積分別為96106969平方米。在首層均設獨立的出入口及交通廳，從三層以上三個部分相對獨立設置，并在三層設有統一的交易多功能廳，為寫字樓部分使用。4. 商業店鋪部分商業店鋪部分分布在寫字樓及酒店的底部一、二層內，商店的基本形式為躍層式布置，每個商店均有獨立的對出入口。每個店鋪建筑面積約500平方米。根據該地區已經形成的商業氛圍，將商業設施定位在高檔精品店上。此種方式在南京路商業區并沒有，可以填補此類商業業態的空白。5. 地下部分地下一層為地下停車庫及洗衣房，中、西餐廚房、庫房等；地下二層為地下停車庫，人防、職工食堂，各類設備用房。二、建筑空間組織及建筑造型設計1. 建筑空間組織項目位于南京路中部，其東、西側為目前XX的兩個150米高的建筑津匯廣場及國際大廈，是南京路景觀帶重要的組成部分，且周邊的兩個廣場—抗震紀念碑廣場及中心綠化廣場（規劃中）在項目的東、南部。根據這一空間特性，將建筑群的制高點150米高的38層酒店塔樓置于地塊的西北角，這樣可以大大削弱150米高的塔樓對兩個廣場的壓迫感，同時也減輕了超高層體量建筑對南京路、河北路口的空間的擠壓感。群體第二高度是26層的人才科技大廈，它位于地塊的西南角，它面臨規劃中的中心綠地廣場與五大道地區保持著相應距離，以盡量減少高層建筑對五大道空間環境影響。寫字樓部分位于地塊的東側，它直接面對抗震紀念碑廣場，為了減少對廣場的空間沖擊，將寫字樓分為三個高低不同的建筑，正對廣場采用12層，而兩側采用18層，這樣在滿足建筑規模的同時最大限度的降低建筑物高度，避免了板式圍合建筑空間呆板、單調的缺點，使其高低錯落，富有動感。這樣就形成了整個建筑群體制高點醒目，建筑由12~18~26~38層高低錯落有序，且非常具有動感螺旋上升的空間組織形態，其空間組織的有機有序的形態，將成為XX中心區的一大標志性空間景觀。2. 建筑造型設計建筑群體良好空間的組織，為建筑造型設計提供了良好的基礎。其高低有序的外輪廊為南京路景觀提供很好的造型素材。立面設計充分體現了現代的文化氣息，造型設計在建筑理念，建筑形式及建筑技術等方面充分體現其先進性、新穎脫俗、文雅大方。建筑群體的建筑語言簡潔統一，且外部造型與室內功能協調一致。單體建筑造型挺拔，由華麗統一的外表包裹的一系列簡潔的建筑體塊共同組成一組氣勢恢宏的群體建筑。輕透的的玻璃幕墻使建筑典雅華美，品質超群，與天空的背景自然融合在一起。建筑立面語言以豎線條設計為統一語言，使建筑更加挺拔，高聳。同時建筑內部豐富的空間構成也創造了層次豐富的建筑形象。特別是150米高塔樓中央透明玻璃反映出的空中室內庭園和酒店底部四層通高的酒店大堂，使內外空間交融構成了這組建筑群體的亮點。整個建筑群體形象均衡穩重，高貴典雅富有獨特的文化氣質和豐富的文化內涵。三、建設標準1. 建筑外裝修標準外裝修為玻璃幕墻，鋁板幕墻，及石材幕墻，材料以國產優質材料為主，局部配以進口材料。2. 建筑內裝修標準（1）酒店標準酒店為五星級標準，根據國家標準，目前累積得分445，五星級國家標準為420分，因此能夠滿足五星級標準，詳細計分見附表一。內部裝修按兩步考慮：第一步在工程建設過程中完成，達到四星級標準；第二步在國際酒店管理集團介入后，按照其要求及標準進一步完成內裝修。本工程僅考慮第一步。（2）行政辦公樓、寫字樓、商鋪標準 僅考慮公用面積精裝修。使用面積僅粗裝修，由未來的入駐單位進一步裝修。第七章 公用工程一、道路、交通二、給排水1. 設計依據《建筑給水排水設計規范》GB500152003《生活飲用水衛生標準》GB574985《人民防空地下室設計規范》GB5003894《污水排入城市下水道水質標準》CJ30821999《游泳池和游樂休閑池給水排水設計規范》CECS14（征求意見稿）2000年 2. 編制范圍本項目給排水專業編制范圍包括：XX人才科技大廈室內生活給排水系統、熱水系統、直飲水系統、游泳池水凈化處理系統、雨水內排水系統。 3. 水源由該區域附近道路上的市政給水管道分別引入兩條獨立的輸水管線，其管徑均為DN300，供水壓力。4. 給水用水量序號名稱用水標準用水數量最高日用水量（m3/日）最大時用水量（m3/時）備注1酒店400升/人日530張212K= T=242賓館員工80升/人日460人K= T=243公寓式辦公220升/人日450人99K= T=164會議8升/人次800人K= T=45餐廳25升/顧客次1500人K= T=10 2次/天6辦公50升/人日8500人42551K= T=107桑拿洗浴200升/人次60人122K=2 T=128流動人員3升/人次1200人K= T=89商場5升/平方米日11000平方米55K= T=1210物業管理30升/人班100人3K= T=1011游泳池補水10%371立方米K=1 T=612空調冷卻循環補水%3000立方米/時72045K=1 T=1613冷凍水補水 80514洗衣房60升/千克干衣4190千克K= T=815綠化 L/ 1次/天1168平方米16不可預見水量10%1982117總用水量5. 生活給水系統設計 供水方式 XX人才科技大廈為超高層建筑群，室內生活給水系統分成四個供水分區。根據高層建筑群功能分布，地下二層~地上二層為市政壓力供水區，由市政給水管網直接供給。配水干管下行上給，并與該區域室外消火栓用水共用同一系統，其水壓可滿足該供水區內最不利處配水點所需流出水頭的要求。酒店三層~七層（避難層）為低區，由設于地下二層生活水泵房內的酒店低區冷水泵組及低區冷水斷流水箱供水，泵組變頻控制，配水干管上行下給；酒店八層~二十三層（包括中間冷水水箱補水）為中區，由設于地下二層生活水泵房內的酒店中區冷水泵組及中區冷水斷流水箱供水，其中八層~十四層為酒店中區水泵出水管經減壓閥減壓后供水，泵組變頻控制，配水干管上行下給；公寓二十四層~屋頂消防水箱（三十八層上）為高區，由設于二十三層（避難層）內的18m3中間冷水水箱及公寓高區冷水泵組供水，其中二十四~三十一層為高區水泵出水管經減壓閥減壓后供水，泵組變頻控制，配水干管上行下給。人才大廈、寫字樓三層~十二層（包括屋頂消防水箱）為低區，由設于地下二層生活水泵房內的人才大廈、寫字樓低區冷水泵組及低區冷水斷流水箱供水，泵組變頻控制，配水干管下行上給；人才大廈、寫字樓十三層~二十六（包括屋頂消防水箱）為中區，由設于地下二層生活水泵房內的人才大廈、寫字樓中區冷水泵組及中區冷水斷流水箱供水，其中十三層~十八層（包括屋頂消防水箱）為中區水泵出水管經減壓閥減壓后供水，泵組變頻控制，配水干管上行下給。 水處理系統 游泳池單獨設置水處理系統，其初次充水、重新換水和正常使用過程中的補充水及洗浴用水均來自熱水機組制備熱水供應系統,其出水水質均符合《生活飲用水衛生標準》GB574985規定的要求。游泳池水處理系統采用全流量飽和負壓臭氧，其工藝流程如下：游泳池管道冷熱水混合器游泳池立式反應罐臥式砂過濾罐循環水泵毛發過濾器平衡水池臥式活性碳過濾罐排入大氣殘余O2消除器臭氧混合器水射器加壓泵臭氧發生器板式熱交換器熱源（地熱）長效消毒系統（cl2）在游泳池停止使用后利用游泳池水進行過濾罐反沖洗游泳池池水設計溫度為25～27 ℃。 冷水計量 高層建筑群生活給水除商場、餐飲、洗浴、游泳池采用普通冷水表外，其余均采用遠傳冷水表傳至物業管理處。 冷水系統管材本工程室外給水管道采用球墨鑄鐵管，內涂水泥，用法蘭螺栓，中間放入4mm橡皮墊圈連接；建筑物室內給水管道采用薄壁銅管，承插連接。6. 熱水系統設計 加熱方式 五星級酒店和高級公寓采用燃氣熱水機組制備熱水。地下二層設燃氣熱水機組三臺，分別為低、中、高區熱水機組，其總耗熱量為275萬kcal/h，熱水供水溫度為60℃。另外，熱水系統與給水系統的分區一致，采取機械循環。 熱水用水量 序號名稱用水標準用水數量最高日用水量（m3/日）最大時用水量（m3/時）備注1酒店180升/人日530張K=3 T=24W=2公寓式辦公100升/人日450人45K= T=16 W=3洗衣房20升/千克干衣4190千克K= T=8W=4餐廳5升/人次1500人 15K=2T=8 2次/天W=21萬kcal/h5洗浴80升/人次60人K=2 T=12W=6游泳池1465KJ/hm2 m2W=7不可預見水量W=25萬kcal/h8總用水量W=275萬kcal/h 供水方式酒店室內熱水供水分成三個分區。地下二層至地上七層為低區，由設于地下二層生活水泵房內的低區半容積式加熱器供水，其中地下二層~二層為低區半容積式加熱器出水管經減壓閥減壓后供水，配水干管上供下回；八層~二十三層（避難層）為中區，由設于地下二層生活水泵房內的中區半容積式加熱器供水，其中八~十四層為中區半容積式加熱器出水管經減壓閥減壓后供水，配水干管上供下回；公寓二十四層~三十八層為高區，由設于二十三層（避難層）內的半容積式加熱器供水，其中二十四~三十一層為高區半容積式加熱器出水管經減壓閥減壓后供水，配水干管上供下回。另外，上述每個分區分別設自力式溫控閥及熱水循環泵回水。 熱水計量 除商場、餐飲、洗浴、游泳池采用普通熱水表外，其余均采用遠傳熱水表傳至物業管理處。 熱水系統管材 建筑物室內熱水管道采用銅管，銀焊、銅焊和承插配件連接。 7. 直飲水給水系統 直飲水供水范圍 酒店八層~二十二層客房衛生間、二十四層~三十八層公寓式辦公內的廚房及人才科技大廈和寫字樓的直飲水間。 工藝流程 自來水 原水箱 原水泵 凈化設備 直飲水箱 直飲水泵（變頻控制） 各用水點 直飲水用水量序號名稱用水標準用水數量最高日用水量（m3/日）最大時用水量（m3/時）備注1酒店4升/人日530人K= T=242公寓式辦公4升/人日450人K= T=163辦公2升/人日8500人17K= T=84不可預見水量10%5總用水量23 供水方式