新建房地產地塊開發項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 地距杭州市區僅23公里，有320國道相通，開發商看中了這塊有山有水、環境優美、交通便捷、地價便宜的地方，紛紛投資經營房地產業。1992年，銀湖開發區在受降鎮掛牌成立，開始房地產開發。至2005年，全鎮已開發黃土丘陵山坡地405公頃。紫云山莊、伊甸山莊、金苑山莊、電力房產、三江房產、七里香溪、秀水山莊、云頂花園、金都房產、銀湖花園、頤景山莊等15個房地產項目相繼建成投放市場，總建筑面積達80多萬平方米。這些樓盤既有花園式、別墅式的精品房，也有15層以上高層房，還有適合中低收入者的經濟適用房，深受杭州、上海、寧波、香港、臺灣等地各階層人士的歡迎。昔日的荒山草坡，如今成了環境優雅的民居樂園。第二節 城區發展規劃以及部分重點區域前景預測三、城區發展規劃**未來的發展布局被概括為“一城二帶四動四區四片”。“一城”就是1831平方公里的整個**市，實現城鄉聯動發展，走新型城市化與新農村建設“兩輪驅動”之路；“二帶”就是沿路（320國道環線外移—23省道—05省道）低丘緩坡經濟帶和沿江沙洲平地經濟帶；“四動”就是實質意義上的城市化進程，包括西面新區啟動、北面環線拉動、南面跨江聯動、東面呼應帶動；“四區”即工業化“四個區”。服務業新藍海體現在發展“四片”上。四、部分重點區域前景預測銀湖銀湖是**融入杭州的橋頭堡。**按照“一化帶四化”發展戰略，將銀湖新區開發建設列入去年啟動實施的“1+10”行動計劃，并在此規劃建設銀湖創新創業新城和科創園、文創園綜合體。據悉，320國道綜合整治和環線外移工程、科創西路、科創東路等銀湖新區城市化道路工程已相繼開工，省第一個創業板上市企業——杭州銀江集團、省十大房地產企業——杭州野風集團等一批大企業、大集團簽約落戶。作為杭州別墅排屋樓盤的先行者，銀湖板塊以其獨有的秀美山水、便捷的交通吸引了無數成功人士的視線，富春山居、七里香溪、上林湖、九龍山莊等都是該區域以美景聞名的高端豪宅項目。另一方面完備的交通網路讓銀湖與杭州主城區往來便捷，成為眾多都市人的置業首選之一。相信在不久的將來，一個宜居、宜業、宜行、宜游的銀湖田園新城將崛起于杭州西郊。東洲東洲板塊位于**市區東北部，南臨富春江內江，東鄰西湖區袁浦鎮，西為富春山居高爾夫球場，北為黃公望國家森林公園。東洲是**發展運動休閑產業的主平臺，東洲島頭是運動休閑核心區、東洲新城的中心區。東洲地塊包括橫山、華墅、雞籠山、逸城北側和赤松，總面積為3008畝。位于黃公望國家森林公園南麓。杭州西郊和**市區東部，地理位置十分優越。目前濱江東大道與杭富沿江一級公路已全線貫通，交通便捷，東洲板塊具有獨特的江景資源，依托這豐富的山水資源，該板塊以現有的黃公望國家森林公園和高爾夫球場為基礎，集中開發建設旅游度假區及中高檔房產。日前，**市市政府與綠城房地產集團簽訂共同開發東洲島島頭城市“大陽臺”戰略合作協議。力爭將東洲島頭城市“大陽臺”建設成為一個集水上運動碼頭、水上運動服務中心、體育廣場、城市江濱公園、會議會展中心、商務酒店于一體，與**主城區、城市“小客廳”功能互補、相映生輝的一座現代化運動休閑新城。鹿山新區根據《**市城市規劃（2003—2020）》，**市未來的城市行政中心、文化旅游體育中心和居住中心將是鹿山新區。鹿山新區位于**市西南部，緊依320國道，面朝富春江，；規劃人口為13萬人。鹿山新區總體上由內外兩個山谷組成，北高南低，局部山勢坡度較大，這為營造山地風情創造了得天獨厚的條件。新區內水體造景條件較好，山谷面南向陽，景觀視線優越，自然地理單元獨立完整。**市政府將搬遷至鹿山新區，行政中心將隨之移至鹿山新區。基于目前已經形成的商業氛圍，規劃中富春街道將在未來成為**的商業金融中心，其房價具有一定的增長空間。目前鹿山板塊已經吸引了眾多房地產商的青睞，有不少高檔房地產項目已建成或在建中。近年來，由于消費者對居住環境和居住品質的要求越來越高，杭州人到城區周邊區域購房的比例有所增加。**作為典型的江南山水城市，憑借獨特的山水優勢，逐漸得到越來越多的杭州人的關注，但值得注意的是，多數杭州人還是鐘情于臨近杭州城郊的樓盤，而很少選擇到周邊縣市的主城區居住，這主要還是一個心理上的距離。例如目前連通杭州和**僅有的兩條陸上公路杭富沿江公路和320國道上均設立這收費站，無形中猶如兩道分割線。目前，**主城區的房屋均價在13000元/平方米左右，略低于余杭和蕭山。融入杭州主城區，對**樓市來說，將構成重大利好。光撤掉兩個收費站，對銀湖和東洲板塊的樓市就是很大的利好。自08年以來，**逐步加大融入杭州的步伐，藉著320國道改擴建、中大西郊半島開工等重點建設的推進，以及**市政府本身思路的轉變，融入杭州主城區的的目標已經變得觸手可及。更重要的是，一旦杭富同城，杭州人住到**變得更為現實，**將承接杭州購房人群的外溢，**主城區的客群將大為擴展，其一直以來供大于求的局面將得到改觀。綜上分析，**市受降鎮房地產的市場前景非常可觀。第三章 項目選址及建設條件第一節 項目選址經過多方比較，本項目初步選址在**市受降鎮九龍大道，選址較理想，理由為：符合《**市城市總體規劃（20032020）》（）；符合《**市受降區塊控制性詳細規劃》（）；符合《外商投資產業指導目錄》（2007年修訂）；鄰近九龍大道，交通便捷。供電、給排水、通訊等外部條件具備，市政基礎設施條件基本成熟。第二節 自然條件一、地理位置**市位于省西北部。市域介于北緯29度44分30度12分、東經119度25分120度09分。東接蕭山市、南連諸暨市、西鄰桐廬縣、北與臨安市、余杭市接壤，東北與杭州市西湖區毗連。處于滬、杭、甬“金三角”交匯處，距杭州市中心35公里，是杭州的西大門。**，，是一個“八山、半水、分半田”的丘陵半山區。受降鎮區塊地處杭州市西部，**市東北部，東鄰杭州市西湖區，北與杭州市西湖區以及余杭區接壤，東南靠**東洲街道。西、南兩面與高橋鎮相連。320國道貫穿全境。離杭州市區15公里，距**8公里，是杭州大都市郊區化的直接輻射區，具有良好的區位優勢。二、場地工程地質條件（一）地形地貌擬建場地地貌類型為剝蝕殘丘和山前谷地，東西兩側各有一山丘。，局部坡度可達20176。25176。山丘間為農田和旱地，溝壑縱橫，陡坎較多。廠區內植被茂盛，山丘附近主要為灌木叢以及喬木，山間地帶為低矮草叢以及麥田。（二）氣象本工程位于某市受降鎮。本工程所在區域屬于亞熱帶季風氣候區，溫暖濕潤，四季分明，降水豐富。℃，℃（2003年8月1日），℃（1969年2月6日）。，（1954年），（1967年）。（1999年6月），最大三天降雨量139mm，（2007年10月7日），（1987年7月22日14:40——15:40）。1998年6月24日——7月1日連續降大雨五天，總降雨量達412mm。降雨主要集中在39月，其中6月最多，平均為230mm，年平均降雨日數（日雨量≥）為152天，年總降雨日為130160天。最長連續降雨日數為17天，年平均大雨以上日數（日雨量≥25mm）約為16天，年平均暴雨以上日數（日雨量≥50mm），年平均大暴雨以上日數（日雨量≥100mm）。暴雨和大暴雨主要集中于69月。年蒸發量為13501472mm，其中8月份蒸發量大于降雨量。多年平均相對濕度8082%；多年平均雷暴日數36天，最多雷暴年56天；多年平均大霧51天，最多大霧年64天；，無霜期209天；最大積雪厚度15cm。夏季盛行南西南風，冬季盛行西北風，全年主導風向以西南風和西北風為主，其頻率分為10%25%。79月份易受臺風影響，據杭州氣象臺實測歷史最大風速為28m/s（1967年8月），風向為59ESE。（三）水文本場地東南側為受降溪，溪寬2025m，，旱季流速緩慢，風雨季節水流湍急，兩岸采用漿砌塊石護坡。場地范圍內有一條近南北向的水渠，現已干涸，雜草叢生，僅雷雨季節有少量蓄水。（四）區域地質構造與場地穩定性依據區域的地質、地震資料，存在于本區的球川蕭山深斷裂、昌華普陀大斷裂和孝豐三門大斷裂，均為形成歷史悠久、延續時間長、反復活動多次，在近代地質歷史上有過活動的微弱活動性斷裂。球川蕭山深斷裂由江西弋陽經本省建德、蕭山、海寧入上海，成北東走向，寬15km，長500km，形成于晚元古代；昌華普陀大斷裂橫跨北部，西起浙皖邊界，東至杭州灣外，寬20km，長150km，形成于震旦紀中后期；孝豐三門大斷裂，由孝豐向東，經杭州南到寧海入三門灣，長480km，形成于燕山期早期。三條斷裂相交于本區蕭山西興聞堰間。上述微弱活動性斷裂的新構造運動，表現在浙北平原第三紀、第四紀堆積厚度（下沉幅度）的差異，以及有感地震兩個方面，有證據表明，斷裂最新活動年代約為第四紀晚更新世（Q3）晚期，距今約1萬年以前，第四紀全新世以來無構造錯動。根據史料記載，歷史上杭州曾發生過4級以上地震三次，如發生于公元929年的地震為5級，震中烈度Ⅵ度，震中區房屋有損壞，但未曾有有關地面水平移位、錯位以及地裂記載。上述屬淺源構造地震，并且本區近期地震活動傾向微弱，以震級小、強度弱、頻率低為特點。據此，《建筑抗震設計規范》（GB500112001，2008年版）對本地區劃為6度區是合適的。根據我省地震部門資料，上述斷裂最新活動年代為第四紀晚更新世（Q3），全新世（Q4）無構造錯動。根據《杭州市志》（1995年）本廠區近代歷史上僅有3級地震，按《建筑抗震設計規范》（GB500112001，2008年版），擬建工程可不采取專門的抗震措施。從區域地質構造和場地穩定性角度分析，擬建場地適宜本工程建設。（五）地基巖石的構成與特征根據本次詳勘結果顯示，擬建場地在地表下勘探深度范圍內的地層主要屬第四紀覆蓋土層及基巖風化層。第四紀覆蓋土層根據本次詳勘結果顯示，擬建場地在地表下勘探深度范圍內的第四紀覆蓋土層，可分為3個工程地質層，共計4個亞層，現將各巖土層的工程性質、分布特征自上而下分述如下：①1雜填土：雜色，以黃灰色為主，局部夾褐灰色，濕，松散狀，以建筑垃圾為主，含少量生活垃圾，含3550%的磚瓦碎塊、碎礫石，局部夾有少量塊石。，全場局部分布。①2耕土：褐灰、灰黃色，濕，松散狀，呈粘性土性，含少量有機質及植物根系，局部夾少量碎石。，全場大部分分布。②含砂礫粉質粘土：灰黃色，濕，飽和，可塑狀，含少量云母碎屑及有機質，搖振反應迅速，切面粗糙，無光澤反應，干強度低，韌性低。，全場大部分分布。③角礫：黃灰、灰色，濕，中密密室狀，含少量云母屑及5056%的礫石，局部相變為碎石。礫石成分以凝灰巖、砂巖為主。，全場分布。基巖巖性及其風化分布本次詳勘由于場地征地的原因，僅對山前谷地進行鉆探，根據所揭露的場地下伏或局部出露的基巖，經野外描述鑒別和巖樣鑒定分別有安山玢巖、角礫晶屑凝灰巖、含角礫玻屑凝灰巖、鈣質巖屑砂巖、鈣質含粉砂泥巖、玻屑凝灰巖、強熔結玻屑凝灰巖、含砂鈣質石英粉砂巖等多種巖性。經過分析歸并，將安山玢巖層號定位⑥安山玢巖；將角礫晶屑凝灰巖、含角礫玻屑凝灰巖、玻屑凝灰巖、強熔結玻屑凝灰巖等統一以“⑧晶屑玻屑凝灰巖”定名。將鈣質巖屑砂巖、鈣質含粉沙泥巖、含砂鈣質石英粉砂巖等統一以“鈣質粉砂巖”定名，本工程共出現⑥安山玢巖和⑧晶屑玻屑凝灰巖。根據鉆孔底層描述、原位測試結果分析，本場地一期范圍內出露、鉆孔揭露的基巖為侏羅系上統勞村塢組（J3l）凝灰巖、安山玢巖，基巖節理較發育。根據現場測量，其節理主要產狀為120176。＜65176。，節理密度12條/m，節理面平直，延伸23m；205176。＜66176。，節理密度13條/m，節理面平直，延伸12m。各巖層巖性特征、風化程度和分布特征描述如下：⑥1全風化安山玢巖：灰白夾黃色，濕，母巖成分與結構全部遭破壞，基本風化呈土狀，手捏易碎。，全場大部分分布。⑥2強風化安山玢巖：紫褐夾灰白色，母巖成分與結構大部分已風化，節理裂隙十分發育，所取巖芯風化呈碎塊狀，手掰能斷。局部夾中等風化巖石，采用Φ89金剛鉆鉆進，鉆進速度約為3032分鐘/米，鉆進時鉆機平穩。根據巖石薄片鑒定，巖石具斑狀結構，斑晶含量約為6%，為中粒斜長石。基質具交織結構，以斜長石為主，輝石、磁鐵礦各少量。根據巖石單軸抗壓強度試驗，，屬較硬巖。本次勘察未揭穿，全場大部分分布。⑧1全風化晶屑玻屑凝灰巖：灰白夾灰黃色，濕，母巖成分與結構全部遭破壞，基本風化呈土狀，手捏易碎。，全場大部分分布。⑧3中等風化晶屑玻屑凝灰巖：灰褐色、紫紅色，局部灰黃色，母巖成分與結構部分破壞，裂隙發育，所取巖芯呈短柱狀，巖石質地堅硬，錘擊不易碎，擊聲清脆。采用Φ89金剛鉆鉆進，鉆進速度約為4550分鐘/米，鉆進時鉆機平穩。根據巖石薄片鑒定，巖石具凝灰質結構，以玻屑為主，晶屑次之，巖屑少量。玻屑為弧面棱角狀，已破玻化。晶屑以長石為主，黑云母、石英各次之。巖屑見凝灰巖，花邊狀。根據巖石單軸抗壓強度試驗，，屬較硬巖。本次勘察未揭穿，全場大部分分布。（六）水文地質條件地下水類型和補給、徑流、排泄特征，屬松散孔隙性潛水，主要賦存于表層①填土、②層含砂礫粉質粘土和③層角礫土層中。主要接受大氣降水及地下同層側向徑流補給，以豎向蒸發和側向徑流排泄為主要排泄方式。本工程東南部鄰近受降溪場地地下水與受降溪水有一定的水力聯系，一般在豐水期接受受降溪水位補給，其他期間水位向受降溪排泄。基巖裂隙水主要賦存于侏羅系上統勞村塢組（J3l）凝灰巖、安山玢巖巖組裂隙中，水量貧乏，受大氣降水和上覆松散巖類孔隙潛水含水層的補給，以泉或滲流方式排出坡腳和谷溝中。本次詳勘在BZ190、CZ04DZ188各取1組潛水樣進行室內水質簡分析，按國家標準《巖土工程勘察規范》（GB500212001，2009版）腐蝕性評價標準進行評價，得出本場地潛水對混凝土結構呈微腐蝕性；在干濕交替環境條件下對鋼筋混凝土結構中鋼筋呈微腐蝕性，長期浸水環境下對鋼筋混凝土結構中鋼筋呈微腐蝕性。本次未進行土樣的化學分析。本場地潛水位總體埋深較淺，主要接受大氣降水和地下同層側向徑流的補給。經過大氣降水常年的淋濾作用