新建沾益縣二中及附屬地產建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 的深遠影響，湖南素有教育強省之稱，擁有一大批在全國都有影響的名校，如長沙的雅禮，長郡、師大附中，湘潭的鳳凰、云龍、江聲等等，不一而足。名校出名師。沾益二中將從湖南若干名校中引進一批名師，作為學校師資的內核支撐，不乏為一著“妙棋”。滇湘教育各有所長，實現滇湘教育的聯姻和融合，將優勢互補，無疑將對沾益二中的崛起和沾益縣教育理念的更新、教育改革的深化、教育質量的提升起著“催化劑”的作用。第四章 項目建設條件現場地形平整，場地地基整體穩定性較好，適宜本工程的建設，根據《建筑抗震設計規范》（GB500112010），曲靖市抗震設防烈度為7度，本項目按7度進行抗震設計。項目建設用地位于沾益縣曲勝路小坡收費站東側。交通便利。毗鄰珠江源大道、城市快速通道、有一條城市道路穿過，出入便利。即將開通的滬昆高鐵曲靖站距校區僅5公里之遙。無論遠近，快捷便利。沾益地貌以滇東高原丘陵為主。最高點為菱角老黎山海拔2678米，最低點為德澤熱水村牛欄江河谷海拔1650米。較大的山有馬雄山，東北—西南走向，是南、北盤江和牛欄江的分水嶺，珠江的發源地。主要河流有南盤江、北盤江、西河，屬珠江水系；牛欄江為金沙江支流。全年氣候溫和，降水充沛，干濕季分明，屬低緯高原季風氣候。～℃，℃，℃，年日照時數2098小時，日照率47%，全年無霜期255天左右，年均降雨量1002毫米，每年5一10月降水量占全年降水的89%。 沾益縣地處珠江源頭的南、北盤江分水嶺多山地帶，主要河流有屬珠江流域的南盤江、北盤江，屬長江流域的牛欄江。地熱水資源有德澤溫泉。主要河流有南盤江、北盤江、牛欄江。其中南盤江發源于境內馬雄山，流經花山水庫，流入麒麟區，為珠江上游，；，；。有中型水庫3座（花山、西河、北浪），小（一）型水庫17座、小（二）型水庫102座。、市政配套條件供水：城市自來水管網供水。排水：小區內自行建設后導入用地旁已有市政排水管道。供電：用地旁已有高壓線路，高壓電源可直接引入。通訊：直接從電信運營商的骨干網接入。交通：十分便利，建設用地城市主干道對接。、建筑材料根據項目的建設內容，項目建設所需的主要材料為鋼筋、水泥、防水材料、建筑陶瓷、電纜、給排水管材等；主要地材包括砂、石料、磚等，上述這些材料均為常規品種，可在當地建材市場采購。、社會經濟條件沾益縣縣委、縣政府在制訂現代化建設的發展規劃時，把科教興縣戰略放在十分重要的位置，非常重視教育事業的發展，縣政府把教育放在優先發展的戰略地位，對教育基礎設施的建設提供了政策，資金等的多方支持，縣政府非常重視沾益高中段教育的發展，把建設沾益縣二中作為重點工程項目。沾益縣所處的曲靖市，近年來地產蓬勃發展，本項目持有的“教育地產”理念，與沾益縣房地產發展方向非常契合，有著良好的社會經濟環境。 土地使用條件項目建設用地已通過沾益縣國土資源局預審，符合沾益縣土地利用總體規劃。 政策法律條件： 本項目符合國家投資政策；符合省、市、縣教育發展規劃；符合沾益縣城市建設總體規劃；符合建設用地各項要求；新建沾益縣二中更是社會公共事業建設項目。本項目的建設具有良好的自然條件，配套設施條件，政府部門重視、支持，資金有保障、技術有依托，項目的各項建設條件具備。第五章 工程建設方案A地塊（地產開發）設計指導思想：以更好地利用周邊的自然環境，以充分發揮地塊潛在價值，提升居住品質為主要目的。巧妙處理項目用地高差變化，規劃遵循均好性的原則，以營造高效的生態環境為宗旨，通過合理組織空間的生態系統來打造最適宜居住和最具有親情的生活社區。因循以上兩點，本期工程設計指導思想為：在嚴格執行國家政策法規及有關規范、標準的前提下，結合本地區實際情況，營造中高檔住區的居住情調和生活氛圍。充分利用基地地形、規劃道路等現有條件，在提高土地利用率、節約能源、保護環境、控制成本等方面精心設計，并結合步移景異的庭院景觀等設計要素為開發商創造較高經濟效益的同時，帶來良好的社會效益，力使小區在同位同類型產品中具有強有力的競爭優勢。本次規劃方案的設計的主要特點：因A地塊西側、南側均臨河水，引入富有特色的“水景”設計，在尊重居室家庭的隱私、視野通透的同時，創造清新的鄰里關系，為社區營造陽光與人文相和諧的濃郁氛圍，使鄰里交往與建筑相互映襯，成就獨特的以園林水景式風情、完整和諧的整體格局，精心設計的建筑細節充分體現居住建筑走向日趨理性，同時又注重對人性的全面關懷。設計始終以“人居”為基準點，追求居住環境的舒適度和品位，同時建立社區獨特的風格，創造優雅怡人的氛圍。水景、公共綠地、宅間庭院綠地及私家庭院所構成的多層次的綠化空間為社區創造出安謐的居住環境。⑴ 建筑朝向的因地制宜尊重地形特征，建筑擺放與周邊道路大體平行，以一梯兩戶的板式單元為主，一梯三戶的塔式單元為輔，因地制宜的將建筑排列形成南北朝向，使每戶居民都能更好的享受日照。⑵ 結合現狀條件，形成以片區的庭院空間為主的中心綠化區域。基地總體布局考慮了使社區獲得更多的絕佳視線，并為整個小區空間景觀的流動性提供了可能。在住宅單體之間、住宅單體與景觀之間設置小區住戶的步行道路，滿足住戶體閑和戶外活動的需要。B地塊（新建沾益二中）設計原則：（1）標準化原則。按照《云南省普通高、完中辦學水平達標晉級綜合評價方案》的要求，效力于建設省一級完全中學的學校。在設計方案上各項指標均達到和超過《方案》要求，做到硬件過硬、軟件不軟。在施工過程中，嚴格規范施工程序，確保工程質量達到優良標準，做到表里如一，盡善盡美。（2）科學性原則。在布局上，教學、生活、運動，辦公各區域要做到劃分有序，功能齊全，科學規范，品位高雅，不落俗套，使濃厚的校園文化與舒適優美的自然景觀、建設藝術和諧統一，互相映襯。（3）前瞻性原則。設計理念要緊緊把握建設風格發展潮流和趨勢，嚴格遵循教育的規律，切忌為追求時髦而有悖教育原理，使校園建筑群成為一件永不凋謝的藝術珍品。（4）安全性原則。學校連著千家萬戶。孩子是祖國的花朵和未來，是父母的心頭肉。學校安全，維系社會穩定、家庭幸福。因此，在制訂設計方案時，務必堅持安全第一的原則。走廊、樓梯間要寬敞平緩、通暢，扶手、柵欄要符合安全規范要求，不留隱患。在設計上務必要保證防震系數達到最大化，以防萬一。在施工要求上，一定要嚴格跟蹤監管，做到真材實料，如數如質。杜絕偷工減料。（5）環保、節能原則。充分利用我地區年日照時間長的因素，熱水系統一律使用太陽能熱水器，生活燃料一律使用天然氣或液化氣，生活污廢水和雨水依據清濁分流排出。 ⑴ 交通系統 A地塊（地產開發）：① 動態交通—交通結構實行人車立體分流，小區主入口為北側，次入口為西側，車輛在小區出入口臨近直接駛入地下室，最大限度的降低噪聲干擾。小區內部設6m寬環形消防車道，僅供消防車和應急時使用，平時不充許一般車輛進入，結合宅間綠地，組團綠地共同營造出幽靜深遠的居住氛圍，為步行者、運動者提供舒適安全、靜謐優美的環境與場所和明確而規整貫通的路網系統。地塊的主干道偏向外圍，在靠內環處設置了人行道，形成較為明確的人車分行，尤其使得環路內部的綠化帶及水系更為完整的不被道路所割裂。貫穿“以人為本，健康生活”的設計宗旨，特別強調了高層住戶從地下室回家的入戶心理感覺。② 停車機動車停車考慮地下為主，共設停車位約894個。B地塊（新建沾益二中）：學校主出入口位于B地塊南側，緊鄰教學區；次出入口位于北側；緊鄰生活區。校園內部設環形消防車道，直達每棟建筑單體。由南側入口進入校園。步入沿南北向的主要步行道路（寬6m），各功能區內部次要道路均與之相聯。（2）功能分布 A地塊（地產開發）：地塊北側、西側、南側均臨城市道路干道，經濟效益良好，則地塊此三面均臨街布置帶形商業網點，用地西北角位于兩條城市干道的交匯處，為城市空間節點，商業價值較高，將酒店設計在此，可引入兩條城市干道的人流，聚集良好的商業氛圍。酒店下方設置面向小區內部使用的會所。小區住宅以一梯兩戶的板式住宅為主（共18棟），主要采用并行列式分布，部分結合用地采用點式布局，通風采光均很理想。為了提高地塊的利用率，輔以適量的一梯三戶的塔式住宅（共6棟），與板式住宅相結合。整個小區沿西側與北側的城市道路，在滿足日照的前提下，將住宅層數拔高，既在一定程度上擋住了城市噪音，為小區營造幽靜舒心的內部環境，同時也提高了地塊的容積率，發揮最大的經濟效益。 B地塊（新建沾益二中）：校園的主入口位于地塊南側，則將辦公樓與科技樓與校園大門相結合，圍合成入校空間的緩沖廣場。步入校園后西側布置為教學區，遠離地塊北部的城市干道，免受外部噪音影響，教學樓長邊方向的間距均不小于25米，以走廊相連接，為半圍合式布局。校園東側為運動場，布置有300米環形塑膠跑道田徑運動場地。地塊北側集中布置生活區，包括4棟學生公寓、食堂等。校園次出入口位于地塊西北端，與生活區緊密相連。（3） 綠化景觀系統 A地塊（地產開發）： ① 水景的形成小區沿地塊北側設置社區主出入口，此處入口臨街，商業氛圍良好，將小區水景直面出入口，有利于入口形象的展示，并可體現社區居住的最佳品質，突出項目的景觀特色。沿著跌水、噴泉等臺精巧別致的景觀設計使整段步行充滿情趣，極大的滿足入住居民的歸家享受。而小區內部水景結合住宅單體的空間靈動布置，帶來園林式帶形水景的感受，步移景異，結合小區內部的片花片草，以及水榭平臺，在中心花園處形成片狀水域，將景觀氣氛提升到最高。且結合西側的人行次入口軸線，形成小區的景觀節點。② 院落綠化—歸屬感的形成及均好性的加強小區以貫穿東西的條狀庭院空間和保留的綠化植被帶作為景觀視線核心，局部以水體穿梭或點綴其間，以周邊各個宅間綠地為綠化節點；通過對人行的組織，使各個庭院的公共綠化景觀聯系起來，將中心綠化景觀輻射至小區各個角落。在小區各個道路上行進時，景觀和綠化在不同方位通過不同的視線映入眼簾，使建筑與自然景象合為一體，主要景觀區與次要綠化節點在不同的地點呈現層疊滲透，充分體現了人與自然和諧共存的規劃觀念。 B地塊（新建沾益二中）：校園南側主入口臨河，可將水景與入口緩沖廣場相結合設計，活潑而不失亮點。校園主入口南北側為景觀軸線，在離校園入口約50米處，布置雕塑文化廣場，在初中部教學樓與高中部教學樓之間，布置水景，形成校園內部的景觀節點。校園建筑間采用庭院式景觀布局，教學樓、學生宿舍之間均布置庭院綠化。A地塊（地產開發）：（一）設計依據：（1）《民用建筑設計通則》（GB503522005）；（2）《高層民用建筑設計防火規范》（GB5004595[2005版]）；（3）《建筑設計防火規范》（GB500162006）；（4）《住宅設計規范》（GB500962011）；（5）《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范》（GB 5006797）；（二）戶型設計本次住宅戶型力求創造精品，考慮到曲靖市沾益縣當地住戶對戶型需求類型，以舒適的三房、緊湊四房較受歡迎，還根據需要配置適量的豪華三房、豪華四房等，以滿足不同需求。其戶型平面設計合理、經濟，南北通透，客廳與主臥均朝南且面向最佳景觀，同時大陽臺、大綠化平臺的設計使住戶的生活更顯舒適怡人。私家庭院為業主私家領地，小而精致，業主可以擁有相對多元的生活創想，使之在適應居民生活行為的同時，還引導人的生活行為，提升居住者的生活品質。（三）建筑立面設計在此次造型設計之中，考慮到項目用地地理位置、自然氣候以及居民的生活習慣和文化傳統之后，在建筑風格上采用了簡歐建筑風格，將西方建筑形式與東方園林移步換景，層次遞進的意境相融合，塑造更適合東方居住現念的住宅，力求優雅、簡潔、大方。建筑尺度上主要通過線腳、陽臺、屋頂、欄桿等打破大片墻面造成的沉悶感，通過粗質感的石材體現建筑厚實的根基，創造怡人的親切尺度，造型豐富，每棟單體造型不僅考慮本身的完整及獨立性，同時也滿足組合成排后的整體性效果，做到高低錯落、豐富有序、拼合效果統一而有變化，營造親切怡人的居住氛圍。B地塊（新建沾益二中）：（一）設計依據：（1）《民用建筑設計通則》（GB503522005）；（2）《建筑設計防火規范》（GB500162006）；（3）《中小學校設計規范》（GB 500992011）（二）平面設計教學樓建筑平面均采取南側外廊式，北側布置教室；辦公樓、科技樓、均為內走道，南北側布置辦公或教學用房。（3） 建筑立面設計造型設計首先考慮周圍環境，從色彩、材質等各方面與周圍建筑協調，融入學校環境中，整個建筑以磚紅色外墻面磚為主要裝飾，局部加白色面磚點綴線條，使建筑簡潔、樸實，體現固有的學院文化，充分考慮教學樓特點，做了大條窗滿足采光要求，用有秩序的小點高窗和大片實墻，虛實對比，錯落有致。對建筑主入口放大處理，有明確導向感和虛實對比產生震撼力，對樓梯部分做局部處理，豐富屋頂線條。充分考慮立面造型處理和第五立面的觀感，力求建筑功能與外觀協調統一，增加了建筑的科學性、和諧性和文化性。 人防工程根據《人民防空工程建設管理規定》及《中華人民共和國人民防空法》、《云南省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》相關要求：“10層以上（含10層）或者基礎開挖深度3米以上（含3米）的民用建筑，按地面第一層建筑面積修建防空地下室；9層以下含（含9層）并且基礎開挖深度不足3米的民用建筑，按規劃設計總建筑面積的2%修建防空地下室”。本項目A地塊（地產開發）含16棟高層住宅，1棟酒店以及商業用房，經計算，㎡，根據要求，本項目A地塊（地產開發）需修建人民防空地下室面積為3930㎡。B地塊（新建沾益二中）含4棟學生公寓（6F）、1棟食堂（1F)、兩棟教學樓（6F)、一棟辦公樓（5F）、一棟科技樓（5F）。㎡，根據要求，本項目B地塊（新建沾益二中）㎡。：：擬建項目分為A地塊（多棟高層住宅小區）和B地塊（中學）。A地塊擬建建筑物一覽表序號工程名稱地下層數地上層數1酒店11+22F21,2棟住宅12+25F33,4,5,8