新建龍鳳山莊工程可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，通過(guò)本項(xiàng)目建設(shè)提高某城城市服務(wù)設(shè)施水平，并使之更加完善。(3)提倡人文景觀與自然景觀的完美結(jié)合。強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造適合小城市生活環(huán)境的建筑人文景觀，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。(4)提倡“以人為本”，創(chuàng)造體現(xiàn)小城市特點(diǎn)的舒適，方便居住環(huán)境。(5)“經(jīng)濟(jì)性”原則，體現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，并滿足不同收入階層要求。(6)“可操作性”原則，通過(guò)建設(shè)控制指標(biāo)，與管理緊密銜接，便于項(xiàng)目的管理和實(shí)施，為建成后的物業(yè)管理提供便利條件。（二）建設(shè)措施根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境，運(yùn)用生態(tài)學(xué)、建筑學(xué)的基本原理及現(xiàn)代科技手段，合理安排并組織住宅建筑與其他相關(guān)因素之間的關(guān)系，使住宅和環(huán)境等成為一個(gè)有機(jī)的結(jié)合體。其中具有良好的室內(nèi)空氣條件和較強(qiáng)的生態(tài)氣候調(diào)節(jié)能力，以滿足人們居住生活的舒適，使人、建筑與生態(tài)環(huán)境之間形成一個(gè)良性循環(huán)系統(tǒng)。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能及減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。綠色住宅應(yīng)該有許多基本特點(diǎn)，首先建筑材料必須提倡使用環(huán)保型的建材。節(jié)約水資源：綠色住宅必須要做到節(jié)約用水，保護(hù)水資源，要求就地處理污水，把污水變成中水，中水用來(lái)種地、澆花、洗車等，做到在節(jié)約用水的同時(shí)減少污水的排放量。還有，在住宅中安裝節(jié)水的抽水馬桶；洗手池的水能夠直接通向廁所，洗衣服，洗菜的水可以用來(lái)沖廁所；采用高質(zhì)量的無(wú)滲漏水龍頭等。充分利用自然資源。綠色住宅宜采用大面積玻璃，設(shè)計(jì)明廳、明衛(wèi)、明廚等，降低照明用電；采用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，充分利用自然能源而減少對(duì)大氣的污染。做到分類處理垃圾。將生活垃圾分為有機(jī)物、無(wú)機(jī)物、玻璃、金屬、塑料等類回收，就地處理垃圾，極大限度地降低垃圾對(duì)環(huán)境的污染。通過(guò)室內(nèi)生態(tài)設(shè)計(jì)，保障室內(nèi)環(huán)境的舒適性也是生態(tài)環(huán)境的一個(gè)重要方面，這主要包括：室內(nèi)聲、光、熱等物質(zhì)因素：聲，既室內(nèi)聲環(huán)境的改善，讓住戶不受到室外噪音的干擾；光，指設(shè)計(jì)明廳、明衛(wèi)，明廚等，以充分利用自然光源；熱則是指室內(nèi)溫度的舒適性，而不是靠空調(diào)調(diào)節(jié)室溫等。太陽(yáng)能的運(yùn)用。對(duì)太陽(yáng)能的應(yīng)用，不只局限于太陽(yáng)能熱水器，同時(shí)還可以利用太陽(yáng)能來(lái)改善室內(nèi)的溫度和濕度。利用新型墻體材料保溫隔熱。除了室內(nèi)環(huán)境的舒適性，生態(tài)住宅還包括了室外廢棄物的處理、室外通風(fēng)、避免光污染、污水再利用等。室外廢棄物的合理處理，能夠有效降低垃圾對(duì)環(huán)境的污染。比如說(shuō)將生活垃圾分為有機(jī)物、無(wú)機(jī)物、玻璃、金屬、塑料等類回收處理，就能最大限度地化廢為寶，循環(huán)利用。良好的室外通風(fēng)，是室內(nèi)通風(fēng)的前提。因此，必須在提高用地率的同時(shí)，采用建筑物底層架空等方式，改善小區(qū)內(nèi)的通風(fēng)。通過(guò)就地處理污水，把污水變?yōu)橹兴梢杂糜跐不ā⑾窜嚒Ｏ此氐乃苯油ㄏ驇@樣，洗衣服、洗菜的水就可用來(lái)沖廁所，從而節(jié)約大量的水資源。二、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案(一)材料和荷載設(shè)計(jì)方案混凝土強(qiáng)度一般為C30，住宅為磚混、框架或剪力墻結(jié)構(gòu)。室內(nèi)填充墻及自承重內(nèi)隔墻均采用輕質(zhì)材料，自由內(nèi)隔墻采用輕質(zhì)墻體。設(shè)計(jì)荷載：包括恒載和活載：主要恒載：鋼筋混凝土：25KN/m3200厚加氣混凝土砌塊（加飾面）：100厚加氣混凝土砌塊（加飾面）：輕質(zhì)隔斷（加飾面）：1 KN/ m2普通鋼門(mén)窗： KN/ m250厚樓板面層（普通）：1 KN/ m2玻璃幕墻： KN/ m2活載：走廊、門(mén)廳、樓梯： KN/ m2消防疏散樓梯： KN/ m2廚房： KN/ m2衛(wèi)生間： KN/ m2地下車庫(kù)： KN/ m2上人屋面: KN/ m KN/ m2設(shè)備用房一般為： KN/ m2風(fēng)荷載： KN/ m2，地面粗糙度為B類。抗震設(shè)防：地震設(shè)防烈度為6度，抗震分組為第一組。本工程為丙類建筑。（二）功能分布地塊為瘦長(zhǎng)型，南北間距較大，規(guī)劃中共分成3個(gè)規(guī)模不等的居住小區(qū)。每個(gè)小區(qū)基本都有各自相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)、居住部分，我們將商業(yè)與居住隔離開(kāi)來(lái)，在保證建筑形態(tài)上延續(xù)的同時(shí)，又便于形成獨(dú)立的景觀環(huán)境，保證居住區(qū)的安靜和商業(yè)區(qū)的人氣。部分小區(qū)的商業(yè)用地將建設(shè)成產(chǎn)集體閑娛樂(lè)、商業(yè)、公寓與居住等設(shè)施于一體的具備復(fù)合功能的城市綜合功能街區(qū)。結(jié)合小型商業(yè)打造出主要商業(yè)街，形成特色商業(yè)街區(qū)，從而很好帶動(dòng)了整個(gè)商業(yè)片區(qū)，豐富建筑功能形態(tài)的同時(shí)，也會(huì)為周邊居民帶來(lái)便捷的購(gòu)物環(huán)境，完善居住區(qū)的配套設(shè)施。居住區(qū)北部以安置房為主，中部及南部以商品房為主。住宅的房型根據(jù)地塊的環(huán)境不同進(jìn)行差異化設(shè)計(jì)。在地塊沿商業(yè)街部分，我們皆設(shè)置了小房型，中心景觀部分布置大房型，地塊以多層住宅為主，部分小區(qū)中心景觀處設(shè)置社區(qū)服務(wù)中心，布置社區(qū)服務(wù)站、物業(yè)管理等公共配套設(shè)施，以滿足小區(qū)的需要。住宅與景觀相互融合，彰顯尊貴，打造商檔的“都市/景觀”住宅。（三）道路設(shè)計(jì)多個(gè)住宅小區(qū)的內(nèi)部道路按照先進(jìn)的交通安靜概念進(jìn)行設(shè)計(jì)，避免直線型道路所帶來(lái)的高車速，可從根本上減少由車輛所產(chǎn)生的噪聲，營(yíng)造安靜的居住環(huán)境，這樣也可以使居住區(qū)的內(nèi)部環(huán)境形成與外部城市不一樣的道路景觀。小區(qū)的停車方式以多層住宅底層停車為主，利用多層住宅南面開(kāi)間較大的開(kāi)間布置車位，小區(qū)內(nèi)部沿小區(qū)主干道布置少量停車，停車位基本位于住宅的北側(cè)，減少對(duì)南面臥室產(chǎn)生的噪聲干擾。結(jié)合小區(qū)的中心綠化帶設(shè)計(jì)一個(gè)與車行道路相通而又相互分離的步行道網(wǎng)路。步行道穿行于各棟住宅之間，將各住戶與各種室外休閑設(shè)施聯(lián)系起來(lái)。步行道的設(shè)計(jì)更加注重其多樣化，局部放寬成小廣場(chǎng)，局部通過(guò)植物與建筑形成一個(gè)狹窄的空間，使步行者可以體驗(yàn)到豐富多樣的室外空間。（四）景觀設(shè)計(jì)居住區(qū)著重強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境塑造，把社區(qū)生活空間作為藝術(shù)研究對(duì)象，從而營(yíng)造出具有園林生活情調(diào)的康居環(huán)境。將景觀滲透到小區(qū)的每一個(gè)角落，創(chuàng)造可達(dá)性、共享性強(qiáng)的景觀效果。規(guī)劃將小區(qū)景觀充分引入到各個(gè)角落，并努力保持整個(gè)小區(qū)視線上的暢通。有條件的住宅單體底層設(shè)計(jì)內(nèi)院，庭院是單體建筑的補(bǔ)充和襯托，力求最大限度地完善不同方位的院落與室內(nèi)的行動(dòng)、視線、景觀等關(guān)系的處理；考慮私家庭院與公共景觀之間的融合；私家花園的圍合形式力求多樣化，豐富視覺(jué)效果。充分利用基地的自然狀況，并加以研究和利用，注重空間關(guān)系的處理和發(fā)揮，使之與整體建筑風(fēng)格相整合和協(xié)調(diào)，其中包括道路的布置、路面的鋪砌、照明設(shè)計(jì)、小品的設(shè)計(jì)、公共設(shè)施的處理等等。并且，總體景觀設(shè)計(jì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)整體風(fēng)格的主題，硬質(zhì)景觀要同綠化等軟質(zhì)景觀相協(xié)調(diào)。（五）建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)在很大程度上主導(dǎo)著消費(fèi)者眼球，目前某縣處于一個(gè)比較注重?cái)?shù)量的發(fā)展期間，所以在建筑的風(fēng)格上幾乎都是千篇一律，基本上沒(méi)有什么特別之處，對(duì)此，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)在風(fēng)格上要與其他的樓盤(pán)有所不同，建議多層建筑方面在結(jié)合某縣現(xiàn)有的樓盤(pán)樣式的基礎(chǔ)上加以改進(jìn)，包括外墻的顏色，增加空調(diào)機(jī)外放位置等等，在別墅方面，主要以現(xiàn)代建筑藝術(shù)為主，大膽造型（簡(jiǎn)約流暢的線條），部分結(jié)合蘇、浙、皖園林建筑外觀代表性的風(fēng)格。（六）戶型設(shè)計(jì)根據(jù)某縣家庭的人口數(shù)及日常生活起居習(xí)慣，以最科學(xué)合理的布局達(dá)到使用功能，把沒(méi)有實(shí)際使用功能及重復(fù)功能的部分放棄，在某些重要區(qū)域適度放寬，控制總面積，從而在提高單價(jià)后，總價(jià)不會(huì)太高，限制市場(chǎng)。具體的設(shè)計(jì)，由專業(yè)設(shè)計(jì)師在這個(gè)參照這個(gè)構(gòu)思下完成。小房型做大量的飄窗，最好以兩房一廳一衛(wèi)，兩房?jī)蓮d一衛(wèi)。或者三房一廳一衛(wèi)，或者三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，杜絕兩房?jī)尚l(wèi)的設(shè)計(jì)。在縣城的區(qū)域內(nèi)，實(shí)用性是第一要素。飄窗（即低窗臺(tái)、凸窗臺(tái)）在實(shí)際銷售過(guò)程中很受消費(fèi)者的歡迎，因?yàn)轱h窗的設(shè)計(jì)可以增加小房型的空間感。因此建議客戶對(duì)小房型進(jìn)行飄窗等特色規(guī)劃，增加房型的賣點(diǎn)。（窗臺(tái)離地板面30—45公分）客廳在現(xiàn)代居家概念中明顯過(guò)小，市場(chǎng)情況要求客廳開(kāi)間起碼在4米以上，這對(duì)消費(fèi)者具有一定的吸引力。采用短進(jìn)深，加大陽(yáng)光直入室內(nèi)的面積。戶型功能型布局：臥室餐廳，書(shū)房、儲(chǔ)藏室布局合理，采用現(xiàn)代三大布局手法，盡量做到分區(qū)明確，動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)，干濕分離。業(yè)主會(huì)所建議：會(huì)所前期作為現(xiàn)場(chǎng)售部，為銷售服務(wù)，交房以后是為業(yè)主提供方便的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，集休閑、聚會(huì)、運(yùn)動(dòng)健身等場(chǎng)所。三、項(xiàng)目建設(shè)定位（一）檔次定位項(xiàng)目所在地目前為止沒(méi)有住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)有利的外部環(huán)境。由于土地規(guī)模有270畝，可以進(jìn)行分期的規(guī)模化開(kāi)發(fā)。根據(jù)確定的目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力以及某縣住宅市場(chǎng)的價(jià)位可以開(kāi)發(fā)高檔住宅。根據(jù)某縣人居住的習(xí)慣，住宅項(xiàng)目的層次為多層。某縣的別墅基本都是連排別墅，所以不能在走同樣的道路，別墅樣式多樣化，除了連排別墅，我們可以加以獨(dú)棟，雙拼，形成有一個(gè)多元化的別墅優(yōu)越的自然條件不能浪費(fèi)（風(fēng)山、圣泉寺）。基于以上七點(diǎn)，我們認(rèn)為最佳的開(kāi)發(fā)模式為：以多層結(jié)合別墅為輔的中高檔住宅。（二）產(chǎn)品功能定位：住宅——多層居住生活型住宅根據(jù)某縣的現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)水平和人均收入不具備開(kāi)發(fā)高檔住宅；根據(jù)某縣人民的生活習(xí)慣，不適宜開(kāi)發(fā)小高層或則高層住宅；根據(jù)某縣的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，只有開(kāi)發(fā)多層住宅。基于以上三點(diǎn)，確定多層居住生活型住宅是最佳選擇。別墅——居住生活型別墅缺乏旅游風(fēng)景資源，不可能開(kāi)發(fā)渡假型別墅和有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的旅游型別墅；離鬧市區(qū)很近，道路狀況優(yōu)良，具備第一居所的條件；缺乏外事辦事機(jī)構(gòu)和大中型外資開(kāi)發(fā)商，不具備出租條件，因此不能開(kāi)發(fā)出租型別墅。基于以上三點(diǎn)，確定居住生活型別墅是最佳選擇。（三）戶型定位：戶型多層以主流戶型為主，緊湊型為適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充，建筑為5層，最高不要超過(guò)6層。別墅建設(shè)以雙拼，連排和獨(dú)棟為主，建筑為2層，最高不要超過(guò)3層龍鳳山莊戶型表類 別戶型類型戶型面積(m2)面積比多層住宅二房二廳緊湊型80～9010%主流型9810%三房二廳緊湊型10610%主流型10835%四房二廳緊湊型1185%別墅四房二廳180～20018%五房二廳200～24012%（四）價(jià)格定位目前某縣的住宅的價(jià)格在2900元／平米――3100元／平米之間，根據(jù)我們的規(guī)劃、建筑品質(zhì)及自然條件我們的價(jià)格定在2600元／平米――2900元／平米之間，其中多層住宅價(jià)格為：2400——2500元之間，別墅價(jià)格在3800元左右。確定低開(kāi)高走的基本原則：一方面避免開(kāi)局不利，另外可以產(chǎn)生一種增值現(xiàn)象，刺激和逼迫消費(fèi)者迅速購(gòu)買(mǎi)，另外還可以吸引以投資為目的的買(mǎi)家。以2600元／平米低價(jià)入市：一方面可立即吸引一定數(shù)量的消費(fèi)者，積蓄客戶，另一方面避免入市價(jià)格過(guò)高，造成銷售障礙。價(jià)格高走：當(dāng)銷售一段時(shí)間以后，單價(jià)上漲，然后逐漸上漲，再根據(jù)某縣樓盤(pán)的特征，一至三層單價(jià)逐步上漲，四層以上有浮動(dòng)的下降，以達(dá)到均價(jià)水平。最終達(dá)到2600元的均價(jià)。別墅價(jià)格均價(jià)設(shè)置在36003800元之間。商業(yè)用房以5000