新建銀湖項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 202100成交面積（畝） 成交總價（萬元成交面積（畝） 成交總價（萬元 1761152021 2021 2021 2021 20 05 20 08 年富陽市經營性用地成交情況（二）01020304050050100150200250300350成交宗數 成交均價（萬元/ 畝）成交宗數 39 25 25 7成交均價（萬元 / 畝） 85 2021 2021 2021 2021 從上表可以看出，雖然成交面積在逐年下降，但成交價卻在上漲，尤其是 08 年，土地均價已經達到近 300萬元每畝。在整體市場相對蕭條的 2021年， XX 市經營性用地取得如此成績，充分說明， XX 的房 地產市場潛力正在被一點一點的挖掘出來。 2021 年 110 月份土地市場交易情況 2021 年的土地市場火熱毋庸置疑，杭州的土地市場連創新高，使得精明的開發商們更多的把目光投向周邊，而 XX 就是選擇之一。今年前十個月， XX 市總計成交經營性用地 22 宗，成交面積接近 1300 畝，成交金額達 — — 14 到 億元，成交均價接近 300 萬元每畝。無論哪一個數據都超過前幾年的全年總和。 1） 110 月份各月份經營性用地成交情況 2021 年 110 月各月份經營性用地成交情況（一）02004006000123456均價（萬元/ 畝） 宗數均價（萬元 / 畝） 宗數 1 4 2 1 5 4 51 月 4 月 5 月 6 月 7 月 9 月 10 月 2021 年 110 月各月份經營性用地成交情況（二）0500001000001500000100200300400500600總價（萬元） 面積（畝）總價（萬元） 1370 13570 3300 102600 10325 116970 128243面積（畝） 1 月 4 月 5 月 6 月 7 月 9 月 10 月 2021 年 XX 的土地市場火熱似乎是在一夜之間點燃的，從上表可以看出，前五個月的成交量持續了 08 年以來的低迷，總成交量不足百畝，而進入 6 月份后，由野風房產一舉拍得的受降鎮九龍大道地塊引起業界廣為關注。該地塊位于 XX 銀湖板塊九龍大道以南區域，出讓面積達 336431 ㎡（ 畝），容積率 ，成交總價 億元，高出起拍價 %。不僅是繼東大道地塊之后價格最高的一次，同時也是近年來土地出讓面積最大的一宗。同樣值得關注的是這也意味著一向擅長于城市高層公寓開發的野 — — 15 風房產將正式進軍 XX 銀湖板塊。并且涉足高檔別墅、排屋類物業開發領域。據了解，該項目預計將于明年動工。 縱觀前十個月的成交量， XX 土地市場 “金九銀十 ”的成色相當足，這兩個月的成交總量幾乎趕上去年全年的量了。成交均價也創下新高。其中 10月份成交的鹿山新城六號地塊更是達到每畝均價 637 萬元，該地塊位于 XX未來的行政、文化中心鹿山新區，占地面積 115736 平方米（折合 畝），土地性質為商住用地，容積率為 。拍賣當天吸引了綠城、金都、昆侖及上海、香港、 XX 本地等十家開發商參與，最后在經過 52 輪競爭后由浙江華都控股集 團股份有限公司聯合杭州 XX 山水置業有限公司成功摘得，總價 億元。 2） 110 月份各類型經營性用地成交情況 2021 年 110 月各類型經營性用地成交情況（一）05100100200300400500600宗數 均價（萬元/ 畝）宗數 3 6 5 1 7均價（萬元 / 畝） 辦公 住宅 商住 商業 其他 2021 年 110 月份各類型經營性用地交易情況（二）0500001000001500000100200300400500600700總價（萬元） 面積（畝）總價（萬元） 4470 116898 127030 1290 126690面積（畝） 辦公 住宅 商住 商業 其他 — — 16 XX 市今年出讓的住宅用地主要集中在受降鎮，除去，九龍大道的那宗由野風房產競得的 504 畝的大地塊以外，梓樹 B B2 兩幅地面積也接近百畝，這樣算來，受降鎮成交的宅地面積占總宅地面積的 97%。受降鎮位于XX 市東北部，與杭州西湖區、余杭區相鄰，是 XX 進出杭州的北大門，區位優勢 十分突出。受降交通便捷，離杭州市區僅 23 公里，離 XX 市區約 7公里， 320 國道橫穿東西，祝閑公路直貫南北， XX—杭州 514 公交線路可直達杭州市區。受降鎮目前已有金都房產、三江房產、七里香溪、華庭云頂等多家品牌實力開發商入駐，憑借舒適的自然環境，受降正在以杭州 “人居新城 ”的身份，加快融入杭州大都市。 外來地產大鱷搶灘 XX XX 是杭州主城區以外，惟一一個有外來地產大鱷進入的杭州郊縣，早在本世紀初，杭州本土的實力房企綠城、金都就已經進入銀湖，分別開發了七里香溪和富春山居。 2021 年，復星 (復地的母公司 )就已經拿 下 XX 市區 畝土地，并于今年轉讓至復地名下。 2021 年初，萬科先后收購萬科公望 (別墅 )和萬科容大 金色家園這兩大項目，從而進入 XX 市場。這是萬科除了杭州主城區以外，進入的唯一一個杭州郊縣 (余杭的良渚文化村是通過收購南都進入的 )。 此外，龍湖、雅戈爾等均對 XX 地產項目表現出濃厚興趣。除了 XX本身的招商引資力度外，更重要的是，這些地產大鱷更看重的是 XX 融入杭州主城區的前景和潛力。近兩年來。 XX 加大融入杭州主城區的步伐。尤其是去年以來，受降銀湖并入杭州西湖區和 XX 撤市設區屢有傳言，再加上 320國道改擴建工 程的推進，杭州第二繞城高速將 XX主城區圈入 …… XX融入杭州主城區似乎變得前景可期。相比杭城高昂的房價、地價，開發商們搶灘 XX 也就在意料之中了。 — — 17 （三）房地產市場交易情況 整體情況概述 相比于杭州樓市近兩年的大起大落， XX 樓市一直比較平穩，受 2021年那波市場危機的影響也相對較小。事實上， XX 房產的價格一直沒有經歷大漲，也沒有大熱過。即便在 07 年那樣的大牛市，杭州有些樓盤的價格翻倍地漲， XX 樓市的價格也只漲了 10%多一點。 06 年， XX 城區的房價大概在 4200 多一點， 07 年是 4600 多， 07 到 08 年漲到 5200 多，屬于穩步小幅攀升。 XX 是一個比較封閉的市場， XX 主城區的房子基本上全是 XX 人在買，購買力有限，而杭州的房子是全浙江人在買。除了缺少外力的支撐， XX 歷年來的樓市供應都遠遠大于需求。就從 XX 主城區來看，近幾年房產年消化量都在 30 萬方左右，但供應量基本保持在 100 萬方以上。嚴重的供大于求，加上缺少外力支撐，使得 XX 房價上漲乏力。但就是當地市場是以本地消化為主，基本上是剛性需求，所以比較穩。 2021 年交易情況 2021 年上半年，由于新開樓盤較少， XX 商品房供應量為 萬平方米，同比下降三分之一 。經去年下半年房地產市場 “寒冬 ”之后，今年第二季度房產交易日趨活躍。上半年房地產銷售額 億元，同比增長 %。今年上半年，含住宅房、營業房在內的商品房均價為 7872 元 /平方米，同比增長 42%；商品住宅房均價為 5916 元 /平方米，同比增長 7%。其中， 90—140平方米商住房均價為 4850 元 /平方米， 140 平方米以上房價則飆升至 10940元 /平方米，而去年同期的均價為 6657 元 /平方米，漲幅明顯。據了解，上半年銷售房屋部分為去年各房產公司已開盤但未售完的余量房源。因今年XX 新開樓盤少，導致房源需求不 足，雖然房地產市場不確定因素很多，但 — — 18 預計房價仍存在上升空間。 表 21 2021 年 11 月 16 日 XX 商品房網上可售與已售情況 從上表也可以看出， XX 目前可售新房并不多，全部加起來也只有 300套左右，其中富春街道還占了接近一半。可售房源少，意味著 XX 的房價在一段時間內將保持穩定上升的局面，同時，隨著大杭州概念的進一步施行，越來越多的杭州偶人把目光投向周邊地區，而 XX 就是其中的佼佼者。例如金宇 云水山居， 600 多畝的排屋別墅大盤。盡管在售的一期客戶主要還是 XX 人，但接下來的客戶定位已經成為杭州人了。其他的銀湖、東洲等更是如此，東洲目前的兩個在售項目華立永通 逸城和萬科公望別墅， 80%以上的客 戶來自杭州。在該板塊靠近 XX 城區的一個體量達 57 萬方的新城市綜合體項目 ——中大 西郊半島，另一個名字叫杭州西郊半島，定位于 “杭州西郊 ”，可見該板塊跟杭州的親密關系。 部分熱銷樓盤介紹 金宇 云水山居 金宇 云水山居位于銀湖板塊延伸段。隨著九龍大道延伸段 銅鑼灣大道的開通，金宇 云水山居將真正融入這座田園新城之中。未來從杭州城區前往項目，可沿 320 國道經九龍大道抵達園區。根據政府規劃，高樺路將拓寬到 24 米寬的快速景觀大道，連通到閑林。今后也可選擇從天目山路出發，沿高樺路直抵園區。云水山居規劃用地總面積將達到 1000 畝左右，五大組團集別墅、排屋、高層于一體，依坡地而筑，座落于青山秀水的綠色母體中，創造一座自然之上的塵外城。 400 余畝生態型旅游度假中心，集商區域 網上可售套數 網上可售面積 網上已售套數 網上已售面積 富春街道 132 套 14092 ㎡ 1290 套 ㎡ 東洲街道 31 套 6862 ㎡ 55 套 ㎡ 鹿山街道 56 套 13148 ㎡ 138 套 ㎡ 高橋鎮 32 套 7615 ㎡ 28 套 ㎡ 受降鎮 46 套 12442 ㎡ 47 套 ㎡ 新登鎮 13 套 1565 ㎡ 12 套 ㎡ — — 19 業、超市、餐飲、酒店、休閑、娛樂于一體的完善配套，融 4+3 與第一居住生活模式一體，開創郊區住宅新生活方式。目前該樓盤一般住宅均價為7000 元 /平方米，別墅 300780 萬一套，排屋 130260 萬一套。 華立永通 .逸城 華立永通 .逸城由中國城市運營商 50 強之一的華立地產集團和永通房產合力打造。位于杭富江濱大道 (沿江公路 )南側，直臨富春江內江，距杭州西湖景區 20 公里，距 XX 市區 8 公里。項目規劃總面積 577 畝，其中建設用地 355 畝，總建筑面積約 30 萬方。據悉， 10 月 18 日開盤的逸墅已售罄，計劃在 11 月再推一批房源，但目前已基本被預定完。逸墅所在的東洲新城，是 XX 的熱點規劃板塊，近年來隨著中大、萬科等國內一線房地產開發商的進駐，人氣不斷提升。逸城是屈指可數的高性價比別墅產品，其一期開盤價格均價 11000 元 /平米，鑒于逸墅所在的地段發展潛力，和它定位鮮明的產品形象，這個價位是很有吸引力的。 清源 上林湖 清源 上林湖位于杭州銀湖風景別墅區內，南臨九龍大道，北依午潮山國家 森林公園，與杭州野生動物世界、高爾夫國際球場為鄰，項目占地近800 畝，分三期開發，規劃建有排屋、獨立別墅、雙聯別墅等多種別墅品類。距杭州市中心 28 公里，三面環山，坐北朝南，以獨特山水資源為背景，環境優靜、空氣宜人，是一處與自然融合、與山水為鄰的理想棲居地。主力排屋戶型 197—260 ㎡左右。部分戶型更內設挑空內庭院，挑高 米景觀客廳、走入式衣櫥等舒適規劃。目前該樓盤清源 ?上林湖目前在售排屋，起價 18000 元 /平米，雙聯別墅，價格在 530650 萬 /套，獨棟別墅，起價 2021萬 /棟。交付時間為 2021 年 6 月 。 富春 紅郡 — — 20 富春 .紅郡地居風光旖旎的銀湖板塊，為杭州較早具備成熟生活氛圍的近郊高檔別墅區。富春 .紅郡北依九龍大道，緊臨杭州野生動物園，處于杭州主城區向西發展的主要軸線之上的核心部位。 320 國道，閑祝公路，九龍大道等交通干道則形成四通八達的便捷路網，與杭州市區聯系緊密。富春 ?紅郡建有各種經典戶型的聯排和疊排，借鑒英國 TUODR 建筑藝術風格。繼 10 月份推出的排屋項目 全部售完， 11 月將再推出一批疊排和聯排。其中聯排戶型在 280—380 平方米，價格在 300—400 萬 /套；疊排面積在 185—280平方米，價位在 100 萬左右。 二、 受降鎮房地產開發現狀 受降鎮屬黃土丘陵地帶，分布著大片丘陵緩坡，過去只種植蕃薯、大豆及茶葉，利用價值不高。因該地距杭州市區僅 23 公里，有 320 國道相通，開發商看中了這塊有山有水、環境優美、交通便捷、地價便宜的地方， 紛紛投資經營房地產業。 1992 年，銀湖開發區在受降鎮掛牌成立，開始房地產開發。至 2021 年，全鎮已開發黃土丘陵山坡地 405 公頃，為受降鎮引進建設資金 億多元。紫云山莊、伊甸山莊、金苑山莊、電力房產、三江房產、七里香溪、秀水山莊、云頂花園、金都房產、銀湖花園、頤景山莊等 15 個房地產項目相繼建成投放市場，總建筑面積達 80 多萬平方米