生態養老休閑度假區項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 養老服務，近8年內上升了23%。在美國，社會非常發達，還是家庭養老為主。真正進入機構養老院的只有20%，其余都是家庭養老。很多美國老人都有拿著退休金到風景優美、適宜養老的國度、地區養老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度晚年。目前在美國一些地方，“以房養老”已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式，美國，是“以房養老”模式的鼻祖。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業比較發達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。除此之外，美國政府和一些金融機構向老年人推出了“以房養老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經驗。“倒按揭”發放對象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關，后一種則由金融機構等辦理，不需政府的認可手續。除美國之外，加拿大也是倒按揭貸款業務發展比較快的國家之一。在日本，據日本總務省2001年6月公布的人口統計，日本65歲以上的老人達2227萬，%。而隨著社會的發展，養老方式也逐漸由家庭走向社會，其中，把居家養老與社會養老結合起來，是目前日本流行的養老方式。企業在養老方面也在做出各種嘗試，松下國際電子公司已經設立了專門的養老院部門，準備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養老院。在那里，老年人可以和機器寵物玩耍，還能通過互聯網與親朋好友保持聯系。韓國三星等公司也在積極開拓針對不同消費層的老年公寓。我國現有養老模式家庭養老、機構養老和社區居家養老是我國目前三種基本的養老模式。家庭養老是傳統的養老模式；養老院養老是社會化的養老模式；社區居家養老是一種兼顧家庭和社會的養老模式。（1）家庭養老中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養老”的傳統模式，養兒防老、家長的主導地位、幾代同堂等傳統觀念根深蒂固。選擇家庭養老的人們，他們生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，經濟上也比較劃算，從社會的角度考慮，家庭養老的社會硬件設施成本幾乎為零。但家庭養老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性。現代社會的人際競爭加劇，生活節奏加快，工作負擔加重，致使家庭養老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現，家庭養老這一傳統養老方式必將隨家庭結構的變化而逐步向社會養老過渡。（2）機構養老機構養老是指由專門的養老機構（包括福利院、養老院、托老所、老年公寓、臨終關懷醫院等等）將老人集中起來，進行全方位的照顧。正規的養老機構，其日常管理均要嚴格。機構養老是我國重要的養老模式之一，但不能滿足眾多其他需求的老年人群需要。以北京為例，北京目前共有養老機構340家左右,其中民辦的養老機構約有100家。這些養老機構可以分為三類：國家創辦的國營養老機構，鄉鎮、社區、村、街道辦的集體所有養老機構，以及企事業單位或個人所創辦的民辦養老機構。在這些機構中，進入公立養老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養老院的入住率常年為100%，目前有1600多人在排隊等候入住，城八區的公立養老院入住率也都在98%左右。而民辦養老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相關負責人表示，更多老人趨向于公立養老院，是出于對“國字頭”的傳統信任感，但在其他城市，狀況有所不同，各方面條件優越的養老機構，入住率較高。（3）社區居家養老社區居家養老的基本做法是：在城市各個社區建立養老護理服務中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服務中心提供的營養和醫療護理以及心理咨詢，并由服務中心派出經過訓練的養老護理員按約定定時到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務服務和陪護老人、傾聽老人訴說的親情服務。所以，有人說：社區居家養老是一個無圍墻的養老院。開展居家養老服務相對于機構養老，更為適應我國老年人的生活習慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符合中國實際，符合大城市中心城區發展的社區為老服務的新路子。 生態旅游概述生態旅游是從20世紀90年代以來發展起來的。生態旅游不僅被定義為一種適應市場機制的、以自然為基礎的旅游；它還是國家政府機構用來實現可持續發展戰略的一種有效途徑。目前，最流行的關于生態旅游的定義有兩個：生態旅游是一種對環境負責的旅游和觀光行為，主要通過對環境的保護，達到使當地的生態和人口得以持續發展的目的；生態旅游是在一定自然地域中進行的有責任的旅游行為，為了享受和欣賞歷史的和現存的自然文化景觀，這種行為應該在不破壞自然地貌、保護生態環境、降低旅游的負面影響和為當地人口提供有益的社會和經濟活動的情況下進行。近年來，伴隨全球農業的產業化發展，人們發現，現代農業不僅具有生產性功能，還具有改善生態環境質量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農村環境中放松自己。于是，農業與旅游業邊緣交叉的新型產業——生態農業觀光應運而生。各地掀起發展觀光農業的熱潮：有的選擇已有的自然風景區或旅游景點為依托，興建“觀光果園”或珍稀動物養殖場；有的以種、養殖場為基礎，再造人工景觀、游樂設施；有的集科研、技術開發、觀光旅游于一體，興建“水果世界”等等。生態農業觀光是一種以農業和農村為載體的新型旅游業，有狹義和廣義兩種涵義。狹義的僅指用來滿足旅游者觀光需求的農業；廣義的觀光農業應涵蓋“休閑農業”、“觀賞農業”、“農村旅游”等不同概念，是指在充分利用現有農村空間、農業自然資源和農村人文資源的基礎上，通過以旅游內涵為主題的規劃、設計與施工，把農業建設、科學管理、農藝展示、農產品加工、農村空間出讓及旅游者的廣泛參與融為一體，使旅游者充分領略現代新型農業藝術及生態農業的大自然情趣的新型旅游業。生態農業觀光始于二戰后的歐美國家，后在日本、臺灣等地充分發展并日趨成熟。由最初的小規模的觀光果園形式發展到統一規劃的集觀光、休閑、娛樂、教育為一體的有組織的生態農業觀光園區、觀光農業帶。使農業走向多元化、多層次規模經營，成為國際旅游業發展的重點。它改變了傳統農業僅專注于土地本身的大耕作農業的單一經營理念，把發展思路拓展到“人地共生”的旅游業與農業結合的經營模式。 現有基本游客結構去年10月1至5日，賓館酒店平均入住率達95% 。當晚，《印象劉三姐》演出3場，漓江公園興坪、楊堤段，以及遇龍河白沙、高田和陽朔鎮段的竹筏漂流火爆至極，出現了一票難求現象。中國休假日目前共有115天，工薪階層全年約有1/3時間休閑度過，著名未來預測學家格雷厄姆認為，休閑將是新千年經濟發展五大推動力中的第一引擎，“一個以休閑為基礎的新社會有可能出現”。人們的消費觀念有了極大的轉變，健康、休閑、度假成了人們追求的時尚潮流。在傳統房地產開發機會逐漸減少、住宅消費開始向舒適性轉移的情形下，大量的傳統房地產資金必然要開辟新的領域，當旅游度假成為一種時尚之后，集山水景觀、休閑度假為一體的度假社區也將隨之應運而生，成為新的房地產開發熱點。該項目透過旅游市場的市場分析認為，當今我國的旅游市場，多數是增量不增長、缺乏可持續性的能動性深度開發，絕大部分以單一的人為風景或突發奇想的運作模式吸引游客，而往往忽略旅游市場細分劃經濟要素，長期形成的蜂擁而游，待后蕭條得無人問津的、增量不增長的“泡沫經濟”怪圈，任何一個景區或行政區打造的旅游經濟，都很難形成可持續發展后勁。究其緣故：旅游實在是缺乏文化或消費需求內容；缺少到此一游如同回家一樣便捷的以人為本深度開發思想，這不得不說是多年來旅游開發層面的斷層或盲點。該項目根據現在大眾人們需求，完善上述游憩方式以達到休閑、避暑、避寒與自然生態有機的結合，最終形成社會與經濟效益共同繁榮的良好局面。游客性別構成據現有數據進行估計，項目建成后，游客的性別構成為男:：1。其特性在于遠高于全國平均出游性別比(:1) ,這在廣西生態旅游中具有普遍性。游客年齡構成本項目建成后游客的年齡構成的特點在于25~336~446~60三個年齡段的游客比重明顯大于其他年齡段的游客，反映生態休閑主要目標客源市場為中老年城市居民，這部分居民有相對固定的休假時間，且收入相對穩定，具有較強的消費能力。游客職業與學歷構成旅游者職業與學歷構成是旅游決策動機的直接體現，反映了旅游者對旅游地環境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游決策要素的職業、文化社會階層化差異。該項目游客職業構成的特點是離退休人員及商務成功人士占有的份額較高。游客職業構成的職業眾性特征明顯，在九個職業類型中，公務員、企事業管理者、﹪、﹪、﹪﹪，合占游客總數的7成以上（﹪）。工人以及包括軍人在內的其他自由型職業也有一定比例（﹪﹪）。服務銷售商貿人員等所占比例極低（﹪、﹪﹪）。其特征為高中與中專以上、本科以下游客份額占絕對優勢（＞90%）。顯然， 游客的學歷構成與相應類型生態休閑游客的職業構成是吻合的。游客收入構成居民可自由支配收入的多少，直接影響其旅游需求。該項目游客以中高收入者居多（月人均收入＜﹪、＞﹪）。進一步統計表明，月人均收入大于3000元的中高收入者主要為大空間尺度游客。生態養身休閑旅游在我國剛剛進入發展階段，是一個非常有前途、充滿潛力和機遇的發展方向，存在著巨大的市場潛力。本項目巧妙的將“生態養老”和“休閑度假”合二為一，相互促進。規劃的景點、設施具有很多唯一性和排它性，特別是根據項目地理環境所設置的景點，因巧妙的與茶江自然景觀相融合，形成了獨特的水域景觀群。項目建筑群以現代中式為主題風格，同時結合，花卉苗圃的生態園林建設，將生態與中式貴族氣息和諧統一，打造出該區域獨一無二的中高檔“生態養身和休閑度假”特色旅游綜合體，填補了平樂縣中高端生態養老空白，必將成為桂林平樂生態養老和休閑旅游業的獨特賣點。高級養老院 按照國際公認的標準，當一個國家60周歲及以上的人口占到總人口數10%的時候，這個國家就正式成為老齡化社會了。按這個標準來算，名副其實地步入老齡化社會的行列。為此我們有必要建設高檔養老院。本項目建設的高檔養老院擁有自己的特色，圍繞“養”、“護”解決老年人養老問題、適應老人及其家庭需求的客觀要求，推動內平樂養老服務事業健康、快速發展起到積極的作用，也是整體推進養老工作的重要支撐。 （1）打造高檔養身條件，營造“享受型”生態養身氛圍。建設高檔養老院的外觀可讓人感覺生氣勃勃，本項目有如五星級酒店一般裝修設計，或依山傍水或有溫室園林，穿著整潔的護理醫療團隊和服務人員會面帶笑容，院內還配備專業的心理咨詢部門。養老院最根本宗旨雖然仍是對不能自理的老人提供日常料理，但已經從溫飽型轉向了享受型。過去的傳統思維認為，只有不孝或迫于無奈時子女才把父母送進養老院，現在送父母進養老院則體現的是子女的孝心。實際上，現在很多老人都愿意到養老院來享受舒適的晚年生活。我們以“生態養身”概念為基礎興建的老年公寓、四合院等，以達到“老人需要自己解放自己”，到養老院養老不是什么令人感到羞恥的事情，而是“一種潮流”。解決那些因孤獨和缺乏交流的老年人心理上突出的問題，對于到養老院養老的老人而言，能交朋友、上網、健身、打門球、垂釣、書法、文藝活動等，讓其充分享受晚年生活的自在。 （2）量身定制，提高服務品質。高級養老院提供了養老方式的一個新選項，對高級養老院本身而言，他們提供的可能僅僅是比原來更好的服務，并沒有完全為老人創造一種新的生活、甚至是一種新的身份認同。養老院老人需要不同形式的長期護理，需要接受一定的生活護理。本項目從服務對象、服務內容、服務形式、設施建設等方面提高質量。在養老院設有老人休息室、多功能活動健身室、老年人心理咨詢室，配備了相關的專業醫療服務人員，將每一老年公寓進行個性化裝修，設獨立衛生間，讓老人來到這里有一種回家的歸屬感。在對醫療康復中心的裝修中突出家的元素，同時也尊重老年人的風俗習慣，專門設立了相關的房間，由專業人員為每一位老年人量身定制營養飲食搭配菜單，滿足老人的營養需求。本項目集生活照料、膳食供應、醫療保健、文體健身于一體的老年人照料機構，以溫馨舒適的環境和良好的照顧，讓老年人有種對家的眷顧。 （3）注重“養”“護”并重，注重科學養老。項目將定期和不定期邀請“華西醫院”專家專門為老年人量身定做，開展各類護理講座以滿足老年人的生態養老需求，讓老人從科學的角度注意養老、養生，并懂得如何養老養身，形成一種科學養老養身的健康文化氛圍。讓養老院作為一個平臺，拓展服務內容，提高服務質量。高級休閑度假區高級休閑度假區是由生態度假區運營單元、生態農場運營單元和民俗文化生產單元三個單元組合而成。三個單元相輔相成、相互依托。如下是三個單元的關系結構圖。生態度假區運營單元提供客源提供客源民俗文化生產單元生態農場運營單元強化顧客強化顧客開發影響力提供賣點（1）生態度假區運營單元：依靠原生態農家樂特性（住高檔農家別墅、吃農家飯、干農家活、享農家樂）聚集一部分顧客，農家樂的經營定位于生態農家菜，采用現場點殺，保證生態農家菜品質，價格采用中高檔消費策略。其主體運營項目為餐飲、棋牌休閑、旱地滑雪、鄉村度假、生日宴、婚宴等項目。而所需生態農家菜是由生態農場運營單元提供。（2）生態農場運營單元：生態農場運營單元由生態農場和生態梅林組成。生態農場靠租用農家樂周圍農戶閑置的土地進行，根據需要發展50畝生態農場租賃給農家樂的顧客，讓顧客真實的參與到生態農業生產中來，在休息娛樂的同時切身的感受生態種植和其他種植法不同之處，強化顧客對我們的經營定位“生態認同感”。生態梅林則環繞在生態農場一周，形成一個大花園，與生態農場形成一個有機整體。同時還可以建設一個會員服務體系，把那些有傾向回歸農田、體驗農耕的顧客發展成生態農場運營單元的會員。（3）民俗文化生產單元：在兩個單元運轉的同時需要做好民俗文化的宣傳和建設，即建設民俗文化生產單元，定期開展文化節，如平樂沙子民俗賞花節、農場春耕文化、農場秋收文化等，主要體現天人合一的意境！項目由高級養老院