房地產項目開發總結(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 【建議】：規劃設計時，牽涉到政府相關的部分內容，應充分與當地職能部門溝通。專業設計師必須充分了解當地的一 些規定和要求。相關的報批工作要及時跟進，盡可能做到在設計階段進行調整，以符合國家和地方的要求。 ******項目包含有酒店、影院、商業、住宅、寫字樓等各種業態，除一些通用的規劃設計以外，仍有許多專業的設計是需要根據具體經營管理者來決定的。該項目中因功能和業態等經營者要求進行調整的變更非常多，尤其是酒店和商業，相關的例子有： （ 1）～～現代院根據最初設計規劃，在酒店廚房區域預留降板區。而后期裝修時，又根據經營者要求，變更廚房區域，造成原結構預留降板區作廢，排水等配套設施更改。甚至影響到餐梯的位置更改，致 使餐梯新安裝位置的結構需加固處理，造成不少的成本浪費。 （ 2）～～現代院按通用要求設計的酒店污衣井設計尺寸偏小，后期根據經營管理者要求加大污衣井，造成了工期延誤和成本上的浪費。 （ 3）如海鮮池、洗衣機房、發電機房、桑拿泳池、水景等的規劃設計，酒店管理者應及早確定位置，提出詳細要求，設計時，可以結合結構設計一并考慮，以免后期去修改變更結構，造成結構的不安全性和增加加固的工程成本。 （ 4）影院內空調、照明的控制目前每個廳都無法分區域、分路進行控制，不適合影院的實際經營需求。 【建議】：今后開發的項目使用 功能和經營業態應及早確定，明確具體要求后提交設計單位進行方案設計和擴初設計。評審時要求經營管理方提出對明確的使用功能的意見。同時，一旦完成設計開始施工時，經營管理者就應該介入協調，以減少甚至杜絕施工過程或者施工完成后的修改，以保證工程的順利進行和成本的有效控制。 公寓樓設計時按通用要求規劃用電量，供電部門根據規劃用電量配置開關和電表，而實際許多住戶使用了大功率用電器，造成使用過程中頻繁跳閘情況。還有單身公寓的裝修，增設了衛生間浴霸等大功率用電設備，卻缺乏與原設計用電量的核對，也給業主的實際使用帶來瓶頸 。 【建議】：隨著人民生活水平的提高，家用用電設備逐漸增多，在實際用電總容量足夠的情況下，應考慮給戶內箱的用電量預留余地。同時裝修設計時，應核對與原設計用電量的差距。 第 17 頁 共 34 頁 商業地產開發的規劃和協調方面，由于公司第一次做商業地產，存在的銜接溝通的問題比較多，下面簡略的闡述幾點： （ 1）商業地產為定單式開發的房產形式，故對于定單的要求就務必要詳細到位。而實際上，合同工程附件中約定的施工界線不清晰，部分工程附件由于理解角度不同，產生較大的分歧。比如說喜滿客 KTV。 【建議】：大商家（餐飲、娛樂類）由于自身 裝修需要進行較大的調整，我方只需將水、電、氣、空調冷媒水等配套到租戶區域內指定點，其余由租戶自行進行調整。 （ 2）商業廣場由于業態的調整變更，商家的更換等因素，造成工程進度延誤，工程成本加大。比如，四層西側區域原設計為鋼架屋頂，通透開放，適合做零售和餐飲等業態，而實際作為 KTV，需要將原有鋼架屋頂封閉，改成封閉私密的空間。再說，商業廣場一層、二層的墻體，根據原設計砌筑后，又根據招商要求全部拆除，造成太大的浪費。又如樂巢會的改造，必須要在地下室增加污水池以滿足其運營要求，增加了不少成本，同時為后期維修帶來一 定的隱患。歲豐美食廣場的區域分隔，將四樓南面唯一的電梯圈進了區域之內，成為該租戶的專用電梯，影響到其他租戶的使用。還有許多區域由于排水排污、天然氣等的配套不到位，也給招商帶來許多局限性。 【建議】：作為商業地產開發，有了工程規劃方案后，須盡快規劃業態布置，進行大商家和主力店的招商和談判。然后將根據確定的業態布置和主力店的定單給設計融入到擴初設計和施工圖設計中去。對于不確定的一些業態，在設計時就該考慮靈活多變。 而招商人員應該根據確定的業態進行招商，不能隨意的進行分隔和大規模的調整。 （ 3）商業廣場后期 廣告位安裝時，要破壞外立面的干掛大理石、 GRC 板等，同時，廣告配電等也受到很大的限制。而內部廣告位、導視系統、軟裝等也因為安裝較晚，對原已完成的成品造成不少破壞，還有許多因為沒有預留電源，只能從筒燈內接出，不符合規范要求，存在安全隱患。 第 18 頁 共 34 頁 【建議】：廣告位、導視系統、軟裝等的規劃和開發等，在工程施工圖設計完成后就應該進行規劃設計，在主體施工時就應該考慮到預留和安裝骨架。避免后期安裝時破壞外立面，影響美觀，也存在外墻漏水的隱患。 （ 4）整個廣場地下停車場到商場的便利性不夠。整個地下停車場，采用扶梯上下的只集 中在里維也納街（有封頂的街），這導致從地下車庫到其他區域的便利性不夠。這個問題主要在于前期的設計中，缺少了后場的動線設計，在整個廣場的設計中，我們在前期設計中對整體的人流動線、車流動線、物流動線缺少整體的考慮和規劃。 （ 5）廣場的設備間設計和商鋪分隔的設計不合理。廣場的設備間占據了許多原本是商鋪的位置，導致商業街的商鋪的連續性不夠，這也影響商場的整體商業氛圍，而且從目前廣場的營運看，如果要引進好的品牌，使用面積必須在 50平方米以上，面寬在 6 米以上，商鋪越方正越好，而且目前，廣場的服飾生意，大面積的要比小面 積的好做。因此，在以后的設計中，商鋪最好按 50 平方米設計，這樣合并容易，計算也容易。廣場設計中的柱子太多，直接影響了商鋪的使用率，導致許多大型的娛樂項目無法引入，如滑冰、溜冰、臺球等，都需要大空間。 前期投入較多的成本進行 BA 控制、智能建筑等的建設，由于工程前期定位和具體要求不明確，造成后期更改很多。 ******廣場最初的弱電設計方案應該是比較詳盡的，而實際施工中根據使用需要，進行了一些調整，確實減少了不少成本投入，可實際上在中途進行調整，已經造成許多成本的投入了，比方說設計成本大了，工程預埋等造成的 報廢成本。 再說，現在我們物業管理的維修能力低，在 BA 系統和建筑智能系統的維修保養不到位，也造成了整個系統的使用壽命縮短和后期維修成本加大，甚至可能造成系統的癱瘓和報棄。 【建議】：做最合適的產品，建筑智能系統只能是物業管理的一個輔助工具，前期設計時就應該考慮怎樣做才是最合適。 前期規劃設計對地中海單身公寓及酒店式公寓的物業管理及社區配套用房考慮不夠充分，現雖也通過街道部門等審核將地中海與新都的物業管理及社區配套用房綜合考慮，在面積上達到了相關標準，但在實際管理使用中不是很合理，第 19 頁 共 34 頁 應從物業管理相關規 定考慮，地中海與～～新都完全為兩個管理區域（不共用相關公共配套設施），現因兩區域都為～～物業管理，若日后兩區域業委會成立，換由兩家物業管理企業分別考慮，則在管理用房上將出現扯皮現象。且若單身公寓業主至酒店式公寓客服中心進行處理事宜（因相對距離較遠，現單身公寓穿一條馬路至～～新都客服中心辦理相關事宜）將存在一定問題，單身公寓的業主也肯定會提出意見。 【節能設計】 整個單身公寓走道無自然通風井，室內空氣沉悶需要經常開啟風機通風，使成本大量上升。 照明的設置沒有從節能、便于控制角度考慮，存在較多的常明燈。各樓梯內均為無開關設計的照明系統，后期為節能考慮，改為聲控感應燈，增加了成本。 設置了太多的安全出口疏散燈和安全出口指示燈，而且該部分燈基本為常明燈，運營成本非常大。 【建議】：該部分燈為消防時使用，按規范最低要求設置即可，且該部分燈應改為平時不亮，消防應急時亮。 各樓層及入戶大堂燈回路太少，不能間隔控制，不能做到很好的節能效果。 商業裙房的走道照明系統，全部為人為控制，每天開關燈的時間和工作量是可想而知的，同時也造成能源浪費。 【建議】：在以后同樣的設計過程中采用時間控制替代，可以節省人力，也能做到一些節能。 【設計管理】 項目邀請了國內外多家設計單位來參與該工程的設計，本來這是項目宣傳的一個亮點。但是由于參與設計的單位過多，中間又缺乏很好的協調溝通和有效的控制，造成設計遺漏的交界問題眾多，需要協調明確的細部節點也非常多。從整個項目來看，造成如此這種現狀，關鍵是缺少一個思路清晰、組織能力強的第 20 頁 共 34 頁 人來專門負責各專業設計的協調把控工作。項目的最初方案是 WATG 設計，而后由～～現代院進行深化設計。在深化設計成施工圖后，營銷部又 引進專業的商業設計單位 RTKL，但兩個方案之間存在較大的差異。而此時，～～現代院已經根據 WATG 的方案基本完成了施工圖設計，要重新調整設計勢必要花很大的設計費用和浪費較多的時間，這也讓設計修改的談判變的艱難了。在沒有完全解決兩個方案如何整合統一的情況下，又找了深圳極尚對 RTK 的方案進行深化設計。于是就更加讓整個過程復雜化了。使得整個項目無效的圖紙版本繁多，也給后續的景觀設計帶來麻煩。景觀工程就是因為貝而高林設計所依賴的建筑圖紙發生變化，造成景觀的圖紙和現場的出入很大，致使原來的圖紙并不適用，導致施工過程中的 大量現場調整工作?？傊?，由于設計的把控和協調不到位，造成施工圖設計這個源頭就出現了太多缺、漏、碰的問題，也必然給后續施工管理和成本控制工作帶來非常大的困難。 同時，雖然地中海項目選了多家單位共同設計建筑物的外觀，但在后期卻找不到一家設計單位幫忙審核外立面的修改。 【建議】：俗話說磨刀不誤砍柴功，在規劃設計的前期階段，應加強協調和把控，多組織相關部門進行評審。把設計做好了，后期的施工管理和成本控制也就簡單了。這個階段很關鍵的一個難題是，要非常清楚明確我們要造什么樣的房子，要達到什么樣的目標。另外，建議設計 單位也設總包制。另外，對于建筑物的外立面和一些重要的部位需要專業設計者全過程審核把關。所以，這部分設計只能有一個方案，不宜幾個方案造成后期外立面效果與原設計不一致。在審圖時要全力投入，每張圖紙都要審核到位，避免事后修改；最后是在施工過程中盡可能少的修改設計，以保證成本的有效控制。建議定期將實際費用與工程預算進行比較，并且根據實物工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預算工程單價比較，研究存在的問題。同時，要采取措施來降低施工管理費用的支出，費用支出時要做支出報告和支出審計，并要定期將實際費用與預算費 用比較，進行有效控制。 在設計招標時，建議對所有投標單位的人員結構、骨干技術人員、各工種的資深設計人員、設計資質以及在行業的評價等情況事先進行調查摸底。建立第 21 頁 共 34 頁 起動態的優秀設計師信息庫，在確定中標單位以后，建議在合同中指定該單位的資深技術骨干作為項目的主要設計人。 設計出的施工圖中往往存在許多缺、漏、碰的問題，這實際上是設計院本身在設計過程中，內部缺少溝通協調，沒有做好總圖的設計和協調工作。 【建議】：在設計合同中加強對設計的管理，把設計的誤差率加入到設計合同中去。 同時，針對目前設計人經濟觀念淡薄， 設計變更隨心所欲。故應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款，如設計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計費（設計質保金）。采取一定的約束力是對設計規范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面控制的一種舉措。 設計變更管理方面缺少專人負責，導致單身公寓室內衛生間位置左右與圖紙不符，而營銷部又未將銷售圖紙進行及時修改造成交房后業主不滿要求退房。 【建議】：加強對設計變更的管理和控制。 設計圖紙深度不足，導致在施工時邊修改邊施工，造成招標的造價與實際相差較遠，且造 成簽證過多，成本難以控制。 【建議】： 當前普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的非常重要的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據開發經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制， 加強對設計圖紙深度的審核、糾正。要加強對設計成果的審核，在圖紙環節中必須消除低級錯誤。按照質量管理體系的要求完善施工圖紙的會審和評審制度，做到有審必有結果，堅