深圳某商業廣場市場調研及建議(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 或投資者（而非短線炒家），實際上銷售情況，實際上各樓盤商鋪營業率與售樓處反映的銷售情況基本一致。三、 商鋪的經營情況用家和經營者的需求才是真正的市場需求。否則象海南的房地產或93年以前的深圳地產市埸，炒家占絕對比重，即形成泡沫市埸，最后總有一個吃苦頭。因此有必要對商鋪的經營情況進行了解。 龍崗部分商鋪營業率情況樓盤名稱銷售時間 銷售率（%） 營業率（%）轉租率（%）主營項目鴻基新城96年80707建材裝飾新鴻進花園96年704011建材裝飾紫薇花園95年95459建材裝飾碧湖花園97年854513建材裝飾百貨城市花園98年90606建材裝飾尚景園99年60東都花園2000年新亞洲花園2000年60愉 園95年95804建材裝飾小商品歐景花園98年50109建材裝飾和興花園99年10龍興商業廣場2000年4天豪商業廣場2000年90楚豐廣場2000年90城龍花園97年20分析：營業率普遍較低，但不是太低，對這種市埸情況要引起警惕，租價的支撐是投資的重要依據之一。據調查龍崗中心城一層租賃價普遍在3070元/M2之間，不夠或僅夠支付貸款利息，長線投資價值前期得不到體現，但不至于投資損失或大損失，投資者或者有投機思想或者是長期看中發展前景和升值前景。不斷開發商鋪的開發商也許同這些小投資者同樣的心態。第五章、誰在購買商鋪？一、市場客戶的分類：根據我公司調查資料顯示：目前龍崗中心城及附近的商業物業購買者主要有以下幾類：中心城附近的村鎮居民。根據官方公布信息：龍崗區中心城及北部地區的原著居民多數為客家人，約有23萬人，總共有56千戶。這部分人受宅基地和現有房屋建筑規模的限制。一方面不易翻蓋加高，另一方面房屋出租和村鎮經濟實體紅利等收入積累了相當的閑余資金，而銀行利率則一降再降，更增收了20%的利息所得稅，因此急于為資金尋找出路。而商用物業的投資一方面可能有迅速轉手的炒作獲利機會。另一方面也宜于作長線投資，風險也較小，所以商用物業就成為龍崗中心城及近土著居民較佳的資金流向。約有40%的份額。 公司或企業。 這類客戶主要是商業經營公司如百佳、萬佳、華潤萬方等，但這些公司多以物業租用形式實現經營、真正購置物業自用的較少。目前，在中心城的大商家只有碧湖花園的好億佳。由此判斷商業投資者在龍崗中心城投資極少。相反龍崗的平湖鎮倒是出現如南城百貨、紫荊城商業廣場等有實力的商業買家。龍崗因人氣淡的局面在短時間難有大的改觀。所以有實力的企業在中心城的投資也難有自然增長，除非另有原因或辦法。還有一些當地生產企業有閑散資金，投資又不大，用于公司面向市埸的窗口，或展銷企業商品，這類客戶約占5%左右的份額。專業的房地產投資者。 以投資獲利的角度來審視物業，主要考察兩點：一是該商業物業是否有可觀的最終獲利空間。二是商業物業是否有炒作獲利的機會。實質上就是長線投資和短線投資。約有40%左右的市場份額。專業投資者是最具資金籌措能力和資金實力的一類群客戶，從龐大資金支持需要看，專業投資者在龍崗中心城商用物業市場中的份量絕對不輕，但這些專業投資者是以長線投資為主介入的呢？還是以短線炒作為主介入的呢？在調查中發現：中心城商鋪銷售中有一重要現象：所有的發展商售出商鋪時對不同付款方式的折扣差距較大，綜合折扣也極大，這是為炒家或說炒作留下空間的常用做法。剛剛發售的龍興廣場更甚，不僅最低折扣打到6折，還采取時段打折和抽獎選擇折扣的方式來助興，這些無一不是發展商迎合炒作口味而設計的。政府公務員及龍崗區外的普通置業者。 從投資多樣性和政府公務員架構看，這部分人更傾向于在工作地以外區域投資在方式上比較喜歡變現能力較強的股票、債券投資。但房地產也是一種投資渠道，這一部分人購置物業主要關心的是物業有沒有前景，一般是以當作資金轉移存放的心理來看待物業購置過程，所以較為隨意，但購買時往往非真實身份。只有15%左右的市埸份額。開發商自留5%。 由于房地產開發獲利性強的特點，且又有銀行按揭，所以開發商開發商往往自留一部分商鋪，或用于投資，或引進小區需要的配套商業或知名商業。開發商自留5%。綜上分析：我們認為龍崗中心城商鋪市場現況是；炒家領市，村鎮居民托市。灰色收入者及其它置業者跟市。第六章、中心城商鋪市場前景一、中心城商服物業的供應龍崗鎮商業用地受局限，但新建，改建量不小龍崗鎮的大中型商場有國際商場、南城百貨，人人購物廣場、富佳商場等，建筑面積共計約5萬M2。由于龍崗鎮建筑密集，且土地屬村鎮集體用地，今后較少新建商廈，但會有一些現有房屋改造成大中型商場，預計今后三年大中型商場建筑面積共計約4萬M2，以出租形式進入商服物業市場。中心城裙樓模式化，大量商鋪搶市場。龍崗中心城現有的商鋪都是住宅小區底層臨街鋪面，如碧湖花園、紫薇花園、天健花園、城市花園、愉園、盛龍花園、歐景花園、愛地花園、新鴻進花園、鴻基新城等，各住宅小區的底層臨街鋪建筑面積共計約9萬M2。今后三年商鋪供給量還將進一步增加，一類為新建住宅小區的底層商鋪，如尚景園、名流山莊、東都花園、新亞洲花園、佳馨園、城龍花園、和興花園等，另一類為大商廈，如龍興商業廣場、天豪商業廣場，楚豐廣場等，商服物業潛在供給量約10萬M2。大型商業廣場涌現95年到99年上半年開發的項目都是臨街裙樓模式，99年底開始出現了以商業為主甚至純商業物業，單體建設規模正在擴大，由幾千平方米臨街商鋪發展到二、三萬平方米商城，如近期發售的龍興商業廣場、天豪商業廣場，即將發售的東都800米購物長廊。二、三層商用物業開發的增加 鴻基、新鴻進、紫薇等都是首層商用物業；碧湖花園首層、二層則均為商用物業；而龍興商業廣場、名流廣場、天豪商業廣場、楚豐廣場、新亞洲花園部分等是一、二、三層全商用物業。 市場供應量仍在增大，開發商熱情不減 999年中心城的商用物業增加了近10萬平方米，供應量增加了一倍。調查中發現98年以前的開發者和炒家大部分人賺到70100%的利潤。特別是開發者樂此不彼。 市場總量：目前僅龍崗中心城及深惠路、龍翔大道沿線在95年后的商業物業（中心區為龍平西路、名流大道、深惠公路、吉祥路圍合區）有近2325萬平方米。 現上市量：現正上市的主要有龍興商業廣場、新亞洲花園、楚豐廣場、天豪商業廣場和鴻基、新鴻進、紫薇、碧湖、天健、宏興苑、歐景等的存量，另外還有量轉手的商鋪，總計約達總量的六成左右，即有1315萬平方米左右的商用物業需要買家。2000年春上市量：2000年春之后主要上市的有龍興商業廣場、東都花園等，估計總量近4萬平方米左右，約占總供應量的18%。二、 開發投資注意或遇到的新問題 由于市場供應量大增，而有效需求不足，因此開發企業要注意以下新的情況，對開發有所準備 商用物業開發已從中心區轉向其輻射區，物業地段風險不斷增加。 99年底，2000年初的大量推出盤，只完成了認購過程，而資金已顯疲態。 總本商鋪營業率平均不到50%。 一般居民跟風入市。 發展商的銷售行為主要針對炒家。 前景的主要支撐題材——龍崗中心規劃的市政硬件規劃部分都已完成，特別是中心城的道路系統（第二通道都已開通）現在已見不到政府投入中心城建設的那種紅塵滾滾的場面，建設場面都是發展商在演繹。 住宅市場持續走低，入戶政策效果日益降低，人口始終缺乏， 人氣過淡。三、發展前景：困難不小，值得一搏龍崗中心城及附近的商業在96年以前一直是處于較低價位，成交量也很少，從96年下半年開始其開發量逐漸增加特別是98年和2000年，而經營情況則一直沒有多大改善，空置率長期保持在較高水平。從理論和實際來講，繼續開發商業的風險在加大，開發商也有此認識，但是市埸經濟不是因困難或風險加大而不為之，其它原因更直接影響開發商決策。至少有以下幾點： 開發商業比開發住宅的風險小，相對成本低，獲利空間大。 商鋪的銷售率不會比住宅的低，反而好。 至少目前還有一定的市場，搶時機開發，可能獲得滿缽黃金，即使滑坡，也就是打一埸價格戰，又如何。深圳的發展能力，市埸承受能力是任何地區無法比的。第三篇： 名流商業廣場l 機會與困難并存，目前市埸良好，但時機很重要，商業面積可增加，商業的獲利空間大，銷售比住宅好。l 爭取大商家、知名商家進駐l 注重住宅和商業開發的長期行為，提供良好的管理和服務，開成開發企業，和開發項目的長期，良好的品牌。 第七章、項目概況一、位置：名流商業廣場屬龍崗中心城一級輻射區，位于如意路和龍翔大路交匯處，在如意路北、龍翔大道樂，距龍崗中心城南部邊界吉祥路約1500米。二、地形及區域環境名流商業廣場地形形狀規則，平坦，緊臨兩條交通主干道，其中龍翔大道為深龍第二快速通道的一部分。如意路南是歷史民居和愛聯村及工業區，再過是山坡。龍翔路西是設建中的景園花園，依山，地形狹長，景園花園南是少量民居，名流商業廣場北700米左右即是東都花園。四周除新亞洲花園，東都花園、景園外沒有其他新樓盤，如意路上靠近深惠路的兩側是少量的臨街空置商鋪。三、工程進度尚處在設計階段，即將進行地質勘探。四、技術經濟指標總用地面積：建設用地面積：容積率：≤，綠化率：≥30%建筑面積：43972，其中商業面積4080平方米機動車泊車位：220個 （注：開發商擬增加商業面積）第八章、困難點與機會點一、名流商業廣場主要困難點： 交通出行不便： 名流商業廣場所處龍崗新興開發區，目前由于周邊還待發展，故交通網絡還沒有形成，公交能力尚不具備。項目東西面是交通大動脈——深惠公路和龍翔大道，目前對本項目的直接作