公司別墅物業管理建議書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 意見，要移交單位組織設備制造廠或施工單位重新調試，要達到規定的要求。③ 預驗收后形成一分預驗收報告，交公司總經理審查。3）別墅的正式驗收預驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格則進行正式的別墅驗收。①別墅的實物驗收，做到三符合：一是圖紙與設備規格型號、數量符合；二是工程的主要設備的實際安裝位置與設計安裝位置符合；三是設備包括設備連接的整個系統的技術性能，應與設計的功能符合。驗收結果記錄在《驗收交接記錄表》中。②對別墅的其他公共配套設計進行驗收，重點放在預驗時已記錄在案的問題方面，其結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。③各專業人員根據驗收后的情況，寫出單項工程驗收報告。驗收小組根據單項驗收報告，作出綜合性驗收評定及意見書，并將驗收報告送公司總經理審批。④公司總經理代表別墅的接收單位，同別墅的交接單位進行正式移交。物業管理公司會同開發單位、施工單位、施工監理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。別墅接管時有三個方面的資料需要移交，一是產權方面的資料，二是技術方面的資料，三是開發商對樓盤原有的內部裝修標 準及銷售部門承諾的優惠條件方面的資料的移交。別墅接管驗收的標準主要是根據建設部頒布的《房屋接管驗收標準》及業主的合理要求。具體包括一下幾方面：(1) 地基、梁、柱、板主體(2) 頂棚(3) 墻面(4) 地（樓）面(5) 門窗(6) 樓梯、扶手(7) 開關(8) 照明燈具(9) 供水系統(10)排污管道（含塑料管）；(11)衛生潔具；物業部對完善配套工程執行監督職責，指定專人作好協調工作，對發現的遺留問題，及時向管理處經理漏報，并作好與開發建設單位的聯系工作。在進行工程完善和遺留問題的改造時，要加強施工現場的管理，具體有兩種不同情況的管理：1）在業主（租戶）未入伙之前的施工管理。①分清責任范圍，物業部指定專人與施工隊保持聯系，協調解決交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設施的完好。②配合施工隊的用水、用電，要求季工隊進出場有序。③限制施工隊的活動范圍，不許到施工現場以外區域活動。2)在業主（租戶）已入伙之后進地施工時，除按上 面第（1）條規定執行以外，還必須加強以下工作的管理：①限制噪音施工的時間。②嚴禁施工人員穿拖鞋及袒胸露背，嚴禁吸煙。③施工單位必須提前把安全負責人、施工人員名單交物業部，辦理臨時出入證、施工完畢將證交回。④增強保安力量，加強管理監督，避免帶來安全隱患。⑤施工隊離場前，必須到物業部申請“放行條”，經有關人員核查無誤并簽名后，施工隊方可撤離別墅。1)辦理交樓手續前要準備的工作。①物業部文員在為業主辦理交樓手續前，要做好以下工作：主發出收樓通知書。②要求開發建設單位移交業主的售樓合同及有關身份證明以及已簽訂的《承諾書》。③準備好收樓及裝修時所需填寫的表格。④備好房屋鑰匙，以及搞好收樓前的清潔工作。2)辦理交接手續的程序：①核對業主身份及收樓通知后，發放《用戶手冊》給業主，并要墳業主填寫《業主登記表》。②業主收取首期費用。③通知工程部人員會同精度登記單元內水電表底數，檢查單元內設施設備情況。④物業部把單元鑰匙移交給業主。⑤把《收樓通知書》、《業主登記表》、《承諾書》及業主售房合同以及有效身份證明一同存入業主檔案保存。 附：物業管理相關表格 驗收、入住表1)入住通知書2)驗收樓宇委托書3)驗收樓交接書4)驗收整改通知書5)鑰匙委托書6)區域消防協議書7)收樓證明書8)業戶聯絡資料登記表9)業戶辦理收樓、二次裝修手續憑證10)裝修申請表11)工程質量承諾書12)住宅使用說明書13)住宅質量保證書14)生活使用手冊 園區管理規定文本1)消防管理規定2)出入和治安管理規定3)電梯使用管理規定4)供氣管理規定5)供水、供電管理規定6)環衛、綠化管理規定7)治安管理規定8)裝修管理規定 物業管理表格1)項目工程概況2)別墅工程概況3)房屋檔案表4)業主管理檔案5)年度維修計劃6)發電機檢查表7)低壓電機房檢查表8)來水泵記錄9)消防系統運行登記表10)控制器日檢登記表11)季（年）檢登記表12)管理處設備接收記錄13)低壓配電柜檢查保養表14)變壓器檢查保養表15)設備檢查保養計劃表16)設備維修記錄表17)管理處設備維修記錄18)管理處設備接收記錄19)催收款記錄表20)入庫登記表21)倉庫存貨記錄卡22)臨時借用工具登記表23)工程部員工領用工具記錄表24)工程部公用工具借用登記表25)工具遺失/損壞報告26)物品領料單27)工程部倉庫物品申請表28)報修記錄表29)工具領用登記表30)工程作業票31)公用工具領用登記表32)裝修施工許可證33)裝修檢查記錄34)客人投訴記錄表35)入住業主意見表36)現金預支單37)現金預支單（回執）38)費用報銷明細表39)現金報銷單40)公共區域檢查日報表41)管理公約42)裝修管理規定 物業管理標準化操作程序文本1)管理費欠款催繳程序作業書2)物品管理制度3)環境、安衛因素及處理措施對照表4)二次裝修管理程序5)裝修管理流程6)物業管理預案管理程序7)入住管理程序8)安全管理工作程序9)管理處工作程序10)物業管理質量評審程序11)特定服務項目的質量策劃程序12)物業管理培訓程序13)設備（設施）管理程序14)房屋驗收標準15)不規范服務控制程序16)服務過程控制程序17)安全控制程序18)高低壓配電裝置運行安全程序19)一般設備驗收規范 內部管理文本1)主管工作表現評估表2)員工考核表3)會所主管崗位職責4)會所副主管崗位職責5)會所文員崗位職責6)會所維修人員崗位職責7)高級管理員崗位職責8)監控人員崗位職責9)巡邏人員崗位職責 10)工程維修人員崗位職責 物業管理文本1)物業管理委托合同2)業主臨時公約3)業主管理委員會章程第四章 物業全面委託管理1 大溪地別墅的管理總體構想大溪地別墅物業管理模式、各項管理規章制度、機制1） 我公司將結合大溪地別墅的實際情況，建立大溪地別墅物業管理模式，全力體現物業總經理負責制。a. 我公司按ISO9000國際質量認證標準協助大溪地別墅制定與物業管理服務工作相關的規章制度、員工守則、工資標準與獎懲條例等制度。b. 我公司將根據各管理項目的實際需要，向各項目提供技術支持和各種培訓。2）管理工作架構的建立。我公司將針對管理項目的實際情況建立大溪地別墅物業管理工作架構。a． 人事行政：負責人事行政的管理，文書處理，員工培訓，考勤管理，企業 ISO9000質量體系認證工作，物料采購，員工餐廳的運營與管理等工作；b．財務：負責制定財務收支計劃、會計出納和經濟核算，對業主和物業使用人所交納的物業管理費、有償服務費及能源費進行管理，發放員工工資； c．工程部：負責園區設備和公共區域設施的管理與維護保養，對改造工程和裝修工程進行審批指導、檢查驗收；d．保衛：負責園區整體區域的安全、保衛、消防管理工作，維護住宅區的公共秩序與良好的環境，負責大溪地別墅范圍內的交通管理；e． 清潔：負責園區規劃范圍內的清潔與整理工作，對綠化區域的綠植、綠擺、綠化小品等進行日常養護管理，負責節日與慶典的環境布置與裝飾，配合政府相關部門做好“門前三包”工作。f． 客戶服務：負責辦理業主與物業使用人的入住及退租手續，發表各類與物業管理有關的通知與公告，協調和解決業主與物業使用人的投訴，收取業主與物業使用人應交納的物業管理費、有償服務費及能源費用； 3）公司所提倡的管理手段最大限度地以制度管理企業，追求法治，全力減低 人治因素。a．工的管理以規章制度、員工守則、工資標準與獎懲制度來實現；b．引進計算機軟件管理方式，使所有事項責任到人；b． 建立設備臺帳，結合計算機進行管理，保證其科學性與嚴肅性；c． 以制度與手冊為藍本，提高和統一技術人員的操作 與排除故障的能力與水平；e． 加強財務管理的監督機制；f． 物業經理的業績=客戶的反映 + 各項費用收繳率4）關于大溪地別墅管理服務達文物業將實施十六字服務宗旨：“外部形象 服務意識 工作跟進 關注細微”我公司倡導的的十六字方針，對公司的順暢運作起到了極其重要的作用。 u 外部形象：無論物業公司員工還是管理項目，都必須有一個良好的外部形象，并隨時進行呵護，才會使之管理的項目形成高品位、超前出眾的品質，方可達到使物業保值、升值的目的。u 服務意識：我公司深諳客戶的服務需求，并十分善于結合這些服務需求，將服務意識貫穿到工作的方方面面，以保證貴司需求的不斷滿足。u 工作跟進：每一家物業公司都有著周密的管理制度，有的甚至相當厚重，但真正堅持落實與跟進這些制度的企業卻相當難得。我公司針對這一誤區給予了相當大的關注，在日常的服務工作中堅決就“工作跟進”問題對員工提出了嚴格要求，這種工作方式經過多年的驗證，得到了充分的應驗。u 關注細微：物業項目管理的優劣、水平高低往往體現在許