20xx-20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題答案及解析(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在　　B．估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在　　C．估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去　　D．估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去　　9．在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（ ）范圍之內(nèi)。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．～　B．～ C．～　D．～　　10．承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2．現(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似住宅的年租金為600元/m2．若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為（ ）萬(wàn)元?！　．　B． 　C．　D．　　11．某地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7％，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。在某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方約定買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2。買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的全部稅費(fèi)改由買(mǎi)方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方（ ）元/m2。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．　B．　C．　D．　　12．某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為（ ）元。　　A．2400　B．2580　C．2607　D．2760　　13．評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，％，％，％，％，％，％，％，％，0％。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為（ ）元/m2?！　．2938 B．2982 C． 3329 D． 3379　　14．在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可，、．如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是（ ）元/m2?！　．100　B．50　C．50　D．100　　15．下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．交通擁擠　　　B．建筑技術(shù)減少　　C．城市規(guī)劃改變　D．自然環(huán)境惡化　　16．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率為6％，％，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（ ）元。　　A．76880 B．79104 C．77952　D．81562　　17．某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（?。?。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．％　B．50％　C．％　D．70％　　18．某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫(xiě)字樓可出租面積為1000m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40％。假若該寫(xiě)字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8％，其他條件保持不變，則該寫(xiě)字樓將產(chǎn)生（ ）萬(wàn)元的貶值?！　． B．　C．　D．　　19．某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（ ）年?！　．40　B．43　C．47　D．50　　20．下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（ ）?！　．青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定　　B．征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定　　C．新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定　　D．地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定　　21．某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，受益期限為30年的價(jià)格為4000元/m2．若報(bào)酬率為6％，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為（ ）元/m2。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．3000 B．4500 C．5200 D．5600　　22．某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（ ）萬(wàn)元?！　．280　B．285　C．290　D．295　　23．某寫(xiě)字樓年出租猙收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持該水平，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％，則該宗寫(xiě)字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（?。┤f(wàn)元。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．4580　B．5580　C．6580　D．7580　　24．某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20％，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類(lèi)物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5％，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60％，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于（ ）萬(wàn)元?！　．536　B．549　C．557　D．816　　25．某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬(wàn)元，自開(kāi)工到建成的開(kāi)發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需15年，一直報(bào)酬率為8％。折現(xiàn)率為12％，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（ ）萬(wàn)元。（建設(shè)工程教育網(wǎng) 提供）　　A． B． C． D．　　26．實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（ ）?！　．過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法　　B．過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法　　C．未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法　　D．未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法　　27．在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（ ）。　　A．未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值　　B．投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)　　C．銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)　　D．開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用　　28．某類(lèi)房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/m2450元/m2650元/m2830元/m2和3000元/m2，、按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類(lèi)房地產(chǎn)與2006年初的價(jià)格最接近于（?。┰?m2。　　A．3100　B．3195　C．3285　D．3300　　29．當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（ ）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。（建設(shè) 工程教育網(wǎng)提供）　　A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法　　B．平均增減量法　　C．平均發(fā)展速度法　　D．移動(dòng)平均法　　30．某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于（ ）元/m2。　　A．4800　B．5124　C．5800　D．7124　　31．下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（ ）?！　．路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理　　B．路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)　　C．運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊　　D．路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格　　32．一直臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬(wàn)元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft．現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft．運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為（ ）萬(wàn)元。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．　B．　C．　D．　　33．某大廈總建筑面積1000m2，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（ ）。　　A．％　B．％　C．％　D． ％　　34．影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（ ）。　　A．大氣環(huán)境　B．聲覺(jué)環(huán)境　C．衛(wèi)生環(huán)境　D．治安環(huán)境　　35．在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（ ）?！　．社會(huì)因素　B．環(huán)境因素　C．人口因素　D．行政因素　　二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；。）　　1．房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的?！　．裝飾裝修改造　　B．通貨膨脹　　C．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加　　D．改進(jìn)物業(yè)管理　　E．周?chē)h(huán)境改善　　2．從權(quán)益的角度來(lái)看?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（ ）等。　　A．建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地　　B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)　　C．有租約限制的房地產(chǎn)　　D．未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)　　E．共有的房地產(chǎn)　　3．如果某類(lèi)房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性，則該類(lèi)房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為（ ）。　　A．　　　B．　　C．　　　D．　　E．　　4．雋地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（ ）?！　．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平　　B．消費(fèi)者的預(yù)期　　C．該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本　　D．該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平　　E．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期　　5．根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．土地所有權(quán)　　　　　B．國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)　　C．宅基地土地使用權(quán)　　D．大型游樂(lè)場(chǎng)　　E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房　　6．運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括（ ）等?！　．統(tǒng)一采用總價(jià)　　B．統(tǒng)一采用單價(jià)　　C．統(tǒng)一幣種和貨幣單位　　D．統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小　　E．統(tǒng)一付款方式　　7．影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有（ ）等。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．建筑規(guī)模　　B．臨路狀況　　C．樓層　　　　D．建筑窖積率　　E．繁華程度　　8．成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類(lèi)房地產(chǎn)主要包括（ ）等?！　．圖書(shū)館　　B．鋼鐵廠　　C．空置的寫(xiě)字樓　　D．單純的建筑物　　E．加油站　　9．功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏，落后或者過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等?！　．意外破壞的損毀　B．市場(chǎng)供給過(guò)量　　C．建筑設(shè)計(jì)的缺陷　D．人們消費(fèi)觀念的改變　　E．周?chē)h(huán)境條件惡化　　10．收益性房地產(chǎn)的價(jià)值到底主要取決于（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．已經(jīng)獲得凈收益的大小　B．未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)　　C．未來(lái)獲得凈收益的大小　D．目前總收益的大小　　E．未來(lái)獲得凈收益期限的長(zhǎng)矩　　11．在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用架設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于（　）。　　A．房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)的潛力　　B．將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)　　C．正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式　　D．正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)　　E．正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值　　12．長(zhǎng)期預(yù)測(cè)法除了用于推測(cè)，判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格外，還可用于（?。┑?。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金　　B．收益法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整　　C．填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格歷史資料的缺乏　　D．比較分析兩婁以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力　　E．成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格　　13．某建筑物共三層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地總價(jià)為600萬(wàn)元，土地價(jià)值480萬(wàn)元，，則關(guān)于土地份額的計(jì)算，以下正確的為（ ）。　　A．按建筑面積分?jǐn)偅诱加械耐恋胤蓊~為33 3％　　B．按房地價(jià)值分?jǐn)?，％　　C．按土地價(jià)值分?jǐn)?，％　　D．按房地價(jià)值分?jǐn)偅ァ　．按土地價(jià)值分?jǐn)?，％　?4．下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的是（ ）?！　．不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的　　B．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)　　C．理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格利率因素成負(fù)相關(guān)　　D．房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來(lái)量化　　E．匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降　　15．房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇是由（?。┚C合決定的。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　A．估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類(lèi)型　　B．估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件　　C．估價(jià)人員的技術(shù)水平　　D．委托人的特殊要求　　E．所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量　　三、判斷題（共15題。每題2分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）　　1．房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，自有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。 （　）　　2．某市2004年經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格上漲了5％，其需求量下降4％，則該類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的需求富有價(jià)格彈性。 （?。ńㄔO(shè) 工程 教育網(wǎng)提供）　　3．當(dāng)用成本法求得的價(jià)值大大高于用市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)小景氣。 （　）　　4．在城市房屋拆遷沽價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。 （