五星級酒店投資分析及盈利模式研究(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 階段，優質的設計能使土地價值的回報率達到最大，他們通過研究數據表明優質的設計與飯店盈利有強相關性，能對飯店的營業額和營運成本兩個主要方面產生影響，因而雖然在前期籌建環節（立項、土建、裝飾和購置設施設備）有較大的資金流出，但這一環節對飯店建成后的產出至關重要，并且如果籌建期失控和延長會增加投資成本，在這一階段投資商要注入充足的資金和高度的關注；在飯店建成后，飯店投資會逐步減少并過渡到資金回收期；然而需要注意的是，按照飯店的生命周期規律，10年以上的飯店需進行整體改造才能夠正常運營，飯店投資方還需要適當的追加投資，以延長飯店的盈利時段，例如按照國際奧委會的要求，2008年北京市的星級飯店數應達到800家，然而目前北京市星級飯店業中的相當部分也已進入到了10年的店齡期，還需要新建或升級改造300家，相對而言升級改造方案具有較大的優勢。以收益率為前提的投資策略投資收益率是每一位精明的投資商最關心的指標，它能夠直接反映整個投資活動的狀況。然而投資收益率的高低也是受多種因素決定的，在投資學中風險與回報總是成正比關系，投資高風險的行業或領域可以獲得高回報，但一味追求高收益率的行業也必將面臨更大的風險，其關鍵是要能夠做出正確的投資決策。根據飯店經營管理的屬性，一般影響飯店投資收益的因素有：飯店區位、產品市場、經營管理等，其中區位的選擇又要考慮城市的經濟水平、交通狀況、競爭態勢、基礎設施和制度環境等因素；產品市場則要尋求適合飯店自身特色的市場定位；經營管理一般與管理品牌、人力資源等因素相關。要確保飯店投資經營能夠獲得正常或超常的收益，必須考慮以下幾種投資策略：第一，投資優勢區位，從地區經濟的發展水平和增長潛力來看，沿海發達城市、活力型和增長型的二線城市可作為飯店投資方向，像江蘇的無錫、常州、江陰，浙江的寧波、溫州、湖州、番禺等，廣東的珠海、惠州、東莞等，湖北的宜昌、荊州、襄樊等；從市場需求狀態來看，交通便利、流動人口大、基礎設施完善的城市可作為飯店投資方向，如全國的政治中心北京、國際金融都是北京、交通樞紐武漢、旅游勝地桂林等。第二，投資超前市場，客源市場是一個風云變幻的消費集中人群，準確把握未來市場的發展趨勢和潮流，就需要投資商敏銳的市場洞察力和判斷力，就目前來說，經濟型飯店能夠較好的滿足目前國內大眾需求，產權式飯店則引領著高端的度假休閑市場；第三，投資品牌飯店，飯店品牌本身具有一定的擴張度，在營銷宣傳、人力資源開發、財務管理等方面有著成功的經驗，可有效地降低飯店營運成本。以情感源為基點的投資策略 所謂以情感源為基點就是從投資商的心態來考慮投資決策，從企業戰略管理的角度來分析，這個主要取決于公司的企業文化和經營理念，最主要的表現為公司領導者的思維方式、經營哲學等，不同類型的領導人會采用不同的投資策略，開拓型、征服型、理財型的領導人可能比較主動，積極尋求每一個投資的機遇，而冷靜型、行政型的領導人則側重于穩妥型的長線投資策略。飯店投資的商機也是稍縱即逝，在進行科學分析的基礎之上，更需要投資決策者的個人智慧和勇氣，真正做到理性投資。對于中國的飯店投資分布來看，國外飯店集團往往選擇經濟發達的中心城市或旅游資源豐富的城市立足，特別是北京、上海、廣州、西安、桂林等直轄市、省會城市和著名旅游城市，從眾行為以及由此推動引發的市場波動使得這些區域常處于過度的非理性繁榮和危機交替的狀態，殊不知西部大開發和振興東北的政策也暗藏著巨大的商機，業內人士分析目前已經出現飯店資本西征的脈動，2004年包括喜來登、圣達特以及香格里拉等在內的多家國際著名管理集團紛紛宣布在四川的擴軍計劃，內地希望集團耗資10億元修建的家園國際飯店，以及在九寨溝新開的另兩家五星級飯店等。中國飯店業投資渠道選擇的方法與路徑研究 摘要本文從分析飯店投資渠道的概念及內涵入手，提出飯店投資渠道選擇的意義，接著從兩個大的方面闡述了飯店投資渠道選擇的影響因素，最后給出了三種投資渠道選擇方法與路徑，主要是從宏觀層面上戰略性地分析飯店投資渠道與路徑選擇策略。關鍵詞 飯店；投資渠道；方法；路徑 引言改革開放以來，在二十多年的發展歷程中，我國旅游業取得了令人矚目的成就，由傳統的接待事業一躍轉變為國民經濟新的增長點，在旅游業蓬勃發展的大背景下，飯店業作為旅游業發展的基礎支撐要素在市場需要的引導下，呈現出強勁的發展勢頭，成為社會投資的熱點，備受國內外各大投資主體的關注， 2008年北京奧運會和2010年上海世博會的成功申辦為我國飯店業的發展提供了一個良好的歷史機遇，同時也間接的解決了因資金不足給我國飯店業的發展所帶來的一系列問題，在國際知名飯店集團和各大投資主體紛紛涌入中國，搶占國內飯店市場，以期在飯店業已經進入了較低投資回報的情況下，在中國這塊極具發展潛力的土地上開創一個新的投資回報率，對于投資商來說，明確投資渠道與路徑選擇策略的相關內容是實現投資回報最大化的保證。一、飯店投資渠道的解讀（一）飯店投資渠道的概念及內涵在傳統的計劃經濟條件下，經濟發展水平低，我國的所有制結構基本上只有全民所有制和集體所有制，而集體所有制主要是處于生產力水平很低的農村經濟，在計劃經濟這根指揮棒的統籌下，投資對于社會各界是一個非常陌生的概念，而投資渠道則更是很少有人去關注和了解。改革開放以來，隨著社會經濟的發展，在市場經濟的刺激下，經濟利益的驅動下，投資成為一個社會各界關注的焦點，在投資意識逐漸形成后，接著又引發了資金投向哪里，如何投入，資金最終的回收效益如何等等一系列問題，其中，如何投入即本文所講的投資渠道。一般來說，投資渠道就是投資主體在選定被投資對象后，基于對投資對象的全面調查和了解后，根據自身的實力，所選擇的一種投資方式和途徑。我國旅游業的發展起步很晚，但是作為與國際交流與合作的先頭軍，在各項政策的正確指導下發展的速度相當的迅猛，引起了社會各投資方的普遍關注，大量的資本涌入了旅游業，規避了旅游業發展過程中因資金不足所引發的一系列問題，為我國旅游業的發展提供了一個歷史性的機遇。而飯店業作為旅游業中與國際接軌最早，最容易引進和引起外資的關注，在我國加入WTO后，又迎來了新一輪的挑戰。在投資方已確定要將資金等資本投入到飯店業時，如何選擇投資渠道則是投資方所關注的話題，要解決飯店投資渠道的選擇問題，首先就必須明確飯店投資渠道的概念。飯店投資渠道簡要來說就是社會各投資主體將資金、技術、管理、設備等等投入到飯店業的方式和途徑。飯店投資渠道的內涵則集中體現以下幾個方面：多樣化飯店投資渠道的多樣化體現在不同的投資主體采用不同的投資方式和特定的投資主體也有可能運用不同的投資路徑涉足飯店業，同種投資形式也有不同的來源。例如；有以設施設備等實物形態的直接投入；也有以技術、管理等知識產權等形式的投入；而最為直接最為普遍的還是以貨幣資金的形式直接進入飯店，資金的來源大致分為外資、民營資本和政府資金三種基本類型；還有以金融資產購買為特征的間接投資，其中最為典型的為依托房地產業為投資形式進入飯店。互動性飯店投資是資金、技術、管理、設備等由投資主體流向飯店的一個互動交流的復雜過程，而不是簡單的單項轉移，其中涉及到投資主體與飯店的多項合作與交流，投資渠道的選擇與定位顯得尤其重要，飯店要配合投資主體使投資商能夠準確、全面的把握飯店的發展現狀，為投資目標和投資渠道的選擇確定方向，使得資金、技術、管理、等能夠迅速落到實處，盡快地發揮其巨大的作用，實現飯店和投資主體的雙贏，得到經濟效益最大化，并且在各種客觀條件都具備的情況下，雙方還可對投資渠道進行最優化設計。競爭性飯店業是我國加入WTO以來，在其他行業懼怕外資進入的情況下，率先接觸外資的一個行業，這為飯店業的發展帶來了新的發展機遇，國內外投資主體紛紛搶占中國飯店市場業市場，運用多種投資渠道增加我國飯店業的投資總額。特別是我國的核心城市，如北京、上海的飯店吸引著不同的投資主體的注意力，這樣就在投資渠道這個環節上表現出一定的摩擦和碰撞，不可避免的出現了雙向的選擇和競爭，投資商之間和飯店之間都會出現競爭的情況，在這種情況下，較有實力的投資商和飯店則容易勝出。（二）飯店投資渠道選擇的意義傳統的計劃經濟體制對應單一的公有制，對飯店投入的主體必然是國家，隨著我國經濟體制改革的不斷深入，市場機制的引入，呈現出以公有制為主體，各種經濟成分并存的基本經濟制度，在生產力水平不斷提高的基礎上，不僅激發了社會各方對飯店投資的興趣，同時也使他們具備了直接參與飯店的能力，投資主體對飯店投資的極終目標是實現較高的收益回報，在投資目標已經確定的情況下，選擇正確的投資渠道對實現這一終極目的有著重要的意義。是實現投資主體和飯店雙贏的保證 按照經濟學家的觀點，資金投入的目的就是要在最短的時間內實現經濟效益的最大化，因此，選擇正確的投資渠道是實現投資主體和飯店的雙贏的一個重要保證和中心環節，飯店應經營的時間和發展的狀況不同，在投資需求上有著不同的表現形式，投資主體針對飯店的不同需求，按需投入，為飯店的發展及時的補充各種所需物資，以保證飯店健康、快速、可持續發展，是實現投資主體和飯店雙贏的基礎和保證。為各方尋找最佳搭檔提供有效途徑投資主體的多元化和投資渠道的多樣化是投資商和飯店尋找最佳搭檔的前提條件，投資主體和飯店是一個雙向選擇的動態過程，不同投資主體因自身條件的限制為飯店所提供的投資渠道有著一定的差異性，而飯店也應根據自身的發展需要，選擇能夠滿足其發展需求的投資主體，因此投資渠道的選擇過程就是為尋找最佳搭檔提供一條有效的路徑，把握好投資渠道選擇這個中心環節就是實現了最佳搭檔的選擇過程。規避投資過程中所遇到的各種風險投資是為了實現較高的回報率，在實現回報率的同時也不可避免地伴隨著一定的風險，投資風險的突發性和難預測性給投資造成了一定的障礙，投資渠道的選擇是資金、技術、管理進入飯店的形式，同時也是投資過程中風險較容易產生的集中環節，正確選擇投資渠道、疏通投資渠道中的各種困難，理順投資過程中投資主體和飯店之間的經濟利益關系，由此來規避投資過程中所遇到的各種風險。二、飯店投資渠道選擇的影響因素分析（一）內部核心因素現有實力飯店作為被投資對象吸引投資方前來洽談投資，為飯店注入一股新鮮的血液，以推動飯店的發展，其現有實力的客觀評估是影響飯店投資渠道選擇的一個基礎要素，投資方所確定的投資類型以及實現投資的方式都是全面、系統對飯店自身實力的考察下所做出的選擇和判斷，而衡量飯店的現有實力主要從硬件設施和軟件設施這兩個方面來考核，目前應用的最為廣泛的硬件衡量標準主要有國內的星級評價標準和國際上所推廣的ISO9000系列，而飯店的軟件設施主要從飯店的服務質量、員工素質、企業文化這三個方面來判斷，其中服務質量又是凸現軟件設施的一個關鍵因素，優質的服務質量不僅表現在“老三化”（規范化、標準化、程序化）的規范化完成，還體現在“新三化”（個性化、特色化、形象化）的靈活性運用。此外，員工素質和企業文化影響著服務質量同時也潛移默化的影響著員工面對顧客所表現出的一種工作狀態，在硬件設施和軟件設施的全面綜合考察下所表現出的飯店的現有實力是投資方選擇投資類型和投資途徑的一個有效因素。經營現狀經營現狀是衡量飯店贏利大小的一個關鍵因素，它與飯店所處的地理位置、功能類型和當地對飯店的需求程度有著密切的聯系，一般說來，飯店的星級與飯店的經營狀況沒有直接的聯系，因此，不同類型的投資商所站立場和角度的不同從而對不同的飯店表現出不同的投資偏好。例如：國際知名的飯店集團投資國內飯店更側重于飯店的等級及所處的地理位置，而非飯店業的投資商很可能更在意飯店的經營現狀，以期盡量縮短投資回收期并獲得更大的投資回報。投資商通過對飯店經營現狀的分析調查中，可以細化該飯店所需投資的類型、相應的數量及實現投資的方式，整合內部資源，強化飯店的優勢，提升飯店的營銷能力，以更快更好地達到投資商的有效投資目標。但是經營現狀這個指標具有易變性，對它的判斷必須立足于一個大的環境，正確對待一些客觀因素對經營現狀所產生的實效性的影響，以確保投資的有效性。發展潛力飯店的經營現狀是投資分析中一個不可缺少的因素，那么飯店的發展潛力則是影響投資回報率的一個關鍵點，擁有較大發展潛力的飯店是投資方理想中的投資對象，是實現低投入高回收的一個有效途徑，正確把握飯店的發展潛力是投資商投入資本的一個切入點，只有客觀、全面的分析影響飯店發展潛力的各種因素才能正確把握飯店的發展潛力，為投資商科學的預測投資回收期及投資回收率提供現實依據。飯店的發展潛力受主觀因素和客觀因素的影響，客觀因素有飯店的所處的地理位置、當地對外開放的程度、政府的支持力度等等，而主觀因素集中體現在飯店的自身功能定位，發展潛力在主觀因素和客觀因素的相互作用下表現出一種持續發展的能力，這種能力的大小與投資方的利益直接掛鉤，因此，飯店的發展潛力應為投資商所關注的一個焦點。（二）外部支撐因素政府行為政府對飯店投資的支持程度極大的影響著投資商對飯店投資渠道的選擇，政府行為對飯店投資渠道與路徑的選擇通常表現出正面和負面兩種影響，正面的影響集中表現在政府對飯店投資的大力支持與引導，傾斜性政策的制定，另外當地的對外開放程度和基礎設施的建設現狀也將影響著投資商對飯店的投資興趣，進而對飯店投資的類型和渠道也起到了一定的客觀引導作用，而這兩項與政府行為是密不可分的，因此，政府對飯店的積極態度是飯店吸引外資的一個最為有效的間接支撐要素。相反，當地政府對飯店業的重視力度不夠，有利于飯店業發展的基礎配套設施等不能夠滿足發展飯店業的需要，就會對投資商的投資決策產生一定的負面影響，在這種情況下，投資商更難以把握投資渠道的定位。由此可以看出，政府行為是影響飯店投資渠道選擇一個基礎支撐要素。市場環境這里所說的市場環境是一個特定的概念，指的是投資主體在選擇被投資飯店時，影響其投資行為的一個內、外部因素組合，因此市場環境是影響投資主體如何進入飯店的一個客觀要素總和，市場環境要素主要包括當地引進外資的總體情況、同行業接受投資的情況、飯店自身對投資的反應情況，競爭者之間的競爭態勢等等。市場環境對飯店投資渠道的選擇有著很大的影響作用，市場環境是飯店投資渠道選擇信息的主要來源，投資是一個雙向的選擇，飯店和投資主體在相互選擇時，全面調查市場環境，有針對性的選擇投資是實現飯